STADT BIETIGHEIM-BISSINGEN Drucksache Nr. GR 48/2018 Liegenschafts- und Rechtsamt öffentlich den 13.06.2018 I. Vorlage an Verwaltungs- und Finanzausschuss am 03.07.2018 Vorberatung Gemeinderat am 17.07.2018 Beschlussfassung Betreff: Baugebiet "Stuttgarter-, Freiberger-, Gartenstraße - 1. Abschnitt Lothar- Späth-Carré" - Vereinbarung städtebaulicher Maßnahmen Anlagen: keine II. Beschlussantrag: In Ergänzung des Gemeinderatsbeschlusses vom 06.02.2018 (GR 2/2018), in dem die Erschließung des Baugebietes "Stuttgarter-, Freiberger-, Gartenstraße - 1. Abschnitt Lothar- Späth-Carré" auf die Grundstückseigentümer übertragen wurde, werden weiter folgende vereinbart: städtebaulichen Maßnahmen 1. Schaffung von bezahlbaren Mietwohnungen Die Grundstückseigentümer verpflichten sich im Baugebiet "Stuttgarter-, Freiberger-, Gartenstraße - 1. Abschnitt Lothar-Späth-Carré" gemeinsam mindestens 1.800 m² Wohnfläche für bezahlbare Mietwohnungen herzustellen, für mindestens 20 Jahre zu vermieten und in eigenem Bestand zu halten. Die durchschnittliche Wohnungsgröße bei bezahlbaren Mietwohnungen wird mit 75 m² Wohnfläche angenommen, sodass die 1.800 m² Wohnfläche ca. 24 Wohneinheiten entsprechen. Die Berechnung der Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung. Die Grundstückseigen-
- 2 - GR 48/2018 tümer haben dabei die Vorgaben des Landeswohnraumförderungsgesetzes einzuhalten. Dies betrifft neben der Wohnungsgröße auch die Miethöhe, die während des Bindungszeitraumes 33 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss. Des Weiteren dürfen die Wohnungen nur an wohnberechtigte Mieterhaushalte vergeben werden, die einen in Baden-Württemberg ausgestellten Wohnberechtigungsschein nach 15 Landeswohnraumförderungsgesetz besitzen. Die Belegungsbindung und die Mietpreisbindung werden, soweit möglich, an erster Rangstelle im Grundbuch dinglich gesichert. Die Grundstückseigentümer verpflichten sich die bezahlbaren Mietwohnungen innerhalb von 5 Jahren nach Rechtskraft der amtlichen Umlegung und Freigabe des Baugebiets zur Bebauung zu erstellen (Bauverpflichtung). Wird die Bauverpflichtung in diesem Zeitraum nicht erfüllt wird der Stadt Bietigheim- Bissingen ein Ankaufsrecht eingeräumt mit folgenden Konditionen: a) der Kaufpreis ist der Zuteilungswert des Grundstücks im Rahmen der amtlichen Baulandumlegung "Stuttgarter-, Freiberger-, Gartenstraße - 1. Abschnitt Lothar- Späth-Carré". b) der Kaufpreis ist fällig innerhalb eines Monats nach Ausübung und Vollzug des Ankaufsrechts im Grundbuch. c) hat der Grundstückseigentümer Aufwendungen für das Grundstück gemacht (z.b. Befestigungen, Einfriedigungen, Bauteile) sind diese von der Stadt Bietigheim- Bissingen zu entschädigen, soweit bei der Weiterveräußerung diese Anlagen verwendbar sind und insoweit eine Werterhöhung eingetreten ist. Kommt keine Einigung über die Festsetzung des Wertes zustande, so ist die Wertermittlung durch den Gutachterausschuss bei der Stadt Bietigheim-Bissingen für beide Vertragsparteien bindend. Etwaige auf dem Grundstück vorhandene Gegenstände und Aufbauten sind vom jeweiligen Grundstückseigentümer auf seine Kosten zu entfernen, soweit diese für einen nachfolgenden Käufer nach objektiven Merkmalen nicht mehr verwendbar sind. Zur Sicherung des Ankaufsrechts der Stadt Bietigheim-Bissingen wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. 2. Förderung des bezahlbaren Wohnraums, Vorkaufsrecht und Belegungsrecht Die Stadt Bietigheim-Bissingen fördert die Herstellung der 24 preisgebundenen Mietwohnungen mit ca. 1.800 m² in Höhe der Ausgleichszahlungen für den Umlegungsvorteil aus der amtlichen Baulandumlegung "Stuttgarter-, Freiberger-, Gartenstraße - 1. Abschnitt Lothar-Späth-Carré". Die Ausgleichszahlungen belaufen sich bei dem derzeitigen Planungsstand auf ca. 1.745.000,00 für das Umlegungsgebiet. Die genaue Höhe ergibt sich nach Abschluss der amtlichen Baulandumlegung. Der Förderbetrag wird an die abschließende Ausgleichszahlung angepasst und in derselben Höhe mit den Ausgleichszahlungen verrechnet. Die Grundstückseigentümer räumen zugunsten der Stadt Bietigheim-Bissingen ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch für alle Verkaufsfälle an den geförderten Mietwohnungen ein. Des Weiteren wird der
- 3 - GR 48/2018 Stadt ein Belegungsrecht für die Wohnungen eingeräumt und ebenfalls im Grundbuch abgesichert. 3. Kosten der Vermessung Die Grundstückseigentümer tragen die Vermessungskosten aus der amtlichen Baulandumlegung "Stuttgarter-, Freiberger-, Gartenstraße - 1. Abschnitt Lothar-Späth- Carré". Diese belaufen sich auf ca. 82.000,00. 4. LBO-Spielplätze a) Die Grundstückseigentümer verpflichten sich, die nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg baurechtlich notwendigen Spielplatzflächen möglichst zusammen gefasst zwischen den Gebäuden nach Vorgaben der Stadt Bietigheim- Bissingen zu verwirklichen. b) Von diesen baurechtlich notwendigen Spielflächen übernimmt die Stadt Bietigheim-Bissingen je Wohneinheit 1 m² auf den geplanten öffentlichen Spielplatz, somit bei ca. 160 Wohneinheiten eine Fläche von 160 m². Die Kosten für die erstmalige Herstellung des Spielplatzes belaufen sich für den Anteil von 160 m² auf 60.000,00, die die Grundstückseigentümer der Stadt Bietigheim-Bissingen erstatten. Finanzielle Auswirkungen: Einzahlungen: voraussichtliche Ausgleichszahlung für den Umlegungsvorteil aus der amtlichen Baulandumlegung in Höhe von ca. 1.745.000,00 bei Profitcenter 1133 Grundstücksmanagement Investitionsauftrag: 723113300170 Allgemeines Grundvermögen Zeilennummer: 3 Einzahlungen aus der Veräußerung von Sachvermögen Auszahlungen: Förderung der Herstellung der bezahlbaren Mietwohnungen in Höhe der voraussichtlichen Ausgleichszahlung in Höhe von ca. 1.745.000,00 bei Profitcenter 5220 Wohnungsbauförderung/Wohnungsversorgung Investitionsauftrag: 723522000240 Zuschüsse sozialer Wohnungsbau Zeilennummer: 11 Auszahlungen aus Investitionsförderungsmaßnahmen
- 4 - GR 48/2018 III. Sachdarstellung und Begründung: Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 06.02.2018 (Drucksache GR 2/2018) die Erschließung des Baugebietes "Stuttgarter-, Freiberger-, Gartenstraße - 1. Abschnitt Lothar- Späth-Carré" auf die Grundstückseigentümer übertragen und den Abschluss eines Erschließungsvertrages beschlossen. In Ergänzung dazu sollen nun weitere städtebauliche Maßnahmen mit den Grundstückseigentümern vereinbart werden. Im Rahmen der Mehrfachbeauftragung für das gesamte Baugebiet "Stuttgarter-, Freiberger-, Gartenstraße - Lothar-Späth-Carré" hat der Gemeinderat in den Planungsvorgaben ca. 50 Wohneinheiten für bezahlbare Mietwohnungen vorgesehen. Da das Baugebiet nun in einen 1. und 2. Abschnitt gegliedert wird, ist diese Anzahl aufzuteilen. Dabei wird die nach dem derzeitigen Planungsstand mögliche Bruttogeschossfläche der beiden Abschnitte zugrunde gelegt. Der 1. Abschnitt weist eine etwas geringere Bruttogeschossfläche auf; es wird daher vorgeschlagen für diesen 24 bezahlbare Mietwohnungen vorzusehen und für den späteren 2. Abschnitt 26 bezahlbare Mietwohneinheiten. Die durchschnittlichen Wohnungsgrößen betragen im Bereich des geförderten Wohnungsbaus ca. 75 m² pro Wohneinheit (WE). Im 1. Abschnitt sind daher 24 WE x 75 m² = 1.800 m² Wohnfläche zu erstellen. Die Grundstückseigentümer haben sich geeinigt, diese gemeinsam auf den ihnen zugeteilten Bauplatzflächen im 1. Abschnitt unterzubringen. Die bezahlbaren Mietwohnungen sind mindestens für 20 Jahre im eigenen Bestand zu halten und als Mietwohnungen zu vermieten. Die Miethöhe muss mindestens 33 % unter der ortsüblichen Miete des Mietspiegels liegen und die Wohnungen dürfen nur an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheines vergeben werden. Wenn möglich, sollen die Grundstückseigentümer ein Förderprogramm des Landes Baden-Württemberg in Anspruch nehmen; falls dies nicht gewünscht ist, sind deren Regelungen und die Regelungen des Landeswohnungsbauförderungsgesetzes entsprechend anzuwenden. Wie auch bei dem Verkauf der städtischen Bauplätze üblich, soll eine Bauverpflichtung vereinbart werden. Da die bezahlbaren Mietwohnungen nur im Rahmen der gesamten Bebauung des 1. Abschnittes hergestellt werden können, wird eine Bauverpflichtung innerhalb von 5 Jahren nach Rechtskraft der amtlichen Baulandumlegung und Freigabe des Baugebiets zur Bebauung vorgeschlagen. Zur Sicherung dieser Bauverpflichtung soll für die Stadt ein Ankaufsrecht vereinbart und im Grundbuch dinglich gesichert werden. Für den Bau von bezahlbaren Mietwohnungen existiert so gut wie keine Nachfrage am Markt. Es wird daher vorgeschlagen, dass die Stadt die Herstellung der 1.800 m² Wohnfläche für bezahlbare Mietwohnungen, wie auch schon an anderer Stelle erfolgt, fördert. Es ist zu erwarten, dass die Grundstückseigentümer im Rahmen der amtlichen Baulandumlegung "Stuttgarter-, Freiberger-, Gartenstraße - 1. Abschnitt Lothar-Späth-Carré" für den entstehenden Umlegungsvorteil eine Ausgleichszahlung von insgesamt ca. 1.745.000,00 an die Stadt leisten müssen. Hierbei ist weiter zu berücksichtigen, dass die Grundstückseigentümer ebenfalls die gesamten Kosten der Erschließung übernehmen und schon aufgrund des bestehenden Bebauungsplanes bauen könnten. Sie übernehmen daher schon eine erhebliche wirtschaftliche Verpflichtung. Es wird daher vorgeschlagen, dass die Stadt zur Förderung des bezahlbaren Mietwohnungsbaues auf die Ausgleichszahlungen für den Umlegungsvorteil verzichtet. Im Gegenzug soll der Stadt für die bezahlbaren Mietwohnun-
- 5 - GR 48/2018 gen ein Belegungsrecht eingeräumt und ein dingliches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle im Grundbuch eingetragen werden. Wie bei den bisherigen Umlegungen üblich, sollen die Kosten der Vermessung von den Grundstückseigentümern getragen werden. Es wird vorgeschlagen, dass die baurechtlich notwendigen Spielplatzflächen (LBO-Spielplätze) nach Vorgaben der Stadt Bietigheim-Bissingen zusammengefasst zwischen den Gebäuden verwirklicht werden. Für die baurechtlich notwendigen Spielplatzflächen sind von Gesetzes wegen 3 m² je Wohneinheit, ab 4 Aufenthaltsräumen 5 m² je Wohneinheit anzusetzen. Die Stadt ist bereit, davon 1 m² je Wohneinheit auf den öffentlichen Spielplatz zu übernehmen. Bei ca. 160 Wohneinheiten ist dies eine Fläche von 160 m², deren anteilige Kosten für die erstmalige Herstellung 60.000,00 betragen. Dieser Betrag soll von den Grundstückseigentümern zum Ausbau an die Stadt entrichtet werden. Mit diesen beiden Maßnahmen soll ein besserer Ausbaustandard der Spielplatzflächen erreicht werden. Weiteres Verfahren: Es ist vorgesehen, den Vertrag zur Erschließung und den oben genannten städtebaulichen Maßnahmen mit den Grundstückseigentümern abzuschließen, sobald die städtebauliche Planung hinreichend gesichert ist. Dies ist der Fall, sobald der Bebauungsplanentwurf vom Gemeinderat beschlossen ist und keine Einwendungen vorliegen. Nach Rechtskraft des Bebauungsplanes für den 1. Abschnitt kann dann der Umlegungsplan vom Umlegungsausschuss beschlossen und die Baulandumlegung abgeschlossen werden. Im Anschluss daran soll die Erschließung des Baugebietes begonnen werden. Kessing Oberbürgermeister