Herausforderung "Neues Wohnen in Appenzell Ausserrhoden" Ist der Immobilienmarkt AR noch wettbewerbsfähig? Fredy Hasenmaile 29. Juni 2011 Credit Suisse Slide 1
Das Problem: Schwache Bevölkerungsentwicklung Indexiert, 1990 = 100 125 120 Appenzell A.Rh. Appenzell I.Rh. St.Gallen/Rorschach St.Galler Rheintal Werdenberg Wil Toggenburg CH 115 110 105 100 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 2
Ursachen? Hypothesen Mangelnde Standortqualität Erreichbarkeit Steuerbelastung Beschäftigungsentwicklung Ungünstige Bevölkerungsstruktur Demografische Alterung Defizite des Wohnungsangebotes Alter der Bausubstanz Zuwenig modernes Angebot Zu geringes Angebot Drittfaktoren Reurbanisierungstrend Denkmalschutz Infrastrukturnähe Slide 3
Raumgliederung Oberthurgau Wil St.Gallen/Rorschach Vorderland Hinterland Mittelland St. Galler Rheintal Toggenburg Appenzell I.Rh. 0 5 10 km Quelle: Credit Suisse, Geostat Slide 4
Standortqualität und Beschäftigungsentwicklung Slide 5
Standortqualität 2010 Relativ zum Schweizer Mittel 4 Region Appenzell A.Rh. Steuerbelastung der natürlichen 3 Personen Region Appenzell I.Rh. Region St.Gallen/Rorschach 2 1 0 Verfügbarkeit von Hochqualifizierten Verkehrstechnische Erreichbarkeit STÄRKE CH-Mittel -1-2 Steuerbelastung der juristischen Personen Ausbildungsstand der Bevölkerung SCHWÄCHE Quelle: Credit Suisse Slide 6
In grossen Teilen von AR liegt die Erreichbarkeit im Schweizer Mittel Erreichbarkeit (MiV und ÖV), synthetischer Index mit CH Durchschnitt = 0 ++ - = - -- 0 3.75 7.5 km Quelle: Credit Suisse, Geostat Slide 7
Rückläufige Beschäftigungsentwicklung Jährliches Wachstum in Vollzeitäquivalenten im Zeitraum 1995-2008 ZG GE AI OW SZ VD NW FR TG AG ZH BL LU SG NE JU SH TI BE VS SO BS AR GL GR UR -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% Quelle: Bundesamt für Statistik Slide 8
Bevölkerung Slide 9
Bevölkerungsschwund erst seit Mitte der 90er, zudem nicht überall gleich ausgeprägt Indexiert, 1990 = 100 120 115 Hinterland Mittelland Vorderland Appenzell I.Rh. St.Gallen/Rorschach St.Galler Rheintal Toggenburg Wil Oberthurgau CH 110 105 100 95 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 10
Bevölkerungswachstum hauptsächlich im Mittelland Bevölkerungswachstum 2000-2009 pro Jahr in Prozent; Prognose Bevölkerungswachstum 2009-2020 pro Jahr in Prozent Wachstum 2000-2009 p.a. > 4% 3% - 4% 2% - 3% 1% - 2% 0% - 1% -1% - 0% -2% - -1% -3% - -2% < -3% 0 3 6km Wachstum 2009-2020 p.a. > 2% 0.5% - 2% -0.5% - 0.5% -2% - -0.5% < -2% Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Geostat Slide 11
Alterspyramide der Schweiz Population der einzelnen Altersklassen für die Jahre 2010 und 2020 (Prognose) 100 Alter in Jahren Frauen 2020 90 80 Männer 2020 Frauen 2010 Männer 2010 70 60 50 40 30 20 10 0 Anzahl Personen 75'000 50'000 25'000 0 25'000 50'000 75'000 Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Slide 12
Alterspyramide AR Population der einzelnen Altersklassen für die Jahre 2010 und 2020 (Prognose) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Alter in Jahren Frauen 2020 Männer 2020 Frauen 2010 Männer 2010 Anzahl Personen 600 450 300 150 0 150 300 450 600 Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Slide 13
Bevölkerungsstrukur: AR mit wenig 20- bis 39-Jährigen Anteil der 20- bis 39-Jährigen an der Gesamtbevölkerung, 2010 St.Gallen/Rorschach Schweiz St. Galler Rheintal Wil Oberthurgau Appenzell I.Rh. Toggenburg Hinterland Vorderland Mittelland 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Slide 14
Ausbleiben gewisser Altersklassen Interkantonaler Wanderungssaldo Total, absolute Werte 500 0-14 15-24 25-39 40-64 65+ Total 400 300 200 100 0-100 -200-300 -400-500 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Slide 15
Nettowanderung* vom/ins Mittelland (1995 2000) Nettozuwanderung (+) / Nettoabwanderung (-) / Summe über 5 Jahre, Stufe Bezirk 60 40 20 0-20 -40-60 -80 Bezirk St. Gallen Bezirk Hinterland Bezirk Rorschach Bezirk Zürich Bezirk Vorderland Bezirk Arbon Bezirk Gossau Appenzell I.Rh. Bezirk Unterrheintal Bezirk Oberrheintal Übrige Total 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Slide 16
Wohnungsangebot Slide 17
Überdurchschnittlich viele grosse Wohnungen in AR Wohnungsbestand nach Zimmern, Anteile in Prozent, 2009 35% Hinterland Mittelland Vorderland Schweiz 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1-Zimmer 2-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer 5-Zimmer 6+-Zimmer Quelle: Bundesamt für Statistik Slide 18
Tendenziell kleine Zimmergrössen Wohnungsfläche in Quadratmetern, 2009 1-Zimmer 2-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer 5-Zimmer 6- und mehr Zimmer 180 160 140 120 100 80 60 40 20 Hinterland Mittelland Vorderland St.Gallen/Rorschach St. Galler Rheintal Toggenburg Wil Oberthurgau Appenzell I.Rh. Schweiz Quelle: Bundesamt für Statistik Slide 19
Vergleichsweise alter Wohnungsbestand Anteil in Prozent 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Appenzell A.Rh. St.Gallen/Rorschach Toggenburg Oberthurgau Appenzell I.Rh. St. Galler Rheintal Wil Schweiz 0% Vor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2005 2006-2009 Quelle: Bundesamt für Statistik Slide 20
Reinzugang praktisch immer unter dem Schweizer Mittel Reinzugang relativ zum Wohnungsbestand, in Prozent 1.6% 1.4% Hinterland Mittelland Vorderland Schweiz 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Slide 21
Tiefe Renovationsquote, v.a. im Mittelland Baubewilligungen für Renovationen, gemessen am Wohnungsbestand 0.6% Hinterland Mittelland Vorderland Schweiz 0.5% 0.4% 0.3% 0.2% 0.1% 0.0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: Schweizer Baublatt, Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 22
Eine steigende Zahl von Renovationen wird nicht bewilligt (analoge Entwicklung in CH) In Anzahl Wohneinheiten, gleitende Summe über 12 Monate 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Gesuche EFH Kanton Appenzell AR Bewilligungen EFH Kanton Appenzell AR Gesuche MFH Kanton Appenzell AR Bewilligungen MFH Kanton Appenzell AR 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Quelle: Schweizer Baublatt, Credit Suisse Slide 23
Fazit: Wohnungsangebot Quantitativ: Liquidität des Wohnungsangebotes Angebotsquote ausreichend Leerstände überdurchschnittlich hoch (höhere Sockelleerstände) Eher knappe Baulandreserven vergleichsweise teure Bodenpreise Qualitativ: Wohnungsstruktur Hoher Anteil an grossen Wohnungen Tendenziell kleine Zimmergrössen Vergleichsweise alter Wohnungsbestand Erneuerungstätigkeit Schwache Neubauquote Unterdurchschnittliche Renovationsquote Zunehmende Widerstände gegen Renovationen Hoher Demodierungsgrad Slide 24
Grosse Unterschiede bei den Leerständen Leerstehende Wohnungen 300 250 Hinterland Mittelland Vorderland 200 150 100 50 0 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 25
Fazit: Wohnungsangebot Quantitativ: Liquidität des Wohnungsangebotes Angebotsquote ausreichend Leerstände überdurchschnittlich hoch (höhere Sockelleerstände) Eher knappe Baulandreserven vergleichsweise teure Bodenpreise Qualitativ: Wohnungsstruktur Hoher Anteil an grossen Wohnungen Tendenziell kleine Zimmergrössen Vergleichsweise alter Wohnungsbestand Erneuerungstätigkeit Schwache Neubauquote Unterdurchschnittliche Renovationsquote Zunehmende Widerstände gegen Renovationen Hoher Demodierungsgrad Angebot quantitativ ausreichend...... aber qualitativ mangelhaft... und zuwenig neu/modern Slide 26
Demodierung Traditionelles Appenzellerhaus Niedrige Decken Kein Balkon Niedrige, kleine Fenster Wohnzimmer von moderater Grösse Küche und Wohnzimmer als eigenständige Räume Bad und Schlafzimmer als eigenständige Räume Kleine Badezimmer Materialisierung stark von Holz dominiert Moderne Wohnform Hohe Decken Balkon oder Aussenbereich Hohe Fenster Grosses Wohnzimmer Zusammenwachsen von Küche und Wohnzimmer Zusammenwachsen von Bad und Schlafzimmer Grosse Badezimmer Materialisierung stark von Glas und Stein dominiert Slide 27
Wie weiter? Weiterentwicklung Demografische Alterung wird das Nachfolgeproblem verschärfen Reurbanisierungstrend dürfte anhalten (einziges Korrektiv: hohe Preise in den Zentren) Die Sehnsucht nach dem Wohnen auf dem Lande bleibt zwar erhalten, dem stehen jedoch eine zunehmende Infrastruktur- und Technologieabhängigkeit entgegen Infrastruktur auf dem Lande sieht sich zunehmend unter Kostendruck (Priorisierung!) Wirtschaftlichkeit von Sanierungen rückt in immer weitere Ferne (birgt auch Chancen) Lösungsansätze Erhöhung der Ausnutzungsziffer in den Kernzonen Arealbonus Branchenlandschaft stärken (Erneuerung) Rahmenbedingungen für Firmen verbessern Bauzonen überprüfen Sinnvolle ÖV-Verbindungen fördern Standortvorteile besser verkaufen First Mover-Beispiele schaffen und Best Practise anwenden Nischen mit Potenzial besetzen (betreutes Wohnen) Slide 28
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Slide 29
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