DORTMUND // Dortmunds Einzelhandel spielt in der 1. Liga 30. Oktober 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: 575.944 Bevölkerungsentwicklung: +0,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 208.401 Arbeitslosenquote: 12,6 % Kaufkraftkennziffer: 96,2 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 120,2 1A-Einzelhandelsmieten 250 200 150 100 50 0 80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² 2009 2010 2011 2012 2013 Dortmund gehört mit rund 570.000 Einwohnern zu den 15 größten Städten Deutschlands und stellt ein bedeutendes Wirtschafts- und (Einzel-)Handelszentrum dar. Die größte Stadt im Ruhrgebiet gilt als eine der dynamischsten Städte der neuen Wirtschaft. Der rasant wachsende Technologiestandort, der den Wandel von der Metropole für Stahl, Kohle und Bier zu einer Stadt des Mittelstands und der Dienstleistungen geschafft hat, verfügt aber nachwievor auch über einen starken industriellen Kern. Im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten verzeichnet Dortmund seit Jahren die größte Nachfrage seitens der Einzelhändler und Investoren, berichtet COMFORT, das Makler- und Beratungshaus für Einzelhandelsimmobilien in Toplagen. Mit Projekten wie dem Boulevard Kampstraße versucht die Kommune, auch weiterhin die Attraktivität der Innenstadt zu stärken. Die Anzahl der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten steigt seit Jahren stetig und die Anzahl an Übernachtungen hat im vergangenen Jahr erstmalig die Millionengrenze überschritten, was Stadt und Handel gleichermaßen erfreut. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Der Einzelhandel ist innerhalb des Dienstleistungssektors einer der größten Wirtschaftszweige in Dortmund. Aktuell werden auf der insgesamt rund 214.000 m² großen Verkaufsfläche in der Dortmunder City knapp 800 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit knapp 24 % signifikant unterhalb der Werte ähnlich großer Städte, was in diesem Fall nicht als Indiz für die Schwäche der Innenstadt gewertet werden kann. Vielmehr hat die Eröffnung der Thier-Galerie dem City-Einzelhandel neue Impulse gegeben.
Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014 in % Dortmund Ø 500Tsd. 1 Mio. Einwohner 140,0 120,0 100,0 80,0 96,2 104,2 120,2 116,2 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2013 in % Modezentralität 2013 in % Dortmund Ø 500 Tsd. 1 Mio. Einwohner 180 Verkaufsflächenanteil 175 170 178,4 Umsatzanteil 165 160 164,7 20% 22% 24% 26% 28% 30% 155 Dortmund Ø 500Tsd. 1 Mio. Einwohner
Die Dortmunder Innenstadt Mit rund 214.000 m² Verkaufsfläche ist die Dortmunder Innenstadt nach Essen das größte Zentrum des Ruhrgebiets. Der quantitative Einzelhandelsschwerpunkt liegt im Stadtbezirk Innenstadt-West. Hier befindet sich die City, das Hauptzentrum der Stadt. Mehr als ein Viertel der Dortmunder Einzelhandelsbetriebe und knapp ein Drittel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche sind hier anzutreffen. Mit einem bunten und breit gefächerten Angebot entfaltet die City weit über die Stadtgrenzen hinaus Anziehungskraft und ist das Aushängeschild für die Ruhrgebietsstadt. Das riesige Einzugsgebiet, das weit ins Westfälische reicht, und die geringere Wettbewerbssituation im östlichen Teil des Ruhrgebiets sind wesentlich für den Erfolg des Dortmunder Einzelhandels. Speziell die Einwohner von benachbarten Städten wie Lünen, Werne, Kamen, Bergkamen, Unna und Schwerte zieht es zum Einkaufen nach Dortmund. Zu den rund 572.000 Einwohnern Dortmunds kommt somit nochmals ein Potenzial von über 900.000 Menschen aus dem direkten Umland hinzu. Die Stadt liegt außerdem weit genug weg von dem konkurrierenden Einzelhandelsangebot im Ruhrgebiet, speziell Essen, Bochum oder Oberhausen. Der Einzelhandel in Dortmund ist bestens aufgestellt. Die Innenstadt hat über die letzten Jahre sichtbar eine qualitative Aufwertung erfahren. Der Westenhellweg gehört zu den am stärksten frequentierten Fußgängerzonen Deutschlands: In den in regelmäßigen Abständen durchgeführten Untersuchungen rangiert er immer unter den ersten zehn der frequenzstärksten Einkaufsmeilen Deutschlands. Mit namhaften Filialisten, Kauf- und Warenhäusern und vielen großformatigen Angeboten weist der Westenhellweg einen typischen innerstädtischen Angebotsmix auf. Mit der Thier-Galerie, die an den Westenhellweg anschließt, ist es gelungen, ein Einkaufscenter in die Hauptlage zu integrieren. Die Dortmunder City weist insgesamt einen sehr hohen Anteil an Filialisten auf, daneben sind aber auch zahlreiche inhabergeführte Fachgeschäfte als besonderes Merkmal hervorzuheben. In die Geschäftslagen eingebunden finden sich dazu zahlreiche gastronomische Angebote, die einen Besuch noch attraktiver machen. Abgerundet wird das Profil durch kulturelle und freizeitorientierte Angebote sowie durch ansprechende Aufenthaltsbereiche und Plätze, die in den wärmeren Monaten stark frequentiert sind. Durch die aktuelle Umgestaltung des Boulevards Kampstraße entsteht darüber hinaus ein weiterer Anziehungspunkt, der jedoch der echten Rennmeile Westenhellweg nicht ansatzweise Konkurrenz bieten kann. Insgesamt besticht die Dortmunder City durch differenzierte und vielfältige Angebote für alle Altersklassen und macht auch in den Abendstunden einen belebten Eindruck. Verweilqualität in Dortmunds City
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Westenhellweg Ca. 750 m lange Konsum- und Kaufhausmeile Höchste Passantenfrequenz der Stadt Bestes Teilstück befindet sich zwischen der Reinoldikirche und der Petrikirche Die A-Lage entwickelt sich kontinuierlich weiter bis zur Thier- Galerie Shopping-Center Thier-Galerie mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone Neue Mieter in der A-Lage sind u. a. Pohland, Freds Bruder, Brax, Butlers, G-Star, Vorwerk, Hunkemöller, JD Sports, Infinito, Wellenstein, Ditsch Aktueller Mietpreis liegt bei 208 EUR/m² für Kleinflächen Westenhellweg Fußgängerzone Ostenhellweg Ca. 250 m kurze, sehr konsumige Fußgängerzone Überwiegend preisaggressiver Einzelhandelsbesatz Frequenzstärkstes Teilstück zwischen Kleppingstraße und Stefanstraße Neue Mieter: dm Drogeriemarkt auf 2 Verkaufsebenen Aktueller Mietpreis liegt bei 68 EUR/m² für Kleinflächen Ostenhellweg Fußgängerzone
Die Toplagen Die beiden Haupteinkaufslagen Westenhellweg und Ostenhellweg verlaufen etwa durch die Mitte der Innenstadt in west-östlicher Richtung. Der Westenhellweg als eine der meistfrequentierten Fußgängerzonen Deutschlands beginnt zwischen Reinoldikirche und Alter Markt im Osten, öffnet sich an der Petrikirche in Richtung Hauptbahnhof und endet an der Ringstraße im Westen. Die dichte Bebauung der Innenstadt wird durch einige Plätze wie dem zentralen Hansaplatz und dem Stadtpark aufgelockert. Die größte Veränderung in den letzten Jahren hat sicherlich die Thier-Galerie mit ihren 150 Fachgeschäften, Restaurants, Cafés und Dienstleistungsbetrieben mit sich gebracht. Das Center bietet eine gute Mischung aus unterschiedlichen Branchen mit einem breit gefächerten gastronomischen Angebot. Einer der wenigen Großflächenmieter ist der irische Modefilialist PRIMARK, der am Standort außerordentlich erfolgreich ist. Ende 2013 hat der Textildiscounter seine Flächen in der Thier Galerie erweitert und zusätzlich 600 m² gemietet: Primark ist mit 4.830 m² größter Mieter in dem Center. Thier Galerie Mit einem Investitionsvolumen von ca. 300 Millionen Euro zählt die Thier-Galerie europaweit zu den größten privat finanzierten Bauten, die während der Finanzmarktkrise realisiert werden konnten. Über zwei von Hamburg Trust aufgelegte geschlossene Immobilienfonds haben sich darüber hinaus insgesamt 3.400 Privatanleger an der Thier-Galerie beteiligt rund 40 Prozent der Anleger stammen aus Dortmund und der Umgebung. 33.000 zusätzlich geschaffene Quadratmeter an Einzelhandelsfläche bringen jedoch sowohl positive als auch weniger positive Effekte mit sich. Sicherlich ist festzustellen, dass das früher abgeschwächte Teilstück des Westenhellwegs zwischen Reinoldikirche und der Martinstraße eine höhere Nachfrage verzeichnet und diese Lage somit gestärkt wurde. Eine Stärkung des Westenhellwegs über den Haupteingang der Thiergalerie hinaus ist jedoch nicht gegeben. Hinter dem Centereingang bricht die Passantenfrequenz und die Nachfrage abrupt ab. Zum anderen leiden natürlich auch weiter vom Center entfernt gelegene Einzelhandelslagen. So hat der Ostenhellweg mit einer Nachfragesättigung in der Dortmunder Innenstadt zu kämpfen. Sowohl für die Flächen innerhalb der Thier-Galerie als auch für den Besatz am Westenhellweg sind in den letzten zwölf Monaten einige Veränderungen zu vermelden. Neben der Vergrößerung von Primark um 600 m² (ehemals von einem Fitnessstudio genutzt) eröffnete in der Thier-Galerie schon Anfang 2014 das Taschenlabel Freds Bruder aus Dinslaken seinen ersten Flagship-Store. Im Juni folgten der britische Sportfilialist JD Sports auf 110 m² und Hunkemöller. Zuletzt im August 2014 ging im Obergeschoss des Centers das Fitness-Studio Pure Women an den Start und beseitigte einen langen Leerstand. Am Westenhellweg bezog bereits Anfang 2014 Calzedonia 90 m² am Westenhellweg 24. Im Laufe von 2014 kamen neue Filialen von Butlers (260 m² am Verbindungsstück zwischen Westenhellweg und Kampstraße), G-Star (Westenhellweg 100), Vorwerk (Westenhellweg/Weddepoth), Bäckerei Ditsch und zuletzt von Brax in der Nummer 85-89 hinzu.
Beim Projekt Boulevard Kampstraße startete im März 2014 der zweite Bauabschnitt die Umgestaltung des Petrikirchhofs. Die Planung für den Petrikirchhof sieht vor, dass vom Straßenniveau der Kampstraße eine breite offene Stufenlage auf die Höhe der Kircheneingänge und des Westenhellweges führt. Der Eigencharakter des Kirchenumfeldes soll bis zum Westenhellweg an Kaufhof/ Saturn heranreichen und durch einen hochwertigen Pflasterbelag hervorgehoben werden. Darüber hinaus ist eine Neugestaltung des Straßenraumes zwischen St. Petri- und Reinoldi-Kirche als Fußgängerzone geplant. Im Bereich der Kampstraße steht bereits seit gut fünf Jahren das ehemalige Karstadt-Technikhaus leer. Der Assetmanager Atos erwägt hier verschiedene Projektentwicklungsszenarien für die Liegenschaft. Es ist davon auszugehen, dass die Erdgeschossflächen und gegebenfalls auch das erste Obergeschoss als Einzelhandelsflächen genutzt werden. Für die darüber liegenden Geschosse gibt es ebenfalls verschiedene Ansätze, wie Hotel-, Ärztehaus- Büro- oder Wohnungsnutzung. Wie attraktiv Dortmund für Kunden ist, zeigt nach Ansicht der COMFORT-Experten die ungebrochene Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhändler nach Verkaufsflächen in der Fußgängerzone. INVESTMENT Dortmund ist weiterhin einer der begehrtesten Retail-Investment-Standorte im Ruhrgebiet. Die beiden Highstreets Osten- und Westenhellweg stehen dabei im Fokus. Der Ostenhellweg hat aufgrund des Shopping Centers Thier-Galerie deutlich an Attraktivität und Investoren-Nachfrage verloren, hier bewegen sich gute Geschäftshäuser bei einer Anfangsrendite um die 6 Prozent, was einen Multiplikator von etwa 16,5 widerspiegelt. Der Westenhellweg, die unbestrittene Top-Lage, wird hingegen für das rund 20-fache der Nettojahresmiete, also zu etwa 5 Prozent gehandelt. Hier kommen nur sehr selten gute Investmentchancen auf den Markt, wie kürzlich der Westenhellweg 19, den ein Hamburger Privatinvestor an ein Family Office verkaufte. Die letzten größeren Transaktionen, wie das ehemalige Kaufhaus Küster (heute H&M, Pohland und Roland) und der Neubau Westenhellweg 89-93, die beide von der Alten Leipziger Versicherung gekauft wurden, liegen schon wieder einige Jahre zurück. Angesichts der nachhaltigen Attraktivität dieser Toplage für Investoren und dem geringen Angebot bleiben die Renditen weiter unter Druck. FAZIT UND PERSPEKTIVE Dortmund hat weiterhin den Status als Einzelhandelsstandort Nummer 1 im Ruhrgebiet. Durch die Thier-Galerie erfährt das vormals abgeschwächte Teilstück des Westenhellwegs zwischen Reinoldikirche und Martinstraße eine Belebung. Dies lässt darauf schließen, dass die Thier-Galerie mit ihren 150 Fachgeschäften, Restaurants, Cafés und Dienstleistungsbetrieben gut in den Dortmunder Einzelhandel integriert ist und von ihr eine entsprechende Magnetkraft ausgeht. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der 1A-Lage Westenhellweg ist nach wie vor ungebrochen, was sich in den geringen Mieterwechseln im vergangenen Jahr widerspiegelt. Eine gewisse Nachfragesättigung lässt sich hingegen am Ostenhellweg feststellen. Olymp & Hades hat seinen Laden im Ostenhellweg 27 geschlossen und gab einem Bericht der Ruhr Nachrichten zufolge dauerhafte Umsatzrückgänge als Grund an. Einhergehend mit der Belebung im Bereich der Thier- Galerie hat der Ostenhellweg an Attraktivität verloren. Von Jahr zu Jahr konzentriert sich die Nachfrage hier immer stärker auf preisaggressive Konzepte. Höherwertige Anbieter bzw. Filialisten, die eine sehr hohe Frequenz für ihren Geschäftserfolg benötigen, präferieren in Dortmund eindeutig den Westenhellweg. Die Dortmunder Nebenlagen und Seitenstraßen profitieren nicht so stark vom Nachfrageüberhang in der Toplage wie in anderen vergleichbaren Städten.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120m² 300-500m² 2013 in EUR/m² Ostenhellweg 26 68 Westenhellweg 90 208 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking ist eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in Toplagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Frank Kaiser, Jürgen Kreutz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH