..... XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXX 40211 Düsseldorf Datum: 16.06.2008 Az.: XXXXX GUTACHTEN über den Verkehrs-/Marktwert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) für das bebaute Grundstück in XXXX Flur X Grundbuch: Flurstück XXX Lohausen Eigentümer: XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX zum Wertermittlungsstichtag: 08.04.2008 Verkehrs-/Marktwert: 360 000 Ausfertigung Nr. Dieses Gutachten enthält 34 Seiten. Es wurde in 4 Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.
Inhaltsverzeichnis Seite 1. Allgemeine Angaben 3 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Grundstücksbeschreibung Tatsächliche Eigenschaften Gestalt und Form Erschließungszustand Rechtliche Gegebenheiten Begründungen 4 4 4 4 5 6 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Gebäudebeschreibung Wohngebäude Ausführung und Ausstattung Dach Zustand Nebengebäude u.ä. : Doppelgarage 7 7 7 8 8 9 4. 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.4.1 4.5 Verkehrs-/Marktwertermittlung Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Einfamilienhaus Zusammenfassung der Sachwerte Anpassung an den Grundstücksmarkt Ertragswertermittlung Ertragswert Verkehrs-/Marktwert 10 11 11 13 13 15 15 16 17 18 5. 6. Verzeichnis der Anlagen Literaturverzeichnis 19 20 7. Fotos/Pläne etc. 21
1. Allgemeine Angaben Auftraggeber: XXXX XXXX XXXX Eigentümer: XXXX XXXX XXXX Auftrag vom: 01.04.2008 Wertermittlungsgrundlagen: Lageplan Aktueller und vollständiger Grundbuchauszug Aktueller Bodenrichtwert Wohn- und Nutzflächenberechnung Baujahr Baubeschreibung Photos Original Planungsunterlagen (Grundrisse)
2. Grundstücksbeschreibung 2.1 Tatsächliche Eigenschaften Ort und Einwohnerzahl: Kreis: Bundesland: Verkehrslage, Entfernungen: Anmerkung: Düsseldorf (ca. 595 000 Einwohner) Düsseldorf Nordrhein-Westfalen Ortsrandlage von Düsseldorf Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 9 km. Stadtmitte Düsseldorf Öffentl. Verkehrsmittel: in unmittelbarer Nähe Wohn- bzw. Geschäftslage: mittelgute Wohnlage Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Immissionen: topographische Grundstückslage: ausschließlich wohnbauliche Nutzungen normal: - Straßenverkehr - Flugverkehr eben 2.2 Gestalt und Form Straßenfront : mittlere Tiefe : 21,00 m 30,00 m Grundstücksgröße : 652,00 m² Bemerkungen: unregelmäßige Grundstücksform 2.3 Erschließungszustand Straßenart: Wohn- und Geschäftsstraße mit mäßigem Verkehr Straßenausbau: voll ausgebaut Höhenlage zur Straße: normal Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Elektr. Strom Wasser Gas (lt. Baubeschreibung) Kanalanschluss Fernsehkabelanschluss Telefonanschluss Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: keine Grenzbebauung des Hauptgebäudes
Bauwichgarage eingefriedet durch Mauer/Zaun Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Anmerkung: Gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt. 2.4 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Das Grundbuch wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. in Abteilung II des Grundbuchs bestehende wertbeeinflussende Rechte sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen sowie Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. Auftragsgemäß wurden vom Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen Umlegungs-, Flurbereinigungs- und Sanierungsverfahren: Denkmalschutz: Darstellung im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Entwicklungsstufe (Grundstücksqualität): Es wird unterstellt, dass das Grundstück derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. Denkmalschutz besteht nicht nach Auskunft Auftraggeber W = Wohnbaufläche WA = Allgemeines Wohngebiet 2-3 Vollgeschosse GRZ = k. a. (Grundflächenzahl) GFZ = 1,00 (Geschossflächenzahl) offene Bauweise erschlossen
Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft. Bei dieser Wertermittlung wird auftragsgemäß die formelle und materielle Legalität der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt. 2.5 Begründungen
3. Gebäudebeschreibung 3.1 Wohngebäude Art des Gebäudes : Wohnhaus Ein-/Zweifamilienhaus - nur zu Wohnzwecken genutzt - freistehend - Keller vorhanden - das Dachgeschoss ist ausgebaut - der Dachraum ist nicht ausgebaut Baujahr: 1968 Modernisierung: nicht renoviert 3.2 Ausführung und Ausstattung Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Beton Kellerwände: Ziegelstein Umfassungswände: Ziegelstein Innenwände: Ziegelstein Geschossdecken: Kellergeschoss: Erdgeschoss: Stahlbeton Dachgeschoss: Treppen: Fußböden: Stahlbeton Holzbalkendecke Kelleraußentreppe: Stahlbeton Kellertreppe: Stahlbeton Treppe zum Dachgeschoss: Stahlbeton Treppe zum Dachraum: Einschubtreppe Kellerfußboden: PVC u.a. Wohnraumfußboden: Textilbelag u.a. Küchenfußboden: Innenansichten: PVC verputzt mit Tapeten Bad/WC: Fliesen Küche: Fliesenspiegel an Objektwand Deckenflächen: einfacher Deckenputz Fenster: Türen: überwiegend aus Aluminium - mit doppelter Verglasung Rollläden: Kunststoff ohne elektrischen Antrieb Eingangstüre: Metall mit Lichtausschnitt
Innentüren: Stahlzargen mit Holztüren Kellertüren: in Holz Elektroinstallation: technisch überaltert Sanitäre Installation: Bad: Ausstattung: eingebaute Wanne Dusche WC Waschbecken teilw. erneuert weiße Sanitärobjekte Küchenausstattung: nicht in der Wertermittlung enthalten Heizung: Zentralheizung - mit flüssigen Brennstoffen (Öl) Tank aus Metall Warmwasserversorgung: Zentralheizung Außenverkleidung: Klinkerriemchen Giebel: Klinkerriemchen 3.3 Dach Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbauten Pfetten aus Holz Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton) Dachrinnen aus: Zinkblech Besondere Bauteile: Markise Dachgaube mit Schiefer verkleidet Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden. 3.4 Zustand Grundrissgestaltung: für das Baujahr zeittypisch Belichtung und Besonnung: ausreichend Bauschäden und -mängel: Feuchtigkeitsschäden mangelhafte Wärmeisolierung Installationen tlw. oder ganz veraltet Wirtschaftliche Wertminderung: mangelhafte Wärmeisolierung Installationen tlw. oder ganz veraltet
Anmerkung: Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.5 Nebengebäude u.ä. : Doppelgarage massive Garage Außenanlagen: Versorgungsanlagen Entwässerungsanlagen befestigte Stellplatzfläche Einfriedung: Maschendrahtzaun/Mauer etc.
4. Verkehrs-/Marktwertermittlung für das bebaute Grundstück in Düsseldorf, XXXXXX Flur X Flurstück XXX Grundstücksgröße insgesamt zum Wertermittlungsstichtag: 08.04.2008 Größe 652,00 m² 652,00 m²
ALLGEMEINES DEFINITION DES VERKEHRS-/MARKTWERTS Der Verkehrs/Marktwert ist in 194 BauGB gesetzlich definiert: "Der Verkehrs/Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." WERTERMITTLUNGSGRUNDLAGEN Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u.a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Die für die Wertermittlung grundlegenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften, sowie die im Gutachten verwendete Literatur, sind in der Anlage "Literaturverzeichnis" aufgeführt. 4.1 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrs-/Marktwert derartiger Objekte vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung durchgeführt. Das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend für die Ermittlung des Verkehrs-/Marktwerts (dort zur Beurteilung der Auswirkungen der erzielbaren Erträge) herangezogen. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert bzw. Bodenwertanteil und Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude bzw. Wohnung, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert bzw. Bodenwertanteil und Ertragswert der baulichen Anlagen. Zudem sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen, insbesondere - Abweichungen vom normalen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, - wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der nachhaltigen Miete), - Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, - Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. Begründung der Verfahrenswahl 4.2 Bodenwertermittlung Nach der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. (vlg. 13 Abs.1 i.v. mit 15 Abs.2 und 21 Abs.2 WertV). Neben oder an Stelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 13 Abs.2 WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrs/Marktwertes von dem Bodenrichtwert.
BODENWERT DES BEWERTUNGSOBJEKTS Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und der vorhandenen Vergleichspreise und unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Maße der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag 08.04.2008 wie folgt geschätzt: - erschließungsbeitragsfreies Bauland 652,00 m² * 400,00 /m² = Grundstücksgröße: 652,00 m² 260 800 Bodenwert: 260 800
4.3 Sachwertermittlung Das Sachwertverfahren ist in 21-25 WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden. NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 1995 bzw. 2000 angesetzt. Der Ansatz der Normalherstellungskosten ist den Normalherstellungskosten 1995 / 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen worden. BAUNEBENKOSTEN Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Der Ansatz kann den Normalherstellungskosten 1995 / 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden. WIRTSCHAFTLICHE RESTNUTZUNGSDAUER Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Ansätze können den Normalherstellungskosten 1995 / 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden. WERTMINDERUNG Die Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswerts wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden. a) Wegen Alters Die Alterswertminderung wird außer für Gewerbegebäude nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer und der jeweils üblichen Lebensdauer ermittelt. Das jeweils gewählte Alterswertminderungsmodell ist in der Berechnung angegeben. b) Wegen Baumängeln und Bauschäden Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen Bauschäden und Baumängel wurden nach Erfahrungswerten auf der Grundlage für ihre notwendigen Kosten quantifiziert. SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE Sonstige bisher noch nicht erfasste, den Verkehrswert beeinflussende Umstände (insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen) werden nach 25 WertV in geeigneter Weise durch einen Abschlag/Zuschlag berücksichtigt. 4.3.1 Einfamilienhaus (differenzierte Sachwertermittlung auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau). Im vorliegenden Fall erfolgt die Bewertung im Rahmen der NHK 20000 lt. u. a. Beschreibung als Einfamilienhaus vom Typ1.01, unabhängig von der Nutzung bzw. möglichen Nutzung als Zweifamilienhaus.
Berechnung der Bruttogrundfläche Grundrissebene Typ Vor Anzeichen zahl BGF [m²] Kellergeschoss 153,00 Erdgeschoss 157,00 Dachgeschoss 153,00 Bruttogrundfläche (BGF) rd. 463,00 m² * Baujahr des Gebäudes: 1968 * Typbeschreibung aus den Normalherstellungskosten 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Einfamilien-Wohnhäuser, freistehend,typ 1.01 Kellergeschoss, Erdgeschoss, vollausgebautes Dachgeschoss * Ausstattungsstandard: einfach * Normalherstellungskosten 475 /m² im Basisjahr 2000 (ohne Baunebenkosten) * Die dem Gebäudetypenblatt (Einfamilien-Wohnhäuser, freistehend,typ 1.01) entnommenen 475 /m² werden auf die Eigenschaften des Wertermittlungsobjektes unter Einbeziehung der Baunebenkosten auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für wie folgt ermittelt: 475 /m² BGF * 1,00 * 1,00 = 475 /m² BGF * Die Regionalisierung der so ermittelten Normalherstellungskosten ergibt auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für - die Ortsgröße (hier: 585 000 Einwohner) Korrekturfaktor: 1,00 - das Bundesland (hier: Nordrhein-Westfalen) Korrekturfaktor: 1,00 475 /m² BGF * 1,00 * 1,00 = 475 /m² BGF * Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000 (ohne Baunebenkosten) 475 /m² BGF Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag (Basisjahr 2000 = 100) 116,30 * Normalherstellungskosten (ohne Baunebenkosten) Wertermittlungsstichtag: 08.04.2008 475 /m² BGF * 116,30/100 = rd.552,40 /m² BGF * Herstellungswert des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag (incl. Baunebenkosten, hier: 16,00 %) Bruttogrundfläche * Normalherstellungskosten * Baunebenkosten 463,00 m² BGF * 552,40 /m² BGF * 1,16 296 682,99 * Wertminderung wegen Alters (nach Ross) Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre wirtschaftl. Restnutzungsdauer (geschätzt) 40 Jahre 38 % des Herstellungswerts
(incl. Baunebenkosten) - 112 740 * Wertminderung wegen Baumängel und -schäden (eine differenzierte Untersuchung und Kostenermittlung wird empfohlen) insgesamt -25 000,00 Gebäudewert Zweifamilienhaus (incl. Baunebenkosten) 158 943,00 4.3.2 Zusammenfassung der Sachwerte Wert der baulichen und sonstigen Anlagen * Gebäudewerte Gebäudewert (incl. Baunebenkosten) 158 943 Wert der Außenanlagen (incl. Baunebenkosten) Ver- und Entsorgungsanschlüsse Garage 10 000 15 000 Wert der Außenanlagen (incl. Baunebenkosten) + Wert der baulichen und sonstigen Anlagen (incl. Baunebenkosten) 25 000 183 943 Bodenwert des bebauten Grundstücks + Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (Bodenwert + Wert der baulichen und sonstigen Anlagen + Baunebenkosten) 260 800 444 743 4.3.3 Anpassung an den Grundstücksmarkt Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt liegen Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke ohne besondere wertbeeinflussende Umstände (d.h. ohne wesentliche Baumängel und Bauschäden bzw. ohne mietrechtliche Bindungen) am Wertermittlungsstichtag rd. 18,00 % unterhalb des ermittelten Sachwerts. Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (incl. Baumängel, Bauschäden und kapitalisierter Mietdifferenz) 444 743 In diesem Wert sind folgende besondere wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt: * Baumängel und Bauschäden 25 000 Besondere wertbeeinflussende Umstände insgesamt + 25 000 Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksichtigung der besonderen wertbeeinflussenden Umstände) 469 743 Marktanpassungsfaktor * 0,820 Marktangepasster Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksichtigung der besonderen
Seite - wertbeeinflussenden Umstände) Besondere wertbeeinflussende Umstände insgesamt Marktangepasster Sachwert des Grundstücks rd. 385 189-25 000 360 189 360 000 4.4 Ertragswertermittlung Das Ertragswertverfahren ist in den 15-20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt. Die zur Ertragswertermittlung führenden Daten sind nachfolgend erläutert. ERTRAGSVERHÄLTNISSE Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 16 Abs.1 WertV). ROHERTRAG Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die nachhaltigen Mieten zugrunde zu legen ( 17 Abs.2 WertV). BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN Die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis ( 18 WertV). Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger berücksichtigt. LIEGENSCHAFTSZINSSATZ Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er wird regelmäßig aus Marktdaten (Kaufpreise und den ihnen zugeordneten Reinerträgen) abgeleitet. Welcher Zinssatz (Liegenschaftszinssatz) der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objekts und der zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnisse. WIRTSCHAFTLICHE RESTNUTZUNGSDAUER Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Ansätze können der nachstehenden Berechnung entnommen werden. SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE Als sonstige wertbeeinflussende Umstände kommen insbesondere in Frage: Die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. ( 19 WertV) ERMITTLUNG DES ERTRAGSWERTS
4.4.1 Ertragswert * Nettokaltmiete (tatsächliche Miete) jährliche Nettokaltmiete insgesamt 16 476 * Nettokaltmiete (nachhaltig erzielbare Miete) Mieteinheit Nutz- bzw. Wohnfläche m² /m² Risiko Abschlag Nettokaltmiete monatlich jährlich Wohnung im Erdgeschoss 118,00 6,20 732,00 8784,00 Wohnung im 84,00 6,20 521,00 6252,00 Dachgeschoss Doppelgarage 120,00 1440,00 -----------------------------------------------------------------------------Gesamtwohnfläche: 202,00 m² jährliche Nettokaltmiete insgesamt 16 476 Die Berechnung der Nutz- und Wohnflächen wurde von mir durchgeführt und wohnwertabhängig ermittelt. Diese Berechnungen können teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 283; II.BV) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. * Bewirtschaftungskosten jährlich insgesamt in v.h. der Nettokaltmiete = 20,00 % * jährlicher Reinertrag - 3 295 13 181 * Reinertrag des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist) Liegenschaftszinssatz * Bodenwert 3,00 % * 260 800-7 824 * Ertrag der baulichen Anlagen 5 357 * wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes (geschätzt) 40 Jahre * Vervielfältiger einschl. Abschreibung bei 40 Jahren Restnutzungsdauer und 3,00 % Liegenschaftszinssatz * 23,115 * Ertragswert der baulichen Anlagen 123 827 * Bodenwert + * Vorläufiger Ertragswert des Grundstücks 260 800 384 627 * Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände - unterlassene Instandhaltungsaufwendungen (Reparaturstau) Ertragswert insgesamt rd. -25 000 359 627 360 000
4.5 Verkehrs-/Marktwert Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden am Wertermittlungsstichtag üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. Der marktangepasste Sachwert wurde mit rd. 360 000 ermittelt. Der Verkehrs-/Marktwert für das Bewertungsobjekt in XXXX Flur X Flurstück XXX wird zum Wertermittlungsstichtag 08.04.2008 mit 360 000 in Worten: Dreihundertsechszigtausend EURO geschätzt. Das Wertermittlungsobjekt wurde von mir besichtigt. Das Gutachten wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt. Ich versichere, dass ich das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet habe. Düren, 16.06.2008 Dipl. Ing. (FH) Frank von Czernitzky Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.
5. Verzeichnis der Anlagen
6. Literaturverzeichnis Verwendete Literatur zur Wertermittlung KLEIBER: Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und zur Grundstückswertermittlung - EzGuG (Loseblattsammlung) Wiesbaden, 1991. KLEIBER: WertR 02 WertV 98 - WaldR 00 - II. BV Diverse Indizes und sonstige Wertermittlungsgrundlagen 8. Auflage, 2003 KLEIBER - SIMON - WEYERS: Verkehrswertermittlung von Grundstücken Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungsund Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB, 4. Auflage, 2002 Sommer, Piehler: Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis WertR, 2003 ROSS, BRACHMANN, HOLZER: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken. 28. Auflage SIMON, CORS : Handbuch der Grundstückswertermittlung 3. Auflage, München, 1992 SIMON, KLEIBER: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten 7. neubearbeitete Auflage 1996 SIMON - REINOLD: Wertermittlung von Grundstücken Aufgaben und Lösung zur Verkehrswertermittlung, 1995 SPRENGNETTER: Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen, Sinzig (Loseblattsammlung), 2003 Rechtsgrundlagen der Verkehrs-/Marktwertermittlung BauGB Baugesetzbuch in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl 1986 I S. 2253), zuletzt geändert durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18.08.1997 (BGBl I 1997 S. 2081). WertV Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988, zuletzt geändert durch Art. 3 des Bauund Raumordnungsgesetzes vom 18.08.1997 (BGBl I 1997 S. 2081). BauNVO Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I 1990, S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Wohnungsbauerleichterungsgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I 1993S. 466)
WertR 96 Wertermittlungsrichtlinien 76/96, zuletzt geändert durch RdErl. des BMBau vom 1.8.1996 (Banz Nr. 150 vom 13.8.1996) MHG Mieterhöhungsgesetz - Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18.12.1974 (BGBl. I 1974, S. 3603), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15.12.1995 (BGBl. I 1995, S. 1722) II.BV Zweite Berechnungsverordnung - Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen vom 12.10.1990 (BGBl. I 1990, S. 2178), zuletzt geändert durch 5. ÄndVO vom 23.07.1996 (BGBl. I 1996, S. 1167) NHK 2000 Normalherstellungskosten 2000 Erlaß des BMBau vom 01.12.2000 - BS 12-63 05 04-30/1
7. Fotos Straßenansicht Seitl. Straßenansicht
Umgebungsbebauung Doppelgarage
Gartenansicht Gartenbereich
Badezimmer Erdgeschoss Badezimmer Obergeschoss
Schuppen Gewächshaus
Bauzeichnungen (Grundrisse) Grundriss Kellergeschoss (Original, Abw. möglich) Grundriss Erdgeschoss (Original, Abw. möglich)
Grundriss Obergeschoss (Original, Abw. möglich)
Sonstige Pläne etc. Lageplant: entfällt Stadtplan: entfällt
Auszug Grundbuch Abt. II: entfällt
Schadensbilder Eindeckung Wintergarten Rückw. Anbau Garage
Deckenbereich Küche Obergeschoss Deckenbereich Küche Obergeschoss
Kaminbereich nichtausgeb. Dachraum Elektroinstallation (Verteilerkasten)
Pfetten Dachraum (fehlende Dämmung)