HILDESHEIM SCHWÄCHELNDES CENTER BREMST ENTWICKLUNG DES CITY EINZELHANDELSs JULI 2016
IN ZAHLEN Bundesland: Niedersachsen Einwohnerzahl: 99.979 Bevölkerungsentwicklung: + 0,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 46.181 Arbeitslosenquote: 10,2 % Einzelhandelskaufkraft: 99,7 Einzelhandelszentralität: 146,2 Relevante Shopping-Center: Arneken Galerie (C) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von 2005-2015 in EUR / m² 80 70 60 80-120m² 300-500m² Das niedersächsische Oberzentrum Hildesheim ist integraler Bestandteil der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg und weist eine zentrale geostrategische Lage mit einer ausgezeichneten Verkehrsinfrastruktur auf. Der historische Stadtkern verfügt mit den prachtvollen Kirchenbauten Mariendom und der Kirche St. Michael über zwei Liegenschaften, die zum Weltkulturerbe der UNESCO zählen. Zum besonderen Reiz der Stadt tragen auch der historische Stadtkern mit dem restaurierten Marktplatz, die schönen Fachwerkhäuser, der tausendjährige Rosenstock sowie eine vitale Kulturszene bei. Neben der reizvollen Umgebung verfügt die Kreisstadt auch über eine Universität und Fachhochschulen. In wirtschaftlicher Hinsicht weist die Stadt vielfältige kleine und mittelständische Unternehmen aber auch namhafte Player u.a. aus der Automobilindustrie (Robert Bosch) oder dem Lebensmittelgewerbe (u. a. Transgourmet) und dem Stahlbau (Eickhoff, KSM Stahlbau) auf. Die hohe regionale Arbeitsplatzbedeutung findet auch ihren Niederschlag in einem für diese Stadtgröße mit rund 100.000 Einwohnern beträchtlichen Überschuss an Arbeitseinpendlern von arbeitstäglich immerhin über 12.000 Erwerbstätigen. Die Einzelhandelskaufkraft rangiert mit 99,7 praktisch auf bundesdurchschnittlichem Niveau. 50 40 30 20 10 0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 INNENSTADTANTEILE Hildesheim Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø 50-100 Tsd. Einwohner 0 10 20 30 40 50 BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Auch als Einkaufsstadt kann Hildesheim punkten. So ist die erreichte Einzelhandelszentralität von 146,2 angesichts des Wettbewerbs in der Region bemerkenswert. Sie liegt signifikant oberhalb des Durchschnittswertes von etwa 118 in der maßgeblichen Städtegrößenklasse. Von daher belegt sie eine beträchtliche Zugkraft der gesamtstädtischen Einzelhandelslandschaft in einem allerdings mit Blick auf seine Größe durchaus kompakten Einzugsgebiet von knapp 290.000 Personen. Der innerstädtische Anteil der Verkaufsfläche liegt mit rund 29 % etwas unterhalb des Durchschnitts. In der Hildesheimer City werden mehr als 225 Millionen Euro p.a. umgesetzt. Das entspricht etwa 30 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes und bietet im Vergleich mit anderen Städten dieser Größenordnung durchaus noch Entwicklungspotenzial, ist COMFORT-Geschäftsführer Olaf Petersen überzeugt. Quelle: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Hildesheim 2016 2 von 9
EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Hildesheim Ø 50 100 Tsd. Einwohner Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Quelle: GfK GeoMarketing GmbH 0 25 50 75 100 125 150 175 MODEZENTRALITÄT Hildesheim Ø 50-100 Tsd. Einwohner 0 50 100 150 200 250 300 Quelle: COMFORT Research & Consulting Almsstraße: Keine Vorteile durch Centeranbindung und stellenweise ungenutzte Potenziale durch nicht mehr zeitgemäße Geschäftsflächen. EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Hildesheim 2016 3 von 9
1A-LAGE ALMSSTRASSE Zugänge zur Arneken Galerie (Mieter: u. a. Saturn, H&M, Mango, Intersport, Depot) Lage des einzigen Kaufhauses der Stadt: Galeria Kaufhof mit ca. 80 m Front Daneben prägen überwiegend kleinteilige Immobilien, teilweise mit Investitionsstau das Straßenbild Neue Mieter: Leguano-Barfußschuhe, Allerlei, Al Bundy (Umzug) Aktueller Mietpreis liegt bei 75 EUR/m² MIETPREISANGABE in EUR/m² 80-120 m² 40 75 300-500 m² HOHER WEG Geprägt durch eine große Zahl an überregionalen Filialisten (z. B. H&M, s.oliver, Bestseller, Deichmann, Reno, Salamander) Bedeutsame lokale Textilanbieter (Adamski Herrenmode, Textilhaus Kressmann, Modehaus Eierund ) Aktueller Mietpreis liegt bei 75 EUR/m² Die 1A-Lage der Hildesheimer Innenstadt besteht aus den beiden Straßen Almsstraße und Hoher Weg, die gradlinig ineinander übergehen. Daneben gibt es mit der Bernwardstraße, der Schuhstraße und dem Quartier um die Scheelenstraße B-Lagen, in denen überwiegend regionale Mietkonzepte mit kleinteiligen Flächenformaten anzutreffen sind. Am stärksten von den B-Lagen ist die Bernwardstraße einzuschätzen, die als Verbindung vom Bahnhof zur 1A-Lage Almsstraße eine wichtige Wegefunktion hat. Bahnhof und Bahnhofsvorplatz mit dem Omnibusbahnhof werden derzeit umfangreich modernisiert und seit 2015 bietet dort am Beginn der Bernwardstraße Modepark Röther seine Mode auf insgesamt 6.700 m² an. Das modische Sortiment wird ohne übermäßig aufwendigen Ladenbau aber absolut professionell präsentiert. Die große Markenvielfalt von erfolgreichen Modelabels aus dem mittleren Preissegment ist beeindruckend. Der Modepark, der nach Kaufhof eines der größten Geschäfte in der Hildesheimer Innenstadt Modepark Röther: Textilschwerpunkt am neugestalteten Bahnhofsvorplatz in der Bernwardstraße betreibt, scheint bisher dort seine Kunden als Solitär zu finden. Eine generelle Qualitätssteigerung für die Bernwardstraße ist jedenfalls noch nicht zu erkennen. Aufgrund der Entfernung zur Innenstadt ist der Modepark darüber hinaus eher als Konkurrent und weniger als Ergänzung zur 1A-Lage anzusehen, zumal ein Großteil der angebotenen Marken bereits in anderen Geschäften in Hildesheim verfügbar waren. Inwieweit dauerhaft der Konkurrenzstandort zur Innenstadt funktioniert, bleibt abzuwarten. Die am anderen Ende der 1A-Lage Hoher Weg querlaufende Schuhstraße ist, abgesehen von den Großflächen von C&A und dm-drogeriemarkt, ebenfalls überwiegend lokal besetzt und geprägt von einer Vielzahl an Bäckern und Gastronomen. COMFORT Städtereport Hildesheim 2016 4 von 9
Die Almsstraße hat mehrheitlich eine kleinteilige Grundstücksstruktur und Einzelhandelsflächen sind meist nur im Erdgeschoss vorhanden. Allerdings befindet sich hier auch mit Galeria Kaufhof der größte Einzelmieter der Innenstadt mit einer Front von ca. 80 Metern. Der große Gebäudekörper hat eine entsprechende Präsenz gegenüber der Jakobikirche. Da die Front allerdings nur über zwei Eingänge verfügt, entsteht auch ein gewisse Trennung im Lauf, sodass die Lage durch das Kaufhaus in den Topbereich Richtung Hoher Weg und den etwas abgeschwächten Bereich Richtung Bahnhof geteilt wird. In der Almsstraße, etwa auf Höhe von Galeria Kaufhof, befinden sich zudem die beiden zusätzlich geschaffenen Hauptzuwegungen, die seinerzeit extra zum besseren Anschluss der Arneken Galerie an die 1A-Lage vom damaligen Projektentwickler entworfen und umgesetzt wurden. Daneben weisen allerdings auch einige Häuser Sanierungsstau auf und bedürfen der Optimierung hinsichtlich der Einzelhandelseffektivität. Der Hohe Weg bietet im Vergleich zur Almsstraße insbesondere auf der nördlichen Straßenseite größere Grundstücke und Häuser mit mehrgeschossigen Verkaufsflächen. Auch ist hier eine ausgeprägte Textilkompetenz vorhanden: Neben den lokalen Textilgrößen Adamski Herrenmode mit ca. 800 m² und dem Textilhaus Kressmann mit ca. 3.600 m² finden sich hier überregionale Filialisten, wie z. B. H&M, Bestseller, s.oliver und Deichmann. Anfang 2015 kam mit ca. 1.600 m² der Herrenmodeanbieter Pohland hinzu, der die Fläche des niederländischen Konzeptes The Sting übernommen hatte, die sich aus mehreren Städten zurückzogen hatten. 1A-Lage Hoher Weg: Höchste Filialisierungsdichte in Hildesheim VERMIETUNG Obwohl die Stadt selbst über gute Einzelhandelsvorrausetzungen verfügt, ist die Nachfrage nach Mietflächen in den Toplagen für diese Stadtgröße eher unterdurchschnittlich einzuschätzen. Durch die zusätzlichen Verkaufsflächen des Innenstadtcenters ist schon während der Projektierung, dem Bau und selbst nach der Eröffnung der Arneken Galerie im Frühjahr 2012, ein signifikanter Rückgang der Nachfrageintensität zu verzeichnen. Auch die immer noch andauernden Bemühungen des Eigentümers, das Center endlich von den Leerständen zu befreien, drücken deutlich auf die normalerweise anzusetzenden Mieten. Dies führt dazu, dass auch ehemals expansionswillige Filialisten zum Standort Hildesheim zumindest nachdenklicher geworden sind und sich durch das derzeitige Flächenüberangebot auch eher abwartend verhalten oder auf vermeintlich besser einzuschätzende Städte ausweichen. Auch der discounter-lastige Mieterbesatz in der doch recht langen Bernwardstraße hinterlässt bei Expansionsverantwortlichen keinen zuträglichen Eindruck. Da hilft auch kein ansonsten durchaus schlagkräftiges Konzept wie der bereits erwähnte Modepark Röther. Dieser mag sicher dort erfolgreich sein, doch ohne andere wertigere Konzepte und Investitionen der dortigen Eigentümer wird sich die dortige Lagequalität nicht verbessern. Insgesamt stehen also die erzielbaren Mieten in den 1A-Lagen unter Druck. Dies dürfte auch der ein oder andere Eigentümer bei anstehenden Verhandlungen zu Mietvertragsverlängerungen verspüren, prognostiziert COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig. COMFORT Städtereport Hildesheim 2016 5 von 9
CENTERSITUATION Mit der Arneken Galerie verfügt Hildesheim über ein innerstädtisches Einkaufszentrum, das auf drei Geschossen über insgesamt ca. 26.000 m² Mietfläche verfügt. Über zwei offene Ladenstraßen besteht die Anbindung an die Almsstraße und das Parkhaus bietet ca. 400 Parkplätze. Ankermieter sind Saturn und H&M. Das architektonisch durchaus attraktive Center hatte bereits zur Eröffnung 2012 mit hohem Leerstand zu kämpfen und konnte diesen bis heute nicht abbauen. Durch die deutschlandweite Einstellung des zu Kaufhof gehörenden Outdoorablegers Wanderzeit ist vor kurzem eine weitere Großfläche im Center frei geworden und somit ist ein Abbau des gravierenden Leerstandes weiter in die Ferne gerückt. Der Mieterbesatz ist ausgewogen, bietet aber offensichtlich zu wenig Attraktivität, um genügend Passanten von der A-Lage über die offenen Ladenstraßen ins Center zu ziehen. Ebenso erscheint die vorhandene Verkaufsfläche überdimensioniert. Die Innenstadt ist bereits gut aufgestellt und Doppelbelegungen werden bei dieser Stadtgröße eher die Ausnahme sein. Ein Wechsel von der Straße in das Center fand nur in geringem Maße statt, insofern ist es sicherlich ambitioniert, rund 26.000 m² überwiegend mit neuen Konzepten zu belegen. Stattdessen fehlt ein Lebensmittler, der üblicherweise gern zur Frequenzstärkung ins UG gesetzt wird und insbesondere die Hildesheimer Innenstadt bereichern könnte, da ansonsten nur ein Rewe City im Kaufhof vorhanden ist. Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass die mit dem Center verbundenen Erwartungen, deutlich mehr Käufer in die Stadt zu holen, bisher nicht erreicht wurden. Stattdessen hat sich der länger anhaltende Leerstand auch nachteilig auf die Vermietungssituation der Straße ausgewirkt. Auf der Straße stagnieren derzeit aufgrund des zu hohen Flächenangebots die Mietpreise. INVESTMENT Allgemein haben wir seit einiger Zeit einen ausgeprägten Nachfrageüberhang auf dem Immobiliensektor bei gleichzeitig rücklaufendem KAUFPREISFAKTOR 16,5 18,5 Angebot an renditebringenden Alternativen. Das andauernde Niedrigzinsniveau setzt institutionelle Investoren, insbesondere Versicherungen, unter Druck, Ihre Immobilienquote zu erhöhen. Aber auch Privatinvestoren beschäftigen sich durch historisch günstige Finanzierungsmöglichkeiten zunehmend mit dem Immobilienkauf. Diese hohe Nachfrage lässt die Kaufpreise seit geraumer Zeit ansteigen und ein Aus- 0 10 20 30 40 weichen von den Top-Metropolen auf B- und C-Standorte ist zu beobachten. Davon profitieren am Ende der Kette auch Standorte wie Hildesheim. So spricht es letztlich auch für den Standort, wenn in einer Untersuchung eines überregionalen Marktteilnehmers zum Transaktionsvolumen in deutschen B- und C-Standorte der letzten 2 Jahre Hildesheim unter den TOP 15 aufgeführt wird. Es gab mehrere Transaktionen im letzten Jahr, allen voran der Ankauf der Arneken Galerie im Rahmen einer 4 Mrd. schweren Übernahme durch den französischen Shoppingcenter-Betreiber Klépierre. Mit der Übernahme des Vorbesitzers Corio aus den Niederlanden verschaffte sich Klépierre den gewünschten Eintritt in den deutschen Markt und wurde Eigentümer von insgesamt fünf Shoppingcentern in Deutschland. Auch der Modepark Röther erwarb im Jahr davor gleich den ganzen Immobilienkomplex gegenüber des Bahnhofs, wo er im letzten Jahr ein Geschäft eröffnete mit insgesamt ca. 17.000 m² Mietfläche für Einzelhandel, Büro und Wohnungen. Damit wurden letzte Unklarheiten ausgeräumt, ob an dem Standort ein Projektentwickler seine jahrelangen Planungen für ein zweites Shoppingcenters nicht doch noch verwirklichen wird. Und in der 1A-Lage wurde das Büro- und Geschäftshaus Hoher Weg 9-10 von der Aachener Grundvermögen erworben. Im letzten Jahr wurde eine kleinere Immobilie im Hohen Weg veräußert, ansonsten ist es mit Transaktionen etwas ruhiger geworden. Zum einen hemmt allgemein die vorhandene Eigentümerstruktur eine große Transaktionszahl: Der hohe Anteil an privaten Eigentümern, zum Großteil aus der Region, führt zu wenig Verkaufsbereitschaft. Zusätzlich sorgt die Delle in der Anmietungsnachfrage auch zu einer leichten Zurückhaltung bei gewissen Investments. Auch Projekte werden erst angegangen, wenn ein Mieter vertraglich verpflichtet werden konnte. COMFORT Städtereport Hildesheim 2016 6 von 9
Insofern verdichtet sich das Interesse von Investoren noch stärker als sonst auf die Perlen der 1A-Lage: Toplage, starker Mieter auf moderner Fläche und langfristige Mietverhältnisse. Überwiegend geht die Nachfrage von Privatinvestoren aus, da sich auch ein Großteil der vorhandenen Immobilien aufgrund kleinteiliger Zuschnitte im Volumen unter 5 Mio. EUR bewegt. Für die wenigen großvolumigen Immobilien gibt es allerdings auch einige institutionelle Investoren, die als Käufer in Frage kommen. Die derzeit erzielbaren Anfangsrenditen für Geschäftshäuser mit oben genannten Kriterien in Toplage sacken weiter ab und liegen in der Spitze schon mal unter 5,5 %, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Thomas A. Heckh.. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im COMFORT-City Ranking erreicht Hildesheim mit einem Scoring von 45 Punkten immerhin eine Bewertung von 4 von max. 7 Einkaufstüten. Mit diesem Scoring lässt die Stadt deutlich größere westdeutsche Städte wie Wuppertal oder Bochum sowie ostdeutsche Großstädte wie Magdeburg oder Halle/Saale hinter sich. Die Tatsache, dass ähnlich große Städte, wie z.b. Konstanz (66 Scoringpunkte), Trier und Koblenz (jeweils 59) oder Lüneburg (57) deutlich besser positioniert sind, dokumentiert aber auch, dass Hildesheim in puncto Attraktivität des City-Einzelhandels noch keineswegs am Ende der Fahnenstange angekommen ist, sondern dass auch in dieser Stadtgröße noch deutlich mehr möglich ist, konstatiert COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die 1A-Lage erscheint gut frequentiert und behauptet sich gegenüber der nach wie vor schwächelnden Arneken Galerie. Die anfänglichen Befürchtungen, Mieter könnten in Scharen von der 1A-Lage ins Center abwandern, sind nicht eingetroffen und mittlerweile könnte man vielleicht eher einen umgekehrten Trend erwarten. Leider ist auch durch den neuen Eigentümer Klépierre bisher keine Dynamik spürbar, mit neuen Ideen das Center in die positiven Schlagzeilen zu bringen. Auf der Straße hingegen gab es im letzten Jahr mit Modepark Röther und Pohland gleich zwei Eröffnungen von Großmietern, die den Fokus der Berichterstattung wieder auf die 1A-Lage brachten. Beide Anbieter stellten aber nicht bloß eine Bereicherung des Angebotes dar, sondern erhöhen auch den Wettbewerb: Der Modepark aufgrund seines breiten textilen Angebotes abseits der 1A-Lage und Pohland als weiterer Herrenmodeanbieter am Hohen Weg in unmittelbarer Nähe zu den lokalen Größen Adamski Mode und Kressmann. Die neuerliche bundesweite Insolvenz von Pohland lässt nach knapp einem Jahr Präsenz in Hildesheim nunmehr COMFORT Städtereport Hildesheim 2016 7 von 9
allerdings die Frage offen, wie es mit dieser Filiale weitergeht. Im Falle einer Schließung wird eine Großfläche verfügbar, die zwar hinsichtlich Lage und Flächenzuschnitt durchaus attraktiv ist, aber auf eine schwache Nachfrage trifft und wo mögliche Nachmieter nicht unbedingt Schlange stehen. Ein längerer Leerstand am Hohen Weg würde ggfs. zudem die ansonsten gute Entwicklung der Straße beeinträchtigen. Mit Centereröffnung war es noch unklar, ob die Almsstraße einen Vorteil von der Centernähe haben wird und der Hohe Weg sich zu Schuhstraße hin schwächer entwickelt - eingetreten ist beides nicht. Der Hohe Weg hat über Jahre hinweg kaum Leerstand aufzuweisen und bietet ein vielseitiges Mieterangebot mit zugkräftigen lokalen und überregionalen Anbietern. Die Almsstraße kann derzeit ihr Potenzial nicht nutzen und weist an einigen Stellen Investitionsstau auf. Diese Liegenschaften könnten durch eine Entwicklung modernisiert werden, einzig der passende Mieter muss gefunden werden, bevor die Eigentümer loslegen können. Insofern schadet der hohe Leerstand der Arneken Galerie insgesamt dem Einzelhandelsstandort Hildesheim. Zwar sind die 1A-Lagen niemals in Gefahr geraten, hinter dem Center zurückzufallen, allerdings können sich der Hohe Weg und insbesondere die Almsstraße auch nicht ausreichend zukunftsorientiert weiterentwickeln. Die auffällige Leerstandssituation, wenn auch nur im Center so konzentriert, hat den Nachfragedruck insgesamt gesenkt und lässt Expansionsmitarbeiter kritischer über die Qualität des Standortes denken. Insofern bleibt es die wichtigste Aufgabe der Stadt, eine Stabilisierung des Centers herbeizuführen, um eine dauerhafte Stagnation des Einzelhandelsstandortes Innenstadt abzuwenden. Mit erkennbarem Leerstandsabbau, ist davon auszugehen, dass sich der Nachfragedruck auf der Straße auf ein höheres Niveau stabilisieren kann. Grundlage hierfür sind die soliden Kennzahlen der Stadt, die stabilen Passantenfrequenzen in der Fußgängerzone und das umfangreiche und unter dem Strich insgesamt attraktive Einzelhandelsangebot, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. Gerade mal 1 Jahr in Hildesheim: Unklare Zukunft von Pohland durch Insolvenz in Eigenregie COMFORT Städtereport Hildesheim 2016 8 von 9
IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Fon: +49 40 300858-13 Mobil: +49 175 7217723 E-Mail: reitzig@comfort.de INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Fon: +49 40 300858-17 Mobil: +49 175 7217734 E-Mail: heckh@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: +49 40 300858-22 Mobil: +49 175 7217720 E-Mail: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf /Tel: +49 211 9550-144/ E-Mail: hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelkaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Hildesheim 2016 9 von 9