Entwicklungsempfehlungen für das Stadtteilzentrum Bahnhofstraße in Lichtenrade (Tempelhof-Schöneberg) Junker und Kruse Stadtforschung Planung Juni 2012
Inhalt 1. Ausgangssituation 2. Kenndaten zum Prognoseraum Lichtenrade und Einordnung des Stadtteilzentrums Bahnhofstraße 3. Einzelhandelsrelevante und städtebauliche Analyse des Stadtteilzentrum 4. Rechnerische Entwicklungsspielräume 5. Entwicklungsperspektiven Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 2
1. Ausgangssituation Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 3
Ausgangssituation Hochstufung zum Stadtteilzentrum gemäß StEP Zentren 3 sowie bezirklichem Einzelhandelskonzept Aktualisierung der Datenbasis als Grundlage für die Darstellung von Entwicklungsperspektiven für das Zentrum Bahnhofstraße Ausgangssituation Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 4
2. Kenndaten zum Prognoseraum Lichtenrade und Einordnung des Stadtteilzentrums Bahnhofstraße Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 5
Einwohnerentwicklung in Lichtenrade Einwohner* 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1-0,1-0,2-0,3 Bezirk Tempelhof- Schöneberg Prognoseraum Lichtenrade 2007 325.952 49.568 2008 326.868 49.522 2009 328.097 49.410 2010 329.245 49.417 2011 329.361 49.489 0 2007 2008 2009 2010 2011 Tempelhof-Schöneberg Lichtenrade Einwohner nach www.statistik-berlin-brandenburg.de Zu- und Abnahmen / Jahr in Prozent Analyse Prognoseraum Lichtenrade Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 6
Bevölkerungsanteile nach Altersgruppen Jahr 2007 2012 2020 0 - unter 6 4 4 4 6 - unter 18 12 11 10 18 - unter 25 7 6 6 25 - unter 45 23 21 20 45 - unter 65 30 31 29 65 - unter 80 19 22 21 80 - und älter 5 5 9 gesamt 100 100 100 Lichtenrade Anteile der 6-18-Jährigen liegen über dem bezirklichen (gesamtstädtischen) Durchschnitt und nehmen weiter ab Anteile der 25-65-Jährigen nehmen ab Anteile der 65-80-Jährigen liegen über dem bezirklichen (gesamtstädtischen) Durchschnitt und nehmen weiter zu Analyse Prognoseraum Lichtenrade Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 7
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial Lichtenrade Hauptwarengruppe in Euro pro Kopf in Mio. Euro Anteile Nahrungs- und Genussmittel 2.188 108,3 39,1% Blumen / Zoo 107 5,3 1,9% Gesundheits- und Körperpflegeartikel 354 17,5 6,3% Papierwaren / Bücher / Schreibwaren 209 10,3 3,7% überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.857 141,4 51,0% Bekleidung / Wäsche 520 25,7 9,3% Schuhe / Lederwaren 143 7,1 2,6% GPK / Hausrat / Geschenkartikel 73 3,6 1,3% Spielwaren / Hobbyartikel / Musikintrumente 122 6,0 2,2% Sportartikel / Fahrräder / Campingartikel 103 5,1 1,8% überwiegend mittelfristiger Bedarf 961 47,5 17,2% Wohneinrichtungsbedarf 139 6,9 2,5% Möbel 314 15,5 5,6% Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 156 7,7 2,8% Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel 428 21,2 7,6% medizinische und orthopädische Artikel 78 3,9 1,4% Uhren / Schmuck 68 3,3 1,2% Bau- und Gartenmarktsortimente 553 27,4 9,9% überwiegend langfristiger Bedarf 1.735 85,9 31,0% Sonstiges 45 2,2 0,8% Gesamtsumme 5.598 277,1 100,0% Analyse Prognoseraum Lichtenrade Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 8
3. Einzelhandelsrelevante und städtebauliche Analyse des Stadtteilzentrum Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 9
Einzelhandelsbesatz im STZ Bahnhofstraße STZ Bahnhofstraße - Analyse Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 10
Nutzungsstruktur im STZ Bahnhofstraße Einzelhandel, öffentliche und private Dienstleistungen, Gastronomie und Wohnen hoher Anteil inhabergeführter Fachgeschäfte Dienstleister / Gastronomie: 63 Gesundheit und Pflege (u.a. Ärzte) Büro, Gastronomie Lineare Struktur entlang der Bahnhofstraße ohne Entwicklungen in die Seitenstraßen, Ausnahme: Steinstraße (Rewe) Einzelhandelslagen / Bausteine: 1. Bahnhofstraße / Steinstraße mit S-Bahnhof und Supermarkt (Rewe) 2. Bahnhofstraße mit dichtem Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz sowie integrierten Magneten 3. Edeka-Markt an der Goltzstraße Funktionsrelevante Einrichtungen (z.t. angrenzend): Bürgerzentrum Christopherus, Stadtteilbibliothek Lichtenrade, Schulen (Ulrich-von-Hutten-Oberschule, Käthe-Kollwitz-Grundschule), Seniorenwohnhäuer, Behindertenpflegewohnheim STZ Bahnhofstraße - Analyse Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 11
Verkaufsflächen in m² nach Warengruppen Gesamtverkaufsfläche 10.750 m², 85 Betriebe Anteil der Verkaufsfläche des Zentrums an der VKF des Prognoseraumes 44 % keine nennenswerten quantitativen Veränderungen seit 2007 STZ Bahnhofstraße - Analyse Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 12
Verkaufsflächen im Prognoseraum und im Zentrum Hauptwarengruppe Lichtenrade STZ Bahnhofstraße Anteile Nahrungs- und Genussmittel 13.450 4.850 36,1 Blumen / Zoo 610 480 78,7 Gesundheits- und Körperpflegeartikel 2.000 1.140 57,0 Papierwaren / Bücher / Schreibwaren 720 220 30,6 überwiegend kurzfristiger Bedarf 16.780 6.690 39,9 Bekleidung / Wäsche 2.490 1.490 59,8 Schuhe / Lederwaren 470 280 59,6 GPK / Hausrat / Geschenkartikel 1.010 550 54,5 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikintrumente 410 200 48,8 Sportartikel / Fahrräder / Campingartikel 380 10 2,6 überwiegend mittelfristiger Bedarf 4.760 2.520 52,9 Wohneinrichtungsbedarf 450 210 46,7 Möbel 430 - - Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 220 220 100,0 Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel 570 290 50,9 medizinische und orthopädische Artikel 540 500 92,6 Uhren / Schmuck 210 140 66,7 Bau- und Gartenmarktsortimente 630 130 20,6 überwiegend langfristiger Bedarf 3.050 1.480 48,5 Gesamtsumme 24.590 10.690 43,5 STZ Bahnhofstraße - Analyse Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 13
Einzelhandelsrelevante Zentralität des Zentrums im Prognoseraum Hauptbranche/Sortiment Verkaufsfläche eh. Umsatz eh. Kaufkraft eh. Zentralität in m² in Mio. Euro in Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel 4.850 25,6 108,3 0,24 Blumen / Zoo 480 1,0 5,3 0,20 Gesundheits- und Körperpflegeartikel 1.140 5,5 17,5 0,31 Papierwaren / Bücher / Schreibwaren 220 1,1 10,3 0,11 überwiegend kurzfristiger Bedarf 6.690 33,2 141,4 0,23 Bekleidung / Wäsche 1.490 5,9 25,7 0,23 Schuhe / Lederwaren 280 1,1 7,1 0,15 GPK / Hausrat / Geschenkartikel 550 1,4 3,6 0,39 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikintrumente 200 0,7 6,0 0,11 Sportartikel / Fahrräder / Campingartikel 10-5,1 - überwiegend mittelfristiger Bedarf 2.520 9,1 47,5 0,19 Wohneinrichtungsbedarf 210 0,4 6,9 0,06 Möbel - - 15,5 - Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 220 0,8 7,7 0,11 Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel 290 2,1 21,2 0,10 medizinische und orthopädische Artikel 500 3,6 3,9 0,94 Uhren / Schmuck 140 1,3 3,3 0,37 Bau- und Gartenmarktsortimente 130 0,2 27,4 0,01 überwiegend langfristiger Bedarf 1.480 8,5 85,9 0,10 Gesamtsumme 10.690 50,8 277,1 0,18 Hinsichtlich der zugewiesenen Versorgungsfunktion des Zentrums sehr niedrige Zentralitäten! Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 14 STZ Bahnhofstraße - Analyse
Profil Filialisten der Leitbranchen Bekleidung / Schuhe Stadtteilzentrum Bahnhofstraße (Lichtenrade) Typische Filialisten sind deutlich unterrepräsentiert Vergleichsdaten Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 15
Zentrenvergleich* Kriterium Berlin Berlin Berlin Dortmund Dortmund Name Bahnhofstr. Zehlendorf Turmstraße Hombruch Brackel Kategorie STZ STZ STZ SBZ SBZ Einwohner 49.500 58.500 70.900 55.900 53.900 Verkaufsfläche 10.800 m² 19.600 m² 15.800 m² + 1.400 m² 25.100 m² 11.500 m² Anzahl Betriebe 85 131 111 104 58 Anteil großflächige Betriebe Sortimentsschwerpunkte 39 % 44 % 20 % 49 % 30 % NuG, Drogeriewaren, Bekleidung NuG, Bekleidung, Unterhaltungselektronik NuG, Bekleidung, Drogeriewaren NuG, Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe, GPK/ Haushaltswaren Wohneinrichtungsartikel NuG, Bekleidung VKF NuG 4.600 m² 3.200 m² 4.800 m² 8.300 m² 3.300 m² Vergleichsdaten VKF Bekleidung 1.500 m² 3.900 m² 3.100 m² 4.700 m² 2.600 m² * Quellen: Berlin SteP Zentren 3 (Grundlagenuntersuchung); Dortmund Fortschreibung Masterplan 2012 Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 16
Flächen mit Entwicklungspotenzialen im STZ Bahnhofstr. keine leerstehenden Ladenlokale z.t. mindergenutzte oder aufwertungswürdige Bereiche geplanter Umbau Bahnhof Lichtenrade? 1? 3 2 4 5 STZ Bahnhofstraße - Entwicklungsperspektiven Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 17
Stärken und Schwächen des STZ Bahnhofstraße Stärken umfassendes Einzelhandelsangebot Magnetbetriebe in bestehende Strukturen weitgehend integriert Multifunktionalität freundliche Atmosphäre Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen, u.a. Seniorenwohnungen gute Erreichbarkeit Schwächen für ein Stadtteilzentrum geringe Verkaufsfläche trotz vorhandener Potenziale z.t. schwache Außendarstellung ungeordnete Auftaktsituationen (Bereiche Goltzstraße und Bahnübergang / Steinstraße mindergenutzte Flächen Optimierungspotenziale im öffentlichen Raum STZ Bahnhofstraße Stärken / Schwächen Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 18
4. Rechnerische Entwicklungsspielräume Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 19
Rechnerische Verkaufsflächenpotenziale für den Prognoseraum Lichtenrade Grundlegende Hinweise zu rechnerischen Verkaufsflächenpotenzialen Ziel: Reduzierung bestehender Kaufkraftabflüsse und Attraktivitätssteigerung bzw. positive Gesamtentwicklung in Lichtenrade bzw. im Stadtteilzentrum Bahnhofstraße Mobilisierung zusätzlicher Kaufkraft nur in bestimmten Branchen und begrenztem Maße möglich kein Ausschluss neuer Anbieter oder Schutz vor Konkurrenz ungeeignete Standorte können durch Umsatzumverteilungseffekte Zentren- und Versorgungsstrukturen gefährden andererseits kann ein Überschreiten möglicher Spielräume an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten zur Verbesserung und Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsangebotes führen; ggf. zu Lasten weniger geeigneter Standorte Entwicklungsspielräume Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 20
Rechnerische Verkaufsflächenpotenziale für den Prognoseraum Lichtenrade Hauptwarengruppe Variante 1 in m² Variante 2 in m² Nahrungs- und Genussmittel 6.000 7.700 Blumen / Zoo 2.200 2.500 Gesundheits- und Körperpflegeartikel 1.700 2.000 Papierwaren / Bücher / Schreibwaren 1.500 1.700 Bekleidung / Wäsche 3.600 4.200 Schuhe / Lederwaren 1.300 1.600 GPK / Hausrat / Geschenkartikel - - Spielwaren / Hobbyartikel / Musikintrumente 1.200 1.300 Sportartikel / Fahrräder / Campingartikel 1.200 1.300 Wohneinrichtungsbedarf 3.700 4.000 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 2.300 2.600 Entwicklungsspielräume Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel 2.000 2.300 Quantitative Potenziale zur qualitativen Aufwertung des Zentrums nutzen! Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 21
5. Entwicklungsperspektiven Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 22
Ausgangssituation für künftige Entwicklungen Das Zentrum wurde zum Stadtteilzentrum hochgestuft. (StEP Zentren 3, Bezirkliches Einzelhandelskonzept) Unsicherheitsfaktor : Umgestaltung Bahnhofstraße im Bereich Bahnübergang Bahnhof Lichtenrade Es bestehen deutliche quantitative (rechnerische) Entwicklungspotenziale sowohl in nahversorgungsrelevanten als auch in zentrenrelevanten Warengruppen, die zur Stärkung und Entwicklung des Zentrums genutzt werden sollen. den Einzelhandel ergänzende Nutzungen (Dienstleistungen, Gastronomie) weisen eher einen einfachen Standard auf, somit ist hier eine entsprechende Differenzierung des Angebotes hinsichtlich der Stärkung des Angebotes wünschenswert, d.h. Stärkung des kulturellen Angebotes (z.b. Kleinkunstbühne, Veranstaltungsräume) ergänzende gastronomische Angebote, die den heutigen Standard qualifizieren, z.b. Restaurants, Cafés STZ Bahnhofstraße - Entwicklungsperspektiven Dienstleistungsbereich: z.b. Profilierung in bestimmten Bereichen, beispielsweise Gesundheit oder Bildung Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 23
Ausgangssituation für künftige Entwicklungen Ein Stadtteilzentrum zeichnet sich durch einen Branchen- und Vertriebsformenmix aus großflächigen und kleinflächigen Anbietern aus, das können Einkaufszentren (< 20.000 m² Verkaufsfläche), Einkaufspassagen, Warenhäuser, SB-Warenhäuser, großflächige Lebensmittelmärkte, Fachmärkte oder Fachgeschäfte sein (vgl. dazu auch StEP Zentren 3). Aus einzelhandelsrelevanter Sicht bestehen folgende Entwicklungsoptionen: nahversorgungsrelevante Sortimente: qualitative und quantitative Aufwertung und ggf. Ergänzung des Bestandes Standort Rewe, Steinstraße und Aldi, Zescher Straße Arrondierung des Angebotes, es gibt z.b. kein Reformhaus, Bioladen ist sehr klein zentrenrelevante Sortimente: qualitative und quantitative Aufwertung und Ergänzung des Bestandes Stärkung der Leitbranchen Bekleidung und Schuhe, Ergänzung in übrigen Warengruppen, z.b. Sportartikel, Unterhaltungselektronik STZ Bahnhofstraße - Entwicklungsperspektiven insgesamt gibt es nur einen geringen Anteil an Filialisten, Ergänzungen (auch großflächiger Betriebe) sind in allen zentrenrelevanten Warengruppen (siehe auch rechnerische Potenziale) möglich, beispielsweise C+A kids, Strauss Innovation, Intersport, Weltbild, Askania, Adessa, Expert Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 24
Nutzungsoptionen Alte Mälzerei Für die Potenzialfläche Alte Mälzerei (inkl. angrenzende Bereiche) ergeben sich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten: großflächiger nahversorgungsrelevanter oder zentrenrelevanter Einzelhandel (Einkaufszentrum) Wohnen Büro / Dienstleistungen / Gewerbe kulturelle Einrichtung, Veranstaltungsräume Gastronomie Städtebauliche Rahmenbedingungen rückwärtige Lage Umgang mit Gebäudebestand (Alte Mälzerei, Baumbestand etc.) geplante Straßenunterführung verhindert Erschließung über Bahnhofstraße, (Erschließung über Steinstraße notwendig) STZ Bahnhofstraße Entwicklungsperspektiven Alte Mälzerei Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 25
Fazit Das Stadtteilzentrum Bahnhofstraße in Lichtenrade ist ein freundliches, funktionsfähiges Zentrum. Die Verkaufsflächenausstattung ist unterdurchschnittlich und die städtebauliche Gestaltung z.t. erneuerungs-/ verbesserungsbedürftig. Quantitative und qualitative Entwicklungen können somit zur Stärkung des Zentrums beitragen. Es gibt aus einzelhandelsrelevanter Sicht deutliche (rechnerische) quantitative Entwicklungspotenziale im Bereich der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente (u.a. Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung, Schuhe, Sportartikel, Unterhaltungselektronik), die für die Entwicklung des Stadtteilzentrums Bahnhofstraße (Lichtenrade) genutzt werden können. Es sind Flächenpotenziale vorhanden, die zum einen für die Ansiedlung von Einzelhandel auch großflächigen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden können und die zum anderen Arrondierungsflächen für bestehende Betriebe / Nutzungen darstellen. Ziel sollte es sein, unter Nutzung der quantitativen Potenziale vor allem auch eine qualitative Verbesserung bestehender Einzelhandelsstrukturen zu erlangen (Schlüsselgrundstück ist dabei die Potenzialfläche Alte Mälzerei.) STZ Bahnhofstraße - Entwicklungsperspektiven Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 26
Fazit Die städtebauliche Verknüpfung der Potenzialfläche Alte Mälzerei an die Bahnhofstraße stellt eine unabdingbare Voraussetzung für die Integration künftiger Nutzungen in das Stadtteilzentrum dar. Handlungsbedarf zeigt sich in der Gestaltung des öffentlichen Raumes (u.a. verkehrliche Situation, Eingangssituationen zum Geschäftsbereich, Gehwegbelag, Organisation des ruhenden Verkehrs, Vorhalten von Fahrradabstellmöglichkeiten, Möblierung) ebenso wie in der Außendarstellung einzelner Gebäude / Einzelhandelsbetriebe. STZ Bahnhofstraße - Entwicklungsperspektiven Junker und Kruse Stadtforschung Planung 06.2012 Diese Folie ist Teil einer Präsentation und ohne entsprechende Erläuterung unvollständig!!! 27