EMDEN // Stärke des Einzelhandels bleibt hinter seinen Möglichkeiten In Zahlen Einwohnerzahl:* 49.848 Bevölkerungsentwicklung: -0,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 31.082 Arbeitslosenquote: 8,3 % Kaufkraftkennziffer: 93,3 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 124,3 1A-Einzelhandelsmieten 30 25 20 15 10 5 0 80-120m² 300-500m² von 2008-2012 in EUR/m² 2009 2010 2011 2012 2013 04. Dezember 2013 Die im äußersten Nordwesten Niedersachsens und somit gleichsam in Grenzlage zu den Niederlanden situierte kreisfreie Stadt Emden zählt neben Bremerhaven und Wilhelmshaven zu den wichtigsten deutschen Nordseehäfen. Bedingt durch ihre günstige Lage am Dollart sind die Distanzen zur Nordsee vergleichsweise gering. Für die gesamte Region Ostfriesland stellt die gegenwärtig rd. 50.000 Einwohner zählende Hafenstadt das unumstrittene wirtschaftliche und kulturelle Zentrum dar und ist von daher seitens der Landesplanung als Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen ausgewiesen worden. Die nächstgelegenen größeren Städte der Region sind Aurich (ca. 25 km) und Leer (ca. 35 km). Die Distanzen nach Wilhelmshaven, Oldenburg oder Bremen sind hingegen bereits recht beachtlich (zwischen 85 und 130 km). Über die zugleich als Umgehungsstraße fungierende BAB 31 ist die Stadt effektiv an das bundesdeutsche Autobahnnetz angeschlossen. Vom Emdener Hauptbahnhof aus werden zahlreiche Städteverbindungen (u.a. nach Münster, Köln, Bremen, Hanno-ver und Berlin) angeboten, sowohl ICE/IC- als auch Regionalverbindungen. Der Wirtschaftsstandort Emden nimmt innerhalb der gesamten Region eine herausragende Stellung ein. Die Emdener Betriebe verfügen gegenwärtig über rd. 31.000 Beschäftigte, wobei der Überhang an Berufseinpendlern (+15.000 Einpendler) aus dem Umland als ausgesprochen stattlich einzustufen ist. Dennoch kann die Situation auf dem Arbeitsmarkt in Emden mit einer Arbeitslosenquote von 9,1% (Sept. 2013) nicht als entspannt bezeichnet werden. Traditionell ist die Emdener Wirtschaftskraft stark an den Seehafen gekoppelt. So dürfte dieser letztlich auch für die Ansiedlung des Volkswagenwerks (mit über 8.800 Beschäftigten) ausschlaggebend gewesen sein. Mittlerweile zählt Emden zu einem der größten Autoverladehäfen Europas. Ein ehemals zweiter Hauptarbeitgeber, die heutigen Nordseewerke GmbH (gegenwärtig rd. 240 Beschäftigte), ist im Zuge der Umstrukturierung von der Großwerft zum Offshore-Zulieferer erheblich ins Straucheln geraten. Weitere wichtige Emdener Industriebetriebe stammen aus dem Bausektor, dem Maschinenbau oder der Lebensmittelindustrie.
Beachtliche Zuwachsraten hatte in den letzten Jahren die Tourismusbranche zu verzeichnen. Neben einer großen Zahl an Tagesgästen konnte die Stadt in 2012 über 126.000 Übernachtungen verbuchen. Als Seehafenstadt wird das Einzugsgebiet der Stadt (mit circa 165.000 Einwohnern) durch den Dollart und die Mündung der Ems natürlich begrenzt. Auf der Landseite ist Emden von einigen mehr oder weniger starken Einzelhandelsstandorten umgeben, die in der Summe das Einzugsgebiet ebenfalls einschränken. Diese aus Einzelhandelssicht eher ungünstigen Einflussfaktoren tragen dazu bei, dass Emden nach Berechnungen der GfK GeoMarketing (2013) zwar eine deutlich überdurchschnittliche Einzelhandelszentralität (124,3) aufweisen kann, gleichsam aber mit diesen Werten im Städtevergleich mit Lingen (134,9), Nordhorn (170,9), oder auch Oldenburg (139,3) eindeutig ins Hintertreffen gerät. Im Hinblick auf den Parameter Einzelhandelskaufkraft (Quelle: GfK GeoMarketing 2013) kann sich Emden (93,3) trotz seiner wirtschaftlichen Stärke nicht entscheidend von den Nachbarstädten der Region absetzen. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Emden kann trotz seiner Funktion als Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen in Bezug auf den Einzelhandel nicht in der Region dominieren. Nach Einschätzung der COMFORT Hamburg hat die Qualität des innerstädtischen Einzelhandels nicht die Stärke, die man von der größten Stadt Ostfrieslands erwarten würde und daher landet Emden in Bezug auf Zentralität und Kaufkraft unter oder nur gleichauf mit den teilweisen deutlich kleineren Nachbarstädten. Die Gesamtverkaufsfläche des Emdener Einzelhandels beläuft sich nach Schließung des Praktiker-Baumarktes nunmehr auf rd. 112.000 m² VKF, was für die Stadtgröße durchaus angemessen erscheint (ca. 2,2 m² pro Einwohner). Allerdings trägt die Innenstadt lediglich einen Anteil von 15 % bei und ist damit deutlich unterrepräsentiert, sollte doch ein Anteil von ca. 30 % angestrebt werden. Der Großteil der Verkaufsfläche befindet sich derzeit in dezentralen, großflächigen Standorten wie z.b. eine Fachmarktagglomeration in der Ubierstraße (Möbelhaus, Baumarkt, Lebensmittler, Vollsortimenter, Discounter und mit Müller Drogeriemarkt) oder im Harsweg (Media Markt, SB-Warenhaus, Discounter), wo die dort befindlichen Mieter aufgrund hoher Flächenproduktivität in den letzten Jahren einen vergleichbaren Umsatz wie die Innenstadt erzielten. Am Stadtrand von Emden befindet sich zudem das Dollart Center mit mehr als 20.000 m² Einzelhandelsfläche. Mieter sind hier beispielsweise ein Multi SB-Warenhaus, Adler Mode, Expert Bening, Vögele und New Yorker. In 2011 wurde der Einzelhandelsbesatz durch Etablierung eines OBI- Baumarktes auf dem Nachbargrundstück nochmals erheblich aufgestockt; gegenwärtig ist in der Diskussion, im unmittelbaren Umfeld einen Möbelmarkt (rd. 4.000 m² VKF) anzusiedeln. Diese dezentralen Standorte bieten, allen voran das Dollart Center, auch zentrenrelevante Sortimente an und schwächen dadurch den Einzelhandel der Innenstadt. In der Innenstadt überwiegt die reine Versorgungsfunktion und wird zu wenig Raum für das Shoppingerlebnis geboten. Insbesondere das textile Angebot kommt mit ca. 6.000 m² Verkaufsfläche deutlich zu kurz. Aufgrund von überwiegend kleinteiligen Parzellen und entsprechend kleineren Verkaufsflächen auf einer Ebene fehlt es an richtigen Einzelhandelsmagneten. Eine schlichte Architektur, die noch zum Großteil aus dem Wiederaufbau nach dem zweiten Weltkrieg stammt und von der Stadt bewahrt wird, bietet dem Einzelhandel oftmals nicht ideale Voraussetzungen hinsichtlich Deckenhöhen, Ladenzuschnitte, Schaufenstergrößen oder Werbemöglichkeiten. Die in der Innenstadt maßgeblichen 1A-Lagen sind die Neutorstraße und die Straße Zwischen Beiden Sielen. Die Neutorstraße ist eine durch die Innenstadt führende Landesstraße und verfügt im Stadtkern auf beiden Seiten der Fahrspur über Einzelhandelsangebote, die sich größtenteils unter Arkadengängen befinden. Der für den innerstädtischen Einzelhandel stärkste Bereich beginnt im Bereich der ehemaligen Kaufhalle, an dessen Stelle die Stadt trotz einiger Rückschläge ein Center errichten will und endet beim Rathaus.
Die Straße Zwischen Beiden Sielen führt als reine Fußgängerzone von der Neutorstraße Richtung Bismarckstraße. Über die etwas schwächeren Einkaufslagen Neuer Markt, Zwischen Beiden Märkten und Am Stadtgarten gelangt man wieder zur Neutorstraße, obwohl sich aufgrund des schwächeren Mieterbesatzes in diesen Lagen kein spürbarer Rundlauf etabliert. Ein geplanter Neubau in der Straße Zwischen Beiden Märkten soll rund 1.000 m² neue Einzelhandelsfläche beherbergen und könnte die Lage bei entsprechender Mieterqualität stärken. Bisher sind aus Einzelhandelssicht die Lagen schwächer einzuschätzen, wenn sich auch mit dem Otto-Huus und dem im Ratsdelft festgemachten Feuerschiff bedeutende Anlaufstationen für den Tourismus befinden. Entsprechend sind diese Lagen eher gastronomisch geprägt, der filialisierte Einzelhandel sucht allerdings vorwiegend Ansiedlungsmöglichkeiten in der Neutorstraße und Zwischen Beiden Sielen. Emden: Umzug von Esprit an die Ecklage Zwischen den beiden Sielen und Neutorstraße Insgesamt ist aber zu beobachten, dass vor dem Hintergrund nun mehrjähriger Diskussionen um ein geplantes Center im Bereich der Kaufhalle eine zurückhaltende Nachfrage nach Geschäftsflächen in den Toplagen Emden zu beobachten ist und viele Einzelhändler Klarheit über das zukünftige Center abwarten, bzw. aufgrund der bereits erwähnten baulichen Nachteile vieler Ladenlokale auf eine Fläche im Center spekulieren. Dementsprechend gab es in den letzten 24 Monaten wenig aufsehenerregende Mieterwechsel. CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Neutorstraße Befahrbare Einkaufsstraße, die als Landesstraße eine hohe verkehrliche Bedeutung hat Standort einiger Großflächenmieter wie C&A, Woolworth, Kik Beidseitig prägen überdachte Arkadengänge das Straßenbild Standort der geplanten Centerentwicklung (ehemalige Kaufhalle) Neue Mieter: Lieblingsstück (DOB) Aktueller Mietpreis liegt bei 27,- EUR/m²
Zwischen Beiden Sielen Fußgängerzone, die etwas frequenzstärker ist als die Neutorstraße Überwiegend kleinteilige, eingeschossige Einzelhandelsflächen Neue Mieter: Esprit (Umzug aus der Neutorstraße), Kabel Deutschland Aktueller Mietpreis liegt bei 27 EUR/m² Emden: Stärkste Einkaufslage Zwischen den beiden Sielen Centersituation Die Defizite des Emdener Einzelhandels sind den Stadtverantwortlichen bekannt und seit geraumer Zeit versucht man, mit entsprechenden Maßnahmen dem entgegenzuwirken. Die stadtplanerischen Maßnahmen fokussieren sich dabei besonders auf das Areal um die ehemalige Kaufhalle. Die Liegenschaft an der Neutorstraße, Ecke Agterum entstand in den 60er-Jahren als Hertie-Kaufhaus und verfügt über rund 6.000 m². Anfang der 80er-Jahre wurde das Haus von der Kaufhalle übernommen und 2001 von einer italienischen Handelsgruppe gekauft, die dort ein Oviesse Textilgeschäft eröffnen wollte. Da sich die Fläche als deutlich zu groß erwies, zog sich die Handelsgruppe 2002 zurück und hinterließ ein leer stehendes Gebäude, das seitdem nur teilweise im Erdgeschoss genutzt wurde. Nachdem die Stadt 2010 alle notwendigen Grundstücke im Bereich der Kaufhalle erworben hatte, startete sie 2011 eine europaweite Ausschreibung. Vorgesehen ist eine Einzelhandelsnutzung auf mehreren Ebenen. Hinsichtlich der Größe gibt es mehrere Varianten unter Einschluss weiterer Grundstücke, sodass eine Gesamtfläche zwischen ca. 8.000 m² bis ca. 15.000 m² möglich ist. Mit acht konkreten Bewerbern gestartet, reduzierte sich die Anzahl im Laufe der Verhandlungen auf drei, von denen die niederländische MAB Ende 2012 aus Sicht der Stadt als aussichtsreicher Kandidat den Zuschlag erhielt. Das Konzept der MAB sah vor, das alte Kaufhallen-Gebäude und zwei weitere benachbarte Häuser abzureißen und an deren Stelle einen Neubau mit drei Geschossen und zwei darüber liegenden Parkdecks mit rund 400 Stellplätzen zu erstellen. Zur Straße zwischen den beiden Sielen, die parallel zu dem geplanten Centerkomplex verläuft, ist eine Anbindung über ein städtisches Grundstück vorgesehen, ansonsten bleibt die Straße weitgehend unverändert. Insgesamt war man in Emden damit guter Dinge, nun endlich den unbefriedigenden Zustand der leeren Kaufhalle zu beenden und die Innenstadt zu stärken. Zumal Mitte 2012 eine konkurrierende Centerplanung im benachbarten Leer abgesagt wurde. In dem kleineren, aber aus Einzelhandelssicht etwas stärkeren Leer war im Zusammenarbeit mit der ECE ein innerstädtisches Center mit ca. 14.500 m² Verkaufsfläche geplant. Nach zwei Jahren heftigen Auseinandersetzungen zwischen Befürwortern und Kritikern, allen voran die Bürgerinitiative Leer braucht Leer, wurde das Center im Verwaltungsrat der Stadt abgelehnt.
Emden: Neustart der Centerplanung auf dem Grundstück der ehemaligen Kaufhalle nach Absage des Entwicklers MAB Mit dieser aus Emdener Sicht vorteilhaften Entwicklung wurden die Verhandlungen in diesem Jahr hoffnungsvoll fortgeführt. Überraschend zog sich die MAB dann aber Mitte 2013 aus dem Vorhaben zurück. Als Grund wurde die Entscheidung der Muttergesellschaft Rabo-Bank genannt, sich aus kommerziellen Projektentwicklungen in Deutschland zurückzuziehen. Die laufenden Projekte der MAB sollen zwar zu Ende geführt werden, aber es werden keine neuen Projekte mehr begonnen. Nach kurzer Schockstarre begann die Stadt mit der Wiederaufnahme der Planungen. Zum einen begann nun das ungeliebte Klinkenputzen bei den damaligen Interessenten, zum anderen sieht die Stadt aber einem einfacheren Prozess entgegen, da man im zweiten Anlauf auf eine europaweite Ausschreibung verzichten kann. Von rund einem Dutzend Interessenten, mit denen man nach der MAB Absage in Gespräche trat, haben sich aktuell vier Bewerber herauskristallisiert, mit denen die Stadt nun nähere Verhandlungen führt. Laut Aussage des Stadtbaurates handelt es sich hierbei um auswärtige, mittelständisch orientierte Projektentwickler. Die Stadt will das weitere Verfahren zügig vorantreiben und in den nächsten Schritten die Zahl der Bewerber gegebenenfalls weiter reduzieren bzw. erste Konzepte vorlegen lassen. INVESTMENT Gleichermaßen zu dem zurückhaltenden Anmietungsinteresse vieler Einzelhändler ist der Transaktionsmarkt ebenfalls schwach ausgeprägt und hat vorwiegend auf lokaler Ebene stattgefunden. Neben den Unsicherheiten über das Center gibt es in der Emdener Innenstadt überwiegend kleinteilige und dementsprechend kleinvolumige Objekte unter 10 Mio., sodass institutionelle Investoren kaum ein passendes Angebot finden. Entsprechend sind zumeist private, regional orientierte Investoren eine nachfragende Käuferschicht. Aufgrund der Ausschreibung des innerstädtischen Centers beschäftigen sich darüber hinaus eine Reihe von Projektentwicklern mit dem Standort und es ist zu erwarten, dass im Laufe der Konkretisierung der Centerplanung spekulativ Immobilien in vermeintlich stärker werdenden Lagen aufgekauft und modernisiert werden. In den letzten Jahren waren kaum bedeutsame Verkäufe zu vermelden. Eine der größeren Transaktionen im mittleren zweistelligen Millionenbereich war zuletzt 2011 der Ankauf des Dollart Centers durch die Bayern LB-Tochter Real I.S. vom Investmentmanager Strategic Value Partners.
FAZIT UND PERSPEKTIVE Aufgrund des ungenügenden Einzelhandelsflächenanteils der Innenstadt ist ein Flächenzugewinn für die Stadt ausdrücklich zu befürworten. Angesichts der herausfordernden Konkurrenzsituation benachbarter Städte muss auf der anderen Seite der Ausbau peripherer Einzelhandelsansiedlungen der Stadt begrenzt werden, um die Innenstadt nicht weiter zu schwächen. Mit den Planungen für ein zentral gelegenes innerstädtisches Center reagiert die Stadt nach Auffassung der COMFORT Hamburg grundsätzlich in richtigem Maße auf die unbefriedigende Situation des Emdener Einzelhandels. Wichtig ist ein gut durchdachtes Konzept, das sich bestmöglich in die bestehenden Lagen integriert und ausreichend an die Haupteinkaufsstraße Zwischen Beiden Sielen anbindet, um diese zu stärken und nicht in Konkurrenz zu treten. Eine gut durchdachte Entwicklung könne einen positiven Schub für Emdens innerstädtischen Einzelhandel bewirken und auch dessen regionale Position in Ostfriesland nachhaltig stärken. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120 m² 27 300-500 m² 15 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Hamburg GmbH Günter Rudloff Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Fon: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH * Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per 1.1.2012 (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.