TADT IERLOHN Bereich tadtplanung 61/2 (2352 Ho) Erläuterungsbericht zur 50. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich Iserlohner Heide gem. 5 Abs.5 Baugesetzbuch (BauGB) Lage des Plangebietes im iedlungsraum Der tadtteil Iserlohner Heide liegt im nördlichen tadtgebiet zwischen den tadtteilen Hombruch im üden und ümmern im Norden, entlang der Baarstraße (B 233) Erfordernis der Änderung Allgemeines Ziel der 50. Änderung des Flächennutzungsplanes ist die trukturierung und Gliederung des Gewerbestandortes Iserlohner Heide im Hinblick auf die Einzelhandelsnutzung. Durch Ratsbeschluss vom 14.12.1999 wurde die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh (GMA) beauftragt, ein Einzelhandelsgutachten für die Gesamtstadt zu erstellen, da der Ansiedlungsdruck von großflächigem Einzelhandel auf Gewerbeflächen erheblich zugenommen hat und eine trategie für die zukünftige Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben notwendig erschien. Darüber hinaus sind gewerbliche Bauflächen in Iserlohn nicht mehr in ausreichender Menge vorhanden, woraus sich weiterer Handlungsbedarf hinsichtlich einer Regelung der Nutzungsart der vorhandenen Gewerbeflächen ergibt. Das Gutachten weist den tadtteil Iserlohner Heide, neben zwei weiteren tandorten (Raiffeisenstraße, Calle), als wichtigen Einzelhandelsstandort aus, den es planungsrechtlich als Ergänzungsstandort zur Innenstadt für die Zukunft zu sichern gilt. Dabei sollten Betriebe mit zentrenrelevanten ortimenten ausgeschlossen werden. Gleichzeitig werden die verbliebenen Gewerbegrundstücke durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan vor Umnutzungen in Richtung Einzelhandel geschützt. Dies stellt einen wichtigen Beitrag zur icherung von Gewerbestandorten in Iserlohn dar. In dem Bereich Iserlohner Heide befinden sich insgesamt 21 Einzelhandelsbetriebe, mit ca. 17.860 m² Verkaufsfläche. Die Iserlohner Heide bildet nach der Innenstadt verkaufsflächenbezogen den zweitgrößten Einzelhandelsstandort der Gesamtstadt. Die gesamtstädtische und zum Teil übergemeindliche Bedeutung des Agglomerationsbereiches geht insbesondere auf fünf großflächige Einzelhandelsbetriebe zurück, die mehr als zwei drittel der am tandort verfügbaren Verkaufsflächen auf sich vereinen. Verschärft wird die ituation aufgrund der günstigen Pkw-Erreichbarkeit (B 233 - Baarstraße) - 1 -
des Gewerbestandortes. Hierdurch entsteht ein besonders hoher Ansiedlungsdruck von eiten der Einzelhandelsbranche. Insbesondere die Ansiedlung eines onderpostenfachmarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 3000 m² wurde zum Anlass genommen, diesen Gewerbestandort planungsrechtlich in Bezug auf seine gewerbliche Nutzung zu gliedern. Die 50. Änderung des Flächennutzungsplanes hat die Aufgabe, die Nutzungsart der gewerblichen Grundstücke im Bereich Iserlohner Heide neu zu strukturieren, insbesondere hinsichtlich der Nutzungsart "Einzelhandel". Hierbei sollen in den nachfolgenden Bebauungsplanverfahren ondergebiete gem. 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzt werden, welche die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe und deren ortimente steuern sollen. Inhalt der Änderung Die 50. Änderung des Flächennutzungsplanes wird im Parallelverfahren gem. 8 Abs. 3 BauGB gemeinsam mit den Aufstellungsverfahren der Bebauungspläne Nr. 232 Iserlohner Heide und Nr.250 Baarstraße/ehemalige Molkerei betrieben. Konkretes Ziel der Änderung ist die chaffung der erforderlichen planungsrechtlichen Voraussetzungen, um ondergebiete mit der Zweckbestimmung Großflächiger Einzelhandel in den Bebauungsplänen festsetzen zu können. Folgende Bereiche, die momentan als Gewerbliche Baufläche dargestellt sind, sollen zukünftig als onderbaufläche mit der Zweckbestimmung Großflächiger Einzelhandel dargestellt werden: Ehemaliges Tuffi-Campino Gelände Bereich Hellweg Baumarkt, mit südlich angrenzenden Einzelhandelsbetrieben bis zum Verlauf des Baarbaches, entlang der Baarstraße Gewerbekomplex Leckingser tr.2 (u.a. Havaria), mit angrenzenden weiteren Einzelhandelsbetrieb Einzelhandelsstandort im Bereich Leckingser tr./friedrich-kirchhoffstr. (upermarkt, Drogerie und Tierfuttermarkt) Für den tandort im Bereich Leckingser tr./friedrich-kirchhoffstr. ( upermarkt, Drogerie und Tierfuttermarkt) ist die Zweckbestimmung des ondergebietes mit dem Zusatz "Nahversorgung" weiter konkretisiert worden (O 1). Weiterhin ist die max. Verkaufsfläche für die gesamten Nutzungen in dem ondergebiet auf insgesamt 2500 m² beschränkt worden. Als nahversorgungsrelevantes Kernsortiment wird festgesetzt: Lebensmittel, üßwaren, pirituosen Getränke Wasch-, Putz-, Reinigungs- und Körperpflegeartikel Nichtelektrische Haushaltswaren Heim- und Kleintierfutter Darüber hinaus sind Randsortimente mit zentrenrelevanten Warengruppen nicht zulässig. - 2 -
Damit werden der heutige B-Markt, der Drogeriemarkt und der Tierfuttermarkt in ihren jeweiligen ortimenten festgeschrieben. Dieser Nahversorgungsstandort ist für den tadtteil Iserlohner Heide von großer Bedeutung, um die Wohnquatiere, insbesondere westlich der Bahnlinie, zu versorgen. Das ondergebiet O 2, für das die Zweckbestimmung Großflächiger Einzelhandel dargestellt ist, wird in der verbindlichen Bauleitplanung dadurch weitergehend konkretisiert, indem die zentren- und nahversorgungsrelevanten Warenbereiche ausgeschlossen werden. Zudem wird die maximale Gesamtverkaufsfläche auf 2000 m² begrenzt. Dies entspricht der momentan vorhandenen Verkaufsfläche. Des Weiteren wird für den tandort Leckingser tr. 2 (U.a. Havaria) die Zweckbestimmung des ondergebietes mit dem Zusatz - onderpostenfachmarkt - konkretisiert (O 3). Die maximale Bruttoverkaufsfläche für den onderpostenfachmarkt wird auf max. 3000 m² festgesetzt. Weiterhin wird die folgende ortimentsaufteilung festgesetzt: Möbel 600 m² Lebensmittel 100 m² Gartenartikel/Blumen 450 m² Textilien/chuhe/port 250 m² Baumarktartikel 600 m² Geschenkartikel 400 m² onstiges (nicht zentrenrelevant) 350 m² Nebenflächen 250 m² Damit soll der bestehende onderpostenfachmarkt planungsrechtlich gesichert werden. Es wurde die ortimentsliste exakt definiert, um ortimentserweiterungen bzw. Veränderungen, die nicht den Aussagen des Einzelhandelsgutachtens entsprechen, entgegenzuwirken. o sind die so genannten "Havariewaren" genau definiert, ebenso die maximale Verkaufsflächenzahl. Damit soll verhindert werden, dass sich zukünftig ein Vollsortimenter mit hoher Zentrumsschädlichkeit dort ansiedelt. Für den Baumarkt im Bereich Baarstraße/Giesestraße (O 4) wird festgesetzt, dass seine Bruttogesamtverkaufsfläche von 10.400 m² nicht überschritten werden darf und wie folgt zu gliedern ist: zzgl. Werkzeuge, Maschinen, Kleineisen, 908,4 m² Elektro, Autozubehör Installationsmaterialien und -geräte 1064,8 m² Holz, Bauelemente, Baustoffe, Fliesen 3105,3 m² Farben, Tapeten, Bodenbeläge (ohne Teppiche) 1238,2 m² Gartengeräte, -einrichtungen und -häuser 1335,3 m² Pflanzen, tauden, Gehölze, amen, Düngemittel 762,2 m² zentrenrelevantes Randsortiment wie Gardinen, Leuchten, Blumen 707,4 m² Kassenzone/Eingangsbereich 742,0 m² sonstige Flächen z.b. hinter den Regalen 454,0 m² In dem südlich angrenzenden ondergebiet O 5 befindet sich neben einem Autohaus auch ein Möbelmarkt (Fachmarkt für Küchenmöbel). Hierfür wird die maximale Verkaufsfläche, - 3 -
abgeleitet aus der Baugenehmigung, auf 1700 m² begrenzt. Ebenso wird die in der Baugenehmigung festgelegte ortimentsliste übernommen: Kleinmöbel, piegel, Lampen, Bistromöbel Küchen und branchenübliches Zubehör wie Elektroartikel chlafzimmer, Matrazen und Lattenroste Wohnzimmer Polstermöbel, Polsterbetten Für den Bereich des ehem. Tuffi-Campino Geländes wird ein ondergebiet mit der Zweckbestimmung "großflächiger Einzelhandel" mit einer maximalen Verkaufsfläche von 7000 m² festgesetzt (O 6). Dabei sind zentrenrelevante ortimente ausgeschlossen. Randsortimente mit zentrenrelevanten Warengruppen sind auf max. 100 m² Verkaufsfläche begrenzt. Weiterhin wird das ondergebiet in Bezug auf die mögliche Nutzungsart der jeweiligen Einzelhandelsbetriebe wie folgt eingeschränkt: max. 3000 m² VK: Einzelhandel mit dem Warenbereich Möbel / Büromöbeln soweit die zentrumstypischen Randsortimente wie z.b. Glas, Porzelan, Keramik, Lampen, Heimtextilien, Geschenkartikel etc. 100 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. max. 2000 m² VK: Einzelhandel mit den Warenbereichen Bau- und Heimwerkerartikel; Werkzeuge/Maschinen; Baustoffe (inkl. Fliesen, Bauelemente, Türen, Fenster, Blockhäuser, Wintergärten); anitärartikel (inkl. Installationsbedarf, Badeinrichtungen); Kraftfahrzeuge. max. 700 m² VK: Einzelhandel mit den Warenbereichen Autozubehör; Bürobedarf/Organisationsartikel (mit überwiegend g e w e r b l i c h e r Ausr i c h t u n g ) ; Campingwagen/Campingartikel; Elektrogroßgeräte (weiße Ware); Fahrrad-/Motorradbedarf; Farben/ Tapeten/Bodenbeläge; Gartenbedarf/Freilandpflanzen (inkl. Gartenmöbel, Gartenteiche); Kamine; Markisen; Mikrocomputer; aunaanlagen/chwimmbadanlagen; Großsportgeräte; Zelte. Im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 232 "Iserlohner Heide" und des Bebauungsplanes Nr. 250 "Baarstraße/ehemalige Molkerei" ist darüber hinaus vorgesehen, in allen ondergebietstypen auch weiterhin Gewerbebetriebe gem. 8 Abs. 2 Nr.1 und 2 BauNVO zuzulassen. Dem allgemeinen Ziel des 11 BauNVO, nämlich den tandort eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes wegen dessen städtebaulicher und landesplanerischer Auswirkungen an eine Planung zu binden, steht diese Festsetzung nicht entgegen. Eine städtebauliche Konfliktlage, etwa im inne einer unzuträglichen Nachbarschaft, wird hierdurch nicht ausgelöst. (Vgl. auch OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 24.08.2000, 1C 11 457/99) - 4 -
Konkretes Ziel dieser Festsetzung ist eine möglichst große Nutzungsbreite der Grundstücke zu ermöglichen und damit die Grundstücke auch für rein gewerbliche Nutzungen offen zu halten. Damit soll verhindert werden, dass bei einem mangelnden Ansiedlungsinteresse von Einzelhandelsbetrieben diese Bereiche brachliegen. Gleichzeitig wird in den Geltungsbereichen der Bebauungspläne auf den restlichen Gewerbegrundstücken der Einzelhandel generell ausgeschlossen. Nur als untergeordnete Nebennutzung eines Gewerbebetriebes bis zu einer Verkaufsfläche von bis zu 100 m² ist eine Einzelhandelsnutzung weiterhin zulässig. Durch die vorgenannten Festsetzungen soll erreicht werden, die Innenstadt als Einzelhandelsstandort zu schützten und für die Zukunft zu sichern, da Einzelhandelsstandorte an peripheren tandorten immer mehr zu einer Bedrohung für die Innenstädte werden. Darüber hinaus sollen die übrigen Gewerbegrundstücke vor einer weiteren Umnutzung in Richtung Einzelhandel geschützt werden, da in Iserlohn Gewerbeflächen nicht mehr in ausreichender Menge vorhanden sind. Weiterhin wird mit diesen Festsetzungen die Hoffnung verbunden, das sich die Grundstückspreisentwicklung auf diesen Gewerbeflächen moderater entwickeln wird und dadurch auch für kleinere Gewerbebetriebe weiterhin die Möglichkeit besteht, sich anzusiedeln. Damit werden die Empfehlungen des GMA - Einzelhandelsgutachtens zu dezentralen Einzelhandelsstandorten umgesetzt. Insbesondere die Nutzungsart des onderpostenmarktes soll laut Gutachten in dem bisher ausgeübten Umfang durch eine Einzelgenehmigung festgeschrieben werden. Des Weiteren soll durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.232 Iserlohner Heide eine Betriebsvergrößerung oder eine Neuansiedlung innerhalb des Baugebietes verhindert werden. Auch diese Empfehlungen werden hiermit umgesetzt. Darüber hinaus ist im Bereich des ehem. Tuffi-Campino Geländes ein ymbol Feuerwehr dargestellt. Diese Darstellung ist nicht mehr aktuell und wird aus dem Flächennutzungsplan herausgenommen. Ebenso werden die ymbole für "Feuerwehr" und "Post" die im nördlichen Bereich der Iserlohner Heide zwischen Baarstraße und Friedrich-Kirchhoffstr. dargestellt sind herausgenommen, da auch sie nicht mehr aktuell sind. Weiterhin wird zukünftig eine private Grünfläche im nördlichen Bereich der Iserlohner Heide zwischen Friedrich-Kirchhoff-tr. und Baarstraße dargestellt, da sich hier ein iepen befindet, der einer möglichen zukünftigen Bebauung entzogen werden soll. Des Weiteren wird die Darstellung des Baarbaches als offenes Gewässer bis zur Giesestraße fortgeführt und damit das Ziel dokumentiert, den Baarbach in den heute noch verrohrten Bereichen zukünftig wieder offen zu legen. Damit wird auch der aktuellen Gesetzeslage im Wasserrecht Rechnung getragen, die bei baulichen Tätigkeiten im Bereich eines verrohrten Gewässers dessen Offenlegung fordert. - 5 -
Iserlohn, den 08.04.2004 (Dr. Ahrens) Erster Beigeordneter - 6 -