ZENTREN UND EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT für die Stadt Celle

ZENTREN UND EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT für die Stadt Celle CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg 34 23568 Lübeck Tel.: 0451 38968 0 Fax: 0451 38968 28 E Mail: cima.luebeck@cima.de Internet: www.cima.de Projektleiter: Mario S. Mensing Berater: Sascha Anders Jennifer Schetter Lübeck, 05. Mai 2010 Stadt und Regionalmarketing City Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage ganz oder teilweise in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 2

INHALT 0 ZUSAMMENFASSUNG 9 1 EINLEITUNG 11 2 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE STRUKTUR 12 2.1 Zentralörtliche Bedeutung 12 2.2 Makrostandort Stadt Celle 13 2.3 Sozioökonomische Rahmendaten 14 3 KUNDENHERKUNFTSBEFRAGUNG 17 4.7.1 Altencelle 47 4.7.2 Altenhagen, Bostel und Lachtehausen 48 4.7.3 Altstadt 49 4.7.4 Blumlage 50 4.7.5 Boye, Hustedt und Scheuen 51 4.7.6 Garßen 52 4.7.7 Groß Hehlen 53 4.7.8 Hehlentor 54 4.7.9 Klein Hehlen 55 4.7.10 Neuenhäusen 56 4.7.11 Neustadt / Heese 57 4.7.12 Vorwerk 58 4.7.13 Westercelle 59 4.7.14 Wietzenbruch 60 5 STRATEGIEN FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZEL HANDELSENTWICKLUNG DER STADT CELLE 61 4 BESTANDS UND PROBLEMANALYSE 20 6 SORTIMENTSLISTEN 63 4.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet 20 4.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Celle 23 4.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Celle 25 4.3.1 Einzelhandelsangebot 26 4.3.2 Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung 27 4.3.3 Flächendichte und deren Entwicklung 31 4.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Celle 32 4.5 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Celle 34 4.6 Angebotssituation des Einzelhandels in Celle 35 4.6.1 Angebotssituation der Innenstadt 36 4.7 Nahversorgungssituation in Celle 44 6.1 Notwendigkeit von Sortimentslisten 63 6.2 Celler Sortimentsliste 64 7 FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGS BEREICHE 69 7.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34 (3) BauGB 69 7.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) 70 7.1.2 Schädliche Auswirkungen 71 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 3

7.2 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) 72 7.2.1 Innenstadt 72 7.2.2 Stadtteilzentren 73 7.2.3 Grund und Nahversorgungszentren 73 8 ZENTRENKONZEPT 74 8.1 Charakteristik des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt (Hauptzentrum) 77 8.2 Charakteristik der Stadtteilzentren 79 8.2.1 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Lauensteinplatz (Stadtteilzentrum) 79 8.2.2 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Neuenhäusen (Stadtteilzentrum) 81 8.3 Charakteristik der Nahversorgungszentren 83 8.3.1 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Garßen (Nahversorgungszentrum) 83 8.3.2 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Vorwerk (Nahversorgungszentrum) 84 8.3.3 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Witzlebenstraße (Nahversorgungszentrum) 85 8.3.4 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Heeseplatz (Nahversorgungszentrum) 86 8.3.5 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Windmühlenstraße (Nahversorgungszentrum) 87 8.3.6 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Hannoversche Heerstraße Süd (Nahversorgungszentrum) 88 8.3.7 Charakteristik Zentraler Versorgungsbereich Altencelle (Nahversorgungszentrum) 89 8.4 Sonstige Einzelhandels & Nahversorgungsstandorte 90 8.4.1 Solitäre Nahversorgungsstandorte 90 8.4.2 Bereiche mit lokaler Einzelhandelsfunktion 92 8.5 Sondergebiets & Fachmarktstandorte 93 8.5.1 Fachmarktstandort Telefunkenstraße 93 8.5.2 Fachmarktstandort An der Hasenbahn / Vor den Fuhren 94 8.5.3 Fachmarktstandort Groß Hehlen 95 8.5.4 Sonderstandort Wallach 96 8.5.5 Sonderstandort Toom 97 8.5.6 Sonderstandort Jawoll 98 9 BRANCHENKONZEPT 99 9.1 Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept 99 9.2 Entwicklungsstrategien für die Innenstadt 102 9.2.1 Branchenkonzept 102 9.2.2 Quantitative und qualitative Entwicklung / Stärkung der Innenstadt 103 9.3 Entwicklungsstrategien Stadtteil und Nahversorgungszentren 105 9.3.1 Branchenkonzept Stadtteilzentren 105 9.3.2 Branchenkonzept Nahversorgungszentren 105 9.3.3 Standortbezogene Entwicklungsstrategien 106 9.4 Entwicklungsstrategien der sonstigen Einzelhandels und Nahversorgungsstandorte 108 9.4.1 Solitäre Nahversorgungsstandorte 108 9.4.2 Sonder und Fachmarktstandorte 108 9.4.3 Bereiche mit lokaler Einzelhandelsfunktion 109 9.4.4 Ausbau der Nahversorgung und Einzelhandelsansiedlungen im sonstigen Stadtgebiet 110 10 STANDORTKONZEPT 114 10.1 Prüfstandort 7: Feuerwehrareal, Bergstraße 116 10.2 Prüfstandort 6: Allerinsel 118 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 4

10.3 Prüfstandort 1: Garßen, Alvernsche Straße 120 10.4 Prüfstandort 10: Lauensteinplatz 121 10.5 Prüfstandort 4: Altenhagen, Lachtehäuser Straße 122 10.6 Prüfstandort 5: Ehemalige Tankstelle, Lüneburger Straße 123 10.7 Prüfstandort 8: Postgelände, 77er Straße 124 10.8 Prüfstandort 9: Stadtwerkegelände, Fuhsestraße 125 10.9 Prüfstandort 10: Real, Hasselklink 126 10.10 Prüfstandort 3: Hohe Wende 127 10.11 Prüfstandort 11: Merkhofer Areal, Kortenumstraße 128 10.12 Prüfstandort 12: Kreuzung B3 / Braunschweiger Heerstraße 129 10.13 Prüfstandort 13: Stumpf Areal, Braunschweiger Heerstraße 130 10.14 Prüfstandort 14: nördlich Möbel Wallach 131 11 UMSETZUNG DER STANDORTBEZOGENEN VORGABEN AUS DEM EINZELHANDELSGUTACHTEN 132 12 FLÄCHENMANAGEMENT 134 13 METHODIK 138 13.1 Angebotsseite 138 13.2 Nachfrageseite 140 13.3 Sonstige Kennzahlen 141 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 5

ABBILDUNGEN Abb. 1: Celle im LROP 12 Abb. 2: Die Lage der Stadt Celle im Raum 13 Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Celle 14 Abb. 4: Karte zur Kundenherkunft 17 Abb. 5: Kundenherkunft 18 Abb. 6: Kundenherkunft aus Orten außerhalb von Celle 19 Abb. 7: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Städtevergleich 20 Abb. 8: Marktgebiet der Stadt Celle 21 Abb. 9: Kaufkraftbindung im Marktgebiet der Stadt Celle 24 Abb. 10: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Celle 26 Abb. 11: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Celle 28 Abb. 12: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Celle 29 Abb. 13: Verkaufsflächendichte in Celle 31 Abb. 14: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Celle in Mio. 32 Abb. 15: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen 33 Abb. 16: Kennzahlen des Celler Einzelhandels (Zeitvergleich) 34 Abb. 17: Lageneinteilung der Innenstadt von Celle 36 Abb. 18: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt im Städtevergleich 37 Abb. 19: Abb. 20: Anteile des Einzelhandels in der Innenstadt am gesamten Einzelhandel Celles 38 Durchschnittliche Flächenproduktivität nach Einzelhandelslagen in Celle 39 Abb. 21: Anteile der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsätze der Innenstadt 40 Abb. 22: Betriebe nach Größenklassen in der Innenstadt von Celle 42 Abb. 23: Nahversorgungssituation in Celle (schematisch) 44 Abb. 24: Nahversorgungssituation im nördlichen Celler Stadtgebiet 45 Abb. 25: Nahversorgungssituation im südlichen Celler Stadtgebiet 45 Abb. 26: Räumliche Unterschiede der Nahversorgungssituation 46 Abb. 27: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Altencelle 47 Abb. 28: Verteilung der Nahversorger in Altencelle 47 Abb. 29: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Altenhagen, Bostel und Lachtehausen 48 Abb. 30: Verteilung der Nahversorger im Umfeld 48 Abb. 31: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in der Altstadt 49 Abb. 32: Verteilung der Nahversorger in der Altstadt 49 Abb. 33: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Blumlage 50 Abb. 34: Verteilung der Nahversorger in und um Blumlage 50 Abb. 35: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Boye, Hustedt und Scheuen 51 Abb. 36: Verteilung der Nahversorger um Boye, Hustedt und Scheuen 51 Abb. 37: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Garßen 52 Abb. 38: Verteilung der Nahversorger in und um Garßen 52 Abb. 39: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Groß Hehlen 53 Abb. 40: Verteilung der Nahversorger in Groß Hehlen 53 Abb. 41: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Hehlentor 54 Abb. 42: Verteilung der Nahversorger in Hehlentor 54 Abb. 43: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Klein Hehlen 55 Abb. 44: Verteilung der Nahversorger in Klein Hehlen 55 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 6

Abb. 45: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Neuenhäusen 56 Abb. 46: Verteilung der Nahversorger in Neuenhäusen 56 Abb. 47: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Neustadt / Heese 57 Abb. 48: Verteilung der Nahversorger im Bereich Neustadt / Heese 57 Abb. 49: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Vorwerk 58 Abb. 50: Verteilung der Nahversorger in und um Vorwerk 58 Abb. 51: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Westercelle 59 Abb. 52: Verteilung der Nahversorger in und um Westercelle 59 Abb. 53: Kaufkraftflüsse (periodischer Bedarf) in Wietzenbruch 60 Abb. 54: Verteilung der Nahversorger im Bereich Wietzenbruch 60 Abb. 55: Flächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen 64 Abb. 56: Celler Sortimentsliste 66 Abb. 57: Übersicht Zentren und Einzelhandelsstruktur 76 Abb. 58: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 77 Abb. 59: Eckdaten des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt 78 Abb. 60: Einzelhandelsbesatz am Lauensteinplatz 79 Abb. 61: Eckdaten Stadteilzentrum Lauensteinplatz 79 Abb. 62: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Lauensteinplatz 80 Abb. 63: Einzelhandelsbesatz an der Hannoverschen Heerstraße 81 Abb. 64: Eckdaten Stadteilzentrum Neuenhäusen 81 Abb. 65: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Neuenhäusen 82 Abb. 66: Rewe in Garßen 83 Abb. 67: Eckdaten Nahversorgungszentrum Garßen 83 Abb. 68: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Garßen 83 Abb. 69: Nahversorger Edeka, Mummenhofstraße 84 Abb. 70: Eckdaten Nahversorgungszentrum Vorwerk 84 Abb. 71: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Vorwerk 84 Abb. 72: Ladenzeile am Westmarkt 85 Abb. 73: Eckdaten Nahversorgungszentrum Witzlebenstraße 85 Abb. 74: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Witzlebenstraße 85 Abb. 75: Nahversorger Penny, Heeseplatz 86 Abb. 76: Eckdaten Nahversorgungszentrum Heeseplatz 86 Abb. 77: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Heeseplatz 86 Abb. 78: Nahversorgungszentrum Windmühlenstraße 87 Abb. 79: Eckdaten Nahversorgungszentrum Windmühlenstraße 87 Abb. 80: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Windmühlenstraße 87 Abb. 81: Nahversorgungszentrum Hannoversche Heerstraße 88 Abb. 82: Eckdaten Nahversorgungszentrum Hannoversche Heerstraße 88 Abb. 83: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hannoversche Heerstraße Süd 88 Abb. 84: Nahversorger Edeka, Altencelle 89 Abb. 85: Eckdaten Nahversorgungszentrum Altencelle 89 Abb. 86: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Altencelle 89 Abb. 87: Abb. 88: Solitäre Standorte Baumschulenweg, Braunschweiger Heerstraße, Bremer Weg, Dörnbergstraße 90 Solitäre Standorte Fuhrberger Straße, Glockenheide, Harburger Heerstraße, Jägerstraße, Sprengerstraße, Trüllerstraße 91 Abb. 89: Einzelhandelsagglomeration Zugbrückenstraße 92 Abb. 90: Eckdaten Fachmarktstandort Telefunkenstraße 93 Abb. 91: Abgrenzung Fachmarktstandort Telefunkenstraße 93 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 7

Abb. 92: Eckdaten Fachmarktstandort An der Hasenbahn 94 Abb. 93: Abgrenzung Fachmarktstandort An der Hasenbahn / Vor den Fuhren 94 Abb. 94: Eckdaten Fachmarktstandort Groß Hehlen 95 Abb. 95: Abgrenzung Fachmarktstandort Groß Hehlen 95 Abb. 96: Eckdaten Sonderstandort Wallach 96 Abb. 97: Abgrenzung Sonderstandort Wallach 96 Abb. 98: Eckdaten Sonderstandort Toom 97 Abb. 99: Abgrenzung Sonderstandort Toom 97 Abb. 100: Eckdaten Sonderstandort Jawoll 98 Abb. 101: Abgrenzung Sonderstandort Jawoll 98 Abb. 102: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 99 Abb. 103: Übersicht Standortkategorien 100 Abb. 104: Abb. 105: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Neueröffnung Esprit, Rabengasse) 102 Ungepflegte Vitrinen Trafo Kombination im öffentlichen Raum104 Abb. 106: Übersicht Prüfstandorte 115 Abb. 107: Lage des Prüfstandorts 116 Abb. 108: Feuerwehrareal 116 Abb. 109: Lage des Prüfstandorts 118 Abb. 110: Übergang von der Mühlenstraße auf die Allerinsel 118 Abb. 111: Lage des Prüfstandorts 120 Abb. 112: Ansicht des Prüfstandorts einschließlich Celler Heerstraße 120 Abb. 113: Lage des Prüfstandorts 121 Abb. 114: Einzelhandel am Lauensteinplatz 121 Abb. 115: Lage des Prüfstandorts 122 Abb. 116: Ansicht des Prüfstandorts einschließlich Lachtehäuser Straße 122 Abb. 117: Lage des Prüfstandorts 123 Abb. 118: Ansicht des Prüfstandorts einschließlich Lüneburger Straße 123 Abb. 119: Lage des Prüfstandorts 124 Abb. 120: Die Postfiliale mit rückgelagertem Betriebsgelände 124 Abb. 121: Lage des Prüfstandorts 125 Abb. 122: Das ehemalige Betriebsgelände der Stadtwerke 125 Abb. 123: Lage des Prüfstandorts 126 Abb. 124: Der Real in Groß Hehlen 126 Abb. 125: Lage des Prüfstandorts 127 Abb. 126: Das Gelände nördlich der Straße Hohe Wende 127 Abb. 127: Lage des Prüfstandorts 128 Abb. 128: Das Merkhofer Areal 128 Abb. 129: Lage des Prüfstandorts 129 Abb. 130: Geplanter Kreuzungsbereich B3 / Braunschweiger Heerstraße 129 Abb. 131: Lage des Prüfstandorts 130 Abb. 132: Das ehemalige Areal von Wohnwagen Stumpf 130 Abb. 133: Lage des Prüfstandorts 131 Abb. 134: Empfehlungen zur bauleitplanerischen Überarbeitung 133 Abb. 135: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge 135 Abb. 136: Pop up store in Castrop Rauxel 135 Abb. 137: Die 33 CIMA Branchen 138 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 8

0 ZUSAMMENFASSUNG Die Stadt Celle besitzt in der Gesamtbetrachtung ein attraktives Einzelhandelsangebot. Damit gelingt es ihr, einen hohen Kundenanteil von außerhalb des eigenen Stadtgebiets zu rekrutieren und deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem umgebenden Marktgebiet zu erzielen. Die Verkaufsflächen wie auch die Umsätze der Celler Einzelhandelbetriebe insgesamt haben sich bedingt durch Neuansiedlungen und Erweiterungen von 2003 bis 2009 kontinuierlich erhöht. Der Schwerpunkt der Umsätze liegt im aperiodischen Bedarfsbereich. Die höchsten Anteile erzielen hier die Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Möbel / Antiquitäten und die baumarktspezifischen Sortimente 1. Um der geänderten Rechtsprechung im Bereich Einzelhandel Rechnung zu tragen und die Wettbewerbsfähigkeit der Stadt Celle auf Dauer zu erhalten, hat die CIMA ein auf die spezifische Situation vor Ort ausgerichtetes Zentrenund Einzelhandelsentwicklungskonzept erarbeitet. In diesem Rahmen wurden innerhalb der Stadt Celle sogenannte Zentrale Versorgungsbereiche definiert, die nach 34, 3 BauGB, 11, 3 BauNVO, 9, 2a BauGB und 2, 2a BauGB unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Ziel ist die Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung und die ergänzende Versorgung mit Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereiches in städtebaulich integrierter Lage. Es handelt sich dabei um folgende Bereiche: Hauptzentrum: stadtgebietsweite und überörtliche Versorgungsfunktion Innenstadt Stadtteilzentren: stadtteilweite Versorgungsfunktion Lauensteinplatz Neuenhäusen Nahversorgungszentren (ZV): überwiegend Nahversorgungsfunktion Altencelle Garßen Hannoversche Heerstraße (Süd) Heeseplatz Vorwerk Windmühlenstraße Witzlebenstraße Die Celler Liste der zentrenrelevanten Sortimente (Kapitel 6.2) wurde präzisiert, durch einige Zusätze ergänzt und konkretisiert, um ihre Handhabung in der Bauleitplanung weiter zu verbessern. 1 Die erst nach Abschluss der vollständigen Analyse der Einzelhandelsdaten bekannt gegebene Schließung von Karstadt Sport + Technik sowie die Eröffnung des Drogeriema rkts Müller konnten im Rahmen dieses Einzelhandelsentwicklungskonzepts leider nicht mehr berücksichtigt werden. Für die Zentralen Versorgungsbereiche sowie Fachmarktstandorte, solitäre Nahversorgungsstandorte und weitere Standortkategorien wurde ein Bran CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 9

chenkonzept erarbeitet, dessen wesentliche Ergebnisse folgendermaßen zusammengefasst werden können: Fokussierung des zentrenrelevanten Einzelhandels auf die Innenstadt sowie die übrigen zentralen Versorgungsbereiche: Um die hohe Bedeutung der Innenstadt zu sichern wird der Ausschluss von Einzelhandel mit zentrenrelevantem Hauptsortiment außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche empfohlen. Darüber hinaus sollte eine Beschränkung von zentrenrelevanten Randsortimenten bei nicht zentrenrelevanten Neuansiedlungen auf grundsätzlich 10 % der Gesamtverkaufsfläche, jeweils 100 qm pro Einzelsortiment und auf eine zusätzliche Obergrenze von maximal 800 qm insgesamt erfolgen. Fokussierung der Ansiedlung nicht zentrenrelevanter Sortimente auf bestehende Zentren: Um die Einzelhandelsentwicklung der Innenstadt nicht negativ zu beeinflussen und gleichzeitig positive Fühlungsvorteile zu generieren, sollte der nicht zentrenrelevante Einzelhandel wenn keine Ansiedlung in der Innenstadt möglich oder erwünscht ist auf die bestehenden Fachmarktstandorte konzentriert werden. Dies trägt auch zur Verkehrsvermeidung bei. Sicherung der Nahversorgungssituation und behutsamer Ausbau in den bislang unterversorgten Gebieten: Ergänzungen sind in den zentralen Versorgungsbereichen bzw. an integrierten Lagen in den Ortsteilen Altstadt, Neustadt/Heese, Westercelle, Klein Hehlen, Garßen und Blumlage möglich. Die bestehenden Standorte sollten nach Möglichkeit gesichert werden. Innenstadt sollte also der Schwerpunkt der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung sein. Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Celle mittel bis langfristig zu gewährleisten, ist es aus Sicht der CIMA notwendig, das vorgelegte Einzelhandelsentwicklungskonzept auch in den zuständigen Gremien der Stadt Celle zu beschließen und seine Vorgaben in der Bauleitplanung zügig umzusetzen. Durch lediglich unspektakuläre Neuentwicklungen dürfte die Handelszentralität aus Sicht der CIMA allerdings nicht weiter bzw. nur geringfügig steigerbar sein. Aus Gutachtersicht ist dies nur durch Vorhaben innerhalb der Innenstadt und / oder umfassende Attraktivitätssteigerungen der Innenstadt möglich. Die CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 10

1 EINLEITUNG Auftrag Erstellung eines Zentren und Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Auftraggeber Stadt Celle Zeitraum Juni 2009 bis Anfang 2010 Aufzeigen grundsätzlicher Kriterien zur Prüfung von Planvorhaben, die als Beurteilungsgrundlage für Anfragen des großflächigen und nicht großflächigen Einzelhandels dienen Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für die Nahversorgung Erarbeitung von Entwicklungsmöglichkeiten und Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel in Celle Darstellung von planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Erstellung eines Zentrenkonzeptes Untersuchungsdesign Expertengespräche Kundenherkunftsanalyse Einzelhandelsanalyse Zentrenkonzept Branchenkonzept Standortkonzept Aufgabenstellung und Ziele Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots und Nachfragesituation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung) Aufzeigen von Stärken und Schwächen und branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale des Einzelhandelsstandortes Celle Untersuchung potenzieller Standorte künftiger Entwicklungen und Festlegung von Standorttypen/ Standortkategorien CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 11

2 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMI SCHE STRUKTUR Abb. 1: Celle im LROP 2.1 Zentralörtliche Bedeutung Mit der grundlegenden Novellierung des Landesraumordnungsprogramms Niedersachsens vom 30.01.2008 erhielt die Stadt Celle den Rang eines Oberzentrums. Damit wurde insbesondere der Brücken und Arbeitsmarktfunktion Celles für den nördlich angrenzenden, dünn besiedelten und ländlich strukturierten Raum Rechnung getragen. Neben der Deckung des Grundbedarfes für seine Bewohner ist Celle auch für die Deckung des gehobenen Bedarfes für seine Bewohner und die Bewohner des oberzentralen Verflechtungsbereiches zuständig. Relevante, z.t. konkurrierende Orte im Einzugsgebiet von Celle sind: Mittelzentrum Burgdorf Mittelzentrum Burgwedel Mittelzentrum Soltau Mittelzentrum Uelzen Grundzentrum Bergen Grundzentrum Hermannsburg Grundzentrum Eschede Grundzentrum Winsen Grundzentrum Wietze Grundzentrum Lachendorf Grundzentrum Flotwedel Grundzentrum Wathlingen Grundzentrum Uetze Quelle: Landesraumordnungsprogramm 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 12

2.2 Makrostandort Stadt Celle Abb. 2: Die Lage der Stadt Celle im Raum Allgemeine Rahmendaten Die Stadt Celle liegt in Niedersachsen, 50 km nordöstlich von Hannover, 60 km nordwestlich von Braunschweig und 120 km südlich von Hamburg. Die Stadt Celle ist Dienstleistungs, Verwaltungs und Handelszentrum insbesondere für die nördlich angrenzende Region. Neben der Funktion als Sitz zahlreicher Behörden (u.a. Kreisverwaltung, Oberlandesgericht) stellt die Stadt beispielsweise in den Bereichen Maschinenbau und Erdöltechnik Arbeitsplätze für das Umland zur Verfügung. Die Stadt Celle liegt am Kreuzungspunkt der Bundesstraßen B 3, B 214 und B 191, die sich im Stadtkern bündeln. Die nächstgelegenen Anschlussstellen an die Autobahn A7 (Hamburg Kassel Würzburg) sind ca. 25 km von Celle entfernt und in 25 Fahrminuten zu erreichen. Die A 2 (Hannover Magdeburg Berlin) ist in ähnlich kurzer Zeit zu erreichen. Als IC/ICE Halt besteht für Celle eine sehr gute Anbindung an das regionale und überregionale Bahnnetz sowie insbesondere zu den Städten Hamburg und Hannover. Quelle: MapPoint Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CELLE Wettbewerbssituation im Einzelhandel Während die nahegelegenen Mittelzentren mit Celle lediglich um Kunden aus den sonstigen Gemeinden des Landkreises konkurrieren, ziehen die Landeshauptstadt Hannover (einschließlich dem zu Isernhagen gehörigen Fachmarktstandort Altwarmbüchen) und in geringerem Maße die Stadt Braunschweig auch aus Celle selbst spürbar Kaufkraft ab. Die beiden Oberzentren üben seit jeher einen starken Konkurrenzdruck auf den Celler Einzelhandel aus, der sich durch die in den letzten Jahren neu entstandenen innerstädtischen Shopping Center weiter verschärft hat. Das Oberzentrum Wolfsburg bleibt in Sachen Einkaufsattraktivität für die Celler Bevölkerung deutlich zurück; hier wirkt allerdings das DOC als relevanter Kaufkraftmagnet im Bereich Bekleidung. CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 13

2.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Celle Indikatoren Stadt Landkreis Nieder Celle Celle sachsen Bevölkerungs 31.12.2000 72.127 181.792 7.926.193 entwicklung 31.12.2002 71.647 182.421 7.980.472 31.12.2004 71.536 182.737 8.000.909 31.12.2006 71.146 181.936 7.982.685 31.12.2008 70.745 180.130 7.947.244 +/ in % 2000 2008 1,92 0,91 0,27 Quelle: Landesbetri eb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand: 2009 sozialversicherungs 30.06.1998 29.948 47.041 2.382.992 pflichtig 30.06.2000 29.391 47.834 2.420.079 Beschäftigte 30.06.2002 29.210 46.669 2.376.123 (am Arbeitsort) 30.06.2004 28.849 45.417 2.305.451 30.06.2006 29.055 45.495 2.356.527 30.06.2008 30.841 47.623 2.415.920 +/ in % 1998 2008 2,98 1,24 1,38 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand 09/2009 Arbeitslosenquoten 2003 k.a. 9,7 9,6 im Jahres 2004 k.a. 9,8 9,6 durchschnitt 2005 k.a. 12,2 11,6 2006 12,3 10,9 10,5 2007 10,6 9,5 8,9 2008 9,4 8,4 7,7 +/ in % 2003 2008 13,40 19,79 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: 09/2009 Indikatoren Stadt Landkreis Nieder Celle Celle sachsen Einpendler 30.06.2003 15.413 7.773 200.525 Auspendler 30.06.2003 6.688 15.608 316.843 Saldo 8.725 7.835 116.318 Einpendler 30.06.2004 15.415 7.940 201.176 Auspendler 30.06.2004 6.683 15.823 315.186 Saldo 8.732 7.883 114.010 Einpendler 30.06.2005 15.454 8.072 200.513 Auspendler 30.06.2005 6.748 16.042 321.213 Saldo 8.706 7.970 120.700 Einpendler 30.06.2006 16.008 8.699 205.977 Auspendler 30.06.2006 6.730 16.096 328.872 Saldo 9.278 7.397 122.895 Einpendler 30.06.2007 16.639 9.278 214.493 Auspendler 30.06.2007 6.974 16.524 340.688 Saldo 9.665 7.246 126.195 Einpendler 30.06.2008 17.386 9.835 226.813 Auspendler 30.06.2008 7.210 16.956 353.604 Saldo 10.176 7.121 126.791 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: 09/2009 Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 14

Daten im Tourismus des Landkreises Celle Indikatoren Stadt Landkreis Nieder Celle Celle sachsen Anzahl der Ankünfte 2003 129.187 223.289 9.536.805 (insgesamt) 2004 127.151 222.340 9.392.384 2005 126.255 221.166 9.558.863 2006 119.915 212.032 9.882.792 2007 135.631 227.097 10.221.081 2008 131.623 222.432 10.592.827 +/ in % 2003 2008 1,89 0,38 11,07 Quelle: Landesbetri eb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand: 09/2009 Übernachtungen 2003 270.354 519.527 32.339.890 (insgesamt) 2004 264.006 507.806 31.504.197 2005 264.363 497.982 31.322.279 2006 253.231 477.529 31.859.673 2007 274.867 498.787 32.809.789 2008 270.325 489.238 33.714.415 +/ in % 2003 2008 0,01 5,83 4,25 Quelle: Landesbetri eb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand: 2009 Durchschnittliche 2003 2,1 2,3 3,4 Aufenthaltsdauer 2004 2,1 2,3 3,4 in Tagen 2005 2,1 2,3 3,3 2006 2,1 2,3 3,2 2007 2,0 2,2 3,2 2008 2,1 2,2 3,2 Quelle: Landesbetri eb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Stand: 2009 Die Stadt Celle verzeichnete über die letzten Jahre einen leichten Bevölkerungsrückgang von rund 1,9% und entwickelt sich damit negativer als der Kreis und das Land Niedersachsen als Ganzes. Nach einer Zeit des stetigen Rückgangs ist die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Stadt Celle seit dem Jahr 2004 wieder deutlich angestiegen und übersteigt inzwischen das Niveau des Jahres 1998 um fast 3%. Der Landkreis kann insgesamt nur einen Anstieg um 1,24% aufweisen. Das Bundesland Niedersachsen als Ganzes weist ebenfalls eine leicht positive Entwicklung der Beschäftigungszahlen auf. Der deutliche Einpendlerüberschuss der Stadt Celle verweist auf die Funktion der Stadt als wichtiger Arbeitsstandort der Region. In den letzten drei Jahren ist dieser Wert weiter angestiegen und liegt nun bei + 10.176 Personen. Die Zahl der Arbeitslosen (Angaben bezogen auf alle abhängigen zivilen Erwerbstätigen) im Kreis Celle ist nach einem starken Einbruch in den Jahren 2005 und 2006 in den vergangenen Jahren wieder zurückgegangen. Die Entwicklung folgt damit auf etwas niedrigerem Niveau dem landesweiten Trend. Nach einigen Jahren kontinuierlicher Abnahme verzeichnete Celle im Jahr 2007 erstmals wieder einen starken Zuwachs bei der Zahl der Besucherankünfte. Auch die Kurve der Übernachtungszahlen weist wieder nach oben und zeigt damit eine positivere Entwicklung auf als der Kreis Celle. Im Gegensatz dazu kann das Land Niedersachsen einen deutlichen Gewinn an Besucherankünften und übernachtungen verzeichnen. Die Aufenthaltsdauer in der Stadt Celle liegt durchschnittlich bei 2,1 Tagen und befindet sich damit unter dem landesweiten Durchschnitt. Im Vergleich zum Bundesland Niedersachsen sowie zum Landkreis ist der Gesamtwert der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer mit 2,1 Tagen eher gering. CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 15

Fazit Die Entwicklung der Bevölkerung der Stadt Celle ist im Vergleich als eher negativ zu bewerten. Da auch der Kreis Celle in den letzten Jahren leichte Bevölkerungsverluste hinnehmen musste, sank damit die Zahl der potenziellen Nachfrager des Celler Einzelhandels. Eher positiv ist die Entwicklung des Celler Arbeitsmarktes sowie der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten und des Pendlersaldos einzuschätzen. Ebenfalls positiv hat sich in den vergangenen Jahren der Tourismus entwickelt. Bei den Touristenankünften und übernachtungen war im Jahr 2007 ein deutliches Plus zu verzeichnen, das bis 2008 nur geringfügig zurückgegangen ist. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist mit 2,1 Tagen relativ konstant geblieben. In nahezu allen betrachteten Bereichen konnte die Stadt Celle während der letzten Jahre vorherige Negativentwicklungen wiedergutmachen. Insgesamt kann deshalb von konstanten Rahmenbedingungen für die Situation des örtlichen Einzelhandels ausgegangen werden. CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 16

3 KUNDENHERKUNFTSBEFRAGUNG Abb. 4: Karte zur Kundenherkunft der Celler Innenstadt 3.1 Kundenherkunftsbefragung Um eine fundierte Datenbasis zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Celle zu erhalten, hat die CIMA eine Analyse der Kundenstruktur vorgenommen. Dieses Kapitel stellt die Ergebnisse der durchgeführten Kundenherkunftsbefragung in den Einzelhandelsbetrieben der Celler Innenstadt dar. Die Ergebnisse der Kundenherkunftsanalysen sind in die in Kapitel 4 dargestellten Analysen (d.h. Kaufkraftstromanalyse, Abgrenzung des Marktgebietes und Bewertung der Einzelhandelssituation in Celle) eingeflossen. Erweitertes Umland (Nord) Direktes Umland Celle Sonstiges Die Erfassung der Herkunft der Kunden erfolgte durch die Einzelhändler der Celler Innenstadt im Zeitraum vom 22. bis 27. Juni 2009 (jeweils Montag bis Samstag). In 33 Einzelhandelsbetrieben wurden insgesamt 11.540 Kunden des Celler Einzelhandels befragt. Hannover Erweitertes Umland (Süd) Bei der Analyse zur Kundenherkunft wurden vier räumliche Teilbereiche unterschieden: Celle selbst, das direkte Umland (zu sehen auf der Abb. 4), das erweiterte Umland Nord und Süd und als viertes alle restlichen Orte, sowohl innerhalb als auch außerhalb Deutschlands. Die Kunden stammen anteilig aus den folgenden Bereichen: Nur 52,8 Prozent der befragten Kunden stammen aus Celle selbst. 32,1 Prozent stammen aus dem direkten Umland. Weitere 3,2 Prozent der befragten Kunden kommen aus dem erweiterten Umland Nord und Süd. Ganze 11,9 Prozent der Befragten stammen aus den restlichen Orten (Deutschland und Ausland). Kartengrundlage: MapPoint 2006 Quelle: CIMA Kundenherkunftsbefragung 2009 Braunschweig CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 17

Mit rund 85 Prozent kommt der größte Anteil der gezählten Kunden aus dem Landkreis Celle (Stadt Celle und direktes Umland). Im Vergleich zu anderen Projektstädten der CIMA in ähnlicher Größenordnung kann Celle dabei einen relativ hohen Kundenanteil von außerhalb des eigenen Stadtgebiets rekrutieren. Aus dem erweiterten Umland kommen hingegen nur noch 3,2% der Kunden. Ein Kundenanteil von 1,8 Prozent kommt aus den Städten Hannover und Braunschweig, weitere 4,4% aus dem sonstigen Niedersachsen. Celle Direktes Umland Erweitertes Umland Nord und Süd Hannover, Braunschweig 3,2% 1,8% 32,1% 52,8% Abb. 5: Kundenherkunft Sonstiges Nied ersachsen 4,4% Andere Bundesländer 3,3% 100% Au sland 2,4% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 52,8% 35,3% 11,9% Celle Umland Sonstige Quelle: CIMA Kundenherkunftsbefragung 2009 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Während es sich bei den Kunden aus den übrigen Bundesländern und dem Ausland (3,3 und 2,4 Prozent) augenscheinlich nahezu ausschließlich um Touristen handelt, setzt sich die Menge der Kunden aus dem sonstigen Niedersachsen sowohl aus Tagesausflüglern als auch aus regelmäßigen Besuchern zusammen. 0% CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 18

Abb. 6: Kundenherkunft aus Orten außerhalb von Celle Wath lingen (SG) Flotwedel (SG) Lachendorf (SG) Hambühren 7,6% Winsen (Aller) 6,9% Bergen 6,0% 10,1% 11,2% 11,0% Uetze, Unterlüß, Faßberg und Burgdorf aus dem weiteren Umland lassen eine in diesem Bereich geringe Bindungsquote erkennen, was mit der größeren räumlichen Entfernung erklärt werden kann. Insgesamt weist die Anzahl der in der Innenstadt angetroffenen Kunden aus den umliegenden Gemeinden und Orten auf eine sich überregional auswirkende Attraktivität der Innenstadt hin. Von den Kunden aus den konkurrierenden Oberzentren sind die Hannoveraner in Celle am stärksten vertreten (3,3 % der Kunden von außerhalb Celles). Trotz des deutlich größeren Angebots in der eigenen Stadt lohnt sich für diese Kundengruppe offensichtlich ein gelegentlicher Einkaufsausflug nach Celle. Esched e (SG) 4,5% Wietze 4,3% Hermannsburg 3,5% Hannover 3,3% Burgdorf 1,9% Faßberg 1,7% Unterlüß 1,2% Uetze 1,2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Die Analyse der Kundenherkunft des Einzelhandels der Celler Innenstadt gibt wichtige Hinweise zur Ausdehnung des Marktgebiets der Stadt. Insbesondere für ihren Landkreis übernimmt die Stadt Celle demzufolge eine zentrale Versorgungsfunktion. Deutlich geringer ist hingegen die Bindung der Bevölkerung aus dem erweiterten Umland. Für den innerstädtischen Einzelhandel spielen darüber hinaus Touristen und Tagesausflügler eine wichtige Rolle, die zum Befragungszeitraum einen Anteil von 6 und 12 % der Kunden ausmachten. Der Erhalt der touristischen Attraktivität der Stadt ist somit auch für den Handel von nicht unerheblicher Bedeutung. Quelle: CIMA Kundenherkunftsbefragung 2009 Schlüsselt man die Herkunft der Kunden aus den Orten außerhalb von Celle auf, zeigt sich, dass vor allem Bürger aus Wathlingen (11,2%), Flotwedel (11,0%) und Lachendorf (10,1%) in Celle einkaufen. Anhand dieser Zahlen wird die starke Strahlkraft der Celler Innenstadt insbesondere in die östlich und südöstlich angrenzenden Gemeinden deutlich, wo innerhalb des Befragungszeitraums immerhin jeder 10. Einwohner zum Einkaufen die Celler Innenstadt aufsuchte. Die im Bereich von 1 bis 2 % liegenden niedrigen Werte für die Orte CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 19

4 BESTANDS UND PROBLEMANALYSE Abb. 7: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Städtevergleich 4.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder der Gemeinde. Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr liegt in der Stadt Celle für 2009 bei 5.498. Bundesweit wurde für das Jahr 2009 ein Wert von 5.439 pro Einwohner berechnet. Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Celle mit 101,1 % knapp über dem Bundesdurchschnitt von 100 %. Im Vergleich zu den umgebenden Kommunen liegt die Kaufkraftkennziffer der Stadt Celle mit 101,1 % im oberen Bereich; lediglich die Städte Burgwedel und Burgdorf im Speckgürtel von Hannover weisen höhere Werte auf. Burgwedel Burgdorf Celle SG Wathlingen Hambüren Winsen SG Flotwedel Soltau Uetze Uelzen Bad Fallingbostel SG Lachendorf Wietze Bergen SG Eschede 117,1 107,0 101,1 101,0 101,0 100,4 99,9 99,0 98,4 97,8 97,8 97,8 95,9 93,5 93,4 Angaben in % 0 20 40 60 80 100 120 140 Quelle: mb research 2009 Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 20

Das Marktgebiet der Stadt Celle wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind vor allem: Abb. 8: Marktgebiet der Stadt Celle Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Celle, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß )Betriebe, Lage zu anderen Zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits und ausbildungsbedingt), Nähe zu Konkurrenzorten sowie die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit den Ortsbegehungen, den Angaben aus den Expertengesprächen vor Ort sowie der Kundenherkunftsanalyse und der Haushaltsbefragung abgestimmt. Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF, Expertengespräche, Kundenherkunftsbefragung, HH Befragung 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 21

Die hier vorgenommene Abgrenzung des Marktgebiets der Stadt Celle entspricht der Abgrenzung der CIMA aus dem Jahr 2008. Das Marktgebiet kann folgendermaßen beschrieben werden: Die Zone 1 besteht aus dem Stadtgebiet der Stadt Celle. Die Zone 2 des Einzugsgebietes umfasst den Landkreis Celle Die dritte Zone erfasst Kommunen im erweiterten Einzugsgebiet. Dazu gehören Teile der Landkreise Soltau Fallingbostel, Uelzen und Hannover sowie der nordwestliche Teil des Landkreises Gifhorn. Die Ausstrahlung der Stadt Celle lässt zu den äußeren Bereichen des gekennzeichneten Einzugsgebietes naturgemäß nach. Die Orientierung ist in den weiter entfernt liegenden Kommunen auch auf andere Zentren gerichtet. Aufgrund der Struktur der Region weist das Einzugsgebiet von Celle und seine Abgrenzung einige Besonderheiten auf. Im Südwesten, Süden und Südosten wird das Einzugsgebiet durch die Städte Hannover, Braunschweig und Wolfsburg sowie zahlreiche Mittelzentren begrenzt. Im südlichen Bereich des erweiterten Marktgebiets (v.a. Burgwedel, Burgdorf) ist eine starke Einkaufsorientierung auf Hannover vorzufinden. Die Region nördlich von Celle hingegen ist durch eher ländliche Strukturen geprägt. Aus diesem Grund existiert in der nördlichen Region eine starke Ausrichtung auf die Stadt Celle. Ausweitungen des Marktgebietes sind allenfalls in einigen kleinen Bereichen realistisch. Ziel sollte vor allem sein, die Bindung im bestehenden Marktgebiet zu stärken. Das Marktgebiet entspricht der Ist Situation und bildet ab, welches Einzugsgebiet der Durchschnitt aller Celler Betriebe erreichen kann. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 22

4.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Celle Die Berechnungen des Nachfragepotenzials 2 der Stadt Celle und im Marktgebiet erfolgen auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern der Städte und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 5.439 für 2009 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für Celle ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 5.498,83 je Einwohner pro Jahr. Zuzüglich zum Nachfragepotenzial, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer Potenzialreserve für Touristen und Tagesgäste sowie sporadischen Gästen aus weiter entfernt liegenden Städten in Höhe von 36,8 Mio. gerechnet. In Celle steht somit insgesamt ein Nachfragepotenzial von Folgende Zonen des Marktgebietes wurden nach Einwohnern durch die CIMA differenziert: Zone 1: Stadt Celle 70.370 EW 387,0 Mio. Zone 2: Marktgebiet 88.333 EW 478,0 Mio. zur Verfügung. rd. 1.874,8 Mio. Zone 3: Erweitertes Marktgebiet 177.359 EW 973,1 Mio. Insgesamt: 336.062 EW 1.838,0 Mio. 2 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Celler Bevölkerung, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statis tischer Wert). CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 23

Abb. 9: Kaufkraftbindung im Marktgebiet der Stadt Celle Nachfragepotenzial ge samt: 1.874,8 Mio. * * inklusive Potenzialr eserve von 36,8 Mio. Stadt Celle 70.370 Einwohner Nachfragepotenzial: 387,0 Mio. Marktgebie t 88.333 Einwohner Nachfragepotenzial: 478,0 Mio. Erweitertes Marktgebie t 177.359 Einwohner Nachfragepotenzial: 973,1 Mio. Erweitertes Marktgebie t Bindungsquote 5 7 % Marktgebiet Bindungsquote 19 21 % Stadt Celle Bindungsquote 87 % Kartengrundlage: MapPoint 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 24

4.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Celle Vorbemerkung Die Ermittlung der Einzelhandelsdaten basiert auf mehreren stadtweiten Einzelhandelserhebungen der CIMA GmbH im Jahr 2007 und 2008, ergänzt durch aktuelle Daten der Stadt zu neuen Entwicklungen und Planvorhaben sowie eine gesonderte Erhebung der Betriebe innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche im Sommer 2009. Wie für eine Stadt in der Größe von Celle nicht unüblich, haben sich bereits im Zeitraum zwischen der Analyse der Einzelhandelsdaten und der Abfassung dieses Untersuchungsberichts einige Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft ergeben. Am gravierendsten wirkt sich dabei wohl die im Zuge der Umstrukturierung des Karstadt Konzerns beschlossene Schließung von Karstadt Sport + Technik aus. Diese aktuelle Entwicklung konnte, wie auch die Aufgabe des Lebensmittelsortiments im Karstadt Haupthaus und die Neueröffnung des Drogeriemarkts Müller, im Rahmen dieses Einzelhandelsentwicklungskonzepts leider nicht mehr berücksichtigt werden. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (Verkaufsfläche) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.). 3 Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. Die Berechnung der Umsätze für den Celler Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2009 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. 3 Der Handel mit Pkw zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde wie auch der Handel mit Kraft, Bre nn und Baustoffen nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 25

4.3.1 Einzelhandelsangebot Abb. 10: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Celle CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe Pe riodischer Bedarf 258 45,7% 54.613 24,9% 224,7 42,0% Lebensmittel und Reformwaren 165 29,3% 43.335 19,8% 159,4 29,8% Gesundheits und Körperpflege 48 8,5% 8.936 4,1% 60,0 11,2% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 45 8,0% 2.342 1,1% 5,3 1,0% Aperiodischer Bedarf insgesamt 306 54,3% 164.480 75,1% 309,9 58,0% Pe rsönlicher Bedarf insgesamt 121 21,5% 32.462 14,8% 121,0 22,6% Be kleidung, Wäsche 79 14,0% 25.514 11,6% 96,3 18,0% Schuhe, Lederwaren 16 2,8% 5.216 2,4% 15,7 2,9% Uhren, Schmuck, Opti k 26 4,6% 1.732 0,8% 9,0 1,7% Medien und Technik insgesamt 52 9,2% 13.914 6,4% 45,5 8,5% Bü cher, Schreibwaren 12 2,1% 3.175 1,4% 14,9 2,8% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 40 7,1% 10.739 4,9% 30,6 5,7% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 33 5,9% 8.210 3,7% 19,5 3,7% Sportartikel 14 2,5% 4.107 1,9% 9,7 1,8% Spiel waren 5 0,9% 1.930 0,9% 4,4 0,8% Hobbybedarf (Fahrräder, Musika li en, etc.) 14 2,5% 2.173 1,0% 5,5 1,0% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 19 3,4% 8.574 3,9% 9,3 1,7% Einrichtungsbedarf 41 7,3% 65.617 29,9% 62,0 11,6% Möbel, Antiquitäten 29 5,1% 58.763 26,8% 55,3 10,3% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 12 2,1% 6.854 3,1% 6,7 1,3% Baumarktspezifische Sortimente 40 7,1% 35.703 16,3% 52,6 9,8% Einzelhandel insgesamt 564 100,0% 219.093 100,0% 534,6 100,0% in % Verkaufs fläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzve rteilung in % rd. 20% VKF Anteil, rd. 30% Umsatzanteil rd. 12% VKF Anteil, rd. 18% Umsatzanteil 564 Betriebe 219.093 qm VKF 534,6 Mio. Umsatz rd. 27% VKF Anteil, rd. 10% Umsatzanteil rd. 16% VKF Anteil, rd. 10% Umsatzanteil CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 26

Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Die Stadt Celle verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von 219.093 qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf 564 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rund 534,6 Mio. (brutto p.a.). Der Schwerpunkt der Umsätze liegt im aperiodischen Bedarfsbereich. Hier werden insgesamt 309,9 Mio. erwirtschaftet, das sind 58,0 % des gesamten Umsatzes. Die höchsten Anteile erzielen hier die Warengruppen Bekleidung/ Wäsche (18,0 % Umsatzanteil), Möbel / Antiquitäten (10,3 % Umsatzanteil) und die baumarktspezifischen Sortimente mit 9,8 % Umsatzanteil. Die übrigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfs verfügen über einen deutlich geringeren Umsatzanteil. Der Umsatzanteil des periodischen Bedarfs liegt mit 42,0 % deutlich unter dem Anteil des aperiodischen Bedarfs, allerdings werden hier im Schnitt sehr viel höhere Raumleistungen erzielt. Die Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren verfügt mit 29,8 % über den höchsten Umsatzanteil (159,4 Mio. ). Die durchschnittliche Raumleistung 4 liegt branchenübergreifend bei rund 2.440. 4.3.2 Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität der Verkaufsflächen, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. 4 Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt zu beachten, dass dadurch die Flächenproduktivität in der Gemeinde insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebs typ und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Be triebsforme n außerhalb der Innenstadt ist davon auszugehen, dass die Flächenproduktivität in der Gemeinde insgesamt sinkt. Darüber hinaus wird i.d.r. ein wesentlicher Umsatzanteil durch Umsatzverdrängung aus den bestehenden Einzelhandelsbetrieben der Gemeinde generiert, der u.u. zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen kann. CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 27

Abb. 11: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Celle CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. 2009 Nachfragevolumen in Mio. 2009 Handelszentralität in % 2009 Handelszentralität in % 2008 Periodischer Bedarf 224,7 198,2 113 111 Lebensmittel, Reformwaren 159,4 140,1 114 112 Gesundheit und Körperpf lege 60,0 53,3 113 111 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften etc.) 5,3 4,8 109 109 Aperiodischer Bedarf insgesamt 309,9 188,7 164 164 Persönlicher Bedarf insgesamt 121,0 60,7 199 211 Bekleidung, Wäsche 96,3 42,9 224 252 Schuhe, Lederwaren 15,7 9,5 165 170 Uhren, Schmuck, Opt ik 9,0 8,3 109 105 Medien und Technik insgesamt 45,5 45,0 101 103 Bücher, Schrei bwaren 14,9 11,0 135 133 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 30,6 33,9 90 93 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 19,5 12,7 153 159 Sportartikel 9,7 6,0 162 164 Spielwaren 4,4 3,3 133 143 Hobbybedarf (Fahrräder, Musi ka lien, etc.) 5,5 3,5 157 163 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 9,3 6,1 152 147 Einrichtungsbedarf 62,0 25,9 240 228 Möbel, Antiqui täten 55,3 21,5 258 246 Gardinen, Teppiche, Hei mtexti lien 6,7 4,4 152 148 Baumarktspezifische Sortimente 52,6 38,3 137 140 Einzelhandel insgesamt 534,6 387,0 138 136 Für Celle lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen beträgt nach den Berechnungen der CIMA 138 %. Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Celle liegt damit deutlich über dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden in der Summe starke Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Im periodischen Bedarfsbereich insgesamt liegt die Zentralität bei 113 %. Im Vergleich zum Jahr 2003 konnte Celle diesen Wert damit noch etwas steigern. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 164 % die größten Kaufkraftzuflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind jedoch erhebliche Unterschiede festzustellen (vgl. Ausführungen auf den nächsten Seiten). CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 28

Abb. 12: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Celle Möbel, Antiquitäten 100 % Durchschnitt 258 Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet: Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Sportartikel Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Geschenke, Glas, Po rzell an, Hausrat Gardi nen, Teppiche, Heimtextilien Bau marktspezifische Sortimente Bücher, Schreibwaren Spielwaren Lebensmittel, Reformwaren 165 162 157 152 152 137 135 133 114 224 Den höchsten Zentralitätswert erreicht mit 258 % die Warengruppe Möbel / Antiquitäten. Verantwortlich dafür ist in erster Linie der Anbieter Wallach; ohne Ihn könnte die Stadt Celle lediglich eine branchenübergreifende Zentralität von 127 % erreichen. Ebenfalls sehr hohe Zentralitätswerte weist die Warengruppen Bekleidung / Wäsche auf, gefolgt von den Warengruppen Schuhe / Lederwaren, Sportartikel, Hobbybedarf, Geschenke / Glas / Porzellan/ Keramik / Hausrat sowie Gardinen / Teppiche / Heimtextilien auf. Ein Zentralitätswert von unter 100 % ist ausschließlich im Bereich Elektroartikel / Unterhaltungselektronik vorzufinden. In diesen Sortimenten fließt jeweils deutlich mehr Kaufkraft aus Celle ab, als durch den Einzelhandel vor Ort gebunden werden kann. 5 Gesundheits und Körperpflege 113 Uhren, Schmuck, Optik Blumen, Zeitschriften Elektroartikel/ Unterh altungselektron ik 109 109 An gab en in % 90 0 50 100 150 200 250 300 Fazit Ein Oberzentrum ist gemäß raumordnerischer Zuordnung für die Bereitstellung des Grundbedarfs der eigenen Bevölkerung sowie für die Versorgung der eigenen Bevölkerung sowie der Bevölkerung seines Verflechtungsbereichs im gehobenen und spezialisierten höheren Bedarf zuständig. Im aperiodischen Bedarfsbereich gelingt dies der Stadt Celle in nahezu allen Warengruppen. In den Warengruppen Möbel / Antiquitäten und Bekleidung/ Wäsche sind sogar Handelszentralitäten von über 200 % festzustellen. 5 Durch die Schließung des Karstadt Technik Hauses, die im Rahmen dieser Analyse nicht mehr berücksichtigt werden konnte, werden sich die Abflüsse (bis zur Ansiedlung eines neuen Anbieters) sogar noch deutlich verstä rken. CIMA Beratung + Management GmbH 2009/2010 29