Daten und Fakten 2019 der unternehmerischen Wohnungswirtschaft in Thüringen
Das diesjährige Motto der Tage der Thüringer Wohnungswirtschaft greift zum einen diesen Doppelcharakter des Wohnens als Sozial- und Wirtschaftsgut auf. Zum anderen wird aber auch das zentrale Thema der grundsätzlichen Entwicklung Deutschlands, wie auch das Leben im ländlichen Raum attraktiv bleiben kann und wie sich das Verhältnis von Stadt und Land entwickelt, fortgeführt. Die Tage der Thüringer Wohnungswirtschaft alljährlich im Mai in Suhl sind seit Beginn der 90er Jahre eine der wichtigsten Veranstaltungen der Thüringer Verbandsorganisation. In diesem Jahr wirft der bevorstehende Thüringer Landtagswahlkampf seine Schatten voraus. Wohnen wird dort eine zentrale Rolle spielen. Es werden Parolen und Versprechungen im Raum stehen, deren Folgen erst in 10 oder 15 Jahren vollständig sichtbar sein werden, wenn es darum geht, deren Kosten zu tragen. Das Gestern liegt noch gar nicht so lange zurück. Bis 1990 war die Wohnung in den heutigen neuen Bundesländern kein Wirtschaftsgut. Sie war ausschließlich ein Sozialgut. Niedrige Mieten wurden als Beweis der sozialen Verantwortung des Staates gesehen. Dafür flossen von staatlicher Seite Milliarden in den Wohnungsbau. Hunderttausende Wohnungen entstanden in einer historisch kurzen Zeit. Auf der anderen Seite aber verfielen die Altstädte und viele historische Bauten. Zum einen fehlte es an entsprechendem Baumaterial, zum anderen gaben die extrem niedrig gehaltenen Mieten privaten Eigentümern keine Möglichkeit, Investitionen zu finanzieren. Zugleich war die Wohnungsvergabe staatlich sehr stark reglementiert. Quelle: Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum 31.12.1991, 1995, 1999 2
Auch die Ausstattung der Wohnungen abgesehen von den neu gebauten Plattenbauwohnungen entsprach in Vielem nicht heutigen Ansprüchen an das Wohnen. Die Grafik zeigt die Ergebnisse der großen Anstrengungen der Thüringer Wohnungsunternehmen in den 90er Jahren, die zu einer deutlichen Verbesserung der Wohnsituation ihrer Mieter führten. Vor 30 Jahren waren die Mieten sehr niedrig. War das Wohnen deshalb damals sozialer? Wollen die Menschen wirklich diese Zeiten des Mangels wieder erleben? So lautete eine Meldung in vielen Thüringer Medien am 17.04.2019. Die Mietpreise in der Region wären um bis zu 17,2 % in fünf Jahren gestiegen, in Erfurt müssten 7,30 Euro/m, in Jena 8,60 Euro/m gezahlt werden. Immer wieder stehen die Angebotsmieten im Fokus, d. h. Mieten, die Inseraten entnommen wurden und nicht die Mieten, die von der Mehrzahl der Mieter zu zahlen sind. Aus der amtlichen Statistik ergeben sich jährliche Mietanstiege von 1,0 bis 1,8 % pro Jahr, bezogen auf alle Mietwohnungen in Deutschland und nicht nur die Wohnungen, die neu vermietet werden bzw. neu gebaut wurden. Der aktuelle F+B-Mietspiegelindex zeigt, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten 2018 im Vergleich zum Vorjahr bundesweit um 2,2 % gestiegen sind. Die durchschnittliche Vergleichsmiete einer Referenzwohnung betrug 6,92 Euro/m. In München wurden 10,45 Euro/ m erreicht, in Jena 6,92 Euro/m. Erfurt liegt mit 6,53 Euro/m deutlich unter dem Durchschnitt. Je nach Baualtersklasse können die Werte auch niedriger sein: So ergeben sich für die Jahrgänge 1975 bzw. 1985 Mieten von 5,60 Euro/m bzw. 5,33 Euro/m in Jena sowie von 5,54 Euro/m bzw. 5,26 Euro/m in Erfurt. Die durchschnittliche Miete aller vermieteten Wohnungen der Mitgliedsunternehmen des vtw im Dezember 2018 liegt mit 5,01 Euro/m darunter (90 % Bestandsmieten und 10 % Neuvertragsmieten). Quelle: Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände 2004 2018 3
Quelle: Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum 31.12.2018 Die Mietbelastungsquote Thüringer Mieter liegt mit 24 % deutlich unter dem Durchschnitt von 27,2 % für Deutschland insgesamt. Berücksichtigt man die relativ niedrigen Mieten im Freistaat, bedeutet dies, dass die Einkommen ebenfalls sehr niedrig sind. Thüringen hat weniger ein Mieten- als ein Einkommensproblem. Für die Wohnungsunternehmen sind die Mieten ihre Haupteinnahmequelle und damit die Basis ihrer Existenz. Eigentum verpflichtet nicht nur, sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen (Art. 14 Abs. 2 GG). Diese Prämisse gilt in besonderer Weise für das Gut Wohnen. Die Mitgliedsunternehmen des vtw haben umfangreiche Anstrengungen unternommen, die Wohnbedingungen ihrer Mieter und Mitglieder zu verbessern. Seit 1991 wurden rund 12,9 Mrd. Euro überwiegend in den Wohnungsbestand investiert. 5,1 Mrd. Euro wurden für Instandsetzung/-haltung, 6,56 Mrd. Euro für Modernisierung und 1,22 Mrd. Euro für Neubau aufgewendet. Der strukturelle Wandel in den neuen Bundesländern führte ab Mitte der 90er Jahre zu steigenden Leerständen und damit zur Schmälerung der Erlöse der Wohnungsunternehmen. Ein Rückgang der Investitionstätigkeit war die Folge. Die Wohnungsunternehmen, die sich als Sachwalter für gutes und sicheres Wohnen sehen, haben immer abgewogen, welche Maßnahmen in Angriff genommen werden können und sollten. Wohnwertverbesserung und Anpassung an veränderte Wohnwünsche hatten und haben hohen Stellenwert. Die Objekte müssen allerdings langfristig eine Zukunft haben und die Refinanzierung der Investition über die Miete gesichert sein. 4
Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 1991 bis 2018 2018 wurden insgesamt rund 411 Mio. Euro investiert. 207,3 Mio. Euro entfielen auf Instandhaltung/-setzung, 132,3 Mio. Euro auf Modernisierung sowie 71,6 Mio. Euro auf Neubau. Umfangreiche Modernisierungen erfolgten in den 90er Jahren und liegen damit mehr als 20 Jahre zurück. Natürlicher Verschleiß führt dazu, dass erneut Sanierungsmaßnahmen notwendig werden. Der zweite Sanierungszyklus hat begonnen. Dies wird auch daran deutlich, dass die Aufwendungen für Instandhaltung/Instandsetzung je Quadratmeter Wohnfläche von Jahr zu Jahr gestiegen sind, zuletzt auf 14,46 Euro/m in 2018. Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 2005 bis 2018 5
Es gilt aber nicht nur, den vorhandenen Bestand zu erhalten und den Bedürfnissen anzupassen, sondern auch Wohnungen neu zu bauen und dies nicht nur in den besonders gefragten Städten wie Jena, Erfurt oder Weimar, sondern auch im ländlichen Raum. Die Nachfrage nach barrierearmen Wohnungen steigt mit der Zunahme der alternden Bevölkerung. Neubau ist unerlässlich, um die Nachfrage nach bestimmten Wohnqualitäten zu befriedigen. 2018 haben die Mitgliedsunternehmen des vtw insgesamt 315 neue Wohnungen fertiggestellt. Die Wohnungsunternehmen leisten mit ihren Angeboten einen erheblichen Beitrag zum sozialen Frieden in den Quartieren und Gemeinden. Der hohe Stellenwert dieses sozialen Engagements der Wohnungsunternehmen fand seinen Niederschlag auch in der Neugestaltung des vormaligen Innovationspreises zum Thüringer Preis der Wohnungswirtschaft, der in zwei Kategorien, WohnRäume und WohnWerte, vergeben wird. Die Preisverleihung in der Kategorie WohnWerte erfolgt am 22.05.2019 auf den Tagen der Thüringer Wohnungswirtschaft in Suhl. Dort wird auch die Broschüre Alternative Wohnformen und soziale Projekte der Thüringer Wohnungswirtschaft, die von einer Arbeitsgruppe, bestehend aus Mitgliedern des Fachausschusses Sozialmanagement des vtw, erarbeitet wurde, vorgestellt. Der vtw hat derzeit 213 Mitglieder: 104 Bau- und Wohnungsgenossenschaften 56 kommunale Gesellschaften 9 Gemeinden/kommunale Eigenbetriebe 9 Energiegenossenschaften 3 Aktiengesellschaften 4 sonstige Gesellschaften 28 Fördermitglieder Ende des Jahres 2018 haben die Wohnungsunternehmen im vtw rund 265.200 Wohnungen bewirtschaftet (249.600 eigene Wohnungen und 15.600 Wohnungen in der Fremdverwaltung). Die Wohnungsunternehmen sind wichtige Stabilitäts- und Wirtschaftsfaktoren. Größe Anzahl Unternehmen Bewirtschaftete Wohnungen bis 500 WE 72 15.866 501 bis 1.000 WE 27 19.610 1.001 bis 3.000 WE 46 76.178 mehr als 3.000 WE 30 153.537 Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum 31.12.2018 Nahezu drei Viertel aller Wohnungen der Mitgliedsunternehmen des vtw befinden sich im ländlichen Raum, bewirtschaftet von 150 Wohnungsunternehmen. Die Anforderungen an das Wohnen im ländlichen Raum unterscheiden sich nicht von Anforderungen in den großen Städten. 6
Regionale Verteilung der Mitgliedsunternehmen des vtw Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum 31.12.2018 Die Rahmenbedingungen sind durch den Bevölkerungsrückgang und damit verbunden der Schrumpfung in den Regionen und zunehmenden Leerständen schwieriger. In den Medien wird immer wieder die Forderung nach mehr bezahlbarem Wohnraum in Jena, Erfurt und Weimar erhoben. Wo aber bleiben die Interessen des ländlichen Raumes? Ein Ausbluten des ländlichen Raumes zugunsten dieser wenigen Städte muss verhindert werden. Nur so kann der soziale Frieden gesichert werden. Die Wohnungsunternehmen sind bereit, ihren Beitrag zu leisten. Es müssen aber alle Akteure, auch das Land und die Kommunen sowie die privaten Vermieter, gemeinsam an einem Strang ziehen. Ein Fokus auf die großen Städte, ein umfangreicher, stark subventionierter Neubau nur in diesen Orten fördert eine fatale Abwärtsspirale im ländlichen Raum. Der 2. Wohnungsmarktbericht Thüringen, der im Auftrag des Thüringer Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft durch CIMA Institut für Regionalwirtschaft GmbH aus Hannover erstellt wurde, analysiert sehr tiefgreifend die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung im Freistaat bis zum Jahr 2030 und darauf aufbauend den Wohnungsbedarf. Laut CIMA-Bevölkerungsprognose wird die Zahl der Einwohner in Thüringen bis zum Jahr 2030 im Vergleich zum Jahr 2017 um 9,8 % auf 1,94 Mio. Einwohner zurückgehen. Betroffen sein werden, wie in früheren Prognosen des Thüringer Landesamtes für Statistik auch, alle Landkreise und die Mehrzahl der kreisfreien Städte. Lediglich die Städte Erfurt und Jena können mit einem weiteren Bevölkerungszuwachs rechnen. 7
Bevölkerungsentwicklung in den Thüringer Landkreisen und kreisfreien Städten 2017 2030 Die Entwicklung der Bevölkerungszahl ist ein wichtiger Indikator. Für die Prognose des Wohnungsbedarfs spielt allerdings die Haushaltsprognose ebenfalls eine wichtige Rolle. Der erhebliche Bevölkerungsrückgang seit der Wende hat im Freistaat Thüringen noch nicht zu einem Rückgang der Anzahl der Haushalte geführt. Vielmehr stieg deren Zahl auf rund 1,102 Mio., d. h. um 5 %. Dieser Trend wird noch mehrere Jahre anhalten. Laut CIMA-Prognose wird das Maximum voraussichtlich im Jahr 2022 mit 1,12 Mio. Haushalten erreicht werden. 2030 wird dann mit 1,077 Mio. Haushalten bzw. 2,3 % weniger als noch 2017 gerechnet. Die Entwicklung der Haushaltszahlen verläuft in Analogie zur Bevölkerungsentwicklung regional sehr unterschiedlich. Der Anteil der älteren Bevölkerungsgruppen an der Gesamtbevölkerung wird im Freistaat Thüringen flächendeckend bis zum Jahr 2030 zunehmen. Dies gilt auch für die Städte Erfurt, Jena und Weimar, die als einzige einen Zuwachs im Bereich der Bevölkerungsgruppe unter 18 Jahre erwarten können. Der Anteil der Einwohner von 18 bis unter 65 Jahre wird sich vielfach um mehr als 20 % verringern. 8
Haushaltsentwicklung in den Landkreisen und kreisfreien Städten Thüringens 2017 2030 In den 90er Jahren führte der strukturelle Wandel in den neuen Bundesländern, die Abwanderung Tausender Menschen, zu einem gravierenden Anstieg des Leerstandes. Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 1994 bis 2018 9
Bereits im Jahr 2001 hat der Freistaat Thüringen das Wohnungsmarktstabilisierungsprogramm, das mit Zuschüssen den Rückbau von Wohnungen förderte, aufgelegt. Dieses wurde 2002 in das vom Bund ins Leben gerufene Stadtumbauprogramm Ost übergeleitet. Seit dem Jahr 2002 wurden von den Mitgliedern des vtw 46.754 Wohnungen rückgebaut. Im Jahr 2018 erfolgte der Rückbau von 452 Wohnungen, 2019 sollen weitere 556 folgen. In den vergangenen fünf Jahren blieb die Anzahl der leer stehenden Wohnungen bei den Mitgliedsunternehmen des vtw nahezu konstant. Die Leerstandsquote stieg 2018 leicht auf 8,2 %. Der erfolgte Rückbau hätte auch in den vergangenen Jahren theoretisch den Leerstand reduzieren müssen, verhinderte aber lediglich den weiteren Anstieg. Davon ausgenommen sind lediglich die Städte Erfurt, Jena und Weimar. Standen im Jahr 2002 in diesen drei Städten noch nahezu 12.000 Wohnungen leer, so waren es 2018 rund 2.300. Die Leerstandsquote verringerte sich von 12,7 % auf 3,1 %. Ursächlich dafür ist insbesondere die in den letzten Jahren stark gestiegene Nachfrage. Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 2002 bis 2018 Der größte Anteil des Leerstandes entfällt mit 7.700 Wohnungen (36 %) auf Wohnungen, für die keine Nachfrage mehr besteht. Weitere 2.420 Wohnungen (11 %) sind bereits unmittelbar zum Abriss vorgesehen. Dazu kommen 1.500 Wohnungen, die unbewohnbar sind, 1.000 zum Verkauf vorgesehene Wohnungen und 4.600 Wohnungen, in denen Mieterwechsel vollzogen werden. Wegen Modernisierung standen Ende 2018 rund 3.700 Wohnungen (17 %) leer. Grundlegende Veränderungen des Grundrisses oder die Schaffung von Barrierearmut sind i. d. R. nur dann realisierbar, wenn die Wohnungen nicht bewohnt sind. Mit Hilfe des Stadtumbauprogramms Ost konnte viel erreicht werden. Durch den Rückbau langfristig nicht benötigter Wohnungen wurde die Urbanität der Städte gestärkt, vielfach das Wohnumfeld für die verbliebenen Mieter verbessert und so weitere positive Effekte erzielt. Auch wirtschaftlich konnten sich die Wohnungsunternehmen stabilisieren. Das Stadtumbauprogramm Ost läuft aber im Jahr 2019 aus. Die politischen Bekundungen, den Stadtumbau weiter zu fördern, sind vielfältig. Konkrete Taten sind bisher nicht erfolgt, d. h. niemand weiß, in welcher Höhe künftig eine weitere Förderung des Rückbaus erfolgen wird. 10
Die Wahrscheinlichkeit einer Fortführung ist hoch, handelt es sich doch auch um ein Programm der Städtebauförderung. Für die künftige Entwicklung vieler Städte im ländlichen Raum und auch in strukturschwachen Regionen, nicht nur in Ost, sondern auch in West ist eine weitere Förderung des Stadtumbaus unerlässlich, gilt es doch, die Urbanität der Städte und Gemeinden zu erhalten. Leer stehende Gebäude ziehen unweigerlich Vandalismus nach sich und damit eine Verschlechterung des Wohnumfeldes, abgesehen von den Folgekosten. Hier besteht nach wie vor Handlungsbedarf. VIII. Bilanz und Ausblick Im Jahr 2019 finden im Freistaat Thüringen Landtagswahlen statt. Bereits heute zeichnet sich ab, dass das Wohnen ein zentrales Thema sein wird. Die vorliegenden Daten und Fakten 2019 zeichnen ein Bild der derzeitigen Situation der Wohnungsunternehmen im vtw, analysieren die Rahmenbedingungen und zeigen künftige Herausforderungen auf. Diese Herausforderungen decken sich weitgehend mit denen, die im 2. Wohnungsmarktbericht Thüringen herausgearbeitet wurden: angemessene Wohnraumversorgung in ländlichen Räumen barrierearmes, familien- und altersgerechtes Wohnen überall Wohnungsbau in ländlichen Regionen kann Leerstand weiter steigern attraktiver Wohnungsbestand trotz Leerstand bezahlbares Wohnen sicherstellen Es gilt, das Gleichgewicht zwischen den Städten und dem ländlichen Raum zu erhalten. Dies braucht eine ressortübergreifende Strategie zur Stärkung des ländlichen Raumes mit Bezug auf die Stadtentwicklung in den großen Thüringer Städten. Gemeinsam mit der Politik strebt der vtw die Schaffung verlässlicher Rahmenbedingungen an, um bezahlbares Wohnen für alle zu ermöglichen. Im Vorfeld der Landtagswahl hat der vtw deshalb in einem Positionspapier die wesentlichen Themenfelder in Bezug auf das Wohnen und seine entsprechenden Forderungen dazu zusammengefasst: 1. Leerstand auf dem Land und mögliche Überforderung der Städte Thüringen bietet Wohnraum für alle! 2. Der ländliche Raum wird zum Problem für ganz Thüringen Strategie und konzertiertes Handeln sind nötig. 3. Wohnen kosten und Bauen ist teuer an den richtigen Stellen für bezahlbares Wohnen sorgen. 4. Thüringen wird älter Altersarmut und altersgerechter Wohnraum werden zum Thema. 5. Energiewende und Folgen des Klimawandels neue wirtschaftliche Strategien und Instrumente nötig. 6. Wer bestellt, bezahlt Förderpolitik muss mit neuen Herausforderungen Schritt halten! 7. Immer mehr Aufgaben für die Wohnungswirtschaft Mieter und Mitglieder werden zusätzlich belastet. Die Wohnungsunternehmen im vtw sind bereit, Verantwortung im und für den ländlichen Raum zu übernehmen. Sie können dies nicht allein. Sie können dies nur gemeinsam mit Politik, Wirtschaft und den Bewohnern des ländlichen Raumes. 11