Hotelmarkt Dortmund Welche Chancen & Risiken gibt es für Investoren? Lösungen für die Hotelimmobilie
Inhaltsverzeichnis Profil Marktüberblick Marktstrukturen Kennzahlen Hotelprojektentwicklung Hoteltrends & Entwicklungen Chancen & Risiken 2
Lösungen für die Hotelimmobilien Als Hotelberatungsunternehmen bieten wir zahlreiche Dienstleistungen rund um die Hotelimmobilie an und decken dabei alle Phasen des Hotelimmobilien-Lebenszyklus ab. Mit unseren lösungsorientierten Beratungsleistungen unterstützen wir Hotelinvestoren, Hoteleigentümer, Projektentwickler, Hotelgesellschaften, Privathotels, Immobilienfonds, Banken und Sparkassen, Versicherungen sowie Städte und Kommunen. Unser über Jahrzehnte gewachsenes Netzwerk mit Kontakten zu Hotelgesellschaften, Investoren, Bauträgern und Hoteliers macht die Schollen Hotelentwicklung zum richtigen Partner für Lösungen rund um die Hotelimmobilie. 3
Hotel Consulting Referenzprojekte (Auswahl) Motel One Upper West Berlin STRABAG Real Estate GmbH Machbarkeitsstudie Geplante Fertigstellung 2016 Holiday Inn Express Heidelberg STRABAG Real Estate GmbH Machbarkeitsstudie / Betreiberfindung Eröffnung Februar 2014 Courtyard by Marriott Köln Privatinvestor Machbarkeitsstudie / Betreiberfindung Eröffnung März 2014 Radisson Blu Media Harbour DUS INFRA Hotel Düsseldorf KG Machbarkeitsstudie / Betreiberfindung Arcotel Onyx Hamburg STRABAG Real Estate Machbarkeitsstudie Eröffnung 2012 Novum Hotel Unique Dortmund Privatinvestor Verpachtung an Novum Hotels 4
Inhaltsverzeichnis Profil Marktüberblick Marktstrukturen Kennzahlen Hotelprojektentwicklung Hoteltrends & Entwicklungen Chancen & Risiken 5
Marktüberblick 01 Aktuelle Kennzahlen 2013 Übernachtungen angebotene Betten 2013 im Vgl. z. Vj. 2013 im Vgl. z. Vj. Deutschland 411.778.932 1,1% 2.971.418 0,4% NRW 46.141.384 1,6% 303.597 1,3% Dortmund 1.028.940 3,0% 6.847 1,6% Bochum 635.523 9,6% 3.999 4,8% Essen 1.386.466 0,7% 9.046 1,3% Düsseldorf 4.244.733 4,7% 25.216 2,1% Köln 5.077.192 6,7% 28.607 0,2% Starkes Jahr 2013 bringt für Dortmund Rekordwert bei Übernachtungen Millionengrenze geknackt 6
Marktüberblick 02 10-Jahres-Betrachtung Dortmund 2004-2013 Angebotene Betten Übernachtungen Bettenauslastung 150,000% 140,000% 130,000% 120,000% 110,000% 100,000% 90,000% 80,000% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nachfrage wächst schneller als das Angebot Aufwärtstrend bei den Übernachtungszahlen als Chance für Dortmund Quelle: eigene Darstellung nach it.nrw Steigerungsrate 2013 im Vergleich zu 2004 Deutschland NRW Dortmund Essen Düsseldorf Köln Übernachtungen 21,5% 22,4% 44,7% 42,9% 67,5% 31,9% angebotene Betten 18,4% 6,6% 21,3% 40,6% 46,1% 13,8% 7
Marktüberblick 03 Internationale Gäste Köln Düsseldorf 35% 40% Ausländische Gäste sind bereit höhere Zimmerpreise zu zahlen Duisburg 20% Höhere Internationalität als Chance für Dortmund Bochum 17% Essen Dortmund 21% 23% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Anteil ausländischer Übernachtungen Quelle: eigene Darstellung nach it.nrw
Marktüberblick 04 Tourismusintensität und Bettendichte ÜN/1.000 EW 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 000 Betten/1.000 EW 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Tourismusintensität in Essen (2.418) um 36% höher als in Dortmund (1.771) Bettendichte in Essen ( 16) um 33% höher als in Dortmund (12) Dortmund und Bochum dicht beieinander Dortmund Essen Bochum Duisburg Düsseldorf Köln Dortmund Essen Bochum Duisburg Düsseldorf Köln Tourismusintensität Bettendichte Quelle: eigene Darstellung nach it.nrw 9
Marktüberblick 05 Mögliche Hotelprojekte Dortmund Ibis Doppelprojekt (Ibis +Ibis styles; jeweils rund 100 Zimmer) am HBF Erweiterung des Novum Hotel Unique um 70 Zimmer "West-Hyp-Gebäude" am Westfalenpark (Ramada Hotel mit 194 Zimmern im Gespräch) Ehem. Karstadt-Technik-Haus auf der Kampstraße (Motel One war im Gespräch) Dortberghaus Überschaubare Pipeline 3 Projekte die sicher realisiert werden 10
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Marktstrukturen 01 Kettenhotellerie Dortmund Viele bekannte Hotelketten in Dortmund Accor führend mit ca. 25% Marktanteil bei den Kettenhotels 12
Marktstrukturen 02 Ø Betriebsgrößen in Dortmund seit 1993 120 100 80 60 59 61 72 64 78 71 86 104 64 66 Zunehmende Betriebsgrößen typisch für Strukturwandel mit steigendem Anteil der Kettenhotellerie 21 von 66 Betrieben (2013) sind kettengebunden (32%) 40 20 0 1993 1998 2003 2008 2013 Ø Betriebsgröße (Betten) Anzahl Betriebe Quelle: eigene Darstellung nach it.nrw 13
Marktstrukturen 03 Marktanteil der Kettenhotellerie Düsseldorf Essen Bettenanteil der Markenhotellerie inkl. Kooperationen 30% Dortmund 15% 85% Köln 60% 40% Bettenanteil der Privathotellerie 70% 35% 65% Quelle: eigene Recherche Bereits sehr hoher Bettenanteil (70%) markengebundener Hotels 32% der Betriebe stellen 70% des Bettenangebotes Strukturwandel / Marktbereinigung zu Lasten der mittelständischen Privathotels 14
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Kennzahlen national 2012/13 Zimmerauslastung / OCC 80% 75% 70% 65% Leipzig Dresden Berlin Hamburg Nürnberg Rostock Köln München Dortmund mit schwacher Performance im nationalen Vergleich Übernachten in Dortmund ist vergleichsweise preiswert Düsseldorf Bremen 60% Dortmund Essen Hannover Zimmerpreis / ARR ( ) 55% 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 Quelle: eigene Darstellung nach IHA Hotelmarkt Deutschland 2013 16
Kennzahlen Dortmund 02 Kennzahlen Dortmund seit 2007 Quelle: eigene Darstellung nach IHA Hotelmarkt Deutschland 2013 130% 120% ARR in % OCC in % Revpar in % 27% 23% 110% 100% 90% 80% 17-3% 70% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* *Schätzung Dortmund 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* ARR ( ) 59 64 62 68 69 73 75 OCC (%) 64,4 64,3 58,1 61,8 61,5 60,6 62,5 Revpar ( ) 38 41 36 42 42 44 47 17
Kennzahlen Dortmund 03 Vergleich verschiedener Nutzungsarten Quelle: Plötz Immobilienführer Deutschland 2013 / IHA Hotelmarkt Deutschland Dortmund Essen Düsseldorf Hotel (ARR in ) 75 99 115 Handel (Miete in Toplage / je m²) 122-214 44-113 126-231 Büro (Miete in Toplage / je m²) 12,10-13,50 11,30-13,80 17,30-23,10 Vor 10 Jahren lagen Dortmund und Essen bei den Spitzenmieten im Handel noch gleichauf, inzwischen ist Dortmund klar vorne. Bei den Büromieten bewegen sich Dortmund und Essen auf einem Level. Bei den Hotel-Zimmerpreisen ist der Unterschied deutlich: In Dortmund liegt der Ø Zimmerpreis ca. 25% niedriger als in Essen. Hotelzimmerpreise mit Potenzial Aufwärtstrend beim Zimmerpreis macht Hoffnung 18
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Sichtweisen der Akteure Investor / Projektentwickler Hotelgesellschaft Erste Markteinschätzung: Büro? / Hotel? / Sonstiges? Betreiberqualität/ -bonität Vertragsparameter Finanzierung Exitfähigkeit Einwohnerzahl / Nachfragepotential / Übernachtungsvolumen in Dortmund / Anteil ausländischer Übernachtungen Wettbewerbssituation der Hotellerie vor Ort Kennzahlen des Marktes (ARR / OCC) (Strategische) Relevanz des Standortes Lageeigenschaften des Projektgrundstücks Vertragspartner/ -parameter (Risikoverteilung) 20
Verteilung der Hotel-Investitionskosten Baunebenkosten 10% Grundstück 13% Vorbereitung/ Umgebung 3% Zwischen- Finanzierung 7% Ausstattung 14% Einrichtung 3% Pre-Opening 3% Baukosten 47% Quelle: eigene Darstellung Baukosten machen i.d.r. nur etwa die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumen aus Ausstattung / FF&E (turn key) und Anlaufkosten ebenfalls relevanter Faktor 21
Investitionskosten nach Hotelkategorie Quelle: eigene Darstellung nach DEHOGA DEHOGA Zimmergröße BGF/Zimmer Investition ca.* Investition pro qm/bgf ca.* Tourist * 12-14m² 20-25m² 35-40 T 1.700 Standard ** 16-18m² 28-34m² 55-75 T 2.000 Komfort *** 18-20m² 36-42m² 80-100 T 2.300 First Class **** 24-28m² 45-75m² 100-200 T 2.500 Luxus ***** 28-35m² 75-100m² 200 -.T ab 3.000 * ohne Grundstück BGF (Bruttogeschossfläche) als relevante Bezugsgröße bei Hotelimmobilien 22
Development-Rechnung Quick & Easy Dortmund Düsseldorf BGF/Zimmer 58m² 58m² Investition/Zimmer (total)* 4-Sterne-Segment 150.000 150.000 Belegung 62% 62% Nettozimmerpreis 75 115 Revpar 46,50 71,30 Logisanteil am Gesamtumsatz 65% 65% Logisumsatz pro Zimmer (Revpar x 365 Tage) 16.973 26.025 F&B- Umsatz + Sonstiges pro Zimmer (35%) 9.139 14.013 Gesamtumsatz pro Zimmer 26.112 40.038 * Gleiche Grundstückskosten unterstellt Pacht p. Jahr max. 25% v. Gesamtumsatz 6.528 10.009 Rendite 4,4% 6,7% Zimmerpreisgefälle macht sich bei der Rendite deutlich bemerkbar Preis- und Renditeschere geht mit steigender Hotelkategorie weiter auseinander Hoher Marktanteil von Budget- / Economyhotels in Dortmund nicht verwunderlich 23
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Hoteltrends & Entwicklungen Double-Brand- Hotelprodukte Wachstum über Franchise Budget- / Economy Hotels Trends & Entwicklungen Longstay- Konzepte Strukturwandel zu mehr Kettenhotels Mixed-Used- Immobilien 25
Erfolgsfaktoren Budget- / Economyhotellerie Weniger krisenanfällig Trading-down Effekt, d.h. Auffangen von Gästen aus höheren Segmenten Sehr gute Wachstumsaussichten in Deutschland Reduzieren des Entwicklerrisikos, exitfähig Pachtverträge möglich Kürzere Anlaufphase bei Markteintritt Quelle: Cost & Logis 06/2013 26
Double Brand Hotels / Kombinationsprodukte Trend hin zu Double-Brand-Produkten Verschiedene Marken eines Hotelkonzerns werden kombiniert oder ein Betreiber (Franchise) für beide Hotels Kombination von Hotel und Longstay-Produkt Einige Beispiele: H2 + Ramada in Berlin und München Ibis + Ibis budget in Hamburg (Reeperbahn und Hühnerposten) HIEX + Hampton by Hilton Nürnberg und Frankfurt Motel One + Adagio Köln-Waidmarkt Doppel-Projekt Ibis Dortmund HBF 27
Mixed Used - Immobilien mit Hotel Mixed-Used-Immobilie Kurfürstenanlage Heidelberg: Holiday Inn Express Hotel mit 152 Zimmern EDEKA Markt mit 2.900 qm Mietfläche Ca. 5.000 qm Büromietfläche, davon ca. 1.800 qm an den Finanzdienstleister MLP Holiday Inn Express Heidelberg Mixed-Used-Immobilie Upper West Berlin: Hotel-, Büro- und Einzelhandelskomplex ca. 50.000 qm BGF Motel One mit 582 Zimmern STRABAG Real Estate GmbH Eröffnung Februar 2014 Mix: Einzelhandel / Hotel / Büro Mixed-Used-Immobilien bei Entwicklern und Betreibern akzeptiert Hotel oft Ankermieter mit 30% bis 50% der Mieteinnahmen Baustein Longstay auch attraktiv 28
Longstay - Konzepte Begriffsvielfalt: Serviced Apartments / Boardinghouse / Aparthotel / Residences u.a. Komfortabel wie ein Hotel, ausgestattet wie ein Büro, heimisch wie eine Wohnung. Häufig Vermischung von Longstay und Hotel. Marktanteil in Deutschland nur ca. 1 %. Mittelständisch geprägte Strukturen, d.h. Privatbetriebe mit eher kleinen Betriebsgrößen. Zielgruppen sind v.a. Firmen-Dauergäste und Geschäftsreisende aber auch Touristen. Zentrale Lage und gute Infrastruktur im Umfeld wichtig. Longstay-Segment noch ein Nischenprodukt aber mit guten Wachstumsaussichten Markenbetreiber noch wenig vertreten Dortmund noch mit Potential, keine Marke vertreten 29
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Auf einem Blick Double-Brand-Produkte Zimmerpreise noch niedrig Ruhrmetropole mit 1 Mio. Übernachtungen Strukturwandel weit fortgeschritten Mixed Used - Immobilien Longstay - Konzepte Hoher Marktanteil Budget/Economy Nachfolge Privathotels Budget / Economy boomt Aufwärtstrend beim Zimmerpreis Nischen besetzen 31
Fazit Budget / Economy obwohl bereits stark vertreten weiter attraktiv. 3-4-Sterne-Markenhotels = Lage und USP wichtig. Luxus gegenwärtig und mittelfristig schwierig, Preisniveau zu niedrig. Longstay - Konzepte in zentralen Lagen attraktiv. Stehen große Flächen zur Verfügung, hat eine Mixed-Used-Immobilie mit Hotel und einem stimmigen Gesamtkonzept Chancen. Erstklassige Privathotellerie wird immer eine Chance haben, wenn Produkt und Leistung stimmen. 32
...danke! Schollen Hotelentwicklung GmbH www.schollen-hotelentwicklung.de www.schollen-hotelberatung.de Dieses Dokument enthält vertrauliche Informationen des Unternehmens sowie zu realisierten und geplanten Projekten. Eine Weitergabe an Dritte oder Reproduktion des gesamten Dokuments oder einzelner Teile ist streng verboten, sofern nicht ausdrücklich durch die Schollen Hotelentwicklung GmbH schriftlich genehmigt.