Immobilienmanagement in der kirchlichen Verwaltung Inhouse Outsourcing: Rein oder raus? Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 1
I. Grundsätzliches: Welches Verhältnis besteht zwischen dem Kerngeschäft der Kirchen und ihren kirchlichen Immobilien? Kirche ist ein Non-Profit-Unternehmen, denn ihr Zweck ist nicht ein monetärer Bilanzgewinn, sondern auch ein immaterieller Profit. Kirchliche Immobilien sind nur teilweise Ertragsobjekte, wenn sie überwiegend einem fiskalischen Zweck dienen. Kirchliche Immobilien sind durch ihre Nutzung Teil des Kerngeschäfts, denn sie sind oft nicht austauschbar an ihrem Standort. Bauen in der Gemeinde ist Gemeindeaufbau, denn viele engagieren sich dabei gemeinsam für ein Projekt. Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 2
I. Grundsätzliches: Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 3
II. Rahmenbedingungen Kirchlicher Immobilien Viele rechtlich selbständige Eigentümer (Kirchengemeinden) an vielen Standorten mit jeweils wenig Immobilien Meist nur 1-2 Objekte einer Gebäudeart pro Eigentümer Meist Eigennutzung, wenig Ertragsobjekte Ehrenamtliches Entscheidungsgremium statt hauptamtlichem GF Eigentümer und Nutzer oft identisch Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 4
II. Rahmenbedingungen Kirchlicher Immobilien Zusammenwirken von Verwaltung und Aufsicht Strategische Planungen über drei Ebenen Hauptamtliches und ehrenamtliches Zusammenwirken Vernetzung von Portfolio Management und Facility Management Mischformen der Immobilienfinanzierung Oft politische statt rein wirtschaftliche Immobilienentscheidungen Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 5
THESE 1: PROFESSIONALITÄT IST UNABHÄNGIG VON DER RECHTSFORM Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 6
THESE 2: OUTSOURCING DES GESAMTEN FACILITY - MANAGEMENTS IST NICHT BILLIGER ALS EIGENE ORGANISATION Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 7
THESE 3: OUTSOURCING BRINGT INFORMATIONSVERLUST Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 8
THESE 4: SCHNELLERE ENTSCHEIDUNGEN DURCH INHOUSE - FACILITY MANAGEMENT Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 9
THESE 5: BESSERE VERNETZUNG DER FACHABTEILUNGEN Z.B. MIT RECHNUNGSWESEN. Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 10
THESE 6: BESSERE VERNETZUNG MIT ANDEREN KIRCH- LICH- STRATEGISCHEN INFORMATIONEN, Z.B. PFARRSTELLENPLANUNG Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 11
THESE 7: BEI KIRCHLICHEN IMMOBILIEN SIND FACILITY- UND PORTFOLIO MANAGEMENT ENG VERZAHNT. Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 12
THESE 8: HAUPTAMTLICHE UND DER ANTEIL EHRENAMTLI- CHER IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG UNTER- SCHEIDEN SICH VON ORT ZU ORT. Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 13
THESE 9: Mitarbeitende im Facility Management müssen Zusammenhänge aus dem Kerngeschäft kennen, um sprachfähig nach außen zu sein. Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 14
THESE 10: Das Beste von den Besten : Eigenverwaltung schließt nicht den Zukauf bestimmter Einzeldienstleistungen zur fachlichen Verstärkung oder für personelle Flexibilität aus. Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 15
IV. Fazit Eigenes Immobilienmanagement, weil: 1.Der Kirchenvorstand seine Verantwortung als Eigentümer besser und direkter wahrnehmen kann. 2. Die Verzahnung von haupt- und ehrenamtlichem Engagement optimiert wird. 3. Individuelle strategische Entscheidungen für jeden Eigentümer auf der Basis einheitlicher Grundlagen abgestimmter erfolgen können. 4.Die Gefahr von Steuernachteilen bei kirchlicher Eigenverwaltung geringer ist. Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 16
V. Voraussetzungen: 1. Konzentration von Immobiliendienstleistungen in Fachabteilungen auf der mittleren Ebene 2. Schaffen einheitlicher, fachlicher und organisatorischer Standards für diese Fachabteilungen 3. Auswahl fachlich geeigneter Mitarbeitender 4. Fachlich qualifizierte Abteilungsleitungen zur Entlastung der Pfarrer/innen und der Verwaltungsleitungen Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014
V. Voraussetzungen: 5. Konsequente Personalentwicklung im Fachgebiet und im Bereich Kommunikation 6. Gute Vernetzung mit der kirchenaufsichtlichen Beratung 7. Klare Entscheidungsstrukturen und realistische Zielvorgaben der Eigentümer 8. Laufendes Benchmarking mit anderen vergleichbaren Eigentümerstrukturen ( individuell und strategisch) Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 18
Gottvertrauen ersetzt nicht Professionalität: Ulrike Kost Kirchliches Immobilienmanagement 23. September 2014 19