Die Besteuerung von Investitionsalternativen in US-Grundbesitz aus der Sicht eines deutschen Anlegers

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1 Sigrid Zielinski Die Besteuerung von Investitionsalternativen in US-Grundbesitz aus der Sicht eines deutschen Anlegers Verlag Dr. Kovac Hamburg 2015

2 Inhaltsverzeichnis Teil I: Einleitung A. Problemstellung und Zielsetzung Gang der A rbeit...32 Teil 2: Unmittelbare Immobilieninvestition A. Besteuerung laufender Einkünfte...37 I. USA Grundzüge der amerikanischen Besteuerung von Einkünften aus US-Grundbesitz...37 a. Unbeschränkte und beschränkte Steuerpflicht b. Zuordnung der Einkünfte zu solchen aus Grundbesitz...39 I lerkunft (Quelle) der Einkünfte aus Grundbesitz...39 Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung...39 Definition des Grundbesitzes c. Art der Einkünfte aus Grundbesitz und ihre Besteuerung 43 Begriff der Einkünfte aus geschäftlicher Immobilientätigkeit...43 (1) Geschäftliche Tätigkeit...44 (2) Tätigkeit im Immobiliengeschäft durch unbeschränkt Steuerpflichtige...44 (3) Geschäftliche Tätigkeit beschränkt Steuerpflichtiger 45 (4) Tätigkeit im Immobiliengeschäft durch beschränkt Steuerpflichtige (5) Umfang der Einkünfte aus dem Immobiliengeschäft Besteuerung der Einkünfte aus dem Immobiliengeschäft...49 (1) Gewinn- und Verlustermittlung...49 (2) Verlustabzug...55 (3) Besonderheiten beim Verlustabzug - passive loss lim ita tio n s...57 (4) Steuersätze...61 (5) Steuerschuld...62

3 Abzugsbesteuerung bei Einkünften aus nicht geschäftlicher Tätigkeit...63 dd. Exkurs: Die Wahl zur Netlobesleuerung...64 d. Mindestbesteuerung durch die A lternative Miminum T a x Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer...67 sa. Grundzüge...67 b. Befreiung von der Zweigniederlassungsteuer II. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen Grundzüge Abkommensberechtigung...73 a. Personeneigenschaft und Ansässigkeit b. Limitations-on-Benefits-K lausel Laufende Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer...87 III. Deutschland Unbeschränkte Steuerpflicht Anwendung der Freistellungsmethode und des Progressionsvorbehalts...90 a. Allgemeines...90 b. Abgrenzung zwischen gewerblichen Einkünften und solchen aus Vermietung und Verpachtung bei natürlichen Personen als Investoren...92 c. Progressionsvorbehalt bei ausländischen Verlusten Besonderheiten bei Kapitalgesellschaften...99 a. Zweigniederlassungsteuer...99 b. Ausschüttung an die Anteilseigner Gewerbesteuer IV. Zusammenfassung der Ergebnisse U SA Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland...103

4 4. Steuerbelastungsmodell... Besteuerung von Veräußerungseinkünften I. USA Unbeschränkte Steuerpflicht... '07 a. Gewinn- und Verlustermittlung bei Einkünften aus der Veräußerung von Wirtschaftsgütern im Allgemeinen b. Art des Veräußerungsgewinns c. Einkünfte aus der Veräußerung des Stammvermögens 109 Begriff des Stammvermögensguts (capital asset) und AIs-Ob-StammVermögensguts (quasi-capital asset) 110 Veräußerung (sale or exchange) des Stammvermögensguts ec. Besitzdauer vor der Veräußerung dd. Gewinn- und Verlustermittlung ee. Steuersätze ff. Verlustabzug d. Umqualifizierung von Einkünften aus der Veräußerung des Stammvermögens in laufende Einkünfte e. Einkünfte aus der Veräußerung sonstiger Wirtschaftsgüter, Verluste aus der Veräußerung von Als-Ob-Stammvermögen sowie Überschüsse aus kurzfristigen Veräußerungsgewinnen des Stamm Vermögens f. Steuerfreier Tausch von Wirtschaftsgütern g. Steuerbefreite Gewinne aus der Veräußerung von Grundbesitz Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflicht im Allgemeinen a. Nicht-geschäftliche Einkünfte b. Geschäftliche Einkünfte Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflicht in Bezug auf die Besteuerung von Einkünften aus der Veräußerung von US- Grundbesitz a. Rechtslage vor der Einführung des Foreign Investm ent in Real Property Tax A c t b. Rechtslage nach der Einführung des Foreign Investm ent in ReaI Property Tax A c t Gewinn-und Verlustermittlung

5 I II. Steuersätze Steuerabzug dd. Ausnahmen vom Steuerabzug c. Die Wahl zur Nettobesteuerung Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen Veräußerungseinkünfte aus unbeweglichem Vermögen Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer III. Deutschland Unbeschränkte Steuerpflicht Anwendung der Freistellungsmethode und des Progressionsvorbehalts a. Allgemeines b. Abgrenzung zwischen gewerblichen und sonstigen Einkünften bei natürlichen Personen als Investoren Einkünfte aus Gewerbebetrieb ( 1) Die Drei-Objekt Grenze (2) Drei-Objekt-Grenze und ausländische Grundstücke 141 Sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften c. Progressionsvorbehalt bei ausländischen Verlusten Besonderheiten bei Kapitalgesellschaften a. Zweigniederlassungsteuer b. Ausschüttung an die Anteilseigner bzw. Veräußerung der Kapitalgesel Isehaftsanlei le Gewerbesteuer C. Z usam m enfassung der Ergebnisse: V eräußerungseinkünfte I. USA II. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen III. Deutschland IV. Steuerbelastungsmodell

6 I eil 3: Mittelbare Immobilieninvestition A. Investition über eine U S-P ersonengesellschaft I. US-Personengesellschaften und deren Besteuerung nach US-Recht II. Besteuerung laufender Einkünfte... *62 I. U SA... >62 a. Unbeschränkte Steuerpflicht Einkunftsermittlung bei der US-Personengesellschaft und Zuordnung der Einkünfte auf die Gesellschafter 162 Besonderheiten bei der Gewinnermittlung (1) E>ie Kapitalkonten//lr//:«fec/ Basis und Capital A cco u n t (2) Rechtsbeziehungen zwischen partnership und p a rtn ers Besonderheiten beim Verlustabzug (1) Überblick (2) A t-r isk-r u les (3) Passive Loss Lim itations b. Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflicht Überblick Steuerabzug auf geschäftliche Einkünfte Steuerabzug auf nicht geschäftliche Einkünfte c. Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen a. Abkommensberechtigung b. Laufende Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen und Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung c. Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer Deutschland a. Unbeschränkte Steuerpflicht b. Anwendbarkeit des KAGB und des InvStG c. Anwendung der Freistellungsmethode und des Progressionsvorbehalts

7 Allgemeines Abgrenzung zwischen gewerblichen Einkünften und solchen aus Vermietung und Verpachtung bei natürlichen Personen als Anteilseigner ec. Progressionsvorbehalt bei ausländischen Verlusten 185 d. Besonderheiten bei Kapitalgesellschaften Zweigniederlassungsleuer Ausschüttung an die Anteilseigner e. Gewerbesteuer III. Zusammenfassung der Ergebnisse: Laufende Einkünfte U SA Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland Steuerbelastungsmodell IV. Besteuerung von Veräußerungseinkünften Ermittlung der Einkünfte aus der Veräußerung von US-Grundbesitz bei der US-Personengesellschaft und deren Zuordnung auf die Gesellschafter a. USA Unbeschränkte Steuerpflicht Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflicht Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen 196 c. Deutschland Unbeschränkte Steuerpflicht Anwendung der Freistellungsmethode und des Progressionsvorbehalts (1) Allgemeines (2) Abgrenzung zwischen gewerblichen und sonstigen Einkünften bei natürlichen Personen als Anteilseignern (i) Einkünfte aus Gewerbebetrieb

8 (ii) Drei-Objekt-Grenze lind Anteil an ausländischer grundstückshaltender Personengesellschaft (iii)sonstige Hinkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (3) Progressionsvorbehalt bei ausländischen Verlusten Besonderheiten bei Kapitalgesellschaften (1) Zweigniederlassungsteuer (2) Ausschüttung an die Anteilseigner dd. Gewerbesteuer Einkünfte der Anteilseigner aus der Veräußerung von US- Personengesellschaftsanteilen a. USA hb. Unbeschränkte Steuerpflicht Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflicht (1) Nicht-geschäftliche Einkünfte der US-Personengesellschaft (2) Geschäftliche Einkünfte der US-Personengesellschaft (3) Einkünfte aus der Veräußerung von Anteilen an einer US-Immobilienpersonengesellschaft Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen 209 c. Deutschland Unbeschränkte Steuerpflicht Anwendung der Freistellungsmethode und des Progressionsvorbehalts (1) Allgemeines (2) Abgrenzung zwischen gewerblichen und sonstigen Einkünften bei natürlichen Personen als Anteilseigner (i) Einkünfte aus Gewerbebetrieb (ii) Sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften

9 (3) Progressionsvorbehalt bei ausländischen Verlusten Besonderheit bei Kapitalgesellschaften (1) Zweigniederlassungsteuer (2) Ausschüttung an die Anteilseigner (3) Veräußerung der Kapitalgesellschaftsanteile 220 dd. Gewerbesteuer V. Zusammenfassung der Ergebnisse: Veräußerungseinkünfte Ermittlung der Einkünfte aus der Veräußerung amerikanischen Grundbesitzes durch die US-Personengesellschaft und deren Zuordnung auf die Gesellschafter a. USA b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen 221 c. Deutschland d. Steuerbelastungsmodell Veräußerung der Personengesellschaftsanteile a. USA b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen 226 c. Deutschland d. Steuerbelastungsmodell B. Investition über eine US-Kapitalgesellschaft I. Die corporation und deren Besteuerung nach US-Recht II. Besteuerung laufender Einkünfte Laufende Einkünfte der US-Kapitalgesellschaft a. USA b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen und Besteuerung in Deutschland Laufende Einkünfte der Anteilseigner a. USA Begriff der Dividende Unbeschränkte Steuerpflicht Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflicht dd. Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer

10 b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen 239 Abkommensberechtigung Einkünfte aus Dividenden und Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung c. Deutschland Unbeschränkte Steuerpflicht Anwendung des KAGB und des InvStG Anrechnungsmethode (1) Allgemeines (2) Einkünfte natürlicher Personen als Anteilseigner (i) Einkommensteuerliche Behandlung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb (ii) Einkommensteuerliche Behandlung der Einkünfte aus Kapitalvermögen (iii)gewerbesteuerliche Behandlung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb (3) Einkünfte von Kapitalgesellschaften als Anteilseignern (i) Körperschaftsteuer (ii) Gewerbesteuer dd. Freistellungsmethode ee. Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Ausschüttung an die Anteilseigner III. Zusammenfassung der Ergebnisse: Laufende Einkünfte der US- Kapitalgesellschaft und der Anteilseigner U SA Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland Steuerbelastungsmodell IV. Besteuerung von Veräußerungseinkünften Einkünfte der US-Kapitalgesellschaft aus der Veräußerung von US-Grundvermögen a. USA b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen und Besteuerung in Deutschland

11 Einkünfte der Anteilseigner aus der Veräußerung von US- Kapitalgesellschaftsanteilen a. USA Einkünfte aus der Veräußerung von Anteilen an einer US-Kapitalgesellschaft ( 1) Unbeschränkte Steuerpflicht (2) Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflicht im Allgemeinen Beschränkte Steuerpflicht im Speziellen: Einkünfte aus der Veräußerung von Anteilen an einer US-immobilienkapitalgesellschaft Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen 278 Einkünfte aus der Veräußerung von Anteilen an einer US-Kapitalgesellschaft Besonderheiten bei Einkünften aus der Veräußerung von Anteilen an einer US-lmmobilienkapitalgesellschaft 278 c. Deutschland Einkünfte aus der Veräußerung von Anteilen an einer US-Kapitalgesellschaft (1) Unbeschränkte Steuerpflicht (2) Einkünfte natürlicher Personen als Anteilseigner (i) Einkommensteuerliche Behandlung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb (ii) Einkommensteuerliche Behandlung der Als-Ob- Einkünfte aus Gewerbebetrieb durch Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften 285 (iii)einkommensteuerliche Behandlung der Einkünfte aus Kapitalvermögen (iv) Gewerbesteuerliche Behandlung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb (3) Einkünfte von Kapitalgesellschaften als Anteilseignern (i) Körperschaftsteuer (ii) Gewerbesteuer

12 Besonderheiten bei Einkünften aus der Veräußerung von Anteilen an einer US-lmmobilienkapitalgesellschaft 292 ec. Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Ausschüttung an die Anteilseigner bzw. Veräußerung der Kapitalgesellschaftsanteile V. Zusammenfassung der Ergebnisse: Veräußerungseinkünfte der Kapitalgesellschaft und der Anteilseigner U SA Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland Steuerbelastungsmodell C. Investition über einen US-Real Estate Investment Trust (R EIT) I. Der US-REIT und seine Besteuerung nach US-Recht II. Besteuerung laufender Einkünfte Laufende Einkünfte des US-REIT a. USA b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen und Besteuerung in Deutschland Laufende Einkünfte der Anteilseigner a. USA Begriff der Dividende Unbeschränkte Steuerpflicht Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflicht dd. Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen 314 Abkommensberechtigung Einkünfte aus Dividenden und Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 3 15 c. Deutschland Unbeschränkte Steuerpflicht Anwendbarkeit des KAGB und des InvSlG Anwendbarkeit des RE1TG (1) Überblick über 19 Abs. 5 REITG

13 (2) Die Tatbestandsmerkmale im Einzelnen dd. Anrechnungsmethode (1) Allgemeines (2) Einkünfte natürlicher Personen als Anteilseigner (i) Einkommensteuerliche Behandlung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb (ii) Einkommensteuerliche Behandlung der Einkünfte aus Kapitalvermögen (iii)gewerbesteuerliche Behandlung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb (3) Einkünfte von Kapitalgesellschaften als Anteilseignern (4) Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Ausschüttung an die Anteilseigner III. Zusammenfassung der Ergebnisse: Laufende Einkünfte des US-REIT und der Anteilseigner U SA Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland a. Einkünfte natürlicher Personen als Anteilseigner b. Einkünfte von Kapitalgesellschaften als Anteilseignern Steuerbelastungsmodell IV. Besteuerung von Veräußerungseinkünften Einkünfte des US-REIT aus der Veräußerung von US-Grundbesitz a. USA b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen und Besteuerung in Deutschland Veräußerungseinkünfte der Anteilseigner a. Ausschüttungen aus Veräußerungsgewinnen des Stamm Vermögens durch den US-REIT USA (1) Unbeschränkte Steuerpflicht (2) Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflieht 343 (3) Steuerabzug

14 (4) Ausnahmen von F IR P T A (5) Besonderheit bei beschränkter Steuerpflicht: Zweigniederlassungsteuer Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen348 ec. Deutschland b. Einkünfte der Anteilseigner aus der Veräußerung von US- REIT-Anteilen U SA (1) Unbeschränkte Steuerpflicht (2) Besonderheiten bei beschränkter Steuerpflicht 354 (3) Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Zweigniederlassungsteuer Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommeno59 Deutschland (1) Unbeschränkte Steuerpflicht (2) Anrechnungsmethode (i) Allgemeines (ii) Einkünfte natürlicher Personen als Anteilseigner (ii) (ii) Einkünfte von Kapitalgesellschaften als Anteilseignern Besonderheit bei Kapitalgesellschaften: Ausschüttung an die Anteilseigner bzw. Veräußerung der Kapitalgesellschaftsanteile V. Zusammenfassung der Ergebnisse: Veräußerungseinkünfte des US-RE1T und der Anteilseigner Ermittlung der Einkünfte aus der Veräußerung amerikanischen Grundbesitzes durch den US-RE1T und die Ausschüttung an die Anteilseigner a. USA b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen 368 c. Deutschland d. Steuerbelastungsmodell Veräußerung des US-REIT-Anteils a. USA

15 Teil 4: Ergebnis b. Deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen 373 e. Deutschland Einkünfte natürlicher Personen als Anteilseigner 374 Einkünfte von Kapitalgesellschaften als Anteilseignern d. Steuerbelastungsmodell A, Bewertung der Investitionsalternativen B. T hesenartige Z usam m enfassung der E rg eb n isse