Die Ertragbesteuerung indirekter Immobilienanlagen des Privatvermögens

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1 Astrid Sperling Die Ertragbesteuerung indirekter Immobilienanlagen des Privatvermögens Eine ökonomische Analyse der Auswirkungen der Unternehmensteuerreform 2008 Verlag Dr. Kovac Hamburg 2009

2 VIII Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis XII Tabellenverzeichnis XIV Anlagenverzeichnis XVI Abkürzungsverzeichnis XVII Symbolverzeichnis XXIII A Einleitung 1 1 Problemstellung 1 2 Gang der Untersuchung 2 3 Grundlagen der Ertragbesteuerung von Immobilien Immobilienbegriff Immobilieneigenschaften und Immobilienarten Steuerliche Zuordnung zum Privat- oder Betriebsvermögen Steuerliche Behandlung selbstgenutzter Immobilien Direkte und indirekte Immobilienanlagen 15 B Ertragbesteuerung indirekter Immobilienanlagen des Privatvermögens 19 1 Private Vermögensverwaltung Vermögensverwaltung in Sicht der Abgabenordnung Private Vermögensverwaltung in Sicht des Einkommensteuerrechts Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung zur gewerblichen Vermietung Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Wertpapierhandel Unterschiede in der Ertragbesteuerung zwischen Gewerbebetrieb und privater Vermögensverwaltung 32 2 Geschlossene Immobilienfonds Laufende Ertragbesteuerung geschlossener Immobilienfonds Besteuerung der Fondsgesellschaft Besteuerung der privaten Anteilseigner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. 21 EStG 42

3 IX Einkünfte aus Gewerbebetrieb gem. 15EStG Einkünfte aus Kapitalvermögen gem. 20 EStG Ertragbesteuerung der Veräußerungsvorgänge im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung Veräußerung der Objekte der Fondsgesellschaft Veräußerung der Objekte der privaten Anteilseigner Veräußerung der Anteile an geschlossenen Immobilienfonds 53 Offene Immobilienfonds Laufende Ertragbesteuerung offener Immobilienfonds Besteuerung der Kapitalanlagegesellschaft Ertragsermittlung auf der Ebene des Sondervermögens Besteuerung der privaten Anteilseigner Ertragbesteuerung der Veräußerungsvorgänge Veräußerung der Objekte des Sondervermögens Veräußerung der Anteile an offenen Immobilienfonds Besteuerung der Zwischengewinne Besteuerung der übrigen Bestandteile des Veräußerungsgewinns 83 Immobilienkapitalgesellschaften Ertragbesteuerung der vermögensverwaltenden Immobilien- Kapitalgesellschaft Laufende Ertragbesteuerung der vermögensverwaltenden Immobilien-Kapitalgesellschaft Besteuerung der Immobilien-Kapitalgesellschaft Besteuerung der privaten Anteilseigner Ertragbesteuerung der Veräußerungsvorgänge Veräußerung der Objekte der Immobilien-Kapitalgesellschaft Veräußerung der Anteile an Immobilien-Kapitalgesellschaften Besteuerung der gewerblichen Immobilien-Kapitalgesellschaft Laufende Ertragbesteuerung der gewerblichen Immobilien- Kapitalgesellschaft Ertragbesteuerung der Veräußerungsvorgänge 112 Real Estate Investment Trusts Internationale REIT-Konstruktionen Der G-REIT - die steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaft in Deutschland 118

4 5.2.1 Regulatorische Rahmenbedingungen der REIT-AG Unternehmensgegenstand Vermögen und Erträge Beteiligungsverhältnisse Ausschüttung Bilanzierung Streubesitz und Höchstbeteiligungsquote Laufende Ertragbesteuerung der REIT-AG Besteuerung der REIT-AG Besteuerung der privaten Anteilseigner Sicherstellung der Besteuerung ausländischer Investoren Ertragbesteuerung der Veräußerung von Immobilien an die REIT-AG Ertragbesteuerung der Veräußerungsvorgänge einer bestehenden REIT-AG Veräußerung der Objekte der REIT-AG Veräußerung der Anteile an einer REIT-AG Gegenüberstellung indirekter und direkter Immobilienanlagen 149 C Quantitative Analyse der Ertragbesteuerung indirekter Immobilienanlagen des Privatvermögens Untersuchungsinhalte Ökonomische Analyse Wahl der Investitionsrechnungsmethode Modellannahmen und -ausprägungen der Vorteilhaftigkeitsanalyse Annahmen über die Gesellschaft und die Gesellschafter Thesaurierung bzw. Wiederanlage der Erträge in Abhängigkeit von der Anlageform Untersuchungszeiträume Festlegung der Renditesätze Rechtstände Besteuerung der Anteilsveräußerungsgewinne Ermittlung der ertragsteuerlichen Belastungsfaktoren Auswahl der Steuerarten und Ermittlung der relevanten Steuersätze Steuerbelastung: Rechtstand

5 XI Steuerbelastung der Anlageformen mit Geltung des Transparenzprinzips Steuerbelastung der Anlageformen mit Geltung des Trennungsprinzips Steuerbelastung: Rechtstand Steuerbelastung der Anlageformen mit Geltung des Transparenzprinzips Steuerbelastung der Anlageformen mit Geltung des Trennungsprinzips Steuerbelastung: Rechtstand Vergleich der Ertragbesteuerung offener Immobilienfonds undg-reits Bestimmung der Bemessungsgrundlagen Ergebnisse des ertragsteuerlichen Belastungsvergleichs indirekter Immobilieninvestitionen im Privatvermögen Rechtstand Modellszenario I_2007 (ohne 17 EStG) Modellszenario II_2007 (mit 17 EStG) Zusammenfassung: Rechtstand Rechtstand Modellszenario I_2008 (ohne 17 EStG) Modellszenario II_2008 (mit 17 EStG) Zusammenfassung: Rechtstand Rechtstand Modellszenario I_2009 (ohne 17 EStG) Modellszenarib II_2009 (mit 17 EStG) Beurteilung der Besteuerung der Anteilsveräußerungsgewinne der Gesellschafter der REIT-AG im Rahmen des 17 EStG Zusammenfassung: Rechtstand Modellausprägungen bei Zugrundelegung eines Einkommensteuertarifs von 45 % 230 D Thesenförmige Zusammenfassung 231 E Fazit 243 Formelverzeichnis XXV Anlagenverzeichnis XXXIII Quellen- und Literaturverzeichnis LXXII