5 U 28/03 Brandenburgisches Oberlandesgericht 3 O 428/01 Landgericht Neuruppin Anlage zum Protokoll vom 04.12.2003 Verkündet am 04.12.2003 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil In dem Rechtsstreit 1. des Herrn M R, 2. der Frau H R, - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Kläger und Berufungskläger zu 1) und 2), g e g e n die Firma D gesellschaft mbh, - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwältin Beklagte und Berufungsbeklagte,
- 2 - hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2003 durch den Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth für R e c h t erkannt: Auf die Berufung der Kläger zu 1) und 2) wird das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 16. Januar 2003 - Az. 3 O 428/01 - aufgehoben; die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Berufungsverfahrens an das Landgericht Neuruppin zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. G r ü n d e : I. Mit ihrer Klage begehren die Kläger im Wege der Grundbuchberichtigung die Löschung der zu Gunsten der Beklagten eingetragenen Auflassungsvormerkung, weil sie der Ansicht sind, die gesicherten kaufvertraglichen Erfüllungsansprüche seien zwischenzeitlich erloschen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der Feststellungen des Landgerichts wird auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Gegen das ihnen am 31. Januar 2003 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 24. Februar 2003, der am 25. Februar 2003 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht einging, Berufung eingelegt und diese mit am 19. März 2003 eingegangenen Schriftsatz begründet. Mit ihrer Berufung ergänzen und vertiefen die Kläger ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie tragen weiter vor, der Entschuldungsvermerk sei am 15. Januar 2003 im Grundbuch gelöscht worden; dies sei ihnen am 22. Januar 2003 durch das Amtsgericht Zehdenick mitgeteilt worden. Daraufhin hätten sie die Käuferin nochmals unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung
- 3 - zur Zahlung des restlichen Kaufpreises aufgefordert. Weitere Zahlungen seien jedoch nicht erfolgt. Dieser Sachverhalt ist zwischen den Parteien unstreitig. Die Kläger beantragen, unter Abänderung des am 16. Januar 2003 verkündeten Urteils des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 428/01, die Beklagte zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs des Amtsgerichts Zehdenick, Grundbuch von G, Blatt 1746, Abteilung II lfd. Nr, 2 insofern zu erteilen, als dass die an dieser Stelle eingetragene und abgetretene Vormerkung sowie die in Spalte 5 eingetragene Abtretung gelöscht wird. Die Beklagte beantragt, die Berufung der Kläger zurückzuweisen, hilfsweise, das Verfahren an das Landgericht Neuruppin zur erneuten Verhandlung zurückzuverweisen. Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung. Hinsichtlich des neuen Vorbringens der Kläger in der Berufungsinstanz macht sie geltend, dieses könne keine Berücksichtigung mehr finden. Hilfsweise macht sie geltend, das erstinstanzliche Verfahren sei fehlerhaft, weil sich das Landgericht in seinem Urteil mit ihrem Vorbringen zur Erfüllung der Kaufpreisforderung nicht auseinandergesetzt habe. II. Die Berufung der Kläger ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet, 517, 519, 520 ZPO. In der Sache führt das Rechtsmittel zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht ( 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). 1. Das landgerichtliche Verfahren leidet an einem wesentlichen Mangel. Bei seiner Entscheidung hat das Landgericht wesentlichen unstreitigen Sachvortrag außer acht gelassen, den es unter Zugrundelegung seiner Rechtsauffassung hätte berücksichtigen müssen.
- 4 - a) Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, die Klage sei schon deswegen abzuweisen, weil die zweite Kaufpreishälfte jedenfalls noch nicht fällig sei und die beiderseitigen Erfüllungsansprüche deswegen nach 326 Abs. 1 BGB a.f. auf das Rechtsverhältnis der Parteien findet das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung Anwendung, Art. 229 5 EGBGB - nicht hätten erlöschen können. Die Käuferin, die D GmbH, habe sich nicht im Verzug befunden; wegen der Eintragung des mittlerweile von Amts wegen gelöschten Entschuldungsvermerks sei die lastenfreie Übertragung des Eigentums nicht gewährleistet gewesen. Dies sei aber Voraussetzung für die Fälligkeit der zweiten Kaufpreishälfte gewesen. b) Bei dieser rechtlichen Beurteilung der Bedeutung des eingetragenen Entschuldungsvermerks für die Fälligkeit der Kaufpreisforderung hätte das Landgericht aber weiteren erheblichen Sachvortrag berücksichtigen müssen, der bei richtigem Verständnis dazu führt, dass der Entschuldungsvermerk der Fälligkeit des restlichen Kaufpreises nicht entgegenstand. Der Notar hatte nämlich unstreitig - bereits mit Schreiben vom 28. Februar 1997 den Parteien des Kaufvertrages mitgeteilt, dass nunmehr auch die Originallöschungsbewilligungen bezüglich der im Grundbuch für das Deutsche Reich und die Industriebank eingetragenen Grundpfandrechte vorgelegt worden seien und der Kaufpreis damit im Sinne des Kaufvertrages fällig sei. Gegen diese Fälligkeitsmitteilung des beurkundenden Notars haben sich in der Folgezeit weder die Kläger noch die D GmbH als Käuferin gewandt. Darüber hinaus macht die Beklagte geltend, die Kaufpreisforderung sei unter anderem durch Verrechnungen mit Mietforderungen der D GmbH gegen die Kläger auch aus der Zeit nach der Mitteilung der Fälligkeit der zweiten Kaufpreishälfte vollständig erfüllt. Die Parteien des Kaufvertrages haben damit durch ihr Verhalten unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie von der Fälligkeit des restlichen Kaufpreises ausgehen. Wenn sich demgegenüber die Beklagte über 5 Jahre später in ihrem Schriftsatz vom 2. Mai 2002 erstmals darauf beruft, der Fälligkeit stehe die Eintragung des Entschuldungsvermerks entgegen, so ist dieser Einwand nach 242 BGB unbeachtlich. Der D GmbH wäre es in diesem Zusammenhang wegen des Verbots des widersprüchlichen Verhaltens verwehrt, die Eintragung des rechtlich bedeutungslosen Entschuldungsvermerks der Fälligkeit des gesamten Kaufpreises nunmehr noch entgegenzuhalten; dann kann sich aber auch die Beklagte, der allein wegen der Abtretung der Auflassungs-
- 5 - vormerkung weitergehende Rechte nicht zustehen, auf die mangelnde Fälligkeit gleichfalls nicht berufen. 2. Die Nichtberücksichtigung dieses weiteren Streitstoffes, der aus der in diesem Zusammenhang maßgeblichen materiell-rechtlichen Sicht des Erstrichters (vgl. BGH NJW 2000, 142; MDR 2001, 469) für die Entscheidung erheblich war, begründet einen wesentlichen Mangel des Verfahrens. Wie dargelegt, hätte auch in diesem Fall unter Berücksichtigung des gesamten Streitstoffes das Landgericht zu dem Ergebnis gelangen müssen, dass die Kaufpreisforderung trotz des zu diesem Zeitpunkt noch eingetragenen Entschuldungsvermerks fällig ist. 3. Die Entscheidung des Landgerichts stellt sich gegenwärtig auch nicht aus anderen Gründen als zutreffend dar. Die Beklagte vermag sich nicht mit Erfolg darauf zu berufen, der Fälligkeit der Kaufpreisforderung stehe die bereits am 8. Oktober 1991 zu Gunsten der Bank eingetragene Grundschuld über 400.000,00 DM entgegen, insoweit sei eine lastenfreie Übertragung zur Zeit ebenfalls nicht gewährleistet. a) Die Eintragung dieser Grundschuld hatte die Käuferin, die D GmbH, aufgrund der ihr in 4 des notariellen Kaufvertrages eingeräumten Belastungsvollmacht bewilligt. Die Umstände, wie es zu der Bewilligung dieser Grundschuld gekommen ist, sind zwischen den Parteien streitig. Nach dem Inhalt der Belastungsvollmacht sollte eine solche Grundschuld nur dann bewilligt werden dürfen, wenn sie zur Sicherung von Valuten, die zur Belegung des Kaufpreises bestimmt sind, diente. Dieses sollte durch den Notar überwacht werden. Demgegenüber behauptet die Beklagte, die Grundschuld diene allein dem Zweck, ein Darlehen der Kläger bei der Bank zu sichern. b) Aber selbst dann, wenn man den Vortrag der Beklagten in diesem Zusammenhang als zutreffend unterstellt, steht diese Belastung der Fälligkeit des Kaufpreises nicht entgegen. Nach dem Inhalt des Vertrages umfasste die Pflicht zur lastenfreien Übertragung nicht die Pflicht, auch solche Belastungen zur Löschung zu bringen, die erst aufgrund der in dem Vertrag selbst eingeräumten Belastungsvollmacht auf Veranlassung des Erwerbers zur Eintragung gelangt sind. Diese Belastungen, die nach dem Vertrag allein der Sicherung der Kaufpreisfinanzierung
- 6 - des Käufers dienen, sind vielmehr von diesem zu übernehmen. Die Beklagte trägt nicht konkret vor, dass wegen des von ihr behaupteten vom Vertrag abweichenden Sicherungszwecks zwischen den Parteien des Kaufvertrages insoweit etwas anderes vereinbart gewesen wäre. Dass die Eintragung dieser Grundschuld auf die Fälligkeit des Kaufpreises ohne Einfluss sein sollte, wird gleichfalls durch die bereits erwähnte Fälligkeitsmitteilung des Notars bestätigt. Weder aus Sicht des Notars, der nach entsprechender Prüfung die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises festgestellt hat, noch aus Sicht der Vertragsparteien, die gegen die Fälligkeitsmitteilung in der Folgezeit keine Einwände erhoben, sollte die Fälligkeit von der Löschung dieser Grundschuld abhängen. 4. Ist danach aber von der Fälligkeit des Kaufpreises insgesamt auszugehen, so kommt es auf die Behauptung der Beklagten an, der Kaufpreis sei vollständig erfüllt. Insoweit ist eine aufwändige Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen und Anhörung der Kläger, möglicherweise hinsichtlich der Höhe der angemessenen Miete für das von den Klägern bis März 2001 genutzte Haus auch durch Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich. Der Senat erachtet es danach für sachdienlich, die Sache unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung auf den Antrag der Beklagten hin, gegen den die Kläger Einwände in der mündlichen Verhandlung nicht erhoben haben, an das Landgericht zurückzuverweisen, damit die erforderliche Beweisaufnahme von der nach dem Gesetz hierfür vorgesehenen Tatsacheninstanz durchgeführt werden kann. 5. Bei seiner erneuten Verhandlung und Entscheidung wird das Landgericht Folgendes zu berücksichtigen haben: a) Entgegen der Auffassung des Landgerichts stand der in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Entschuldungsvermerk, der zwischenzeitlich gemäß 84 Abs. 1 S. 2 GBO von Amts wegen gelöscht worden ist, der Fälligkeit des Kaufpreises nicht entgegen. Bei diesem Entschuldungsvermerk handelt es sich um einen solchen aufgrund des Schuldenregelungsgesetzes vom 1. Juni 1933. Dieses Gesetz wurde in der ehemaligen DDR durch 15 Abs. 2 Abschnitt I Nr. 17 EGZGB außer Kraft gesetzt. Auf dem Gebiet der fünf neuen Bundesländer konnten solche Entschuldungsvermerke daher von Anfang an nach den 84 ff. von Amts
- 7 - wegen gelöscht werden (vgl. m. w. Nachw. Schöner/Stöber, GrundbuchR, Rz. 4056 a). Nach dem Vertrag genügte es aber für die Fälligkeit der Kaufpreisforderung, wenn die lastenfreie Umschreibung gewährleistet war. Hierfür ist aber ausreichend, wenn das Gesetz, das Grundlage der Eintragung war, wirksam außer Kraft gesetzt worden ist und die entsprechenden Eintragungen von Amts wegen zu löschen sind. Bereits damit ist insoweit die lastenfreie Umschreibung gewährleistet. b) Soweit die Kläger bestreiten, dass Überweisungen, die von der G auf Veranlassung der D GmbH getätigt worden sind, auf den Kaufpreis anzurechnen sind, dürfte dies nach dem bisherigen Sach- und Streitstand unerheblich sein. Diese Überweisungen in einer Gesamthöhe von 35.366,75 DM nehmen als Verwendungszweck immer auf den hier streitgegenständlichen Kaufpreis Bezug; sie erfolgten auch aus Sicht der Kläger ersichtlich auf Veranlassung der D GmbH; die Kläger brauchten wegen des Vorrangs der Leistungskondiktion einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch der G nicht zu befürchten. c) Aus dem gescheiterten - Grundstückskaufvertrag über das Haus in der C Straße sind den Klägern aus dem hinterlegten Kaufpreis von 50.000,00 DM nach und nach 43.710,25 DM ausgezahlt worden. Diese Zahlungen erfolgten teilweise unmittelbar auf die hier streitgegenständliche Kaufpreisforderung; im Übrigen hat die D GmbH i. L. bereits mit Schreiben vom 7. März 2001 die Aufrechnung erklärt. Da die Kläger einen anderen Rechtsgrund für diese Zahlungen bislang nicht konkret benennen können, dürften auch diese Zahlungen gegenwärtig ohne weiteres auf die hier streitige Kaufpreisforderung anzurechnen sein. d) Im Übrigen dürfte hinsichtlich der von der Beklagten behaupteten Vereinbarung über die Minderung des Kaufpreises, die nach der erklärten Auflassung nicht mehr der notariellen Beurkundung bedurfte, und der behaupteten Vereinbarung über den Abschluss eines Mietvertrages mit den Klägern über das Haus B straße 29 bzw. eine oder mehrere Wohnungen in diesem Haus Beweis zu erheben sein. Je nach Ausgang dieser Beweisaufnahme könnte darüber hinaus eine weitere Beweisaufnahme über die Höhe der angemessenen Miete erforderlich werden. 6. Gründe, die Revision nach 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, sind nicht ersichtlich.
- 8 - Gemeinhardt Kiepe Dr. Huth