ENTWURF Sitzungsvorlage Beabsichtigte Ansiedlung eines sog. kleinflächigen Einzelhandelsbetriebes zur Sicherung der Nahversorgung in Kämpfelbach am Standort "Bilfingen-Süd", hier: weitere Beschlussfassungen in verfolg des Beschlusses des Gemeinderats in der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 18.03.2013 04/23/2013 Beschlussanträge 1. Der Gemeinderat fasst gem. 2 Abs. 1 Satz des Baugesetzbuches BauGB den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan unter der Bezeichnung "Nahversorgungsmarkt Bilfingen-Süd/ Benzstraße". Der Aufstellungsbeschluss ist gem. 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Nahversorgungsmarkt Bilfingen-Süd/ Benzstraße" umfasst die Grundstücke 4764 (teilweise), 4768, 4769 (teilweise), 4935, 4936, 4937, 4938, 4939, 4940, 4941, 4942, 5477 (Boschstraße, teilweise), 5478 (Benzstraße, teilweise), 5479, 5480 sowie das Flurstück der L 570 (Hauptstraße, teilweise). Der Geltungsbereich wird im Wesentlichen begrenzt: Im Norden: durch die südlichen Grenzen der Flurstücke 4761, 5481, 5473 und 5478 (teilweise) Im Osten: durch die westliche Grenze der Flurstücke 5477, 5473 49434944 und 4945 sowie durch die Verlängerung der Dieselstraße als Wirtschaftsweg Richtung Süden Im Süden: durch eine Linie vom südlichen Eckpunkt des Grundstücks 4942 senkrecht über die L 570 Im Westen: durch die östliche Grenze der Flurstücke 4993/1 und 4767 Der Geltungsbereich ergibt sich abschließend aus dem beigefügten Lageplan, der Bestandteil dieses Beschlusses ist. 2. Die Gemeindeverwaltung wird bereits ermächtigt, die Auftragsvergabe an das Planungsbüro Piske, Ludwigshafen, zur Erstellung des Bebauungsplanes, der Durchführung der Umweltprüfung und der Erarbeitung des Umweltberichtes sowie der Vorplanung für eine Ertüchtigung der Verkehrsanbindung der Benzstraße an die L 570 zu veranlassen.
- 2-3. Die Verwaltung wird bereits ermächtigt, im Zuge der Konkretisierung des Entwurfs des Bebauungsplanes "Nahversorgungsmarkt Bilfingen-Süd/ Benzstraße" die auch für die beabsichtigte Ansiedlung des Marktes in dem Plangebiet erforderlichen Verträge, die von der Gemeinde mit dem Vorhabensträger/Investor abzuschließen wären, vorbereiten zu lassen. Es sind dies: - Ein städtebaulicher Vertrag in Form eines sog. Planungskostenvertrages gem. 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB, auf dessen Grundlage der Vorhabensträger/Investor der Gemeinde die Kosten der Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen einschließlich u. a. des Umweltberichts zu erstatten hat bzw. übernimmt. - Voraussichtlich ein weitergehender städtebaulicher Vertrag in Form eines sog. Folgekostenvertrages gemäß 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB oder eines sog. Erschließungsvertrages gemäß 124 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BauGB. Auf der Grundlage entsprechender Vereinbarungen wäre der Vorhabensträger/Investor zu verpflichten, der Gemeinde entstehende Kosten und Aufwendungen zu übernehmen, die Voraussetzung oder Folge der geplanten Ansiedlung des Marktes sind. Das könnte sich u. a. beziehen auf Aufwand, der für die Herstellung der erschließungstechnischen Anbindung des Vorhabens an die Landesstraße L 570 entstehen wird. - Schließlich ein Grundstückskaufvertrag zwischen der Gemeinde und dem Vorhabensträger/Investor. Dieser Vertrag sollte u. a. Regelungen, die sich auf die Umsetzung des Vorhabens beziehen, treffen. 4. Mit der Erarbeitung der erforderlichen vertraglichen Grundlagen wird das Anwaltsbüro Dr. Ladenburger Neifeind Schmücker & Homann, Pforzheim, beauftragt. Begründung Zu 1.: Die Gemeinde Kämpfelbach sieht den dringenden Bedarf, die Nahversorgung für die Bevölkerung durch ein neues Angebot eines Lebensmittelstandorts zu sichern. Als Ergebnis einer Abstimmung mit dem Regierungspräsidium und dem Regionalverband ergab sich jedoch, dass aufgrund der tangierten raumordnerischen Belange eine Standortfestlegung erst nach einer umfassenden Prüfung aller alternativ denkbarer Standorte auch im Ortskernbereich möglich ist. Daher hat die Gemeinde Kämpfelbach das Nahversorgungskonzept Kämpfelbach, erstellt durch die Immakom Akademie GmbH, beauftragt. Als Fazit ergibt sich im Nahversorgungskonzept für Kämpfelbach ein zusätzliches Flächenpotenzial von mindestens 1.000 m² Verkaufsfläche im Bereich Lebensmittel.
- 3 - Bezüglich der Standortfrage wurden insgesamt 8 Standorte näher untersucht. Hier kommt das Nahversorgungskonzept zu folgendem Ergebnis: Anhand der dargestellten Vor- und Nachteile der einzelnen Standorte zeigt sich, dass die integrierten Standorte keine ausreichende Größe für einen Lebensmittelanbieter aufweisen und zum anderen nicht in absehbarer Zeit für eine Umnutzung zur Verfügung stehen. Aus gutachterlicher Sicht realisierbar sind die Planstandorte Nord I [Nördlicher Ortsrand Bilfingen] oder Süd I [Südlicher Ortsrand Bilfingen]. Der Gemeinderat Kämpfelbach hat sich in seiner Sitzung am 18.06.2012 eingehend mit den Ergebnissen des Nahversorgungskonzepts und den möglichen Standorten befasst und dabei beschlossen, dass der Standort Bilfingen Süd südlich angrenzend an die Benzstraße, östlich der L 570, für die Ansiedlung eines kleinflächigen Einzelhandelsmarktes (Verkaufsfläche bis 800 m²) weiter verfolgt werden soll. Planungsrechtlich befindet sich der vorgesehene Standort im Außenbereich gemäß 35 BauGB. Daher wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. In den Bebauungsplan einbezogen werden die Flächen, die gegebenenfalls für eine Ertüchtigung der Verkehrsanbindung der Benzstraße an die L 570 erforderlich sein können. Sobald im weiteren Verfahren die Form des Ausbaus des Knotenpunktes geklärt ist, kann gegebenenfalls der Geltungsbereich angepasst werden. Der Bebauungsplan soll als Angebotsbebauungsplan aufgestellt werden, um keine frühzeitige Festlegung auf einen Investor bzw. Betreiber erforderlich zu machen. Wesentliche Zielsetzungen der Bebauungsplanaufstellung sind: planungsrechtliche Absicherung der Ansiedlung eines nicht-großflächigen Lebensmittelmarktes zur Sicherung und Verbesserung der örtlichen Nahversorgung in Bilfingen durch Festsetzung eines Sondergebietes für einen der örtlichen Nahversorgung dienenden nicht-großflächigen Einzelhandelsmarkt planungsrechtliche Absicherung eines gegebenenfalls erforderlichen Ausbaus der Anbindung der Benzstraße an die Landesstraße L 570 durch Festsetzung entsprechender Verkehrsflächen Sicherung eines Ausgleichs der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft durch Festsetzung oder Zuordnung von Ausgleichsmaßnahmen und flächen. Da Bebauungspläne gemäß 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind, ist auch der Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes Kämpfelbachtal zu ändern. Der GVV Kämpfelbachtal hat in seiner Verbandsversammlung am 26.07.2012 beschlossen, die Standortentscheidung der Gemeinde Kämpfelbach wohlwollend und unterstützend mitzutragen und ein Änderungsverfahren zum Flächennutzungsplan einzuleiten. Weiterhin müssen sich Bauleitpläne gemäß 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung anzupassen. Da bislang die Darstellung einer Grünzäsur entgegen steht, wurde bereits eine Änderung des Regionalplans beantragt. In dem am 11.04.2013 durchgeführten umfangreichen Scoping-Termin vor dem Regionalverband ist die von der Gemeinde beantragte 4. Änderung des Regionalplans 2015, Teilrücknahme einer
- 4 - Grünzäsur in Kämpfelbach einschließlich Umweltprüfung nach 2 a Abs. 1 des Landesplanungsgesetzes -LplG-, behandelt worden. Das Ergebnisprotokoll vom 11.04.2013 ist in (Anlage) zu dieser Sitzungsvorlage beigefügt. Danach erscheint zumindest grundsätzlich die beantragte Regionalplanänderung vorbehaltlich der weiteren Überprüfung insbesondere der Umweltbelange, die entsprechend Landesplanungsgesetz für Regionalplanänderung und Bebauungsplanverfahren gemeinsam durchgeführt werden soll, zumindest nach derzeitigem Erkenntnisstand darstellbar. Zu 2.: Das Bebauungsplanaufstellungsverfahren mit Umweltprüfung sollte daher zügig vorangetrieben werden; ein geeignetes Fachbüro sollte mit der Umweltprüfung beauftragt werden. In die Planung zu integrieren ist die Planung zur verkehrlichen Objektplanung zur Ertüchtigung der Anbindung der Benzstraße an die Landesstraße L 570. Ob dies durch eine Lichtsignalanlage, die Ergänzung einer Linksabbiegespur oder durch einen Kreisverkehrsplatz erfolgt, muss sich im weiteren Verfahren ergeben. Zu 3.: Es erscheint sachgerecht, möglichst frühzeitig nach Absehbarkeit der wesentlichen planungsrechtlichen Inhalte des Bebauungsplanes "Nahversorgungsmarkt Bilfingen- Süd/ Benzstraße" auch die vertraglichen Grundlagen vorzubereiten, die für die Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und dem Vorhabensträger/Investor zur Umsetzung des Vorhabens maßgeblich sein werden. Dies wäre auch erforderlich, um eine schon unter rein haushaltsvergaberechtlichen Grundsätzen avisierte Ausschreibung/Vergabe der Gemeinde im Zusammenhang des Ansiedlungsvorganges vorzubereiten. Auch zu diesem Zweck ist es geboten, die maßgebenden Vertragsinhalte weitergehend nach den sich im weiteren Bebauungsplanverfahren ergebenden Erfordernissen aufzuarbeiten und für die etwaige Ausschreibung/Vergabe zugrundezulegen. Zu den städtebaulichen Vereinbarungen: Hier kommt zunächst ein sog. Planungskostenvertrag gem. 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB in Betracht, der mit dem Vorhabensträger/Investor abzuschließen wäre. Der Planungskostenvertrag kann sich insbesondere auf die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie für den Umweltbericht entstehen, beziehen. Er kann u. a. auch sonstige Aufwendungen, die der Gemeinde für Fachgutachten entstehen, wie bspw.
- 5 - Auswirkungsanalysen zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, Verkehrsgutachten und auch der Gemeinde entstehende Rechtsberatungskosten umfassen. Im Weiteren kommt insbesondere mit Blick auf die für die Herstellung der notwendigen verkehrstechnischen Anbindung des Vorhabens des anzusiedelnden Marktes erforderlichen erschließungstechnischen Maßnahmen bzw. Aufwendungen der Abschluss eines sog. Folgekostenvertrages nach 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB bzw. eines Erschließungsvertrages nach 124 Abs. 2 BauGB in Betracht, wonach der Vorhabensträger/Investor etwa die Kosten der betreffenden Maßnahmen gegenüber der Gemeinde übernimmt. Schließlich erscheint auch angeraten, die erforderlichen kaufvertraglichen Vorgaben in Form des abzuschließenden Grundstückskaufvertrages zwischen Gemeinde und Vorhabensträger/Investor auch etwa für eine Ausschreibung bzw. Vergabe bereits frühzeitig zu konkretisieren. Zu 4.: Nachdem die Anwaltskanzlei Ladenburger, Neifeind, Schmücker & Homann für die Gemeinde u. a. bereits das Verfahren vor dem Regionalverband begleitet, erscheint sachgerecht, das Büro auch mit der Erarbeitung der betreffenden unter Ziffer 3 bezeichneten Vertragsgrundlagen zu betrauen.
- 6 - Anlage zum Aufstellungsbeschluss Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Nahversorgungsmarkt Bilfingen-Süd/ Benzstraße" (ohne Maßstab)