FamRB / 1 FamRB-Beratungspraxis & Grundschulden und Teileigentümergrundschulden in der Teilungsversteigerung ein ständiges Ärgernis bei der Auseinandersetzung des Familienheims auch wegen der neuen Hinterlegungsgesetze der Länder von FAFamR Dr. Walter Kogel, Aachen Mit Urt. v. 20.10.2010 XII ZR 11/08, FamRZ 2011, 93 = FamRB 2011, 65 hat der BGH seine Rechtsprechung zu der Auseinandersetzung von ganz oder teilweise nicht mehr valutierten Grundschulden fortgeschrieben. Der Verfasser nimmt diese Entscheidung zum Anlass, um allgemein auf Probleme hinzuweisen, die im Rahmen der Teilungsversteigerung des Familienheims entstehen können. Insbesondere wird auf die Auswirkungen der Aufhebung der Hinterlegungsordnung hingewiesen. I. Einleitung Das Familienheim gehörte und gehört zu den wesentlichen Vermögenswerten, die in der Ehe von den Beteiligten angeschafft werden. Vielfach wird gerade die jetzige Niedrigzinsphase dazu genutzt, höhere Tilgungsleistungen zu erbringen, um die Immobilie möglichst schnell zu entschulden. Regelmäßig werden zur Kreditsicherung heutzutage nur noch Grundschulden verwendet. Die Grundschuld ist ihrem Wesen nach vom Bestand der abgesicherten Forderung unabhängig ( 1192 BGB). Nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen aller Kreditinstitute zahlen Eigentümer nicht auf die Grundschuld, sondern lediglich auf die persönliche Forderung. Nur die Darlehensforderung wird also getilgt. Eigentümergrundschulden entstehen nicht. Nach der Teilungsversteigerung ergeben sich lediglich schuldrechtliche Ansprüche auf Rückübertragung der Grundschulden aus dem Rechtsverhältnis (Sicherungsvereinbarung) zwischen dem Kreditinstitut und den vormaligen Miteigentümern. Probleme treten dabei regelmäßig in folgenden Bereichen auf:. Ist trotz der Vorlast überhaupt eine Teilungsversteigerung möglich (unten II.)?. Wie gestaltet sich das geringste Gebot (unten III.)? 1 Vgl. insgesamt zur Vorgehensweise bei der zwangsweisen Verwertung des Eigenheims, Kogel, Angriffs- und Verteidigungsstrategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, FamRB-Sonderheft, 3. Aufl. 2010. 2 Storz, Praxis der Teilungsversteigerung, 4. Aufl., A. 4.3; Hamme, Die Teilungsversteigerung, 4. Aufl., Rz. 34. 3 Vgl. unten III. 1. 4 Kogel, Angriffs- und Verteidigungsstrategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, 3. Aufl., S. 20.. Wie ist die Erlösverteilung vorzunehmen (unten IV.)? II. Ist die Teilungsversteigerung überhaupt möglich? 1. Der Deckungsgrundsatz Bei der Teilungsversteigerung 1 agiert der Antragsteller quasi aus dem letzten Rang heraus (vgl. 10, 44 ZVG, sog. Deckungsgrundsatz). 2 Die vorrangigen Grundschulden bleiben grundsätzlich bestehen. Sie sind dinglich vom Erwerber zu übernehmen. Damit vermindern sie jedenfalls den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks. Das Kreditinstitut darf den Betrag natürlich nicht doppelt verlangen. Zwischen ihm und den Eigentümern besteht regelmäßig eine Sicherungsabrede, die dieses verhindert. Selbst wenn die Grundschuld ganz oder teilweise nicht mehr valutiert, wird sie, wie unten noch zu zeigen sein wird, 3 im geringsten Gebot berücksichtigt. In diesem Fall darf das Kreditinstitut auf keinen Fall die Grundschuld vor oder nach der Versteigerung löschen. Insoweit entstünde ansonsten eine Schadensersatzverpflichtung. Die Miteigentümer haben aufgrund der Sicherungsabrede einen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld auf sich als Teileigentümergrundschulden. Durch die Löschung würde dieser Anspruch zunichte gemacht. 4 2. Die Minderanmeldung Je mehr Beträge getilgt sind, desto geringer ist das Interesse des Kreditinstituts, hohe Zinsen sowie Nebenleistungen anzumelden. Gerade in den Fällen, in denen ursprünglich eine weitgehende Finanzierung bzw. sogar eine Vollfinanzierung vorgenommen wurde, würde dies die Versteigerung gänzlich unmöglich machen. Laufende Zinsen ab der letzten Fälligkeit vor der Beschlagnahme sind von Amts wegen zu berücksichtigen, vgl. 45 Abs. 2 ZVG. Rückständige Zinsen können auf Antrag bis zu zwei Jahren verlangt werden, ebenso wie einmalige Zahlungen (vgl. 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG). Im Vorfeld muss der Vertreter des Antragstellers darauf achten, dass durch solche Anmeldungen die Teilungsversteigerung nicht möglicherweise von vornherein unterlaufen wird. Datei PF-00546_OK_FF.rtf vom 20. 05. 2011 17:03
2 FamRB-Beratungspraxis FamRB / Beispiel Die Eheleute haben 2002 ein Einfamilienhaus günstig für 200.000 A gekauft und damals in vollem Umfang finanziert. Eingetragen wurden 18 % Zinsen sowie eine einmalige Nebenleistung von 18 %. Bedingt durch hohe Tilgungen ist die Kreditverbindlichkeit im Jahre 2010 auf 100.000 A geschrumpft. Der Wert des Objekts liegt nunmehr bei 300.000 A. Ein durchaus übliches Vorgehen in der Praxis besteht darin, dass Kreditinstitute formularmäßig folgende Beträge anmelden: den letzten Beitrag i.h.v. 18 % sowie die beiden davor liegenden Jahre, insgesamt damit drei Jahre. Im Beispielsfall ergibt dies allein 108.000 A an vermeintlichen Zinsen sowie zusätzlich 36.000 A als Nebenkosten, insgesamt demnach 344.000 A. Diese Summe ist höher als der Wert des Grundstücks. Mit einer Verwertung ist nicht zu rechnen. Beraterhinweis: In derartigen Fällen ist es Aufgabe des Antragstellervertreters, auf das Kreditinstitut einzuwirken und dieses dazu zu bewegen, lediglich den Hauptsachebetrag, nicht aber Zinsen und Nebenleistungen anzumelden (sog. Minderanmeldung). Dieser Bitte wird in der Praxis regelmäßig nachgekommen; das Kreditinstitut würde sich anderenfalls schadensersatzpflichtig machen. Ohne eigenes Interesse würde nämlich ansonsten das Recht der Miteigentümer, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen zu können ( 749 BGB), unterlaufen. Spätestens wenn Regressansprüche angedroht werden, lenken Kreditinstitute erfahrungsgemäß sofort ein.3 Die Ursache für solch überhöhte Anmeldungen ist vielfach nur dadurch begründet, dass zunächst nicht die mit der komplizierten Materie der Zwangsversteigerung vertraute Rechtsabteilung, sondern der Kreditsachbearbeiter diesen Vorgang begleitet. III. Probleme beim geringsten Gebot 1. Der Begriff des geringsten Gebots Das geringste Gebot gibt sozusagen als Startschuss für die Versteigerung den Betrag an, der jedenfalls geboten werden muss, damit das Objekt überhaupt veräußert werden kann. 5 Es orientiert sich an der Rechtsstellung des Miteigentümers, der das Verfahren betreibt. Damit kann es variabel sein, je nachdem, wer das Verfahren beantragt. Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus. den bestehen bleibenden Rechten ( 182 Abs. 1 ZVG),. dem bar zu zahlenden Betrag. Dieser wiederum umfasst. die Verfahrenskosten,. die öffentlichen Lasten,. die Kosten und die Zinsen aus bestehen bleibenden Rechten. sowie eventuell einen Ausgleichsbetrag gem. 182 Abs. 2 ZVG. Grundschulden, die für Dritte auf der Immobilie eingetragen sind, bleiben wegen des Deckungsgrundsatzes bestehen ( 10 ZVG). Anderenfalls hätten es die Miteigentümer ja in der Hand, vorrangig eingetragene Gläubiger durch eine Teilungsversteigerung in der Durchsetzung ihrer Rechte zu beschneiden. Selbst wenn keinerlei Zinsen und Nebenleistungen angemeldet werden, beträgt wirtschaftlich das geringste Gebot in dem obigen Beispielfall zumindest 200.000 A. Die Grundschuld muss in dieser Höhe übernommen werden. Zusätzlich muss noch als Barbetrag eine Summe gezahlt werden, die die Verfahrenskosten abdeckt. 2. Löschung des nicht mehr valutierten Grundpfandrechts Abwandlung des Beispiels Der Wert des Grundstücks beträgt nicht 300.000 A, sondern nach wie vor 200.000 A. Wenn man davon ausgeht, dass das Grundstück im Wert nicht auf 300.000 A gestiegen, es vielmehr z.b. wegen der Immobilienkrise bei einem Wert von 200.000 A verblieben ist, wird ein Verkauf an Dritte durch etne teilungsversteigerung sehr unwahrscheinlich. Bei einer Versteigerung versuchen Außenstehende regelmäßig, das Objekt zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis zu erwerben. Anderenfalls könnten sie ja im freihändigen Verkauf eine Immobilie erstehen. Zwei Lösungswege werden in Rechtsprechung und Literatur in einem solchen Fall diskutiert, um das Problem zu umgehen. a) Anspruch auf Löschung Das LG Stuttgart hat in einer Entscheidung 6 auf 749 BGB hingewiesen. Danach kann jeder Miteigentümer jederzeit die Auflösung der Gemeinschaft fordern. Hieraus leitet das Gericht folgenden Anspruch ab: Jeder Miteigentümer könne von dem anderen die Löschung der Eigentümergrundschuld verlangen, soweit sie nicht mehr valutiere. Beide Miteigentümer müssten nämlich alles tun, was dem Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft förderlich sei. Das Kreditinstitut müsse die Sicherheit entsprechend freigeben; seinerseits besteht ja eine Übersicherung. Damit kann eine teilweise Bereinigung des Grundbuchs in Abt. III erreicht werden. Das Verfahren ist aber äußerst mühselig und auch kostenträchtig. Zudem nimmt es erhebliche Zeit in Anspruch, vor allem wenn der Instanzenweg ausgeschöpft wird. b) Antrag auf abweichende Versteigerungsbedingungen Gerade wegen der Probleme mit den nicht mehr valutierten Grundschulden hat Hartenstein 7 als Alternative vorgeschlagen, dass der Gläubiger abweichende Versteigerungsbedingungen beantragen soll. Hierzu wird er natürlich nur dann veranlasst, sofern er von einem Miteigentümer zuvor entsprechend instruiert wurde. Wird das Grundstückskapital nur noch zum Teil benötigt, soll er den Antrag stellen, die Grundschuld lediglich mit dem Betrag in das geringste Gebot aufzunehmen, der der offenen Forderung entspricht. Das Recht selber soll erlö- 5 Vgl. Storz, Praxis der Teilungsversteigerung, 4. Aufl., B. 5.1.2. 6 LG Stuttgart v. 27.10.2006 27 O 356/06, FamRZ 2007, 1034; zust. Wever, FamRZ 2008, 1486. 7 Vgl. Hartenstein, Bestehen bleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung, 2009, S. 104.
FamRB / FamRB-Beratungspraxis 3 schen und lediglich durch Zahlung zu decken sein, soweit der Erlös reicht. Damit würde in der Tat gewährleistet, dass der nur noch tatsächlich offene Forderungsbetrag der Versteigerung zugrunde gelegt wird, nicht aber die viel zu hoch eingetragene Grundschuld. Solche Anträge gem. 59 ZVG sind allerdings in der Praxis gänzlich unüblich. Der Grund dürfte u.a. in Folgendem liegen: Kreditinstitute sollen sich aufgrund der Sicherungsabrede neutral gegenüber beiden Eigentümern verhalten. Ein derartiger Antrag kann aber dazu führen, dass erst durch ihn die Teilungsversteigerung ermöglicht wird. Vielfach will der andere Partner das Versteigerungsverfahren gar nicht durchführen. Man denke z.b. nur an die finanziell minderbemittelte Ehefrau, die mit den minderjährigen Kindern auf jeden Fall möglichst lange noch im Haus wohnen bleiben will. Wenn auf diese Weise die Versteigerung erst ermöglicht wird, werden ihre Interessen tangiert. Nach den Erfahrungen des Verfassers stehen selbst Rechtspfleger einem derartigen Antrag gem. 59 ZVG skeptisch gegenüber und lassen ihn nicht zu. Dieser Weg kommt somit allenfalls dann in Betracht, wenn alle Beteiligten dies beantragen. In einem auf Konfrontation ausgerichteten familienrechtlichen Auseinandersetzungsverfahren ist hiervon im Zweifel jedoch nicht auszugehen. Beraterhinweis: Falls der Weg des LG Stuttgart nicht gegangen werden kann, wird das Objekt mit der noch im Grundbuch eingetragenen Grundschuld angeboten, zumindest was den Hauptsachebetrag (ohne Zinsen und Kosten) angeht.3 IV. Erlösverteilung Die meisten Probleme entstehen nach der Versteigerung bei der Abwicklung der Erlösverteilung. 1. Wirtschaftlicher Wert des Gebots Oftmals erwirbt einer der Miteigentümer das Objekt. Wird in dem obigen Beispielfall die Immobilie mit einem Bargebot von 5.000 A zugeschlagen, muss der Erwerber sich über Folgendes im Klaren sein: Die Grundschuld im Wert von 200.000 A muss er dinglich übernehmen. Wirtschaftlich kostet ihn dieses Objekt damit 205.000 A (Übernahme der Verbindlichkeit + Bargebot). Beraterhinweis: Irrt sich der Bieter über den Wert seines Gebots, da er die übernommene Grundschuld nicht eingerechnet hat, kann er nach der Rechtsprechung des BGH 8 sein Gebot nicht etwa wegen Irrtums anfechten.3 An dieser Stelle setzt zunächst eine psychologische Hemmschwelle ein. Der Betreffende wird argumentieren: 8 Vgl. BGH v. 5.6.2008 V ZB 150/07, MDR 2008, 1000. Die in der Literatur bis dahin überwiegend anders beurteilte Rechtsfrage ist für die Praxis damit geklärt. 9 Vgl. die zusammenfassende Darstellung bei Kogel, Angriffsund Verteidigungsstrategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, 3. Aufl., S. 39 ff. mit Literaturnachweisen. 10 Vgl. hierzu einerseits BGH v. 15.11.1989 IVb ZR 60/88, FamRZ 1990, 254; v. 17.11.1999 XII ZR 281/97, FamRZ 2000, 355 bzw. andererseits BGH v. 20.2.2008 XII ZR 58/ 04, FamRZ 2008, 767 = FamRB 2008, 165. Weswegen soll ich noch einen Ausgleichsbetrag an den weichenden Eigentümer i.h.v. 50.000 A zahlen, nachdem ich bereits zusammen mit meinem Partner während der Ehe das Objekt von 200.000 A auf 100.000 A entschuldet habe? Dabei würde aber Folgendes übersehen: Es kommt nicht auf die Entschuldung während der Ehe an, sondern nur darauf, zu welchem Gebot das Objekt in der Versteigerung erstanden wurde. Dieses setzt sich aber zusammen aus der Höhe der übernommenen Grundschuld und diese beträgt im Beispiel 200.000 A sowie den Verfahrenskosten. Als Hauptsumme stehen vom Erlös der Bank (die hier von den Eheleuten noch nicht getilgten) 100.000 A zu. Bezüglich der weiteren 100.000 A aus dem Erlös müssen die vormaligen Eigentümer, d.h. die Eheleute, untereinander eine Aufteilung vornehmen. Im Zweifel gebührt ihnen der Übererlös zu je 1/2. 2. Gegenansprüche Die zweite Problematik in diesem Zusammenhang besteht darin, dass nunmehr der Ersteher versuchen wird, mit Gegenforderungen seiner Verpflichtung zu entgehen oder diese zumindest hinauszuschieben. Solche Gegenansprüche können in vielfältiger Form während der Ehe entstanden sein. Hierbei denke man nur an Nutzungsentschädigungsansprüche, an Ansprüche aus Zugewinn, an Forderungen auf Trennungs- oder nachehelichen Unterhalt, anausgleichsansprüche wegen früherer Zinsund Tilgungsleistungen etc. Die Palette derartiger Ansprüche ist groß. An dieser Stelle soll die Frage, ob solche Forderungen überhaupt im Zuge der Auseinandersetzung eingewendet werden können, nicht weiter problematisiert werden. 9 Die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH hat mehrfach gewechselt. 10 Wie letztendlich der BGH einen neuen Fall, der an ihn herangetragen wird, entscheidet, kann schlechterdings nicht sicher vorhergesagt werden. Beraterhinweis: Besteht kein Zurückbehaltungs- oder Aufrechnungsrecht gilt: In Zukunft wird der ersteigernde Ehegatte mit einem erheblichen Risiko konfrontiert werden. Der Erlös muss vorab von ihm gezahlt werden. Ein Einbehalt in Höhe seines Miteigentumsanteils ist nicht zulässig. Der Steigerlös wird sodann verteilt. Ist der andere Ehegatte zugewinnausgleichspflichtig, über diesen Anspruch aber noch nicht entschieden, muss dennoch erst an ihn sein Erlösanteil ausgezahlt werden. Das Risiko der mangelnden Vollstreckbarkeit des (noch nicht ausgeurteilten) Zugewinns trägt der Gläubiger dieser Forderung. Ist der ausgezahlte Erlösanteil erst einmal verbraucht, kann hierauf nicht mehr als Sicherheit zurückgegriffen werden. Auf diese derzeit unsichere Rechtssituation muss der Mandant auf jeden Fall hingewiesen werden.3 3. Zuzahlung eines Betrags Sofern Kreditverbindlichkeiten nur noch zum Teil valutieren, die Grundschuld aber beim geringsten Gebot berücksichtigt wurde, stellen sich diffizile Abrechnungsprobleme. Sie können nach der Rechtsprechung des BGH verfahrensrechtlich nur in höchst komplizierter Weise gelöst werden. Der nach dem Gesetz vorgesehene,
4 FamRB-Beratungspraxis FamRB / vom BGH 11 als schulmäßig bezeichnete Weg ist folgender: Bei nicht mehr valutierten Grundschulden ist das Kreditinstitut verpflichtet, diese an die vormaligen Eigentümer als Berechtigte zurück zu übertragen. Dies ergibt sich aus dem Sicherungsvertrag. Die Eheleute untereinander trifft gem. 747 Satz 2 BGB ein Recht und eine Verpflichtung, an der Rückübertragung auf sie beide mitzuwirken. Daher müssen die Eheleute ihrerseits alles dazu beitragen, dass die Gemeinschaft durch Teilung und Begründung von gleichrangigen Teilgrundschulden für jeden Ehegatten auseinandergesetzt wird. Dies ergibt sich aus 1152, 1192 BGB. Bei einer Buchgrundschuld ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich, 1152, 1154, 1192 BGB. 12 Nachdem diese Teileigentümergrundschulden gebildet sind, kann der weichende Miteigentümer die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück gem. 1147, 1191 Abs. 1 BGB verlangen. Egal, ob der Neuerwerber ein Dritter oder der ehemalige Eigentümer ist, gilt: Er haftet nur dinglich mit der Immobilie und aus der Grundschuld, nicht aber persönlich auf Zahlung. Diese Vorgehensweise hat der BGH schon in einer Entscheidung aus dem Jahre 1993 13 vorgezeichnet. Er bestätigt diese Rechtsprechung ausdrücklich mit dem Urteil vom 20.10.2010. 14 Dieser Weg ist äußerst mühsam, zeitraubend und für den weichenden Eigentümer möglicherweise wenig erfolgversprechend. Ist das Grundstück nämlich noch mit weiteren vorrangigen Grundschulden belastet und ist bei einer erneuten Versteigerung nicht mit einem Verkauf zu rechnen, läuft der Anspruch wirtschaftlich ins Leere. Der weichende Eigentümer erhält zwar eine Grundschuld. Er kann sie aber nicht in Geld umsetzen. Das Risiko der Nichtverwertbarkeit liegt bei ihm. Würde man ihm nun einen Zahlungsanspruch zubilligen, könnte er nicht nur in die Immobilie vollstrecken, sondern in das gesamte Vermögen des Neuerwerbers. Damit hätte er eine ganz andere Palette an Vollstreckungsmöglichkeiten, die in der Regel viel eher eine Durchsetzung seiner Forderung gewährleistet. Vom Grundsatz her muss man aber dem BGH zustimmen, dass eine solche Risikoverlagerung vom Gesetz nicht getragen wird. Ein gesetzlicher Duldungsanspruch kann sich auch über 242 BGB nicht in einen Zahlungsanspruch umwandeln, sofern hierdurch eine völlig andere Risikoverteilung eröffnet wird. 4. Abwendung der Vollstreckung durch Zuzahlungspflicht des Erwerbers gem. 242 BGB Anders sieht die Situation aus, wenn der Erwerber selbst die Übertragung der beiden Teilgrundschulden auf sich verlangt. Mit anderen Worten: Er will nicht nur hälftiger Berechtigter, sondern sogar in vollem Umfang Berechtigter der nicht mehr valutierten Grundschuld werden. Würde diesem Anspruch ersatzlos stattgegeben, könnte der weichende Eigentümer seinen Anspruch überhaupt nicht mehr durchsetzen. Ihm stünde mangels Erwerbs der (Teil-)Grundschuld ja noch nicht einmal ein dingliches Recht zu. In diesem Fall muss der Erwerber sich an seinem eigenen Vorgehen messen lassen (venire contra factum proprium). Ausnahmsweise ist dann ein Zahlungsanspruch gegeben. Ansonsten gilt folgendes Wahlrecht für den Erwerber:. einerseits kann er die Vollstreckung in das Objekt dulden,. andererseits kann er gegen Zahlung den Anspruch abfinden. Er selbst kann demzufolge bestimmen, ob er das Risiko der erneuten Vollstreckung abwenden will. Dieses Wahlrecht besteht nach der BGH-Rechtsprechung i.d.r. nur für den Neuerwerber, nicht für den weichenden Eigentümer. Insoweit geht der Verfasser mit dem jetzigen Urteil und der Rechtsprechung des BGH konform. 5. Sonderfall Selbst wenn der BGH dies verneint, sollte aus Sicht des Verfassers jedenfalls in folgendem Fall überlegt werden, ob nicht ausnahmsweise auch dem weichenden Eigentümer ein Zahlungsanspruch zugebilligt wird.. Es bestehen keine wechselseitigen Ansprüche der Eheleute mehr untereinander, die als Gegenrechte eingewendet werden könnten.. Die Teileigentümergrundschuld wird bei einer Vollstreckung auf jeden Fall befriedigt (z.b. hoher Grundstückswert und im Verhältnis dazu relativ geringe Vorbelastung und Teileigentümergrundschuld). Sind beide Voraussetzungen gegeben, sollte nach wie vor daran gedacht werden, ausnahmsweise einen Zahlungsanspruch zuzubilligen. Der Neuerwerber hat durch sein Verhalten deutlich gemacht, dass er grundsätzlich Eigentümer der Immobilie werden und damit doch wohl auch bleiben will. Welches Interesse sollte er bei einer derartigen kumulativen Vorgabe haben, noch den umständlichen Versteigerungsweg zu begehen? Nicht nur 242 BGB, sondern auch die nacheheliche Solidaritätspflicht über 1353 BGB sollte in diesem eher seltenen Fall einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gewähren. (Lediglich) in diesem Fall sollte der weichende Eigentümer wie folgt vorgehen: Er sollte als Hauptantrag einen Zahlungsanspruch stellen. Hilfsweise sollte er einen Anspruch auf Bewilligung einer Teileigentümergrundschuld verfolgen. Denselben Weg kann er (sogar ohne Hilfsantrag) nach der Rechtsprechung des BGH beschreiten, sofern der Erwerber seinerseits in vollem Umfang Übertragung der nicht mehr valutierten Grundschuld auf sich verlangt. In allen anderen Fällen sollte der weichende Eigentümer lediglich einen Antrag auf Bildung von Teileigentümergrundschulden stellen; diese muss er dann gem. 1147 BGB durchsetzen. 15 11 Vgl. BGH v. 20.10.2010 XII ZR 11/08, FamRZ 2011, 93 = FamRZ 2011, 181 m. Anm. Hoffmann = FamRB 2011, 65. 12 In dem vom BGH entschiedenen Fall war dies von den Beteiligten übersehen worden. 13 BGH v. 13.1.1993 XII ZR 212/90, FamRZ 1993, 681. 14 BGH v. 20.10.2010 XII ZR 11/08, FamRZ 2011, 93 = FamRZ 2011, 181 m. Anm. Hoffmann = FamRB 2011, 65. 15 Vgl. zur Formulierung eines derartigen Antrags Giers in Vorwerk (Hrsg.), Das Prozessformularbuch, 9. Aufl., Muster M 126.4.
FamRB / FamRB-Beratungspraxis 5 6. Das Problem der Hinterlegung Die Frage, ob im Rahmen der Teilungsversteigerung Gegenrechte einredeweise geltend gemacht werden können, ist nach der doch recht wechselhaften Judikatur des BGH völlig offen. 16 Unabhängig davon sträubt sich mancher Miteigentümer prinzipiell dagegen, einer Aufteilung des Erlöses zuzustimmen. Einerseits können hierfür taktische Gründe ausschlaggebend sein. So wird versucht, durch die damit notwendige Finanzierung des Gesamtkaufpreises wirtschaftlichen Druck auf den anderen Partner, der das Objekt ersteigert hat, auszuüben. 17 Zum Teil kann diese Haltung von der Hoffnung getragen sein, dass im Rahmen einer streitigen Entscheidung das Gericht doch noch Einreden aus anderen rechtlichen Beziehungen zulässt. Vielfach handelt es sich auch nur um eine reine Obstruktionshaltung. Selbst in einem solchen Fall darf das Gericht aber nicht etwa den Erlös anteilig auskehren. Dieser ist vielmehr insgesamt zu hinterlegen. Die Auseinandersetzung muss dann ggf. vor Gericht durchgesetzt werden. 18 Bislang geschah die Hinterlegung nach der Hinterlegungsordnung. Diese stammte aus dem Jahre 1937; sie ist mit Wirkung zum 1.12.2010 als Bundesrecht aufgehoben worden. Die meisten Länder haben daher nahtlos übergreifend entsprechende Hinterlegungsgesetze und teilweise sogar Vollzugsvorschriften 19 hierzu erlassen. 20 Lediglich Niedersachsen ist der Auffassung, dass die Hinterlegungsordnung als Landesrecht weiter gelte. Ein Hinterlegungsgesetz ist zwar in Bearbeitung, Solange dies aber nicht erlassen ist, gilt die bisherige Rechtslage dort fort. Dies bedeutet, dass in Niedersachsen gem. 8 HintO eine Verzinsung in Höhe von einem von tausend monatlich gewährt wird. In den ersten drei Monaten findet eine Verzinsung allerdings überhaupt nicht statt. Nach den neuen Hinterlegungsgesetzen der Länder wird die Verzinsung ganz unterschiedlich gehandhabt. Teilweise wird eine Verzinsung von 1 % jährlich vorgesehen. 21 Dabei unterliegt jedoch ein Grundbetrag von 10.000 A nicht der Verzinsung. Teilweise wird generell eine Verzinsung ausgeschlossen. 22 Gerade bei Versteigerungen werden oftmals erhebliche Beträge eingezahlt und hinterlegt. Die Beteiligten müssen sich je nach Bundesland darüber im Klaren sein, dass diese Art der Abwicklung über eine Hinterlegung, denkbar unwirtschaftlich ist. Dies gilt vor allem, wenn gar keine Zinsen gutgeschrieben werden. Trotz des auf Konfrontation ausgelegten Verfahrens sollte versucht werden, gemeinsam andere, wirtschaftlichere Anlageformen zu wählen. Beraterhinweis: In diesen Fällen empfiehlt es sich, bei einem Kreditinstitut ein Und-Konto zu eröffnen, über das die Beteiligten oder ihre Verfahrensbevollmächtigten nur gemeinsam verfügen dürfen. Die Auszahlung der Zinsen sollte schon mit der Kontoeröffnung geklärt werden. In der Regel dürfte es sachgerecht sein, die Zinsen anteilig mit der Hauptsumme an die Beteiligten auszukehren.3 Stichworte: Teilungsversteigerung Hinterlegung Grundschulden Teileigentümergrundschulden Zuzahlung 16 Vgl. hierzu IV. 2. 17 Der Erlös muss vorab vom Ersteher gezahlt werden. Ein Einbehalt in Höhe seines Miteigentumsanteils ist entgegen weitläufiger Ansicht gerade nicht zulässig, vgl. Storz, Praxis der Teilungsversteigerung, 4. Aufl., C. 9., TH 9.7.4; Kogel, Angriffs- und Verteidigungsstrategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, 3. Aufl., S. 40. 18 Cirullies, Vollstreckung in Familiensachen, 2009, Rz. 256 meint daher, dass der Begriff Auseinandersetzungs-versteigerung zutreffender sei. 19 So z.b. Bayern. 20 Ein Überblick zu den einzelnen Hinterlegungsgesetzen der Länder kann bei Wikipedia unter dem Stichwort Hinterlegungsordnung des Bundes abgerufen werden. 21 Vgl. jeweils 12 der Hinterlegungsgesetze von Baden-Württemberg und NRW. 22 So z.b. 16 des Hinterlegungsgesetzes in Bayern bzw. jeweils 12 der Hinterlegungsgesetze in Sachsen und Thüringen.