Investoren in der Landwirtschaft Chancen und Risiken für den Agrarstandort Deutschland 5. Berliner Forum 18. September 2013 Rechtlicher Rahmen für Investitionen in der Landwirtschaft I n g o G l a s Rechtsanwalt Fachanwalt für Agrarrecht Fachanwalt für Steuerrecht Vorsitzender des Ausschusses für Agrarwirtschaftsrecht der DGAR Geiersberger Glas Rechtsanwälte Doberaner Str. 10-12, 18057 Rostock Tel.: 0381-4611980 Werderstr. 125, 19055 Schwerin Tel.: 0385-555800 kanzlei@geiersberger.de www.geiersberger.de Stand: 18. September 2013 I
Gliederung 1. KONSTELLATIONEN UND MOTIVE FÜR AGRARINVESTITIONEN 1 2. REGELUNGSMÖGLICHKEITEN NACH DEM GRDSTVG 2 2.1. INHALT UND ZWECK DES GRDSTVG... 2 2.2. SCHWERPUNKT DES MATERIELLEN GRUNDSTÜCKSVERKEHRSRECHTES... 3 3. KEINE EINGRIFFSKOMPETENZ BEI DER ÜBERTRAGUNG VON GESELLSCHAFTSANTEILEN 3 4. VERÄUßERUNG LANDWIRTSCHAFTLICHER GRUNDSTÜCKE 4 4.1. VERÄUßERUNG AN EINEN LEISTUNGSFÄHIGEN LANDWIRTSCHAFTSBETRIEB... 4 4.2. RECHTSFORM DES FLÄCHEN ERWERBENDEN BETRIEBES... 5 4.3. DER NICHT ORTSANSÄSSIGE LANDWIRT ALS KÄUFER... 5 4.4. ERWERB ZUM ZWECKE DER (RÜCK-) VERPACHTUNG... 6 4.5. DIE BETRIEBSAUFSPALTUNG... 6 5. ZUSAMMENFASSUNG 7 II
Investoren in der Landwirtschaft Chancen und Risiken für den Agrarstandort Deutschland Rechtlicher Rahmen für Investitionen in der Landwirtschaft 1. Konstellationen und Motive für Agrarinvestitionen Das heute zur Diskussion gestellte Thema Investoren in der Landwirtschaft Chancen und Risiken für den Agrarstandort Deutschland hat in den letzten Jahren an Brisanz gewonnen. Bewegung in Agrarunternehmen und dem Transfer von landwirtschaftlichen Flächen hat es aber auch in der Vergangenheit gegeben. Motive und Dimensionen waren sicherlich unterschiedlich ausgeprägt. : Investitionen in der Landwirtschaft treten in verschiedenen Konstellationen auf. Je nachdem, ob die Investition aus der Sicht der Verkäuferseite oder aus der Sicht der Erwerberseite betrachtet wird, kann wie folgt differenziert werden. Aus Sicht der Verkäuferseite: Veräußerung landwirtschaftlicher Nutzflächen eines Agrarunternehmens oder Veräußerung der Gesellschaftsanteile an einer Agrargesellschaft (share deal). Aus Sicht der Erwerberseite: Erwerb zum Zwecke der eigenen Begründung oder Fortführung einer Landwirtschaft, Erwerb zur reinen Kapitalanlage, mit Nutzungsüberlassung der Flächen an einen Landwirtschaftsbetrieb, Beteiligung an einer Gesellschaft, die Agrarflächen hält und diese Landwirtschaftsbetrieben zur Nutzung überlässt oder Beteiligung an einer Gesellschaft, die Anteile an Agrarunternehmen hält. Dementsprechend sind auch die Motive für eine Agrarinvestition unterschiedlichen ausgeprägt. Aus Sicht der Verkäuferseite: mangelnde Generationennachfolge, Generationenwechsel und Beteiligung oder Abfindung weichender Erben, Kapitalbeschaffung für betriebliche Investitionen, wirtschaftliche Notlage. Aus Sicht der Erwerberseite: Neugründung eines Agrarbetriebes, Erweiterung bestehender Betriebe, Kapitalabsicherung. 1
Nahezu jede Ausgangskonstellation auf Verkäufer- und auf Erwerberseite sowie jede Motivlage auf beiden Seiten kommen in der Praxis in jeder Kombination vor. 2. Regelungsmöglichkeiten nach dem GrdstVG 2.1. Inhalt und Zweck des GrdstVG Das Grundstückverkehrsgesetz beinhaltet ordnungsrechtliche Regelungen, insbesondere ein Genehmigungsverfahren für den land- und forstwirtschaftlichen zivilrechtlichen Grundstücksverkehr. Es bestimmt, dass die rechtsgeschäftliche Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke sowie der schuldrechtliche Vertrag über eine solche Veräußerung grundsätzlich nach den Maßgaben dieses Gesetzes der Genehmigung bedürfen und regelt den formalen Ablauf und die materiellen Inhalte dieses Genehmigungsverfahrens. Das wesentliche Ziel der staatlichen Einflussnahme auf den landwirtschaftlichen Grundstücksverkehr liegt ausweislich der Gesetzesmaterialien und der historischen Entwicklung in der Abwehr von Gefahren für die politisch definierten Ziele und Inhalte der Agrarstruktur. Die Maßnahmen dieser Gefahrenabwehr lassen sich wie folgt unterteilen: Förderung der Agrarstruktur; Erhalt lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe in weitest möglichem Umfange in der Hand selbstständiger und als Eigentümer darauf wirtschaftender Familien; Vermeidung, dass land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz in ungeeignete Hände fällt; Vermeidung einer Zersplitterung von landwirtschaftlichen Nutzflächen; der Möglichkeit zu verhindern, dass land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz zu objektiv überhöhten Preisen gehandelt wird, der es aktiven Landwirten unmöglich macht, ihre Produktionsgrundlage zu erwerben; Sicherung der Volksernährung und der strukturellen Unterstützung und Stärkung des Wirtschaftszweiges Landwirtschaft. Um diese Ziele zu erreichen, hat der Gesetzgeber mit der Schaffung des Grundstückverkehrsgesetzes zwei Verfahren normiert, die es den zuständigen Behörden ermöglichen, auf den Grundstücksverkehr in obigem Sinne einzuwirken: das Genehmigungsverfahren betreffend den Grundstücksverkehr; das Zuweisungsverfahren eines landwirtschaftlichen Betriebes. Das Grundstückverkehrsgesetz dient nach ganz herrschender Meinung nicht der positiven Lenkung des Grundstücksverkehrs, sondern allein der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur und dem Erhalt leistungsfähiger, lebensfähiger und selbstständiger landwirtschaftlicher Betriebe. 2
2.2. Schwerpunkt des materiellen Grundstücksverkehrsrechtes Kernstück des Grundstückverkehrsgesetzes ist die Schaffung einer grundsätzlichen Genehmigungspflichtigkeit des dem sachlichen Anwendungsbereich unterliegenden Grundstücksverkehrs und dazu korrespondierend die Regelungen des 9 GrdstVG, der eine abschließende Aufzählung der Versagungsgründe der Grundstücksverkehrsgenehmigung enthält. Danach kann die Genehmigung versagt oder durch Auflagen ( 10) oder Bedingungen ( 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass 1. die Veräußerung des Grundstücks eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder 2. durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder 3. der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Die Wirkungen des Grundstückverkehrsgesetzes werden zudem durch das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG) unterstützt. Stellt die Genehmigungsbehörde im Prüfungsverfahren fest, dass ein Versagungsgrund wegen ungesunder Verteilung des Grund und Bodens ( 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) vorliegt, so kann das Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht zu Gunsten eines Dritten ausüben ( 4 RSiedlG) und einen Grundstückskaufvertrag mit den gleichen Bedingungen zu Stande bringen. Auch diese Möglichkeit soll nicht der Lenkung des Grundstücksverkehrs dienen, sondern lediglich als Maßnahme zur Abwehr von Gefahren der Agrarstruktur genutzt werden. 1 3. Keine Eingriffskompetenz bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen Nach dem geltenden Rechtssystem in Deutschland kann der Staat nur die unmittelbare Veräußerung von Agrarflächen beeinflussen. Auf den Erwerb bzw. die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen an Agrargesellschaften ist das GrdstVG hingegen nicht anwendbar. Daher spielt es für das GrdstVG keine Rolle, ob Gesellschaftsanteile an einer Agrargesellschaft veräußert werden, zu dessen Vermögen landwirtschaftliche Flächen gehören. Ob der Erwerber der Gesellschaftsanteile selbst Landwirt ist oder nicht, ist gleichermaßen ohne Bedeutung. Auch die Rechtsform der Agrargesellschaft (juristische Person oder Personengesellschaft) ist nicht von Belang. Bei der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen kann der Staat demzufolge auch dann darauf keinen Einfluss nehmen, wenn dies den Belangen der Agrarstruktur zu wider läuft. 1 die Darstellung zu Ziffer 2 ist entnommen: MAH Agrarrecht/Booth 8 Rz. 146 ff. 3
4. Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke In den Anwendungsbereich des GrdstVG fällt hingegen die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke. Die Veräußerung an Investoren ist maßgeblich am Versagungsgrund wegen ungesunder Verteilung des Grund und Bodens ( 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) zu messen. Eine ungesunde Verteilung liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht ( 9 Abs. 2 GrdstVG). Nach der Rechtsprechung des BVerfG und des BGH sind für die maßgebenden und zu berücksichtigenden Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und die verfolgten agrarstrukturellen Ziele die Agrarberichte der Bundesregierung heranzuziehen. Danach ist nach wie vor ein wesentliches agrarstrukturelles Ziel, die erforderliche Eigenlandausstattung der Landwirtschaft sicherzustellen. Es widerspricht danach regelmäßig den angestrebten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, wenn landwirtschaftlicher Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein anderer Landwirt das betreffende Grundstück zur Aufstockung seines landwirtschaftlichen Betriebes mit hinreichender Dringlichkeit benötigt. 2 Das Erwerbsinteresse des Grundstückskäufers, der seinen Erwerb nicht aus der Land- oder Forstwirtschaft bezieht und auch sonst kein agrarstrukturell förderungswürdiges Vorhaben verfolgt, muss dann regelmäßig zurücktreten. 4.1. Veräußerung an einen leistungsfähigen Landwirtschaftsbetrieb Die Genehmigung zur Veräußerung von landwirtschaftlichen Flächen ist immer dann zu erteilen, wenn es sich beim Erwerber um einen leistungsfähigen Landwirtschaftsbetrieb handelt. 3 Unerheblich ist, ob der Erwerber seinen Betrieb im Haupterwerb oder im Nebenerwerb führt. 4 Als Haupterwerbslandwirt ist derjenige anzusehen, der unter Einsatz seiner vollen Arbeitskraft einen als Existenzgrundlage ausreichenden landwirtschaftlichen Betrieb führt. Liegt ein leistungsfähiger Betrieb auf Seiten des Erwerbers vor, spielt es auch keine Rolle, ob ein anderer Erwerbsinteressent im Sinne agrarstruktureller Belange besser geeignet wäre. Auch die Größe des Betriebes hat keine Bedeutung für eine Erwerbsberechtigung. Eine landwirtschaftliche Unternehmensgruppe mit 20.000 ha steht einem familiär geführten Betrieb mit 50 ha gleich. Ausschlaggebend ist nur, ob der Betrieb überhaupt Landwirtschaft betreibt und leistungsfähig ist. Unerheblich ist zudem, wie der Erwerber den Flächenerwerb finanziert. Gleichgültig ist es mithin, ob der Flächenkauf durch Gelder, die in der Landwirtschaft erwirtschaftet wurden, aus einer Bankenfinanzierung oder durch eine Kapitaleinlage aus Privat- oder anderem Betriebsvermögen bezahlt wird. 2 BVerfG 21, 73, 79; 21, 99, 101; 21, 306, 309; BGHZ 75, 81, 83; 94, 292, 294; BGH AgrarR 1997, 249, 250; BGH NJW-RR 1998, 1472 3 MAH Agrarrecht/Booth 8 Rz. 238. 4 OLG Brandenburg, 26.04. 2012 5 W (Lw) 6/11, zitiert nach juris 4
4.2. Rechtsform des Flächen erwerbenden Betriebes Die Berechtigung zum Flächenerwerb ist nach den Rechtsformen des Erwerbers unterschiedlich zu beurteilen. Ist der Käufer ein landwirtschaftlicher Einzelunternehmer, ergibt sich für ihn seine grundsätzliche Erwerbsberechtigung dann, wenn er einen leistungsfähigen Betrieb unterhält. Werden Flächen durch eine juristische Person (GmbH, e.g., AG) erworben, kommt es maßgeblich darauf an, ob der Hauptgesellschaftszweck der Gesellschaft das Betreiben eines landwirtschaftlichen Betriebes ist. 5 Ob die Gesellschafter ihren Haupterwerb in der Landwirtschaft erzielen oder nicht, ist für die grundsätzliche Erwerbsberechtigung der Gesellschaft nicht von Bedeutung. Etwas anders soll es sich bei einer Personengesellschaft (GbR, KG GmbH & Co. KG) verhalten. Diese soll nur dann erwerbsberechtigt sein, wenn einer ihrer persönlich haftenden Gesellschafter (Komplementär oder GbR-Gesellschafter) Haupterwerbslandwirt ist. 6 Für sie soll sich anders als bei einer juristischen Person ihre Erwerbsberechtigung nicht alleine daraus ergeben, dass ihr Hauptgesellschaftszweck auf das Betreiben eines landwirtschaftlichen Betriebes gerichtet ist. Möchte hingegen ein Gesellschafter einer Agrargesellschaft Flächen erwerben, ist er nur dann erwerbsberechtigt, wenn er persönlich haftender Gesellschafter ist (Komplementär oder GbR- Gesellschafter), die verantwortliche Leitung des Betriebes inne hat und selbst Landwirt ist. 7 4.3. Der nicht ortsansässige Landwirt als Käufer Ein Versagungsgrund liegt regelmäßig auch dann nicht vor, wenn der Grundstückserwerber Haupterwerbslandwirt ist aber nicht ortsansässig. Ausreichend ist es, dass der Erwerber eine unternehmerisch eigenverantwortliche landwirtschaftliche Nutzung des Grundstückes beabsichtigt. Hierfür ist eine Lohnbewirtschaftung ausreichend. 8 Ist eine Lohnbewirtschaftung aber nicht beabsichtigt und die Entfernung zwischen dem Landwirtschaftsbetrieb des Erwerbers und der erworbenen Fläche so groß, dass sie vom Betriebsstandort aus nicht bewirtschaftet werden kann, ist von einem Erwerb eines Nichtlandwirten auszugehen. 9 5 MAH Agrarrecht/Booth 8 Rz. 228 6 OLG Celle, 17.09.2012 7 W 26/12 (L), zitiert nach juris 7 OLG Celle, 17.09.2012 7 W 26/12 (L), zitiert nach juris; OLG Naumburg, 09.08.2006 2 Ww 7/06, zitiert nach juris 8 OLG Thüringen, 21.06.2013 Lw U 251/13, zitiert nach juris; OLG Thüringen, 27.10.2011 Lw U 183/11, zitiert nach juris; weitergehend: OLG Rostock, 24.05.2013 13 W XV 4/12 (bisher nicht veröffentlicht) 9 OLG Naumburg, 08.05.2012 2 Ww 7/11 (Lw), zitiert nach juris 5
4.4. Erwerb zum Zwecke der (Rück-) Verpachtung a) Erwerb durch einen Landwirten Das agrarstrukturelle Ziel einer langfristigen Sicherung der Eigenlandausstattung ist auch dann noch gewahrt, wenn ein Landwirt Flächen kauft, diese erworbenen Flächen aber zugleich langfristig an den Verkäufer zurückverpachtet werden. 10 b) Erwerb durch einen Nichtlandwirten Erwirbt ein Unternehmen, welches selbst keine Landwirtschaft betreibt, eine Fläche, um sie an andere Landwirte zu verpachten, handelt es sich nicht um einen erwerbsberechtigten leistungsfähigen Landwirtschaftsbetrieb. 11 Die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung kann in diesen Fällen versagt und ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden. Wird eine Fläche mithin durch einen Nichtlandwirten erworben und wird diese Fläche sogleich an den Verkäufer zurück verpachtet, erstreckt sich das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens auch auf den Rückpachtvertrag. Mithin würde der aufstockungsbedürftige Landwirt auch in den Landpachtvertrag mit einsteigen müssen, was für ihn die wirtschaftliche Attraktivität deutlich schwächt. Allerdings muss in diesem Zusammenhang 7 des Reichssiedlungsergänzungsgesetzes 1935 beachtet werden. Danach kann ein Pachtverhältnis mit einer Frist von einem Jahr auf das Ende des Wirtschaftsjahres gekündigt werden, wenn die Fläche vom Siedlungsunternehmen erworben worden ist und das Pachtverhältnis bereits vier Jahre bestanden hat. Dem Pächter steht dann ein Anspruch auf Ersatz seiner Verwendungen und eine angemessene Entschädigung für die vorzeitige Auflösung des Pachtverhältnisses zu. Stehen der Flächenverkauf und die Rückverpachtung nach dem Willen der Parteien in einem wechselseitigen Abhängigkeitsverhältnis, so bedarf auch der (Rück-) Pachtvertrag der notariellen Beurkundung nach 311 b BGB. 4.5. Die Betriebsaufspaltung Von der Anforderung, dass der Erwerber selbst Landwirtschaft betreiben muss, kann in einer Sonderkonstellation abgesehen werden. Erwirbt ein nicht selbst Landwirtschaft betreibendes Unternehmen ein landwirtschaftliches Grundstück unter den engen Voraussetzungen einer sogenannten steuerlichen Betriebsaufspaltung ist dies einem Erwerb durch einen Landwirt gleichzustellen. Voraussetzung dafür ist, dass eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den Unternehmen stehenden Personen auch den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben. 12 10 BGH, 26.04.2002 BLw 2/02, zitiert nach juris 11 OLG Naumburg, 07.11.2012 2 Ww 6/12, zitiert nach juris; OLG Oldenburg, 22.12.2011 10 W 10/11, zitiert nach juris 12 BGH, 26.11.2010 BLw 14/09, zitiert nach juris 6
5. Zusammenfassung Der Erwerb von Anteilen an Agrargesellschaften unterliegt keiner staatlichen Kontrolle über das GrdstVG. Im Kontext von Agrarinvestitionen besteht ein staatlicher Einfluss nur bei der Veräußerung landwirtschaftlicher Flächen. Tritt ein leistungsfähiger Landwirtschaftsbetrieb als Erwerber von Flächen auf, kommt es nicht darauf an, ob unter agrarstrukturellen Zielen ein anderer Landwirt als besser berechtigt eingestuft wird. Erwerbsberechtigt ist ein Landwirtschaftsbetrieb, welcher leistungsfähig ist. Auf die Größe des Betriebes kommt es nicht an. Juristische Personen, die Landwirtschaft betreiben, sind dem leistungsfähigen Einzelunternehmen gleichgestellt. Bei Personengesellschaften kommt es maßgeblich darauf an, dass ihr persönlich haftender Gesellschafter Haupterwerbslandwirt ist. Ein nicht ortsansässiger Landwirt ist auch dann erwerbsberechtigt, wenn er die Flächen in Lohn bewirtschaften lässt. Der Erwerb von Flächen durch einen leistungsfähigen Landwirten mit einer langfristigen Rückverpachtung an den Verkäufer verfolgt das agrarstrukturelle Ziel der Stärkung der Eigenlandausstattung und ist damit genehmigungsfähig. Erfolgt der Erwerb hingegen durch einen Nichtlandwirten mit Rückverpachtung, ist dies nicht agrarstrukturell förderungswürdig. Das Siedlungsunternehmen kann damit das Vorkaufsrecht ausüben, der aufstockungsbedürftige Landwirt tritt jedoch in den Rückpachtvertrag ein. 7