Real Estate Snapshot 11. November 2013 Ausgabe 11/2013 Sector Research Wohnimmobilienmärkte in den nordischen Ländern Dänemark Hoffnungsschimmer auf dem Immobilienmarkt Norwegen Dynamischer Preisanstieg schwächt sich ab Schweden Preise erholen sich vom wirtschaftlichen Abschwung Finnland Immobilienmarkt trotzt Rezession 1 2 3 5 Lofoten, Norwegen Andrea Giubelli/ Visitnorway.com Nordische Länder Stand und Perspektiven der Wohnimmobilienmärkte Die Wohnimmobilienmärkte der nordischen Länder Dänemark, Norwegen, Schweden und Finnland haben in den letzten Jahren eine sehr unterschiedliche Entwicklung durchlaufen. Während in Dänemark die Immobilienblase platzte, setzt sich der rasante Preisanstieg in Norwegen auch in Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise nahezu unbeirrt fort. In der nachfolgenden Analyse wird der Status quo der nordischen Wohnimmobilienmärkte dargestellt. Dabei werden die unterschiedlichen Preisentwicklungen in den einzelnen Ländern vor dem Hintergrund ökonomischer Rahmenbedingungen beleuchtet und mögliche Risikofaktoren aufgezeigt. Dänemark Hoffnungsschimmer auf dem Immobilienmarkt Claudia Drangmeister +49 511 361 6564 claudia.drangmeister@nordlb.de Die dänischen Häuserpreise sind seit Anfang der 90er Jahre kontinuierlich gestiegen, bis sie / im Zuge des Platzens der Immobilienblase einbrachen. war wiederum ein leichter Anstieg erkennbar. Seither hat jedoch die rezessive Wirtschaftsentwicklung die Häuserpreise auf das Niveau von Mitte zurückgeworfen. Die sinkenden Preise stellen in Kombination mit der gestiegenen Arbeitslosigkeit nach wie vor einen Risikofaktor für den dänischen Immobilien- bzw. Hypothekenmarkt dar. Dies gilt umso mehr, da ab 2003 den Kreditnehmern Darlehen mit einer tilgungsfreien Zeit von bis zu einer Dekade eingeräumt wurden. Diese Darlehen erfreuten sich großer Beliebtheit und machen über die Hälfte des ausstehenden Hypothekenvolumens aus. Viele Darlehensnehmer müssen mit den ab diesem Jahr einsetzenden Tilgungszahlungen eine deutlich höhere Belastung verkraften. Am aktuellen Rand ist eine Stabilisierung und Seitwärtsbewegung der Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser erkennbar. Die Preise für Ferienwohnungen sind in den ersten beiden Quartalen 2013 gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal zwar noch leicht gesunken, im Vergleich zum jeweils vorangegangenen Quartal sind sie jedoch gestiegen (+1,6 bzw. 3,1 %). Ein Hoffnungsschimmer stellt insbesondere der Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen dar. Hier haben die Preise im 2. Quartal gegenüber dem Vorquartal um 3,3 % und gegenüber dem Vorjahresquartal sogar um 7,4 % zugelegt. Wir bitten um Beachtung der besonderen Hinweise auf der letzten Seite dieser Studie.
Hauspreisindex Dänemark (Ø Preis in DKK pro m 2 ) 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Q2 2013 Einfamilien- und Reihenhäuser Eigentumswohnungen Ferienwohnungen Quelle: Association of Danish Mortgage Banks, Vor dem Hintergrund der hohen Haushaltsverschuldung, die als Risikofaktor für die finanzielle und wirtschaftliche Stabilität des Landes gilt, wurden seitens der Regierung sowie der Kreditinstitute kürzlich zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um die Solidität des Systems der Hypothekarkredite zu stärken. Der Rat der Europäischen Kommission hat sich jedoch für eine weitere Überwachung des Landes ausgesprochen. Die langsam einsetzende wirtschaftliche Erholung wird sich sukzessive auch auf dem dänischen Immobilienmarkt bemerkbar machen. Der sich abzeichnende Anstieg der Preise für Wohnimmobilien dürfte sich im weiteren Jahresverlauf sowie in 2014 fortsetzen. Der Preisanstieg wird unseres Erachtens jedoch insgesamt zunächst noch schwach ausfallen und voraussichtlich unterhalb der von der Europäischen Kommission prognostizierten Inflationsrate von 1,1 % im laufenden Jahr und 1,6 % für 2014 bleiben. Norwegen Dynamischer Preisanstieg schwächt sich ab Der norwegische Wohnimmobilienmarkt zeichnete sich in den vergangenen Dekaden durch einen rasanten Preisanstieg aus. Seit 1992 sind die Preise für Wohnimmobilien landesweit um 389 % gestiegen. Insbesondere von 2004 bis boomte der norwegische Immobilienmarkt mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von rund 10,7 %. Nach einem leichten Einbruch während der Finanz- und Wirtschaftskrise stiegen die Preise weiter an und erreichten zwischen und erneut dynamische jährliche Wachstumsraten von 8,2 %. Zuletzt hat sich der Preisanstieg jedoch leicht abgeschwächt. In den ersten beiden Quartalen 2013 sind die Preise für Wohnimmobilien gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal nur noch um 6,0 bzw. 5,4 % gestiegen. Im dritten Quartal lag der Zuwachs lediglich bei 2,9 %. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Preise um -1,8 % gesunken. Seite 2 von 7
Hauspreisindex Norwegen Index Q1 1992 = 100 800 700 600 500 400 300 200 100 Insgesamt Einfahmilienhäuser Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2013 Q3 Quelle: Statistics Norway, Treiber der Preisentwicklung Verantwortlich für die dynamische Preisentwicklung auf dem norwegischen Immobilienmarkt ist die starke Nachfrage nach Wohnimmobilien bei niedriger Bautätigkeit. Das Land zeichnete sich in der vergangenen Dekade durch eine rasante Bevölkerungsentwicklung aus. Neben einem Geburtenüberschuss wurde das Bevölkerungswachstum vor allem auch durch einen positiven Wanderungssaldo gespeist. Zudem erwies sich die wirtschaftliche Entwicklung in den letzten Jahren als sehr robust. Der wirtschaftliche Erfolg des Landes ist vor allem auf die Öl- und Gasförderung zurückzuführen. In den letzten Jahren ist mit der günstigen wirtschaftlichen Entwicklung und der niedrigen Inflationsrate ein Wachstum der privaten Haushaltseinkommen einhergegangen. Die verstärkte Nachfrage nach Wohneigentum wurde nicht zuletzt durch die niedrigen Hypothekenzinsen begünstigt. Infolge der wirtschaftlichen Abkühlung im laufenden Jahr sowie des Anstiegs der Hypothekenzinsen hat sich der Preisanstieg für Wohnimmobilien zuletzt verlangsamt. Der IWF warnt Norwegen vor einer möglichen Immobilienblase. Angesichts der hohen Verschuldung der privaten Haushalte, die bei rund 200 % des verfügbaren Einkommens liegt, könne eine mögliche Korrektur der Immobilienpreise insbesondere stark verschuldete Haushalte treffen. Mögliche Anzeichen für eine Überbewertung werden in der gesunkenen Erschwinglichkeit, gemessen an der Relation der Kaufpreise zum verfügbaren Einkommen, gesehen. Zudem ist die Relation der Kaufpreise zu den erzielbaren Mieten in Norwegen unter den OECD-Ländern am höchsten. Schweden Preise erholen sich vom wirtschaftlichen Abschwung Der schwedische Immobilienmarkt zeichnete sich in der letzten Dekade im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser durch starke Preiszuwächse aus, die selbst die Wirtschafts- und Finanzkrise bis kaum abschwächen konnte. Seit 1992 sind die Immobilienpreise in Schweden insgesamt um 166 % angestiegen. Insbesondere von 1997 bis boomte der schwedische Immobilienmarkt mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von rund 9 %. Dies ist auf das stark gesunkene Zinsniveau, das enorme Wirtschaftswachstum sowie die unzureichende Bautätigkeit zurückzuführen. Seite 3 von 7
Im Zuge des wirtschaftlichen Abschwungs ist der Anstieg der Immobilienpreise allerdings ins Stocken geraten. Während die Preise im Jahr noch ein geringes Wachstum verzeichneten (+0,74 %), gingen sie über das Gesamtjahr betrachtet erstmals seit 1994 um -1,3 % zurück. Der schwedische Häusermarkt erholt sich jedoch aktuell sehr schnell: Nach einer Stagnation der Preise zu Beginn des Jahres 2013 war im zweiten Quartal gegenüber dem Vorquartal erneut ein leichter Preisanstieg zu beobachten (+1,5 %). Immobilienpreisentwicklung in Schweden Index Q1 1992 = 100 350 300 250 200 150 Sweden Stockholm County Eastern Central Sweden Småland South Sweden West Sweden Northern Central Sweden Central Norrland Upper Norrland 100 50 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2013 Q2* Quelle: SCB Statistics Sweden, *Zahlen für 2013 sind vorläufig Große regionale Preisunterschiede Die schwedischen Wohnimmobilienpreise haben sich auf regionaler Ebene sehr unterschiedlich entwickelt. Während sie sich in den großstädtischen Regionen insbesondere rund um die Hauptstadt Stockholm auf einem recht hohen Niveau befinden, ist der Erwerb von Immobilien in ländlich geprägten Regionen vergleichsweise günstig. Die Region um Stockholm verzeichnete dabei seit 1992 mit 224 % mit Abstand die größte Preissteigerung, gefolgt von Westschweden inkl. Göteborg (zweitgrößte Stadt Schwedens) mit 180 % sowie Südschweden inkl. Malmö (drittgrößte Stadt) mit 175 %. Im weniger besiedelten Norrland im Norden Schwedens gab es hingegen mit 96 % (Upper Norrland) bzw. 82 % (Central Norrland) die geringsten Preissteigerungen seit 1992. Einen Risikofaktor für die zukünftige Entwicklung der schwedischen Volkswirtschaft stellt die hohe Verschuldung der privaten Haushalte dar. Vor dem Hintergrund der Gefahr einer möglichen Hypothekenblase wird derzeit seitens der Finanzaufsicht u.a. die Einführung einer strengeren Verpflichtung zur Kredittilgung diskutiert. In Schweden sind seit Jahren vor allem so genannte interestonly-loans, bei denen der Darlehensnehmer während der Laufzeit nur Zinszahlungen tätigt und erst am Ende der Laufzeit den vollen Kreditbetrag zurückzahlt, sehr beliebt. Seite 4 von 7
Finnland Immobilienmarkt trotzt Rezession Der finnische Wohnimmobilienmarkt boomte bis Mitte infolge eines starken Wirtschaftswachstums, eines Anstiegs der verfügbaren Einkommen sowie eines niedrigen Zinsniveaus. Während die Wirtschaft des Landes als Folge der weltweiten Finanzmarktkrise erhebliche Wachstumseinbußen hinnehmen musste, blieb der Wohnimmobilienmarkt von diesen negativen Entwicklungen weitestgehend verschont. So sanken die Immobilienpreise zwischen dem ersten Quartal und dem ersten Quartal lediglich um -5,5 %. Bereits im Verlauf des Jahres erholte sich der finnische Immobilienmarkt jedoch wieder, so dass noch im selben Jahr das Vorkrisenniveau wieder überschritten werden konnte. Zurückzuführen ist diese rasante Erholung vor allem auf den Sachverhalt, dass finnische Hypothekenkredite größtenteils mit variablen Zinssätzen ausgestaltet werden und die finnischen Bauherren somit überdurchschnittlich stark an den Zinssenkungen der EZB im Frühjahr partizipierten. Parallel zu den sinkenden Zinsen setzte ab dem Jahr eine Erholung der finnischen Wirtschaft ein. Infolge der europäischen Schuldenkrise rutschte das Land jedoch in eine Rezession. Die Immobilienpreise trotzten dieser Entwicklung und stiegen im selben Jahr um 2,8 % gegenüber an. Auch in den ersten beiden Quartalen 2013 setzte sich der Preisanstieg gegenüber dem jeweiligen Vorjahreszeitraum weiter fort (+2,0 bzw. 2,1 %). Preisentwicklung für bestehende Wohnimmobilien in Finnland 150 140 130 Index = 100 120 110 100 90 Finnland 80 2013 Helsinki Quelle: Bloomberg, Hohes Wachstum im Raum Helsinki In der Hauptstadt Helsinki, die mit rund 605.000 Einwohnern zu den dicht besiedelten Regionen Finnlands zählt, haben sich die Immobilienpreise seit überdurchschnittlich entwickelt (+45,4 %; Finnland: 31,6 %). Zurückzuführen ist dieses starke Wachstum auf die hohe Attraktivität der Region Helsinki, die durch zahlreiche Geschäfte und eine moderne Infrastruktur geprägt ist sowie vielen Unternehmen als Hauptsitz dient. Ein Charakteristikum des finnischen Marktes ist die Landflucht, die sich in den vergangenen Jahren verstärkt hat und insbesondere in Ballungsräumen zu steigenden Immobilienpreisen führt. Trotz schwacher Wirtschaftsperspektiven und einem leichten Anstieg der Arbeitslosigkeit im laufenden Jahr weist der Wohnimmobilienmarkt eine hohe Preisstabilität auf. Die für 2014 erwartete leichte Belebung der Konjunktur dürfte sich auch positiv auf dem Wohnimmobilienmarkt bemerkbar machen. Seite 5 von 7
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