Wohnimmobilienmarkt Bayern Pressekonferenz des Sparkassenverbandes Bayern, der LBS Bayern und der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-Gesellschaft am 16. April 2014 Ausführungen von Paul Fraunholz Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH Karolinenplatz 1, 80333 München www.sparkassen-immo.de Kommunikation & Marketing Irene Niedermaier Tel: 089 74648-205 irene.niedermaier@sparkassen-immo.de Seite 1
Sehr geehrte Damen und Herren, nachdem Sie Herr Dr. Wirnhier und Herr Schmautz über die wirtschaftlichen, politischen sowie demografischen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau und das Kreditgeschäft informiert haben, darf ich Ihnen über die Trends am bayerischen Wohnimmobilienmarkt, die regionalen Besonderheiten sowie die aktuellen Entwicklungen bei den Preisen für Wohnimmobilien Auskunft geben. Grafik: Immobilienumsatz 2013 in den bayerischen Regionen In Bayern ist das grunderwerbsteuerpflichtige Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr zum vierten Mal in Folge gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr betrug es 7,5 Prozent mehr und erreichte die neue Rekordmarke von 38,5 Milliarden Euro. Dies ist zum einen die Folge der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern. Zum anderen ist der Zuwachs bei den Umsätzen auf den allgemeinen Anstieg bei den Immobilienpreisen zurück zu führen. Des Weiteren konnten im letzten Jahr eine stärkere Nachfrage nach gewerblichen Immobilien sowie der Handel mit größeren Immobilienportfolios beobachtet werden. Die sieben Regierungsbezirke im Freistaat hatten sehr unterschiedliche Anteile an diesem Wachstum. So stieg das Transaktionsvolumen überdurchschnittlich in Niederbayern und Unterfranken mit jeweils zwölf Prozent und in Oberbayern mit rund elf Prozent. Der Anstieg in Mittelfranken lag mit rund sieben Prozent im bayerischen Durchschnitt. Konstant bis leicht rückläufig entwickelten sich die Immobilienumsätze in Oberfranken, Schwaben sowie in der Oberpfalz. Absolut genommen ist Oberbayern der mit Abstand umsatzstärkste Immobilienteilmarkt im Freistaat. 57 Prozent des gesamten bayerischen Seite 2
Marktvolumens wurden allein in diesem Regierungsbezirk umgesetzt. Dabei wurde ein gutes Drittel des bayerischen Umsatzes alleine in Stadt und Landkreis München generiert. Schwaben trug mit zwölf, Mittelfranken mit elf Prozent zum Gesamtumsatz bei. Die anderen Regierungsbezirke haben jeweils Anteile von vier bis sechs Prozent. Grafik: Geschäftsergebnis 2012 Die Sparkassen-Immo erzielte im letzten Jahr das zweitbeste Ergebnis in ihrer Unternehmensgeschichte und verfehlte dabei den Rekordwert aus dem Jahr 2012 nur knapp. Die 2013 erzielte Maklercourtage betrug 87 Millionen Euro und lag damit um zwei Prozent unter dem Vorjahreswert. Die rund 360 Immobilienmakler von Sparkassen und LBS in Bayern vermittelten im vergangenen Jahr insgesamt knapp 10.000 Kaufobjekte mit einem Gesamtwert von 2,02 Milliarden Euro sowie rund 1.800 Mietobjekte. Der Anteil der Vermittlungsstellen an den Umsätzen lag mit 88 Prozent bei den Sparkassen und mit zwölf Prozent bei den Maklern des LBS- Außendienstes. Die Sparkassen-Immo bleibt mit diesen Ergebnissen das erfolgreichste Maklerunternehmen und unangefochtener Marktführer in Bayern. Auch im bundesweiten Vergleich behauptet die Sparkassen-Finanzgruppe seit Jahren ihre Marktführerschaft bei der Vermittlung von Wohnimmobilien. Die Makler von Sparkassen und LBS haben im vergangenen Jahr gemeinsam rund 34.000 Immobilien im Gesamtwert von 5,7 Milliarden Euro vermittelt. Grafik: Nachfrage und Angebot Unsere Makler in Bayern verzeichnen trotz leichter Rückgänge bei den Interessentenzahlen noch immer eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. So ließen sich im vergangenen Jahr mehr als Seite 3
160.000 Interessenten mit einem konkreten Immobiliengesuch vormerken. In nahezu allen Regionen Bayerns übersteigt die Nachfrage das vorhandene Angebot an gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern. In den wirtschaftlichen Ballungsräumen ist insbesondere die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken und neu gebauten wie gebrauchten Doppelhaushälften und Reihenhäusern deutlich größer als das verfügbare Angebot. Tendenziell lässt die Nachfrage mit zunehmender Entfernung zu den Ober- und Mittelzentren nach. Der Markt für Eigentumswohnungen fokussiert sich im Wesentlichen auf diese Zentren. Der Schwerpunkt unserer Vermittlungstätigkeit lag auch 2013 wieder bei Wohnimmobilien. Ihr Anteil betrug rund 90 Prozent unseres Geschäftes. Dabei wird ein Großteil der Häuser und Wohnungen von Käufern erworben, die selbst in die Immobilie einziehen möchten: Drei Viertel aller Käufer, die über die Sparkassen-Immo eine Wohnimmobilie erwerben, sind nach unserer Schätzung Eigennutzer. Die Sparkassen-Finanzgruppe leistet damit einen nicht unwesentlichen Beitrag zur Eigentumsbildung und zum Vermögensaufbau der Bevölkerung. Auch wenn das Angebot an Wohnimmobilien vor allem in den Ballungsräumen sowie in den bayerischen Ober- und Mittelzentren sehr knapp ist, besteht in den allermeisten Städten und Regionen noch immer die Möglichkeit, bei vorhandener Kompromissbereitschaft eine attraktive Immobilie zu einem angemessenen Preis zu erwerben. Einen guten Überblick über das vielfältige Immobilienangebot bietet die Sparkassen-Immo mit aktuell mehr als 3.500 Kaufobjekten in Bayern. Auf unserer neu gestalteten Internetseite www.sparkassen-immo.de kann diese große Auswahl an Häusern, Wohnungen und Grundstücken bequem abgerufen werden. Kaufinteressenten und Verkäufer erhalten zudem viele wertvolle Tipps und Informationen rund um den Immobilienerwerb. Seite 4
Grafik: Durchschnittlich erzielte Immobilienpreise in Bayern Die Preise für die von der Sparkassen-Immo vermittelten Objekte sind gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt gestiegen. Gebrauchte Häuser, hierzu zählen Reihenhäuser und Doppelhaushälften ebenso wie Ein- und Zweifamilienhäuser, verteuerten sich um fünf Prozent. Im Bayernschnitt lag deren Kaufpreis im vergangenen Jahr bei 221.000 Euro. Erheblich mehr, nämlich durchschnittlich 408.000 Euro, musste für neu gebaute Häuser bezahlt werden. Dies sind acht Prozent mehr als im Vorjahr. Der durchschnittlich bei einer Vermittlung unserer Immobilienmakler erzielte Kaufpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung lag ebenfalls um acht Prozent höher als noch im Jahr zuvor und betrug 130.000 Euro. Für den Erwerb einer neu gebauten Eigentumswohnung wurden im Durchschnitt 220.000 Euro und somit um elf Prozent mehr als im Vorjahr investiert. Ein wesentlicher Grund für den deutlichen Preisunterschied zwischen Neubau und gebrauchten Immobilien ist der unterschiedliche bauliche Zustand. Oftmals sind bei Bestandsimmobilien nach dem Erwerb noch umfangreiche Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen, die vorab bei der Kaufpreisfindung entsprechend berücksichtigt wurden. Des Weiteren wirken sich bei den Neubaupreisen die steigenden Ansprüche der Käufer an die Größe der Wohnfläche sowie an die Qualität der Innenausstattung aus. Die strengeren Anforderungen an die Energieeffizienz verursachen ebenfalls höhere Baukosten. Zudem werden neue Häuser und Eigentumswohnungen überwiegend an den stärker nachgefragten und somit vergleichsweise eher hochpreisigen Seite 5
Standorten gebaut und zum Kauf angeboten. Gebrauchte Immobilien stehen dagegen in allen Regionen und Preislagen zum Verkauf. Grafik: Preise in allen bayerischen Regierungsbezirken gestiegen Ein Blick auf die durchschnittlich erzielten Kaufpreise für gebrauchte Häuser in den einzelnen Regierungsbezirken zeigt, dass es in ganz Bayern Preissteigerungen gab. Der größte prozentuale Zuwachs war dabei mit einem Plus von zehn Prozent in Unterfranken zu verzeichnen. Die Preise für gebrauchte Häuser liegen in Oberbayern deutlich über den Kaufpreisen in allen anderen Regionen. Mit 391.000 Euro liegt hier der durchschnittlich erzielte Kaufpreis um 77 Prozent über dem bayerischen Durchschnittswert von 221.000 Euro. Ein überdurchschnittliches Preisniveau erreichen auch gebrauchte Häuser in Mittelfranken und Schwaben mit Durchschnittspreisen von 245.000 Euro bzw. 236.000 Euro. Der Preis einzelner Häuser oder Eigentumswohnungen kann je nach Lage, Größe und Ausstattung von diesen Durchschnittspreisen ganz erheblich abweichen. Grafik: Immobilienpreise Bayerns Regionen Bei den besonders stark nachgefragten, gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern in mittleren bis bevorzugten Lagen, zeigt sich wie groß die Preisspanne innerhalb Bayerns ist. In den Landkreisen im Osten und Nordosten Bayerns (in der Karte hellgrau eingefärbt) liegt der mittlere Kaufpreis für ein solches Haus unter 200.000 Euro. In den meisten bayerischen Landkreisen (alle in den mittleren Grautönen schattierte Regionen) liegt die Bandbreite der Kaufpreise für ein vergleichbares Haus zwischen 200.000 und 450.000 Euro. Seite 6
Darüber liegen die Preise außerhalb Oberbayerns nur in den Städten Nürnberg und Augsburg, in und um Regensburg sowie im Landkreis Lindau. Hier kosten diese Häuser zwischen 450.000 und 550.000 Euro. In der gleichen Preiskategorie liegen die oberbayerischen Landkreise Freising, Dachau, Pfaffenhofen, Weilheim sowie Berchtesgadener Land. Zwischen 550 und 700 Tausend Euro müssen Käufer für ein frei stehendes Ein- oder Zweifamilienhauses in mittlerer bis bevorzugter Lage derzeit in den Landkreisen Erding, Bad Tölz-Wolfratshausen, Landsberg am Lech, Fürstenfeldbruck und Garmisch-Partenkirchen sowie in Ingolstadt investieren. Die höchsten Preise von mehr als 700.000 Euro werden in der Stadt München sowie in den Landkreisen München, Starnberg, Ebersberg und Miesbach aufgerufen. Wenn Sie an detaillierten Daten interessiert sind, empfehlen wir Ihnen unseren Marktspiegel, der den gesamten bayerischen Wohnimmobilienmarkt abbildet. Dieser enthält - Dank der Erfahrung und dem Know-how unserer Immobilienexperten in den Sparkassen vor Ort ausführliche Preisinformationen zu jedem Landkreis im Freistaat. Der aktuelle Marktspiegel steht Ihnen seit heute auch online auf unserer Homepage zur Verfügung inklusive einer bequemen Suchfunktion. Trotz der in den letzten Jahren erfolgten Preissteigerungen für Wohnimmobilien können wir keine Anzeichen für eine immer wieder diskutierte Preisblase erkennen. Die klassischen Indikatoren für eine Blasenbildung, wie hohe Kreditrisiken von Banken oder ein geringer Eigenkapitalanteil der Käufer treffen auf die aktuelle Situation nicht zu wie Sie bereits auch den Ausführungen von Herrn Dr. Wirnhier und Herrn Schmautz entnehmen konnten. Seite 7
Auch der Rat der Immobilienweisen kommt in seinem Frühjahrsgutachten zu dem Ergebnis, dass die Preissteigerungen in Deutschland fundamental begründet seien. Diese gingen auf eine gestiegene Nachfrage zurück, beschränkten sich auf bestimmte Regionen und bewegten sich innerhalb üblicher Grenzen. Auch der sogenannte Vervielfältiger, das heißt das Verhältnis von mittlerem Kaufpreis und mittlerer Miete, sei trotz eines Anstieges seit 2010 weiterhin deutlich geringer als noch im Jahr 2004. Für einzelne Objekte in den Großstädten halten wir es dennoch für möglich, dass die derzeit bezahlten Spitzenpreise nicht nachhaltig sind und bei einem Weiterverkauf Preisabschläge akzeptiert werden müssen. Grafik: Bundesregierung plant Regulierung des Maklerwesens Unabhängig von den aus unserer Sicht im Koalitionsvertrag fehlenden neuen Impulsen für den Wohnungsbau begrüßen wir die darin vorgesehenen staatlichen Regulierungen des Maklerwesens. Die Große Koalition plant unter anderem klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen für Maklerleistungen sowie eine Qualitätssicherung. Bereits in der letztjährigen Pressekonferenz haben wir die unzureichende Ausbildung und Arbeitsqualität vieler auf dem freien Markt tätiger Makler beklagt und den Nachweis einer Qualifikation gefordert. Die Ankündigung der Bundesregierung, berufliche Mindeststandards und einen Sachkundenachweis für Makler einzuführen, unterstützen wir daher voll und ganz. Bislang gibt es noch keine Aussagen zur konkreten Umsetzung der angestrebten Änderungen. Wir sehen die Einführung von verbindlichen Regeln und Standards jedoch als einen wichtigen Schritt für die Professionalisierung der Branche. Hierdurch würden nicht nur die seriös agierenden Makler vor teilweise unlauterem Wettbewerb geschützt. Die Kunden könnten der Qualität der Maklerleistung auch deutlich mehr vertrauen. Seite 8
In Vertretung der Sparkassen-Immo handeln ausschließlich ausgebildete Bank- und Immobilienfachleute als Makler, die zudem an strenge Qualitätsrichtlinien gebunden sind. Diese hohen Anforderungen an die Qualität und Arbeitsweise unserer Makler zahlen sich in Form einer sehr hohen Kundenzufriedenheit aus. Die Auswertung von mehr als 2.000 Antwortkarten, die wir in den vergangenen zwei Jahren von Verkäufern erhielten, ist hierfür ein Beleg. Demnach sind 96 Prozent unserer Verkäufer mit der Beratungsqualität ihres Maklers zufrieden oder sehr zufrieden. Grafik: Ausblick auf den Wohnimmobilienmarkt in Bayern 2014 Was erwarten wir vom Immobilienmarkt 2014? Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Bayern bleibt nach Einschätzung der Immobilienexperten von Sparkassen und LBS auch 2014 sehr hoch. Gute Rahmenbedingungen für Eigennutzer und Investoren schaffen das vorausgesagte stärkere Wirtschaftswachstum, ein stabiler Arbeitsmarkt, Zuwächse bei den Nettolöhnen sowie das weiterhin sehr niedrige Zinsniveau. Zusätzlich führen viele Mieter die eigenen vier Wände ganz oben auf ihrer persönlichen Wunschliste. Das Interesse von Investoren wird sich aufgrund des knappen Angebotes und der hohen Preise in den Ballungsräumen stärker auf die guten Lagen in den sogenannten B-Standorten ausweiten. Diese Standorte bieten zudem zum Teil deutlich bessere Renditeaussichten. Die regionalen Teilmärkte in Bayern werden sich voraussichtlich weiter unterschiedlich entwickeln. Die Nachfrage nach Immobilien in wirtschaftlich schwierigen und in der demografischen Entwicklung benachteiligten Gebieten wird tendenziell weiter zurückgehen. Dies wird sich dort auch auf die Preise für gebrauchte Immobilien mit Lagenachteilen oder einem Seite 9
schlechten baulichen Zustand auswirken. Weiter zunehmende Engpässe und somit auch weitere Preissteigerungen erwarten unsere Experten in den wirtschaftlich starken Märkten mit Nachfrageüberhang. Der Anstieg der Kaufpreise wird sich hier nach unserer Einschätzung insgesamt jedoch verlangsamen. Für den Wohnimmobilienmarkt in Bayern bestehen die größten Herausforderungen im Großraum München. Hier liegen sowohl die Mietpreise als auch die Kaufpreise im bundesweiten Vergleich auf dem höchsten Niveau. Das Angebot an Wohnraum ist insbesondere für Menschen mit mittlerem oder geringem Einkommen seit vielen Jahren zu gering und alle Prognosen sagen weiteren, starken Zuzug voraus. Das Neubauangebot richtet sich auch wegen der sehr hohen Grundstückskosten häufig an ein kaufkräftiges, überregionales oder sogar internationales Klientel. Neu gebaute Wohnimmobilien im mittleren und unteren Preissegment gibt es in und um München gemessen an dem großen Bedarf viel zu wenig. Diese Situation wird sich auch nicht durch die geplanten Regulierungen des Mietmarktes verbessern. Hierfür sind vielmehr weiter steigende Baufertigstellungszahlen notwendig. Dies erfordert eine langfristige Städteplanung der Stadt München sowie der umliegenden Landkreise, mit dem Ziel mehr Bauland auszuweisen und die notwendige Infrastruktur für die wachsende Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Anfang Mai treten neue Vorschriften der Energieeinsparverordnung in Kraft. Damit wird bei einem Immobilienverkauf in den meisten Fällen die Angabe von Kennwerten bei kommerziellen Immobilienanzeigen bzw. die Vorlage eines Energieausweises zur Pflicht gemacht. Der Verkäufer ist dabei verpflichtet, spätestens bei einer Besichtigung einen Energieausweis für das Objekt vorzulegen. Für die Beantragung eines Energieausweises stehen unter anderem verschiedene Angebote im Internet zur Verfügung. Seite 10
Die Qualität der einzelnen Anbieter ist jedoch sehr unterschiedlich und ein Endverbraucher ist nach unserer Einschätzung mit der Erfassung der notwendigen Angaben in der Regel überfordert. Zuständig für die Erstellung von Energieausweisen sind zugelassene Energieberater (z. B. Architekten, Kaminkehrer). Bei professionellen Immobilienmaklern zählt die Erstellung bzw. die Beschaffung des erforderlichen Energieausweises zum Leistungspaket. Wer eine Immobilie verkaufen will, ist gut beraten, wenn er sich dafür einen seriösen und qualifizierten Makler zur Seite nimmt. Dieser unterstützt Verkäufer nicht nur bei der Beschaffung eines Energieausweises sondern auch und da geht es um sehr viel mehr Geld bei der Preisfindung, die bei den aktuellen Marktgegebenheiten sehr viel Erfahrung und Marktkenntnis erfordert. Selbst wenn bereits Kaufinteressenten vorhanden sind, sollten sich Verkäufer bezüglich des richtigen Kaufpreises immer von einem Experten beraten lassen. Für alle, die eine Immobilie verkaufen möchten, sind die Bedingungen aktuell sehr günstig. Die große Nachfrage ermöglicht es vielerorts, in relativ kurzer Zeit einen Käufer zu finden, der auch bereit ist, einen attraktiven Preis zu bezahlen. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Seite 11