von Daniel Simon 1
1. Der Urknall in Kraft treten des ErbStRG zum 1. Januar 2009 Beschluss des Bundesverfassungsgerichts aus November 2006: ErbStG ist in bisheriger Form verfassungswidrig drei Eckpunkte des ErbStRG: - Veränderungen bei Steuertarif und Freibeträgen, - Neuregelung von Steuerbefreiungen und - Neufassung der entsprechenden Bewertungsvorschriften. 2
2. Bewertung unbebauter Grundstücke früher (vor dem 1. Januar 2009): Bodenrichtwert x Fläche (qm) = Zwischenwert./. 20 % Abschlag = Grundstückswert Nachweis niedrigerer Verkehrswert möglich 3
2. Bewertung unbebauter Grundstücke heute: Bodenrichtwert x Fläche (qm) = Zwischenwert./. 20 % Abschlag = Grundstückswert Nachweis niedrigerer Verkehrswert möglich 4
2. Bewertung unbebauter Grundstücke Nachweis niedrigerer Verkehrswert: è Vorliegen Wert mindernder Umstände, z.b.: - ungünstiger Zuschnitt eines Grundstücks, - Ecklage eines Grundstücks, - ungünstige Bodenverhältnisse, - Emissionen und Immissionen, - Kontaminierung, - etc. Bitte beachten Sie! Der Nachweis eines höheren Verkehrswertes ist nicht möglich. 5
2. Bewertung unbebauter Grundstücke Nachweis niedrigerer Verkehrswert: è Nachweislast: Steuerzahler - BFH: Steuerpflichtiger ist in der Wahl der Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes grundsätzlich frei. - Nachweis also möglich - durch Vorlage eines Gutachtens oder - durch zeitnah nach Erbfall erzielten Kaufpreis. Bitte beachten Sie! Ein zeitnah erzielter Kaufpreis liegt grundsätzlich vor, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall zustande gekommen ist. 6
2. Bewertung unbebauter Grundstücke im Ausland belegen: gemeiner Wert (Verkehrswert) = Grundstückswert 7
zu 2) was tun bei unbebauten Grundstücken? - Grundbuchauszug anfordern, - Vorliegen eines Verkehrswertgutachtens, - Vorliegen Wert mindernder Umstände, bspw. - Ungünstiger Zuschnitt eines Grundstücks, - Ecklage eines Grundstücks, - Ungünstige Bodenverhältnisse, - Emissionen und Immissionen, - Kontaminierung. - Planung eines ein zeitnahen Verkaufs, - bei Auslandsgrundstücken: Verkehrswert - Auslandsbewertung, - ursprünglicher Kaufpreis. 8
3. Bewertung bebauter Grundstücke drei Bewertungsverfahren: è abhängig vom Grundstückstyp: - ETW - EFH - ZFH ê Vergleichswert - Mietwohngrundstücke - Geschäftsgrundstücke - gemischt gen. Grdst. ê Ertragswert - kein Vergleichswert oder - keine übliche Miete ê Sachwert Voraussetzung: Vergleichswert vorhanden Voraussetzung: übliche Miete ermittelbar 9
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.1 Vergleichswertverfahren = anwendbar für: ETW, EFH, ZFH - Verkehrswert eines Grundstückes wird grds. aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet. - Voraussetzung: hinreichende Übereinstimmung hinsichtlich Wert beeinflussender Merkmale. - Wert beeinflussende Merkmale sind z.b. - Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes, - Grundstücksgröße oder - Alter des Gebäudes. - Abweichung maximal 20 % vom Vergleichsgrundstück. 10
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.1 Vergleichswertverfahren Beispiel (stark vereinfacht): Marktbericht des örtl. Gutachterausschusses für Grundstückswerte zeigt Musterwohnung, u. a. mit folgenden Angaben: - Baujahr: 1950, - Wohnfläche: 80 qm, - Ausstattung: mittel. Vergleichsfaktoren je qm-wohnfläche: Wohnlage gut mittel einfach 1920-1944 1.700 1.500 1.350 1945 1960 1.800 1.650 1.500 11
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.1 Vergleichswertverfahren Beispiel (stark vereinfacht): Die zu bewertende ETW wurde 1950 errichtet, liegt in guter Wohnlage und hat eine Wohnfläche von 70 qm. Wohnlage gut mittel einfach 1920-1944 1.700 1.500 1.350 1945 1960 1.800 1.650 1.500 Abweichung zur Musterwohnung mit 10 qm < 20 %, also: 70 qm Wfl. x 1.800 /qm = 126.000 Bitte beachten Sie! Nachweis niedrigerer Verkehrswert ist möglich. 12
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.1 Vergleichswertverfahren Merke: EFH und ZFH: = häufig individuell gestaltet è Vergleichswertverfahren nur ausnahmsweise anwendbar. ETW: è Vergleichswertverfahren regelmäßig anwendbar. 13
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.1 Vergleichswertverfahren Was tun bei Eigentumswohnungen? - Grundbuchauszug anfordern, - Vorliegen eines Verkehrswertgutachtens?, - Vorliegen Wert mindernder Umstände?, - ist ein zeitnaher Verkauf erfolgt oder geplant?, - Wohnfläche?, - Baujahr?, - Geschosslage?, - Ausstattung: unterdurchschnittlich, durchschnittlich oder überdurchschnittlich?, - Garage/ Stellplatz vorhanden? 14
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.2 Ertragswertverfahren Mietwohngrundstücke = zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienend und mehr als zwei Wohnungen. Geschäftsgrundstücke = zu mehr als 80 % betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienend. gemischt genutzte Grundstücke = teils Wohnzwecken und teils öffentlichen/ betrieblichen Zwecken dienend. Voraussetzung: auf örtlichem Grundstücksmarkt lässt sich übliche Miete ermitteln (Renditeobjekte). 15
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.2 Ertragswertverfahren Grundstückswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert å Ausgangsgröße für Ermittlung = Rohertrag des Grundstücks â Grundstücksrohertrag = Jahresnettokaltmiete bzw. übliche Miete für 12 Monate Bitte beachten Sie! Nachweis niedrigerer Verkehrswert ist möglich. 16
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.2 Ertragswertverfahren Problem: Ermittlung der Jahresnettokaltmiete - in einigen Mietverträgen erfolgt Trennung in Nettokaltmiete und umlagefähige Betriebskosten nur zum Teil: Häufig werden nur die verbrauchsabhängigen Kosten gesondert ausgewiesen. Die übrigen Betriebskosten sind dann in der Miete enthalten. - Folge: Umrechnung dieser Miete in Nettokaltmiete ist erforderlich. 17
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.2 Ertragswertverfahren Was tun bei sog. Renditeobjekten? - Grundbuchauszug anfordern, - Vorliegen eines Verkehrswertgutachtens?, - Vorliegen Wert mindernder Umstände?, - ist ein zeitnaher Verkauf erfolgt oder geplant?, - Jahresnettokaltmiete/ Wohngeldabrechnung, - Wohnfläche?, - Baujahr?, - Geschosslage?, - Ausstattung: unterdurchschnittlich, durchschnittlich oder überdurchschnittlich?, - Garage/ Stellplatz vorhanden? 18
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.3 Sachwertverfahren Anwendungsfälle - ETW, EFH, ZFH, für die kein Vergleichswert ermittelbar Hauptanwendungsfall = EFH - Renditeobjekte, für die keine übliche Miete ermittelbar. ------------------------------------------------------------------------- Grundstückswert = Bodenwert + Gebäudesachwert Ausgangsgröße für Ermittlung: = Gebäudenormalherstellungswert Gebäudenormalherstellungswert = Brutto-Grundfläche x Regelherstellungskosten 19
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.3 Sachwertverfahren Regelherstellungskosten ergeben sich aus Anlage 24 zum Bewertungsgesetz (BewG). Die Zuordnung in Anlage 24 zum BewG erfolgt u. a. nach dem sog. Ausstattungsstandard. (siehe auch Anlagen am Ende des Skriptes) 20
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.3 Sachwertverfahren Brutto-Grundfläche = Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Zur Ermittlung sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z.b. Putz, Außenschalen, Wandkonstruktionen) anzusetzen. 21
3. Bewertung bebauter Grundstücke 3.3 Sachwertverfahren Was tun bei Einfamilienhäusern? - Vorliegen eines Verkehrswertgutachtens?, - Brutto-Grundfläche/ Bauplan, - Liste Ausstattungsstandard, - Grundbuchauszug anfordern, - Vorliegen Wert mindernder Umstände?, - ist ein zeitnaher Verkauf erfolgt oder geplant?, - Baujahr?, - Garage/ Stellplatz vorhanden? 22
4. Steuerbefreiung des Familienwohnheims Begünstigungsfähiger Personenkreis: - Ehegatte/ Lebenspartner, - Kinder und Kinder verstorbener Kinder (Enkelkinder). Begünstigungsfähige Objekte: - EFH, ZFH, ETW und auch - Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke. Begünstigungsvoraussetzungen: - Selbstnutzung einer Wohnung durch Erblasser bis Erbfall oder - Hinderung des Erblassers an Selbstnutzung aus zwingenden Gründen (z.b. Pflegebedürftigkeit), - Selbstnutzung durch Begünstigungsfähigen zu eigenen Wohnzwecken - Kinder/ Enkelkinder: Wohnfläche max. 200 qm 23
4. Steuerbefreiung des Familienwohnheims Wichtiger Hinweis: è Steuerbefreiung entfällt rückwirkend, wenn Begünstigter das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt. è è Schädlich sind: - Verkauf, - Vermietung, - längerer Leerstand. Unschädlich: Hinderung an der Selbstnutzung aus zwingenden Gründen (bspw. Tod, Pflegebedürftigkeit; nicht jedoch aber bspw. eine berufliche Versetzung). 24
5. Der besondere Versorgungsfreibetrag dem überlebenden Ehegatten wird VFB in Höhe von 256.000 gewährt, dieser Freibetrag gilt seit 1.1.2009 auch für Lebenspartner, Kürzung des VFB, falls Ehegatte/ Lebenspartner Versorgungsrente erhält. 25
6. Bewertung des übrigen Vermögens Gemeiner Wert (Verkehrswert), Noch nicht fällige Ansprüche aus Lebens- Kapital- oder Rentenversicherungen è Ansatz mit Rückkaufswert Rückkaufswert = der Betrag, den das Versicherungsunternehmen dem Versicherungsnehmer im Fall der vorzeitigen Aufhebung des Versicherungsverhältnisses zu erstatten hat. 26
7. Was dürfen wir für Sie tun? Planbarkeit è è vorläufige (worst-case) Berechnung der Erbschaftsteuer binnen 10 Tagen, Vorläufige Erbschaftsteuererklärung binnen 30 Tagen. Information è Steuerbescheide, Feststellungsbescheide, wichtige Schreiben: è è Transparenz è è Vorabübersendung spätestens am folgenden Werktag, Übersendung mit Prüfungsvermerk/ Hinweisen spätestens binnen 10 Tagen. Abgleich Nachlassverzeichnis mit steuerlichen Werten (Kurzbericht), Bitte um Übersendung Nachlassverzeichnis per e-mail (Excel-Datei) 27
7. Was dürfen wir für Sie tun? weitere hilfreiche Tools è è Bewertung von Immobiliarvermögen: Excel-Tabelle, monatlicher Statusbericht? 28