Technische Universität Berlin Fachbereich Bauingenieurwesen und Angewandte Geowissenschaften Fachgebiet Baubetrieb und Baumaschinen

Transkript

1 Technische Universität Berlin Fachbereich Bauingenieurwesen und Angewandte Geowissenschaften Fachgebiet Baubetrieb und Baumaschinen Mitteilungen Heft 14 Outsourcing-Modell für baunahe Dienstleistungen, dargestellt am Beispiel des Projektmanagements von Markus G. Viering Herausgeber: Univ.-Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer (Begründet von o. Prof. Dr.-Ing. Hanskarl Gutsche und Prof. Dipl.-Ing. Horst Becker) Berlin 2000 D83 \lv\<c(j HLuHB Darmstadt

2 Inhaltsverzeichnis Seite Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abbildungs Verzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis I V VII VIII y Einleitung Ausgangssituation und Problemstellung Zielsetzung «3 1.3 Gewähltes Vorgehen. Ö Allgemeine Grundlagen ~ Allgemeiner Systembegriff Grundbegriffe ~ Dienstleistung Immobiliendienstleistungen Projekt - Bauprojekt - Bauprozeß Organisation Begriffsbestimmung des Outsourcing Definition des Outsourcing Abgrenzung des Outsourcing zu Make-or-Buy Formen des Outsourcing 13 3 Dienstleistungen im Lebenszyklus einer Immobilie 16 (3.1/ Differenzierung der Immobiliendienstleistungen Differenzierung der Immobiliendienstleistungen hinsichtlich der Zielsetzung Differenzierung der Immobiliendienstleistungen hinsichtlich der Zeit Differenzierung der Immobiüendienstleistungen hinsichtlich der Funktion Lebenszyklusphase 1: Projektentwicklung Allgemeines Immobilienmarktforschung Daten- und Informationsgewinnung als Grundlage der Research-Arbeit Regionalanalyse bzw. überregionales Immobilien-Research Marktanalyse Standortanalyse Nutzungsspezifische Immobilienkonzeption Wettbewerbsanalyse Risikoanalyse Investitionsanalyse Projektfinanzierung Steuer-, Versicherungs- und Rechtsberatung Steuerberatung Versicherungsberatung Rechtsberatung Projektvermarktung 32

3 Inhaltsverzeichnis Seite 3.3 Lebenszyklusphase 2: Planung Lebenszyklusphase 3: Realisierung Projektmanagement Projektleitung Projektsteuerung Projektstufe 1: Projektvorbereitung Projektstufe 2: Planung Projektstufe 3: Ausführungsvorbereitung Projektstufe 4: Ausführung Projektstufe 5: Projektabschluß Honorargrundlagen für Projektsteuerungsleistungen Lebenszyklusphase 4: Inbetriebnahme / Nutzung Strategische Ebene des Facility Managements Operative Ebene des Facility Managements (Gebäudemanagement) Technisches Gebäudemanagement Infrastrukturelles Gebäudemanagement Kaufmännisches Gebäudemanagement Lebenszyklusphase 5: Umnutzung / Abriß Passive Verwertungsstrategien Aktive Verwertungsstrategien Redevelopment Gebäudeabriß mit anschließender neuer Projektentwicklung Handlungsakteure Bauherr Hausherr Eigentümer Auftraggeber Bauabteilung Delegierbarkeit von Aufgaben der Immobiliendienstleistungen Klassifizierung Eigentümeraufgaben Bauherrnaufgaben Haushermaufgaben 57 Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten des Outsourcing Historische Entwicklung des Outsourcing Motive und Problembereiche des Outsourcing Motive des Outsourcing Kosten-Motiv Strategie-Motiv Know-how-Motiv Personal-Motiv Problembereiche des Outsourcing Kosten-Problematik Strategie-Problematik Know-how-Problematik Personal-Problematik Gegenüberstellung der Motive und Problembereiche des Outsourcing 65

4 Inhaltsverzeichnis Seite III 4.3 Möglichkeiten zur Leistungsbewertung Transaktionskostentheoretischer Ansatz Argumentenbilanz Nutzwertanalyse Prinzip der Nutzwertanalyse Ablauflogik der Nutzwertanalyse Aufstellung eines Zielsystems Zielgewichtung Wertsynthese Bewertung der Nutzwertanalyse Portfolio-Ansatz auf Basis der Nutzwertanalyse Zusammenfassung Rechtliche Rahmenbedingungen des Outsourcing Arbeitsrechtliche Aspekte des Outsourcing 87 ) Betriebs(teil)übergang 87 / Mitbestimmungsrechte des Betriebsrates &9 [ Gesellschaftsrechtliche Aspekte des Outsourcing 90 f Mitwirkungsrechte der Anteilseigner 91 V Rechte der Gläubiger 92 / Steuerliche Aspekte des Outsourcing Übertragung von Wirtschaftsgütern 92 ] Personal...94 j 5 Modell zur Abwicklung einer Outsourcing-Maßnahme Phase 1: Problemstellung und Situationsanalyse Ist-Aufnahme Ist-Abbildung Schwachstellenanalyse Optimierung der vorhandenen Immobiliendienstleistungen Phase 2: Outsourcing-Entscheidung Phase 3: Kontaktaufnahme und Wahl des Dienstleisters Phase 4: Vertragsverhandlung und -gestaltung Phase 5: Implementierung und Kooperation Praktische Anwendung des Outsourcing-Modells Phase 1: Problemstellung und Situationsanalyse Ist-Aufnahme Strategieentwicklung und Geschichte der Fa. Viedke Anforderungen an die Immobilien(dienstleistungen) von Viedke Ist-Abbildung Leistungsbedarf Organisation Viedke allgemein.' Die Bau- und Einrichtungsabteilung (B+E) Schwachstellenanalyse Optimierung der Immobiliendienstleistungen Sollkonzept- 1. Stufe (lokale Veränderungen) Sollkonzept - 2. Stufe (übergreifende Veränderungen) Corporate Real Estate Management / Immobilienmanagement Immobiliencontrolling 146

5 Inhaltsverzeichnis Seite IV 6.2 Phase 2: Die Outsourcing-Entscheidung am Beispiel des Projektmanagements Sollkonzept - 3. Stufe (Outsourcing) Bewertung der Projektleitung Bewertung der Projektsteuerung Durchführung der Nutzwertanalyse Beschreibung der Alternativen Aufstellung und Gewichtung des Zielsystems Ergebnis der Nutzwertanalyse Gesamtergebnis und Konsequenzen Phase 3: Kontaktaufnahme und Wahl des Dienstleisters Phase 4: Vertragsverhandlung und -gestaltung Phase 5: Implementierung und Kooperation Zusammenfassung der gewonnenen Erkenntnisse Kritik und Ausblick Grenzen der Anwendbarkeit Chancen und Möglichkeiten Weiterführende Betrachtungsmöglichkeiten Literaturverzeichnis Anhang Anhang A Fragebogen an Mitarbeiter der Bau- und Einrichtungsabteilung (B+E) der Fa. Viedke _ A 1 - A 6 Anhang B Zusammenfassung der in den geführten Interviews gewonnenen Informationen» H B 1 - B 8 Anhang C Beschreibung der Schwachstellen C 1 - C 8 Anhang D Aufstellung und Gewichtung des Zielsystems D 1 - D 20