Die Rolle von Immobilieninvestoren auf dem deutschen Markt für Public Private Partnerships (PPPs) Eine institutionenökonomische Betrachtung
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- Maya Hertz
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1 Die Rolle von Immobilieninvestoren auf dem deutschen Markt für Public Private Partnerships (PPPs) Eine institutionenökonomische Betrachtung Dissertation - _ zur Erlangung des akademischen Grades Doktor-Ingenieur (Dr.-Ing.) an der Fakultät Bauingenieurwesen der Bauhaus-Universität Weimar vorgelegt von Dipl. Ing. M.Sc. Susann Cordes (geb. Vollrath) geboren am in Friedrichroda Gutachter Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Wirtsch.-Ing. Hans Wilhelm Alfen (Mentor) Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Kfm. Dieter Jacob Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Tag der Disputation: 16. März 2009 A
2 I. Inhaltsübersicht II. INHALTSVERZEICHNIS IX III. ABBILDUNGSVERZEICHNIS XV IV. TABELLENVERZEICHNIS XVII i V. ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ':. XIX 1 EINFÜHRUNG Problemstellung, Stand der Forschung, Zielsetzung und Methode Gang der Untersuchung 5 2 THEORETISCHE GRUNDLAGEN UND ANALYSERAHMEN DER ARBEIT Neue Institutionenökonomik als Basis des Analyserahmens der Arbeit Public Private Partnership Finanzierungsmodelle für PPP-Projekte Zusammenfassung des zweiten Kapitels 57 3 IMMOBILIENINVESTOREN Offene Immobilien-Publikumsfonds (Immobilien-Sondervermögen) Offene PPP-Publikumsfonds (Infrastruktur-Sondervermögen) Offene PPP-Spezialfonds (Infrastruktur-Spezial-Sondervermögen) Geschlossene Immobilienfonds Real Estate Investment Trusts - REITs Real Estate Private Equity Fonds - REPE Fonds Lebensversicherungen (Versicherungen und Pensionskassen) Zusammenfassung des dritten Kapitels 110 VII
3 I Inhaltsübersicht 4 DAS PPP-PROJEKT AUS SICHT EINES INVESTORS PPP-Vertragsmodelle PPP-Wertschöpfungsphasen PPP-lmmobilienarten Handlungsoptionen für Investoren auf dem PPP-Markt Zusammenfassung des vierten Kapitels DIE ROLLE DER IMMOBILIENINVESTOREN BEI,PPP-INVESTITIONEN Die Rolle offener Immobilien-Publikumsfonds bei PPP-Investitionen Die Rolle offener PPP-Publikumsfonds bei PPP-Investitionen Die Rolle offener PPP-Spezialfonds bei PPP-Investitionen Die Rolle geschlossener Immobilienfonds bei PPP-Investitionen Die Rolle von REITs bei PPP-Investitionen Die Rolle von REPE Fonds bei PPP-Investitionen Die Rolle von Lebensversicherungen bei PPP-Investitionen Zusammenfassung des fünften Kapitels ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK Zusammenfassung der Ergebnisse Ausblick und weiterer Forschungsbedarf LITERATUR Gesetze und Erlasse Workshops und Gespräche mit Experten 254 VIII
4 II. Inhaltsverzeichnis I. INHALTSÜBERSICHT VII II. INHALTSVERZEICHNIS IX III. ABBILDUNGSVERZEICHNIS XV IV. TABELLENVERZEICHNIS.: -.: XVII V. ABKURZUNGSVERZEICHNIS XIX 1 EINFÜHRUNG Problemstellung, Stand der Forschung, Zielsetzung und Methode Gang der Untersuchung 5 2 THEORETISCHE GRUNDLAGEN UND ANALYSERAHMEN DER ARBEIT Neue Institutionenökonomik als Basis des Analyserahmens der Arbeit Kritik an der neoklassischen Finanzierungstheorie Annahmen der Neuen Institutionenökonomik Gegenstand der neo-institutionalistischen Finanzierungstheorie Prinzipal-Agent-Theorie Prinzipal-Agent-Beziehung und -Probleme Strategien zur Vermeidung von Prinzipal-Agent-Problemen Zusammenfassung Finanzierungsformen in der neo-institutionalistischen Finanzierungstheorie Fremdkapitalfinanzierung Eigenkapitalfinanzierung Mezzanine-Kapitalfinanzierung ' Transaktionskostenansatz 23 _
5 2.1.7 Theoretischer Analyserahmen der Arbeit Handlungsspielraum als Determinante geschäftlicher Aktivitäten Ausgestaltung der PA-Beziehung als Determinante geschäftlicher Aktivitäten Definierter Gestaltungsrahmen Public Private Partnership Abgrenzung von PPP gegenüber Privatisierungsformen Ziele und Merkmale von PPP-Projekten Marktteilnehmer und deren Interessen ; Öffentliche Auftraggeber ' Private Auftragnehmer Strategische Investoren Finanzinvestoren Fremdkapitalgeber Sonstige Beteiligte Finanzierungsmodelle für PPP-Projekte Forfaitierung mit Einredeverzicht Projektfinanzierung Kapitalarten für PPP-Projekte Formen des Fremdkapitals für PPP-Projektfinanzierungen Formen des Eigenkapitals für PPP-Projektfinanzierungen Formen des Mezzanine-Kapitals für PPP-Projektfinanzierungen Zusammenfassung des zweiten Kapitels 57 3 IMMOBILIENINVESTOREN Offene Immobilien-Publikumsfonds (Immobilien-Sondervermögen) Normierter Handlungsspielraum offener Immobilien-Publikumsfonds Ausgestaltung der PA-Beziehung bei offenen Immobilien-Publikumsfonds Definierter Gestaltungsrahmen offener Immobilien-Publikumsfonds Offene PPP-Publikumsfonds (Infrastruktur-Sondervermögen) Normierter Handlungsspielraum offener PPP-Publikumsfonds 73 x
6 3.2.2 Ausgestaltung der PA-Beziehung bei offenen PPP-Publikumsfonds Definierter Gestaltungsrahmen offener PPP-Publikumsfonds Offene PPP-Spezialfonds (Infrastruktur-Spezial-Sondervermögen) Normierter Handlungsspielraum offener PPP-Spezialfonds Ausgestaltung der PA-Beziehung bei offenen PPP-Spezialfonds Definierter Gestaltungsrahmen offener PPP-Spezialfonds Geschlossene Immobilienfonds Normierter Handlungsspielraum geschlossener Immobilienfonds Ausgestaltung der PA-Beziehung bei geschlossenen Immobilienfonds Definierter Gestaltungsrahmen geschlossener Immobilienfonds Real Estate Investment Trusts - REITs Normierter Handlungsspielraum von REITs Ausgestaltung der PA-Beziehung bei REITs Definierter Gestaltungsrahmen von REITs Real Estate Private Equity Fonds - REPE Fonds Normierter Handlungsspielraum von REPE Fonds Ausgestaltung der PA-Beziehung bei REPE Fonds Definierter Gestaltungsrahmen von REPE Fonds Lebensversicherungen (Versicherungen und Pensionskassen) Normierter Handlungsspielraum von Lebensversicherungen Ausgestaltung der PA-Beziehung bei Lebensversicherungen Definierter Gestaltungsrahmen von Lebensversicherungen Zusammenfassung des dritten Kapitels 110 \ DAS PPP-PROJEKT AUS SICHT EINES INVESTORS PPP-Vertragsmodelle PPP-lnhabermodell PPP-Erwerbermodell : PPP-FM-Leasingmodell 124 x7
7 4.1.4 PPP-Vermietungsmodell PPP-Konzessionsmodell Zusammenfassung PPP-Wertschöpfungsphasen Angebotsphase Planungs- und Bauphase Inbetriebnahmephase Betriebsphase { Verwertungsphase Zusammenfassung PPP-lmmobilienarten PPP-Verwaltungsimmobilien PPP-Bildungsimmobilien PPP-Schulimmobilien PPP-Hochschulimmobilien PPP-Freizeit- und Kulturimmobilien PPP-Gesundheitsimmobilien PPP-Sicherheitsimmobilien Sonstige PPP-lmmobilien Zusammenfassung Handlungsoptionen für Investoren auf dem PPP-Markt Eigene PPP-Projektentwicklung durch den Investor PPP-Projektentwicklung in Kooperation Kapitalbeteiligung an einer PPP-Projektgesellschaft Indirekte Beteiligung über Immobilienanlagevehikel Zusammenfassung Zusammenfassung des vierten Kapitels 172 XII
8 5 DIE ROLLE DER IMMOBILIENINVESTOREN BEI PPP-INVESTITIONEN Die Rolle offener Immobilien-Publikumsfonds bei PPP-Investitionen PPP-Handlungsoptionen für offene Immobilien-Publikumsfonds PPP-Wertschöpfungsphasen für offene Immobilien-Publikumsfonds PPP-Vertragsmodelle für offene Immobilien-Publikumsfonds PPP-lmmobilienarten für offene Immobilien-Publikumsfonds Fazit für offene Immobilien-Publikumsfonds 180 I 5.2 Die Rolle offener PPP-Publikumsfonds bei PPP-Investitionen PPP-Handlungsoptionen für offene PPP-Publikumsfonds PPP-Wertschöpfungsphasen für offene PPP-Publikumsfonds PPP-Vertragsmodelle für offene PPP-Publikumsfonds PPP-lmmobilienarten für offene PPP-Publikumsfonds Fazit für offene PPP-Publikumsfonds Die Rolle offener PPP-Spezialfonds bei PPP-Investitionen PPP-Handlungsoptionen für offene PPP-Spezialfonds PPP-Wertschöpfungsphasen für offene PPP-Spezialfonds PPP-Vertragsmodelle für offene PPP-Spezialfonds PPP-lmmobilienarten für offene PPP-Spezialfonds Fazit für offene PPP-Spezialfonds Die Rolle geschlossener Immobilienfonds bei PPP-Investitionen PPP-Handlungsoptionen für geschlossene Immobilienfonds PPP-Wertschöpfungsphasen für geschlossene Immobilienfonds PPP-Vertragsmodelle für geschlossene Immobilienfonds PPP-lmmobilienarten für geschlossene Immobilienfonds Fazit für geschlossene Immobilienfonds Die Rolle von REITs bei PPP-Investitionen PPP-Handlungsoptionen für REITs PPP-Wertschöpfungsphasen für REITs 199 XIII
9 5.5.3 PPP-Vertragsmodelle für REITs PPP-lmmobilienarten für REITs Fazit für REITs Die Rolle von REPE Fonds bei PPP-Investitionen PPP-Handlungsoptionen für REPE Fonds PPP-Wertschöpfungsphasen für REPE Fonds, PPP-Vertragsmodelle für REPE Fonds PPP-lmmobilienarten für REPE Fonds L Fazit für REPE Fonds Die Rolle von Lebensversicherungen bei PPP-Investitionen PPP-Handlungsoptionen für Lebensversicherungen PPP-Wertschöpfungsphasen für Lebensversicherungen PPP-Vertragsmodelle für Lebensversicherungen PPP-lmmobilienarten für Lebensversicherungen Fazit für Lebensversicherungen Zusammenfassung des fünften Kapitels ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK Zusammenfassung der Ergebnisse Ausblick und weiterer Forschungsbedarf LITERATUR Gesetze und Erlasse Workshops und Gespräche mit Experten 254 XIV
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