Gründe für die Immobilieninvestition 1. Portfoliodiversifikation: Empfehlung mindestens ein Drittel des Vermögens in Immobilien (ohne eigengenutzte Immobilie). 2. Renditepotential: Nicht duplizierbare Objekte in nicht vermehrbaren Lagen wachstumsstarker Städte haben sehr gute Renditeaussichten. 3. Inflationsschutz: Beim allgemeinen Preisanstieg von Sachwerten und Konsumgütern, steigen auch Wohnimmobilienpreise (und -mieten) und sind daher real stabil. 4. Günstiges Zinsumfeld: Für die langfristige Finanzierung befinden wir uns aktuell auf einem sehr niedrigen Zinsniveau. 5. Staatliche Förderung: Denkmalabschreibung für Kapitalanleger gemäß 7h/7i EStG: 100% der Sanierungskosten
Staatliche Förderung Der Staat fördert Sanierungsmaßnahmen kulturträchtiger Gebäude durch hohe Steuervorteile Denkmalabschreibung für Kapitalanleger gemäß 7h/7i EStG 12 Jahre 100% der Sanierungskosten (8 Jahre 9%, 4 Jahre 7%) Abschreibung der Anschaffungskosten der Altsubstanz gemäß 7 (4) EStG 40 Jahre 2,5% (bei Baujahr bis einschließlich 1924) 50 Jahre 2% (bei Baujahr ab einschließlich 1925) Denkmalabschreibung für Eigennutzer gemäß 10f EStG 10 Jahre 9% der Sanierungskosten Abschreibung auf alle Sanierungskosten, die nach Erwerb der Altsubstanz anfallen!
Besteuerung Aktuelle Situation bei Kapitalanlagen: Kapitalerträge werden seit dem 01.01.2009 versteuert 25% Abgeltungsteuer zzgl. 5,5% Soli und 9% KiSt ca. 28% weniger Gewinn! Abgeltungssteuer wirkt sich gewinnmindernd auf Kapitalerträge aus Anders bei Immobilien: Erträge aus dem Verkauf von Immobilien werden steuerlich begünstigt Erträge aus dem Verkauf von Immobilien sind nach 10 Jahren weiterhin steuerfrei
Abschreibungsmöglichkeiten der Nebenkosten Kosten, die mit der Immobilie abgeschrieben werden (laufzeitabhängige Kosten): Grunderwerbssteuer Notarkosten: Kosten für den Kaufvertrag Aufwendungen, die dem Erhalt der Immobilie dienen, sowie Sanierungs- und Modernisierungskosten Kosten, die dem Betrieb der Immobilie zugerechnet werden Anschaffungskosten der Altsubstanz gemäß 7 (4) EStG 2,5% 40 Jahre (bei Baujahr bis einschließlich 1924) 2% 50 Jahre (bei Baujahr ab einschließlich 1925) Gebäude-AfA von 2 % ab Baujahr 1924 Geldbeschaffungskosten, die komplett im Jahr der Anschaffung der Immobilie absetzbar sind: 3 Notarkosten: Grundschuldbestellungskosten Schätzkosten Zuteilungsgebühren Bereitstellungszinsen Auszahlungsverluste wie Cap-Gebühr / Disagio Gebühren für den Abschluss eines Bausparvertrages Kosten für Fahrten zur Bank und zum Notar Gebäude-AfA von 2,5% bis Baujahr 1923
Grunderwerbsteuersätze Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird seit 2006 auf Länderebene festgelegt Grunderwerbsteuer-Satz Bundesland 3,5 Prozent Bayern, Sachsen 4,5 Prozent Hamburg 5,0 Prozent Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Niedersachsen 5,5 Prozent Saarland 6,0 Prozent Berlin 6,5 Prozent Schleswig-Holstein
Erfolgsfaktoren für die Immobilieninvestition 1. Lage und Standort: Als Kapitalanlage sollten Immobilien in sehr guten bis guten Lagen in großen Städten mit entsprechenden Wachstumszahlen gewählt werden. 2. Bauträger: Der Bauträger sollte langjährig im Bereich der Entwicklung, Revitalisierung, Umnutzung sowie der Sanierung von Immobilien erfolgreich tätig sein. 3. Bauqualität und Ausstattung: Nur in sehr gute Bauqualität investieren. Das Sehr gut von Heute ist der Standard von Morgen. 4. Service und Verwaltung: Auslagerung des vollständigen Vermietungsmanagements für den Investor.