Nordcapital Immobilienfonds München ÄRZTE- UND GESCHÄFTSHAUS Die inhaltliche Richtigkeit der im Verkaufsprospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Eine gesunde Mischung Nordcapital Immobilienfonds München Investition in ein Ärzte- und Geschäftshaus in München-Trudering Truderinger Gesundheits Zentrum fertiggestellter und voll vermieteter Neubau Stabile Erträge durch langfristige Mietverträge in den Bereichen Gesundheitswesen und Einzelhandel Diversifikation über Mieter, Nutzungen und Mietvertragslaufzeiten Geringe Konjunkturabhängigkeit und hohes Wachstumspotential im Sektor Gesundheitswesen Laufende Mietanpassungen an die Entwicklung der Inflationsrate Jährliche Auszahlungen von 5,5 %, steigend auf 5,75 %, geplant
Bildhinweis Die in diesem Verkaufsprospekt eingesetzten Abbildungen zeigen die Fondsimmobilie (Gesamtansichten und Ausschnitte außen und innen) sowie Stellvertreterbilder der fachärztlichen Bereiche, die in der Fondsimmobilie vertreten sind. Bei den abgebildeten Personen handelt es sich nicht um die tatsächlichen Mieter, ihre Mitarbeiter oder ihre Patienten. Diese Personen wurden auch nicht in der Fondsimmobilie aufgenommen. Ferner wird auf Seite 39 eine Ansicht der Stadt München als Belegenheitsort der Immobilie gezeigt. 3
Vollständigkeitserklärung Anbieter des vorliegenden Beteiligungsangebotes ist die NORDCAPITAL Emissionshaus GmbH & Cie. KG mit Sitz in 20354 Hamburg, Hohe Bleichen 12, im Auftrag der NORDCAPITAL Immobilienfonds München GmbH & Co. KG. Der Anbieter übernimmt die Ver antwortung für den Inhalt dieses Verkaufsprospektes. Alle Prospektangaben, Entwicklungsprognosen und Berechnungen wurden nach aktuellem Kenntnisstand mit Sorgfalt zusammengestellt. Nach dem Wissen des Anbieters sind die Angaben in diesem Prospekt richtig, und wesentliche Umstände sind nicht ausgelassen worden. Tag der Aufstellung des Verkaufsprospektes: 30. Juli 2012 NORDCAPITAL Emissionshaus GmbH & Cie. KG, vertreten durch die Verwaltung NORDCAPITAL Emissionshaus GmbH, vertreten durch einen Geschäftsführer und einen Prokuristen. Florian Maack ppa. Jochem Oebbecke 4 Inhalt
Inhalt 4 Vollständigkeitserklärung A: Fondskonzept 6 Perspektiven 8 Beteiligung im Überblick 16 Nordcapital gemeinsam Werte schaffen 26 Risiken der Beteiligung B: Wirtschaftliche Betrachtungen 38 Wirtschaftsstandort Deutschland 42 Gesundheitswesen im Wandel 46 Gewerbeimmobilienmarkt Deutschland 48 Gewerbeimmobilienmarkt München 50 Investitionsstandort 56 Fondsimmobilie 66 Mieter und Mietverträge 70 Vorteile der Fondsimmobilie im Überblick 72 Investitions- und Finanzierungsplan des Emittenten 74 Ergebnisprognose des Emittenten 78 Ergebnisprognose für den Investor 80 Abweichungsanalysen der Ergebnisprognose 82 Fortführungsszenarien C: Recht und Steuern 84 Rechtliche Grundlagen 100 Steuerliche Grundlagen 108 Vertragspartner 112 Gesellschaftsvertrag 125 Treuhand- und Verwaltungsvertrag 130 Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag 134 Prognostizierte Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 139 Verbraucherinformation bei Fernabsatzgeschäften 142 Glossar 144 Wichtige Hinweise Anlagen Beitrittserklärung, Widerrufsbelehrung und Teilnahmevereinbarung Investor s Lounge 5
A: Fondskonzept Substanzstarke Immobilieninvestitionen sind aufgrund ihrer Stabilität, der regelmäßigen Erträge und des guten Inflationsschutzes wichtiger Bestandteil einer diversifizierten Vermögensstruktur. Vor allem in Zeiten volatiler Märkte gewinnen Immobilien stark an Be - deutung. Insbesondere der Standort Deutschland bietet privaten Investoren ein solides Fundament für ihr Immobilienportfolio. Stabilität und Substanz... Mit einer Investition in Immobilien sind die charakteris - tischen Merkmale Stabilität und Substanz im wahrsten Sinne der Worte fest verbunden. Werthaltige Immobilien bieten in hohem Maße Bestandssicherung des eingesetzten Kapitals. Bonitätsstarke Mieter, langfristige Mietverträge mit hohem Inflationsschutz sowie Mieter mit weitgehend konjunktur unabhängigen Ertragsmodellen ermöglichen regelmäßige und stabile Auszahlungen an die Investoren. Entscheidende Faktoren im Hinblick auf das Wertsteigerungspotential sind eine erfolgreiche Anschlussvermietung und eine spätere Veräußerung. Diese werden entscheidend von der Lage der Immobilie und den wirtschaftlichen Pers - pektiven des Standortes bestimmt.... in Deutschland... Das wirtschaftliche Geschehen in Deutschland, eine der führenden Industrienationen der Welt, wird von einem starken Mittelstand geprägt. Das Land kann sich im Um - feld der gegenwärtig spürbaren Schulden- und Vertrauenskrise im Euroraum erfolgreich behaupten. Aus Sicht inund ausländischer Investoren gilt Deutschland daher als ein bevorzugtes Belegenheitsland für Investitionen in Immobilien.... mit gesunden Zukunftsperspektiven In Deutschland werden unabhängig von konjunkturellen Phasen stetig steigende Beträge für die Gesundheit der Bevölkerung aufgewendet. 2010 wurden rund 287 Mrd. für Gesundheitsleistungen ausgegeben das entspricht 6 Fondskonzept
Perspektiven rund 11,6 % des Bruttoinlandsproduktes. Dabei nimmt die Effizienz in der ärztlichen Behandlung zu. Einrichtungen für die ambulante Versorgung und Betreuung der Patienten gewinnen hierbei an Bedeutung. Moderne Gesundheitszentren profitieren Neue Ärztehäuser führen Fachärzte zusammen und bündeln die medizinische Grundversorgung an zentralen Orten, die sich durch ihre gute Erreichbarkeit auszeichnen. Medizinische Versorgungszentren und Reha-Kliniken ersetzen oder erweitern medizinische Leistungen, die von Krankenhäusern oft nicht angeboten werden. Häufig werden Gesundheitszentren mit stark frequentierten Mietern, wie z.b. Einzelhändlern, ergänzt. Mieter und Kunden können so Synergieeffekte nutzen. 7
Beteiligung im Überblick Der Nordcapital Immobilienfonds München bietet privaten Investoren die Möglichkeit, sich an einem modernen Ärzte- und Geschäftshaus mit einer diversifizierten Mieterstruktur und langfristigen Mietverträgen zu beteiligen. Die Fondsimmobilie neu und multifunktional Truderinger Gesundheits Zentrum ein nach multifunktionalen Gesichtspunkten geplanter und im April 2012 fertiggestellter Gebäudekomplex in bevorzugter Lage für Mieter, Kunden und Patienten. Der dreigeschossige Neubau von hoher Bauqualität wurde nach aktuellen Ausbauund Energiestandards errichtet und verfügt über ins gesamt 98 Pkw-Stellplätze, davon 83 in der hauseigenen Tiefgarage. Ein Wertgutachten bestätigt den marktgerechten Kaufpreis und die flexible Nutzungsmöglichkeit der Immobilie. München Wirtschaftskraft und Lebensqualität Die Stadt München ist Deutschlands drittgrößte Metropole und bietet den angesiedelten Unternehmen ein wirtschaftsstarkes und zukunftsweisendes Umfeld. Neben einem breit aufgestellten Mittelstand sind aktuell sieben DAX-Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen mit ihren Hauptsitzen in der bayerischen Landeshauptstadt vertreten und tragen dazu bei, dass in der Stadt ein knappes Drittel des bayerischen Bruttoinlandsprodukts erwirtschaftet wird. München steht zudem für eine hohe Lebensqualität. Trudering ein Stadtteil mit guten Aussichten Der Stadtbezirk Trudering-Riem liegt im beliebten Münchener Osten und ist einer der Stadtbezirke mit dem stärksten Bevölkerungswachstum Münchens. Der unmit - telbar an die Fondsimmobilie angrenzende Bereich soll zu einem attraktiven Stadtteilzentrum ausgebaut werden. Eine Kindertagesstätte, Appartements für seniorengerechtes Wohnen, ein Seniorenwohnheim sowie ein Bürgerrathaus, in dem sich auch eine Volkshochschuleinrichtung befinden wird, sind projektiert bzw. bereits im Bau. 8 Fondskonzept
Die Fondsimmobilie ist an das öffentliche Personennahverkehrsnetz des Großraums München sehr gut angebunden. Neben fünf Buslinien verlaufen direkt gegenüber der Immobilie am Bahnhof Trudering S-Bahn- und U-Bahn- Linien, über die die Münchener Innenstadt in wenigen Minuten erreicht wird. Diversifizierte Mieterstruktur mit langfristigen Mietverträgen und hohem Inflationsschutz Fünf Fachärzte Kinderarzt, Frauenarzt, Zahnarzt, Kiefer - orthopäde und Augenarzt sowie eine Physiotherapie und eine Orthopädische Praxis bilden die ausgewogene Mieterstruktur des dreistöckigen Gebäudehaupttrakts. Die Ärzte waren zuvor in der Region zugelassen und verfügen somit bereits über Patientenstämme. Die großflächige Erdgeschossebene wird von einer Apotheke sowie von einem Supermarkt genutzt, der mit einem breiten Warenangebot und Artikeln des täglichen Gebrauchs auch die Grundversorgung im erweiterten Einzugsbereich der Immobilie abdeckt. Bis Mai 2012 haben alle Mieter ihre Mietflächen übernommen mit Mietverträgen zwischen 10 und 18 Jahren zuzüglich Verlängerungsoptionen. Die durchschnittliche Mietvertragsfestlaufzeit aller Flächen, gewichtet nach der Ge - samtmietfläche, beträgt rund 16 Jahre. Sämtliche Mietverträge sehen eine Indexierung auf Basis des Verbraucherpreisindexes für Deutschland vor. Attraktive Auszahlungen Mit einer Investition in die Fondsimmobilie entstehen für Investoren langfristig stabile und weitgehend inflationsgeschützte Erträge. Die Mieteinnahmen ermöglichen prognostizierte jährliche Auszahlungen an die Investoren von 5,5 %, steigend auf 5,75 %. Bei einer geplanten Fondslaufzeit von gut 12 Jahren werden einschließlich des Erlöses aus dem Verkauf der Immobilie Gesamtauszahlungen von rund 169 % erwartet. Die laufenden Erträge aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer nach persönlichem Einkommensteuersatz. Die Veräußerung der Immobilie soll Ende 2024 nach Ablauf der Spekulationsfrist und damit steuerfrei erfolgen. 9
Beteiligung im Überblick Wirtschaftliche Eckdaten Investitionsobjekt Ärztehaus mit Einzelhandel in München, Truderinger Straße 272 Übersteigen die insgesamt in der Liquidation geleisteten Auszahlungen den Betrag von 110 % des Kom- manditkapitals, erhält die geschäftsführende Kommanditistin als Gewinnvorab 20 % des übersteigenden Betrages (vgl. Seiten 77 und 97). Im Prospektszenario fällt dieser Gewinnvorab nicht an. Investorenkapital Geplante Fondslaufzeit Mindestbeteiligung Agio Einzahlung Auszahlungen Entschuldung Veräußerung Ergebnisverteilung bei Veräußerung 8,44 Mio. öffentlich angebotenes Kapital Bis zum 31. Dezember 2024; eine vorzeitige Kündigung ist nicht vorgesehen. 200.000; höhere Beteiligungen sollen durch 10.000 teilbar sein. Über Ausnahmen von der Mindestbeteiligung entscheidet der Treuhänder nach eigenem Ermessen. 4 % des Beteiligungsbetrages 104 % (100 % zuzüglich 4 % Agio) nach Beitritt und Aufforderung durch den Treuhänder Ab dem auf die Einzahlung folgenden Monat sind Auszahlungen von anfänglich 5,5 % p.a. geplant, die halbjährlich nachschüssig jeweils im Juni und im Dezember ausgezahlt werden sollen, erstmals im Dezember 2012. Auf der Grundlage der Prospektkalkulation ergeben sich folgende Auszahlungen: 68,4 % während der prospektierten Bewirtschaftungsphase 100,3 % bei unterstellter Veräußerung 168,7 % Gesamtauszahlung Annuitätische Tilgung von anfänglich 1,0 % p.a., insgesamt 14,4 % über die geplante Fondslaufzeit kalkuliert Es wurde unterstellt, dass die Immobilie Ende 2024 zum 14,61-fachen der Jahresnettomiete (abzüglich Erbpacht) des Jahres 2025 veräußert wird. Damit wird ein im Vergleich zum Ankauf um 0,5 Jahresmieten geringerer Verkaufsfaktor zugrunde gelegt. Weiterhin wurden Veräußerungskosten von 1,0 % des Veräußerungserlöses sowie eine Reserve für Instandsetzungs- bzw. Revitalisierungskosten von 0,5 Jahresmieten kalkuliert. Rechtliche und steuerliche Eckdaten Investorenkreis Beteiligung Rechte aus der Beteiligung Haftung Einkunftsart Steuern laufend Steuern bei Veräußerung Das Angebot richtet sich primär an Investoren, die in Deutschland als natürliche Personen unbeschränkt steuerpflichtig sind und bereit sind, die auf den Seiten 26 bis 36 dargestellten Risiken zu tragen. Treuhand-Kommanditbeteiligung an der NORDCAPITAL Immobilienfonds München GmbH & Co. KG (Beteiligungsgesellschaft oder Emittent) Beteiligung am Ergebnis und an den Entnahmen sowie Stimm-, Kontroll- und Informationsrechte nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages und des Treuhand- und Verwaltungsvertrages (vgl. Seiten 86 und 87). Nach vollständiger Einzahlung ist die Haftung für die Investoren auf die Haftsumme von 10 % des Beteiligungsbetrages begrenzt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Der Überschuss der Einkünfte aus der Vermietung unterliegt beim Investor der Einkommensteuer. Abschreibungen, Zinsen, Erbpachtzahlungen und sonstige Kosten mindern das steuerliche Ergebnis. Sofern die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird, fällt die Veräußerung der Immobilie nach der geplanten Fonds laufzeit Ende 2024 nicht mehr in die 10-jährige Spekulationsfrist und erfolgt damit steuerfrei. 10 Fondskonzept
Immobilie Standort München, Truderinger Straße 272 Mietfläche 4.027 m 2 Stellplätze 98 (davon 83 in der Tiefgarage) Kaufpreis 14,425 Mio. pro m 2 Nettomietfläche 1) 3.582 Gutachterlicher Wert 15,0 Mio. pro m 2 Nettomietfläche 1) 3.725 Anfängliche Jahresnettomiete 1.119.890 Anfängliche Erbpacht p.a. 165.000 Kaufpreisfaktor 2) 15,11 Fertigstellung April 2012 Übernahme 1. August 2012 1) Ohne Berücksichtigung von Allgemeinflächen und ohne Tiefgarage und Außenstellplätze. 2) Bezogen auf die anfängliche Jahresnettomiete abzüglich Erbpacht. Vermietung Einzelhandel Apotheke Physiotherapie und fünf Arztpraxen Orthopädische Praxis Mietbeginn Mai 2012 April 2012 April 2012 April 2012 Mietvertragslaufzeit bis Dezember 2030 April 2027 April 2022 / 2027 April 2022 Mietanpassung 1) 80 % indexiert 100 % indexiert 100 % indexiert 100 % indexiert Beginn der Indexierung Juni 2015 Januar 2015 Januar 2015 Januar 2015 Verlängerungsoptionen 2 x 5 Jahre 3 x 5 Jahre 3 x 5 Jahre 3 bzw. 4 x 5 Jahre Anteil an Mietfläche 60,7 % 4,8 % 13,0 % 21,5 % 1) Eine Mietanpassung ist jeweils nach einer Änderung des Verbraucherpreisindexes von 10 % vorgesehen. Die Miete verändert sich proportional um 80 % bzw. um 100 % der Indexveränderung. Beim Einzelhandel müssen zwischen zwei Mietanpassungen mindestens drei Jahre liegen. 11
Beteiligung im Überblick Investition (Prognose) T In % der Investition gesamt In % des Eigenkapitals inkl. Agio 3) pro m 2 Mietfläche 4) Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten 1) 15.371 91,41 166,40 3.817 Vergütungen 1.055 6,27 11,42 262 Nebenkosten 273 1,62 2,96 68 Liquiditätsreserve 118 0,70 1,28 29 Investition gesamt 16.818 100,00 182,06 4.176 Finanzierung (Prognose) T In % der Finanzierung gesamt In % des Eigenkapitals inkl. Agio 3) Hypothekendarlehen 8.000 47,57 86,60 Kommanditkapital 2) 8.480 50,42 91,80 Agio auf das Fondskapital 338 2,01 3,66 Finanzierung gesamt 16.818 100,00 182,06 1) Die Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten setzen sich aus dem Kaufpreis der Immobilie von insgesamt T 14.425, der Grunderwerbsteuer von T 608 und sonstigen Erwerbsnebenkosten von T 338 zusammen. 2) Das Kommanditkapital der geschäftsführenden Kommanditistin wird im Zuge der Einwerbung des Fondskapitals um T 420 erhöht, deren Einzahlung zunächst gestundet wird (vgl. Seite 85). Diese Erhöhung wird daher in der Investitions- und Finanzierungsrechnung nicht ausgewiesen. Das gesamte Kommanditkapital beträgt damit T 8.900. 3) Bezogen auf das gesamte Eigenkapital inklusive Agio von insgesamt T 9.238. 4) Die Tiefgarage, Außenstellplätze und Allgemeinflächen sind in dieser Berechnung nicht berücksichtigt. 12 Fondskonzept
Die wichtigsten Vertragspartner INVESTOREN Treuhand- und Verwaltungsvertrag, Beitrittserklärungen Nordcapital Real Estate Fondsmanagement Nordcapital Treuhand Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte, Steuerberater Geschäftsführende Kommanditistin Gesellschaftsvertrag Dienstleistungsverträge Nordcapital Emissionshaus Nordcapital Immobilienfonds München Bank Geschäftsbesorgungsverträge Beteiligungsgesellschaft Hypothekendarlehen Nordcapital Real Estate FMZ TRUDERING MK1 Geschäftsbesorgungsverträge Kaufvertrag Mieter Mietverträge für Einzelhandel, Apotheke, Physiotherapie und Orthopädische Praxis sowie fünf Arztpraxen 13
Beteiligung im Überblick Gesamtprovisionen nach dem Vermögensanlagengesetz Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen oder vergleichbarer Vergütungen, be - trägt T 1.221 zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer. Bezogen auf den Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlage (ohne Agio) entspricht dies 14,5 %. In den Provisionen ist eine Maklercourtage eines nicht mit dem Anbieter verbundenen Unternehmens aus dem Erwerb der Fondsimmobilie enthalten. Weitere Leistungen der Investoren Der Investor hat über seine Einlage nebst Agio, ggf. zu leistende Verzugszinsen und die gesetzliche Kommandi - tistenhaftung (vgl. Seite 31) hinaus keine weiteren Leis - tungen zu erbringen. Die Kommanditistenhaftung ist maximal auf die Höhe seiner insgesamt empfangenen Auszahlungen begrenzt. Sie lebt wieder auf, wenn das Kapitalkonto des Investors durch Auszahlungen unter den Stand der Haftsumme sinkt. Auch nach dem Ausscheiden des Investors besteht eine 5-jährige Nachhaftung für be - reits bei Ausscheiden bestehende Verbindlichkeiten. Im Falle der Insolvenz der Beteiligungsgesellschaft kann es zur Rückforderung von Auszahlungen kommen. Es besteht keine Nachschussverpflichtung. Kosten der Beteiligung Der vom Investor zu zahlende Gesamtbetrag entspricht seiner Zeichnungssumme zuzüglich 4 % Agio. Er muss als Bareinlage in Euro nach Aufforderung durch den Treuhänder auf dem angegebenen Konto der Beteiligungsgesellschaft eingezahlt werden. Bei verspäteter Zahlung sind ab Fälligkeit gesetzliche Verzugszinsen zu entrichten. Soweit die Beteiligungsgesellschaft Fremdmittel in Anspruch nimmt, beträgt der Zinssatz jedoch mindestens 3 % über dem für sie maßgeblichen Zinssatz. Im Übrigen fallen für den Investor Überweisungs- und Kommunikationskosten, wie Telefongebühren und Porto, an, die im Voraus nicht benannt werden können. Für die Umwandlung seiner Beteiligung als Treugeber in eine direkte Beteiligung muss der Investor die Kosten für die erforderliche notarielle Beglaubigung seiner Handelsregis - tervollmacht (ca. 1 bis 2 des Beteiligungsbetrages) tragen. Bei allen Verfügungen, insbesondere bei Übertragungen, sowie bei zusätzlichen Leistungen des Treuhänders über den üblichen Treuhandaufwand hinaus kann der Treuhänder eine angemessene Aufwandspauschale in Rechnung stellen. Bei einer Übertragung der Beteiligung entstehen seitens der Gesellschaft für den Übertragenden keine gesonderten Kosten. Wegen der Kosten des Übertragungsempfängers vgl. 17 Nr. 4 des Gesellschaftsvertrages und 8 Nr. 3 des Treuhandvertrages. Schaltet der Investor bei der Verwaltung oder Veräußerung der Beteiligung Dritte (z.b. Makler) ein oder hat er seine Beteiligung fremdfinanziert, können dort weitere Kosten anfallen. Weitere Kosten können für den Nachweis der Erbfolge entstehen. Die genaue Höhe der vorgenannten Kosten kann nicht angegeben werden. Für den Investor entstehen keine weiteren Kosten, insbesondere keine weiteren Kos - ten, die mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung der Vermögensanlage verbunden sind. Haftung nach dem Vermögensanlagengesetz Haftungsansprüche bei fehlerhaftem Verkaufsprospekt können nur dann bestehen, wenn die Beteiligung während der Dauer des öffentlichen Angebotes, spätestens jedoch innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten öffentlichen Angebot der Beteiligung im Inland, erworben wird. Haftungsansprüche aufgrund bürgerlich-rechtlicher Haftungstatbestände bleiben unberührt. 14 Fondskonzept
Strukturwandel In Deutschland wird immer mehr Geld für die Gesundheit ausgegeben der Druck zu Kosteneinsparungen nimmt zu. Qualifizierte Beratung und persönliche Fürsorge sollen einerseits auch zukünftig im Mittelpunkt der ärztlichen Versorgung stehen, müssen andererseits aber bezahlbar bleiben. Strukturwandel im Gesundheitswesen heißt die Antwort. 15
Nordcapital Gemeinsam Werte schaffen Die Nordcapital-Unternehmensgruppe ist in den Bereichen Schifffahrt, Immobilien, Private Equity, erneuerbare Energien sowie alternative Investments tätig und zählt zu den führenden deutschen Emissionshäusern. Mit ihrer Kompetenz bei der Struk - turierung von Projektfinanzierungen ermöglicht die Unternehmensgruppe privaten und institutionellen Investoren, sich in aussichtsreichen Märkten zu engagieren. Seit Gründung der Nordcapital im Jahr 1992 wurde ein In - vestitionsvolumen von rund 6,8 Mrd. realisiert. Investoren haben in 140 Vermögensanlagen rund 90.000 Beteiligungen mit einem Eigenkapital von über 3,0 Mrd. gezeichnet. Nordcapital wurde im Januar 2012 vom unabhängigen Analyseinstitut Scope Analysis bewertet und mit einem AA für Sehr hohe Managementqualität ausgezeichnet. Damit gehört Nordcapital zu den besten aller bewerteten Emissionshäuser. Investitionstätigkeit der Nordcapital, kumulierte Werte per 31. Dezember 2011 6.788 6.615 6.162 5.829 Investitionsvolumen 2.884 3.012 Platziertes Eigenkapital 2.457 2.652 Kumulierte Werte in Mio. Euro Platzierte Vermögensanlagen 120 128 135 140 Beteiligungen privater Investoren 74.606 79.288 86.352 89.864 2008 2009 2010 2011 16 Fondskonzept
Langjährige Immobilienkompetenz Das Know-how der Nordcapital-Unternehmensgruppe und die Nutzung eines Netzwerkes internationaler Kontakte bilden die Basis für überzeugende Fondskonzepte im Im - mobilienbereich. Der Fokus von Nordcapital lag bisher vor allem auf hochwertigen Auslandsimmobilien, die langfristig an internationale Unternehmen vermietet sind und bei relativ geringen steuerlichen Belastungen hohe Auszahlungen an die Investoren ermöglichen. Seit 2011 gilt die besondere Aufmerksamkeit dem zukunfts - trächtigen deutschen Markt für Gesundheitsimmobilien, hier vorrangig Ärzte- und Geschäftshäusern. Diese bieten Investoren einen Mix aus unterschiedlichen Nutzungen und langfristigen Mietverträgen an infrastrukturell gut an - gebundenen Standorten. Gute Voraussetzungen, um stabile Auszahlungen bei gleichzeitiger Risikostreuung zu erzielen. Seit dem Jahr 2002 wurden 14 Immobilienfonds mit insgesamt 20 Objekten und einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 736 Mio. realisiert. Assetklassen der von Nordcapital emittierten Fonds per 31. Dezember 2011 Immobilienfonds der Nordcapital Schiffsbeteiligungen 100 Immobilien 14 Private Equity 9 Zweitmarkt 9 Erneuerbare Energien 4 Alternative Investments 3 Altersvorsorge 1 Gesamt 140 Fondsname Standorte Hauptmieter Den Haag Den Haag Schindler Liften Den Haag Groene Schenk * Den Haag FMO Weert Weert Enexis San Francisco * San Francisco Benetton U.S.A. Delft Hilversum Delft TNO Hilversum Inter Access Niederlande 5 Amersfoort Capgemini Deventer FNV Bondgenoten Weert FNV Bondgenoten London 1 London ACE Global Markets Niederlande 6 Amsterdam Dell Rotterdam Ballast Nedam Bouw Niederlande 7 Amsterdam Baker & McKenzie Rotterdam TBI Apeldoorn Capgemini Niederlande 8 Amsterdam NCR Niederlande 9 Rotterdam Hapag-Lloyd Niederlande 10 Hoofddorp RGD (Niederländischer Staat) Niederlande 11 Utrecht Mediq, Oracle Niederlande 12 Amsterdam PWC * Objekt verkauft 17
Nordcapital Gemeinsam Werte schaffen Geprüfte Leistungsbilanz Nordcapital Emissionshaus veröffentlicht in jedem Jahr eine von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüfte Leistungsbilanz. Die Leistungsbilanz für das Jahr 2010 ist unter www.nordcapital.com zum Download bereit gestellt. Sie kann von interessierten Inves toren auch kostenlos an - gefordert werden. Die Leistungsbilanz für das Jahr 2011 ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht fertiggestellt. Die Seiten 19 bis 25 enthalten eine Zu sammenfassung aus der Leistungsbilanz 2010. Bei den Kennziffern (Fonds über, im bzw. unter Plan) wurde eine Abweichung bei den Pros - pektwerten von unter +/ 5 %, bezogen auf das im pros - pektierten Investitionsplan vorgesehene Eigenkapital ohne Agio, als im Plan be wertet. Für Fonds aus den Bereichen Private Equity und alternative Investments sowie für einige Fonds aus den Bereichen Zweitmarkt und erneuerbare Energien kann ein Prospekt-Ist-Vergleich nicht gezeigt werden, da in den Verkaufsprospekten keine Prognosen angegeben werden. Zu dem kann für 32 Schiffsfonds kein Prospekt-Ist-Vergleich gezeigt werden, da diese Fonds be - reits aus der Prospektlaufzeit herausgelaufen sind. Die steuerlichen Ergebnisse geben die Summe aus den ausgleichsfähigen negativen steuerlichen Ergebnissen und den zu versteuernden Ge winnen an. Niedrigere steuerliche Ergebnisse verringern die steuerliche Belastung der Inves - toren und wurden deshalb positiv (über Plan) gewertet. Auch beim Darlehensstand wurde ein im Ist niedrigerer Stand als positiv (über Plan) gewertet. Gesamtperformance Mittelrückfluss nach Steuern p.a. In %, bezogen auf das Fondskapital +4,4 +3,5 +7,8 Auszahlungen Steuersaldo Mittelrückfluss fluss von 7,8 % p.a. Hierbei verlief die Entwicklung in den einzelnen Assetklassen unterschiedlich, wie im Folgenden dargestellt wird. Entwicklung 2011 und Ausblick Die Schiffs- und Zweitmarktfonds bewegen sich weiterhin in einem schwierigen Marktumfeld. Im Jahr 2011 wurden bei zwei Schiffsfonds Kapitalerhöhungen durchgeführt und auch 2012 werden weitere Kapitalerhöhungen nötig. Der niederländische Markt für Gewerbeimmobilien hat sich seit 2010 abgeschwächt. Bei einem niederländischen Immobilienfonds kann daher eine Kapitalerhöhung erforderlich werden. Gesamtperformance aller Fonds Ende 2010 Fasst man alle Fonds zusammen, so ergibt sich das folgende Bild: Bezogen auf das Fondskapital lagen die durchschnittlichen jährlichen Auszahlungen bei 4,4 % und der Saldo aus eingesparten und geleisteten Steuerzahlungen im Mittel bei 3,5 % p.a. Damit ergibt sich für die Investoren der Nordcapital-Fonds ein durchschnittlicher Mittelrück - Im Jahr 2011 hat sich die Gesamtperformance der Fonds daher weiter verschlechtert. Trotz des schwierigen Marktumfeldes konnten 2011 zwei Schiffe verkauft werden, da - von eines mit einem sehr guten Ergebnis. Insgesamt wurden im Jahr 2011 von allen Fonds Auszahlungen von rund 113 Mio. geleistet und damit rund 20 % mehr als 2010. 18 Fondskonzept
Schiffsbeteiligungen Bis Ende 2010 wurden 99 Fonds mit 122 Schiffen und ei - nem Gesamtinvestitionsvolumen von 5,2 Mrd. in den Bereichen Containerschiffe, Bulker und Offshore-Schiffe platziert. Ende 2010 waren davon drei Schiffe verkauft. Für 19 Schiffsfonds wurden 2009 und 2010 Kapital erhöhungen durchgeführt. Schiffsbeteiligungen Mittelrückfluss nach Steuern p.a. In %, bezogen auf das Fondskapital +8,3 Bezogen auf das Fondskapital lagen die durchschnittlichen jährlichen Auszahlungen bei 4,3 %. Der Saldo aus eingesparten und geleisteten Steuerzahlungen lag im Mittel bei 3,9 % p.a. Damit ergibt sich als durchschnittlicher Mittelrückfluss aus den Schiffsbeteiligungen ein Wert von 8,3 % p.a. +4,3 +3,9 Auszahlungen Steuersaldo Mittelrückfluss Betrachtet man nur die 64 Fonds, die 2010 noch innerhalb der prospektierten Laufzeit waren, so ergibt sich folgendes Bild: Die Betriebsergebnisse dieser Fonds lagen mit 1.744 Mio. rund 3,6 % unter den prospektierten Werten. Die steuerlichen Ergebnisse waren insgesamt deutlich besser als prospektiert. Schiffsbeteiligungen Investitionsphase Gesamtflotte Prospekt Ist Fonds über Plan Fonds im Plan Fonds unter Plan Investitionsvolumen T 5.108.479 5.176.275 2 97 Fondskapital 1) T 1.943.708 2.054.386 80 19 Betriebsphase bestehende Flotte Prospekt Ist Fonds über Plan Fonds im Plan Fonds unter Plan Nettoumsatzerlöse kumuliert T 3.601.607 3.275.842 8 11 45 Betriebsergebnis kumuliert T 1.809.022 1.744.107 20 13 31 Auszahlungen kumuliert T 698.219 600.872 11 15 38 Liquidität T 4.462 66.460 27 31 6 Stand Hypothekendarlehen TUS$ 1.300.751 1.296.872 17 24 23 Steuerliche Ergebnisse kumuliert T 551.576 694.996 23 22 19 Mittelrückfluss kumuliert 66,87 % 59,01 % 15 15 34 1) Inklusive Kapitalerhöhungen. 19
Nordcapital Gemeinsam Werte schaffen Zweitmarkt Bis Ende 2010 wurden acht Zweitmarktfonds für Schiffsbeteiligungen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 261 Mio. platziert. Zweitmarkt Mittelrückfluss nach Steuern p.a. In %, bezogen auf das Fondskapital Das Jahr 2010 war für die älteren Zweitmarktfonds ein schwieriges Jahr, da viele Zielgesellschaften keine Auszahlungen leisten konnten oder diese aus kaufmännischer Vorsicht noch zurückgestellt haben. Bei zwei Fonds wurden Kapitalerhöhungen durchgeführt, um sich an Kapitalerhöhungen bei Zielgesellschaften zu beteiligen. Die jüngeren Fonds konnten dagegen die niedrigen Zweitmarktkurse nutzen und Beteiligungen zu attraktiven Preisen einkaufen. Bezogen auf das Fondskapital lagen die durchschnittlichen jährlichen Auszahlungen bei 0,4 % und der Steuersaldo im Mittel bei 3,5 % p.a. Damit ergibt sich ein durchschnittli - cher Mittelrückfluss aller Fonds von 3,9 % p.a. +0,4 +3,5 +3,9 Auszahlungen Steuersaldo * Mittelrückfluss * Vorläufige Werte. Die steuerliche Anerkennung ist Gegenstand laufender Einspruchsverfahren. Betrachtet man nur die fünf Fonds, deren Prospekt eine Prognoserechnung enthielt, so ergibt sich folgendes Bild: Das Betriebsergebnis dieser Fonds lag bei 20,1 Mio. ge - genüber einem prospektierten Wert von 48,7 Mio. Zweitmarkt Investitionsphase Gesamtportfolio Prospekt Ist Fonds über Plan Fonds im Plan Fonds unter Plan Investitionsvolumen T 265.113 260.893 7 1 Fondskapital 1) T 201.134 205.110 6 2 Betriebsphase Prospekt Ist Fonds über Plan Fonds im Plan Fonds unter Plan Einnahmen kumuliert T 57.989 28.168 5 Betriebsergebnis kumuliert T 48.746 20.117 5 Auszahlungen kumuliert T 31.531 9.003 5 Liquidität T 2.671 3.925 5 Stand Darlehen T 33.575 36.120 1 3 1 Steuerliche Ergebnisse kumuliert T 1.590 27.681 5 Mittelrückfluss kumuliert 18,54 % 10,61 % 1 4 1) Inklusive Kapitalerhöhungen. 20 Fondskonzept
Immobilien Bis Ende 2010 wurden 14 Fonds mit 20 Immobilien platziert. Investiert wurde in eine Einzelhandelsimmobilie in den USA, eine Büroimmobilie in London und 18 Büroimmobilien in den Niederlanden. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf insgesamt 736 Mio. Der USA-Fonds so - wie ein Niederlande-Fonds haben ihre Immobilien erfolgreich verkauft. Immobilien Mittelrückfluss nach Steuern p.a. In %, bezogen auf das Fondskapital +6,6 +6,4 Die zwölf noch laufenden Fonds verliefen weitgehend prospektgemäß: Das kumulierte Betriebsergebnis lag bei 85,9 Mio. und damit 3,7 % über den Planwerten. Kumuliert lagen die Auszahlungen bei 71,5 Mio. und erreichten knapp 98 % der Planwerte. Aufgrund der deutlich geringeren Steuerzahlungen lag jedoch der Mittelrückfluss nach Steuern mit 22,5 %, bezogen auf das Nominalkapital, um 1,4 %-Punkte über den prospektierten Werten. Bezogen auf das Fondskapital wurden im Durchschnitt jährliche Auszahlungen von 6,6 % geleistet. 0,2 Auszahlungen Steuersaldo Mittelrückfluss Die Steuerzahlungen lagen im Mittel bei 0,2 % p.a. Damit ergibt sich bei den Immobilienfonds ein durchschnittli - cher Mittelrückfluss von 6,4 % p.a. Immobilien Investitionsphase Gesamtportfolio Prospekt Fonds im Plan Investitionsvolumen T 735.651 735.651 14 Fondskapital T 327.781 327.781 14 Ist Fonds über Plan Fonds unter Plan Betriebsphase bestehendes Portfolio Prospekt Fonds im Plan Nettoumsatzerlöse kumuliert T 156.027 154.973 12 Betriebsergebnis kumuliert T 82.835 85.883 12 Auszahlungen kumuliert T 73.219 71.537 11 1 Liquidität T 1.959 2.169 1 11 Stand Hypothekendarlehen T 279.537 279.537 12 Steuerliche Ergebnisse kumuliert T 44.997 21.398 9 3 Mittelrückfluss kumuliert 21,09 % 22,46 % 4 8 Ist Fonds über Plan Fonds unter Plan 21