Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen im kommunalen Hochbau Joachim Michelmann, NRW.BANK IB.SH-Forum Öffentliche Infrastruktur Die Aussichten in Schleswig-Holstein Nordbau 2015 Holstenhallen Neumünster 9. September 2015
Ziele / Fragen Nachhaltige öffentliche Infrastruktur durch mehr Wirtschaftlichkeit Aber was ist wirtschaftlich? Ist es z.b. wirtschaftlich, möglichst wenig auszugeben? - Was kostet eigentlich das sparsame Nichts-Tun an den kommunalen Gebäuden? Was kostet die unterlassene Instandhaltung und der Verzicht auf Investitionen? 2
Entscheidungskriterien Nutzwert Wirtschaftlichkeit Früher: Allein nach Planungsund Baukosten Seit ÖPP : Immer stärkere Berücksichtigung von Folgekosten: Lebenszykluskosten (Finanzierung, Instandhaltung, Betrieb) Durch NKF: Nach langfristigem Ressourcenverbrauch: Aufwand und Vermögenseffekte 3
Entwicklung der WU-NKF-Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen im kommunalen Hochbau: Methodenentwicklung, Erprobung, Leitfaden, Modell, Handbuch 2011: Grundlagenbericht Variantengegenüberstellung Projekte, theoretisches Modell Berechnungsbeispiele 2011 / 2012: Weiterentwicklung Regionalkonferenzen Erprobung Pilotprojekte / Praxistest 5 2013 / 2014: Praxisleitfaden Empfehlungen zum Aufbau von Vergleichsrechnungen (Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen) Veranstaltungen Erprobung Pilotprojekte 2014 / 2015: Rechenmodell Ergänzung zum Praxisleitfaden Excel-Berechnungsmodell für Variantenvergleich Handbuch Erprobung Pilotprojekte Infoveranstaltung/Seminare Finanzministerium NRW Erarbeitung der Methodik unter Federführung des Finanzministeriums NRW mit NRW.BANK, Beraterteam, Innenministerium und Bezirksregierungen Kontinuierlicher Erfahrungs-Input auch durch Pilotkommunen Aufgabenübertragung auf NRW.BANK mit Geschäftsbesorgungsvertrag Integration der Leistungen in ein umfassendes Beratungsangebot der NRW.BANK 4
Unterstützung Internet-Seiten www.ppp.nrw und direkt bei der NRW.BANK / Förderthemen / Kommunen 5
Leitfaden und Rechenmodell kostenlos Lizenzvertrag notwendig Anwenderschulungen Helpdesk: helpdesk-wu@nrwbank.de FAQ-Liste 6
Handlungsoptionen Ausgangs- lage Realisierungs- varianten Beschaffungsvarianten Umsetzung Immobilienbestand Anforderungen bauliche Optionen finanzielle Ressourcen. Weiter-wie-bisher oder Investitionen Sanierung oder Neubau zentral oder dezentral 0-Energie-Haus oder EnEV! Eigenrealisierung oder ÖPP Eigentum oder Miete? 7
Entscheidungskriterium Wirtschaftlichkeit Wieviel Aufwand für welchen Vermögenseffekt? Welche Restnutzungsdauer zu welchem Zeitpunkt? 8
Wirtschaftlichkeit Buchwert am Betrachtungsende abzüglich Aufwand: Betriebskosten, Abschreibungen und Zinsen, ggf. Erträge; im Betrachtungszeitraum = Ressourcenverbrauch Welche Restnutzungsdauer verbleibt? 9
Vergleichsvarianten Realisierungs- und Beschaffungsvarianten Abgrenzung bzw. Erfassung der Unterschiede wichtig! Varianten (V) Variante 1 Eigenrealisierung 0-Variante Variante 2 Eigenrealisierung Sanierungsvariante Variante 3 Eigenrealisierung Neubauvariante Variante 4 ÖPP-Modell Neubauvariante Investition Umsetzung; Ansatz Baunebenkosten - keine wertsteigernden Investitionen - gewerkeweise Ausschreibung; keine BNK - Grundsanierung des Gebäudebestands einschl. energetischer Sanierung; Interimslösung während der Bauzeit - gewerkeweise Ausschreibung; 21% BNK - Abriss von Bestandsgebäuden, Neubau Verwaltungsgebäude am Standort VG II für Personalkonzept 2015, Interimslösung für abgerissene Bestandsgebäude, Veräußerung nicht mehr benötigter Bestandsgebäude - gewerkeweise Ausschreibung; 18% BNK - Analog Variante 3, Investition durch ÖPP-Partner - ÖPP-Vergabeverfahren, funktionale Ausschreibung, BNK nach Bieterangebot (enthalten) Raumbedarf Finanzierung und bilanzielle Aktivierung - Rückgang der Mitarbeiterzahl kann in den einzelnen Gebäuden räumlich nicht umgesetzt - insgesamt keine Aufgabe von Gebäuden möglich - keine Aktivierung in der Bilanz - Rückgang der Mitarbeiterzahl kann in den einzelnen Gebäuden räumlich nicht umgesetzt - insgesamt keine Aufgabe von Gebäuden möglich - Finanzierung (Kommunalkredit) und bilanzielle Aktivierung der Investitionskosten im Jahr der Fertigstellung - Neubau entsprechend Personalplanung - nachfolgend weitere Reduzierung städt. Personal, dafür ab 2023 Mieteinnahmen - Finanzierung Investitionen durch Veräußerungserlöse und Kommunalkredit; bilanzielle Aktivierung der Investitionskosten im Jahr der Fertigstellung - Neubau entsprechend Personalplanung für 2015 (= minus 38 VZK) - nachfolgend weitere Reduzierung städt. Personal, dafür ab 2023 Mieteinnahmen bei Stadt - Bauzeitfinanzierung durch ÖPP- Partner, Langfristfinanzierung (bei Variante 3 abzügl. Veräußerungs-erlöse) durch ÖPP-Partner mit Einredeverzichtserklärung durch Stadt nach Baufertigstellung; Aktivierung der Investitionskosten in städt. Bilanz 10
Berechnung Buchwerte, Abschreibungen, Restnutzungsdauern Investitionskosten (aktivierbar?), Finanzierungskosten Betriebskosten Instandhaltung Energie, Hausmeister, Reinigung, Risikobewertung Indexierung Lebenszyklus-Betrachtung, Barwertberechnung 11
Berechnung Eigenrealisierung_Sanierung Definition Parameter Konstante Einheit 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2044 2045 Neue Restnutzungsdauer 72 Jahre Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude 153.199 Euro Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag Gebäude pro Jahr nach Sanierung Euro - - 153.199 153.199 153.199 153.199 153.199 153.199 Buchwertentwicklung des Gebäudes Buchwert des Gebäudes zu Beginn des Jahres Euro 6.000.000 5.812.500 11.217.818 10.877.119 10.723.920 10.570.721 6.740.750 6.587.551 Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude vor und nach Sanierung Euro 187.500 187.500 340.699 153.199 153.199 153.199 153.199 153.199 Buchwert des Gebäudes Ende des Jahres Euro 5.812.500 5.625.000 10.877.119 10.723.920 10.570.721 10.417.522 6.587.551 6.434.352 Variantenspezifische Kosten während der Bauphase Kosten für Interimsunterbringung 25.000 Euro Nicht aktivierbare Kosten während der Bauphase Euro - - 100.000 - - - - - Risikofaktor Interimslösung 0,00% % Kosten für Interimslösung & Nicht aktivierbare Kosten Euro 25.000 25.000 - - - - - - Abrisskosten 25.000 Euro Abrisskosten Euro 25.000 25.000 - - - - - - Betriebskosten vor Sanierung (aus 0 Variante) Aufwand und Erträge (Barwert-)Summe aller Jahre Eigenrealisierung_Neubau Definition Parameter Konstante Einheit 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2044 2045 Gesamtbetriebskosten 0 Variante Euro 623.858 Neue 636.335 Restnutzungsdauer 649.061 662.043 72 Jahre 675.283 688.789 1.130.032 1.152.632 Gebäude 153.199 Instandhaltungskosten 0 Variante Euro 29.453 Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag Planmäßig, 30.042 linearer pro Jahr Abschreibungsbetrag 30.642 Gebäude Jahr 31.255 nach Sanierung Euro31.880 32.518-53.349 153.19954.416 pro - 153.199 153.199 153.199 153.199 Gesamtkosten 0 Variante ohne Instandhaltungskosten vor Sanierung Euro 594.405 Buchwertentwicklung 606.293 des Gebäudes - ÖPP_Neubau - - - - - Buchwert des Gebäudes zu Definition Beginn des Parameter Jahres Euro Konstante 6.000.000 Einheit 5.812.500 11.217.818 2014 10.877.119 2015 10.723.920 2016 10.570.721 2017 2019 6.740.750 6.587.551 2018 2044 2045 Jahr Gebäude vor und 187.500 340.699 153.199 153.199 153.199 153.199 Abschreibungsbetrag pro nach Sanierung Euro 187.500 153.199 Betriebskosten nach Sanierung Buchwert des Gebäudes Ende des Jahres Euro 5.812.500 5.625.000 10.877.119 10.723.920 10.570.721 10.417.522 6.587.551 6.434.352 Risikofaktor Energiekosten für Positionen [6411; 6413; 6415] 5,00% % Neue Restnutzungsdauer 72 Jahre Variantenspezifische Kosten Planmäßig, während der linearer Bauphase Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude 153.199 Euro Preisindex Energiekosten für Positionen [6411; 6413; 6415] Index 1,020 Kosten für Interimsunterbringung 1,040 Nicht aktivierbare Kosten während 1,061 der Bauphase 1,082 1,104-1,126-1,848 1,885-25.000 Euro Gebäudes Euro 100.000 - - - - Energiekosten Euro - Interimslösung - Buchwertentwicklung des 61.285 62.510 63.761 65.036 106.698 108.832 Risikofaktor 0,00% % Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag Gebäude pro Jahr nach Sanierung Euro - - 153.199 153.199 153.199 153.199 153.199 153.199 Kosten für Interimslösung Buchwert & Nicht des aktivierbare Gebäudes Kosten zu Beginn Euro 25.000 Euro 25.000 6.000.000-5.812.500-11.217.818-10.877.119- - - des Jahres 10.723.920 10.570.721 6.740.750 6.587.551 Abrisskosten Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude vor und nach Sanierung 25.000 Euro Euro 187.500 187.500 340.699 153.199 153.199 153.199 153.199 153.199 Abrisskosten Euro 25.000 Euro 25.000 5.812.500-5.625.000-10.877.119-10.723.920- - - Buchwert des Gebäudes Ende des Jahres 10.570.721 10.417.522 6.587.551 6.434.352 Betriebskosten vor Sanierung Variantenspezifische (aus 0 Variante) Kosten während der Bauphase Buchwert am Betrachtungsende Risikofaktor Betriebskosten für alle übrigen Positionen 5,00% % Gesamtbetriebskosten 0 Variante Kosten für Interimsunterbringung Euro 25.000 623.858 Euro 636.335 649.061 662.043 675.283 688.789 1.130.032 1.152.632 Preisindex Betriebskosten für alle übrigen Positionen Index 1,020 Instandhaltungskosten Gesamtkosten 1,040 0 Variante Risikofaktor Instandhaltungskosten 1,061 Interimslösung Sanierung 1,082 1,104 30.042 606.293 1,126 1,848 54.416 1,885-0 Variante Euro 29.453 30.642 31.255 31.880 32.518 53.349 ohne vor Euro 0,00% 594.405 % - - - - - Betriebskosten Euro - Betriebskosten nach - Sanierung Abrisskosten 280.461 286.071 291.792 Euro297.628 488.290 498.056 25.000 Nicht aktivierbare Kosten während der Bauphase Euro - - 100.000 - - - - - Kosten für Interimslösung & Nicht aktivierbare Kosten Euro 25.000 25.000 - - - - - - Risikofaktor Energiekosten Abrisskosten für Positionen [6411; 6413; 6415] 5,00% % Euro 25.000 25.000 - - - - - - für Positionen 1,020 1,061 1,082 1,104 1,126 Preisindex Energiekosten [6411; 6413; 6415] Index 1,040 1,848 1,885 Energiekosten Euro - - 61.285 62.510 63.761 65.036 106.698 108.832 Instandsetzungskosten - gleichmäßige Verteilung [6340] 11.875 Euro p.a. Betriebskosten vor Sanierung (aus 0 Variante) Außerplanmäßige Instandhaltung [6340] Euro - Betriebskosten - Betriebskosten für alle übrigen Positionen - für alle übrigen Positionen - - 100.000 1,040 - - 1,885 Risikofaktor 5,00% % Preisindex Index 1,020 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 Risikofaktor Instandhaltungskosten für Positionen [6340] 5,00% % Betriebskosten Euro - - 280.461 286.071 291.792 297.628 488.290 498.056 Preisindex Instandhaltungskosten für Positionen [6340] Index 1,020 Instandsetzungskosten 1,040 Außerplanmäßige Instandhaltung Betriebskosten nach Sanierung - gleichmäßige Risikofaktor 1,061 Energiekosten Verteilung [6340] für [6340] Positionen 1,082 [6411; 6413; p.a. 1,104 1,126-1,848 1,885-11.875 6415] Euro 5,00% % Euro - - - - 100.000 - Instandhaltungskosten Euro - Instandhaltungskosten - für Positionen 13.232 13.497 13.767 132.289 23.037 23.498 Risikofaktor [6340] 5,00% % Gesamtbetriebskosten 0 Variante Euro 623.858 636.335 649.061 662.043 675.283 688.789 1.130.032 1.152.632 Instandhaltungskosten 0 Variante Euro 29.453 30.042 30.642 31.255 31.880 32.518 53.349 54.416 Gesamtkosten 0 Variante ohne Instandhaltungskosten vor Sanierung Euro 594.405 606.293 - - - - - - Preisindex Energiekosten für Positionen [6411; 6413; 6415] Index 1,020 1,040 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 1,885 Energiekosten Euro - - 61.285 62.510 63.761 65.036 106.698 108.832 Instandhaltungskosten für Positionen [6340] 1,020 1,061 1,082 1,104 1,126 Preisindex Index 1,040 1,848 1,885 Instandhaltungskosten Euro - - 13.232 13.497 13.767 132.289 23.037 23.498 Risikofaktor Betriebskosten für alle übrigen Positionen 5,00% % Preisindex Betriebskosten für alle übrigen Positionen Index 1,020 1,040 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 1,885 Betriebskosten Euro - - 280.461 286.071 291.792 297.628 488.290 498.056 Instandsetzungskosten - gleichmäßige Verteilung [6340] 11.875 Euro p.a. Außerplanmäßige Instandhaltung [6340] Euro - - - - - 100.000 - - Risikofaktor Instandhaltungskosten für Positionen [6340] 5,00% % Preisindex Instandhaltungskosten für Positionen [6340] Index 1,020 1,040 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 1,885 Instandhaltungskosten Euro - - 13.232 13.497 13.767 132.289 23.037 23.498 12
Berechnungsergebnis: Beispiel Ressourcenverbrauch bis Betrachtungsende 0-Variante Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP Buchwert am Ende 1.086.000 10.200.400 9.294.950 Summe der Aufwendungen -21.304.400-26.694.800-23.821.200 Saldier te Ressour cenver änder ung (Gesamt kost en abzügl. Rest buchwert) -20.218.400-16.494.400-14.526.250 13
Rechenmodell 14
Rechenmodell 15
Barwertvergleich Barwertvergleich [nach NKF-Terminologie] in Euro Barwertvergleich inkl. Buchwert (Ressourcenänderung) in Euro 0 - - 0 - - -1.000.000-1.000.000-2.000.000-3.000.000-4.000.000-2.000.000-3.000.000 (2.531.463) (2.462.957) -5.000.000-6.000.000-4.000.000-7.000.000-5.000.000-8.000.000-9.000.000-10.000.000 (8.799.181) (8.083.333) (7.846.687) Barwerte: Barwerte: Barwerte: Barwerte: Barwerte: Zwischensumme Zwischensumme Zwischensumme Zwischensumme Zwischensumme Aufwendungen II inkl. Zinskosten 0-Variante Aufwendungen II inkl. Zinskosten ÖPP Sanierung Aufwendungen II inkl. Zinskosten ÖPP Neubau Aufwendungen II inkl. Zinskosten Eigenrealisierung Sanierung Aufwendungen II inkl. Zinskosten Eigenrealisierung Neubau -6.000.000-7.000.000-8.000.000-9.000.000 (8.549.181) 0-Variante Eigenrealisierung Sanierung ÖPP Sanierung Eigenrealisierung Neubau ÖPP Neubau 16
Rechenmodell als Einstieg und Hilfe Erleichterter Einstieg in Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen Gesicherte Methodik Hohe Akzeptanz 17
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Joachim Michelmann Beratung & Infrastrukturfinanzierung Öffentliche Kunden Tel.: +49 251 91741-4688 Fax: +49 251 91741-2666 joachim.michelmann@nrwbank.de Rainer Book Beratung & Infrastrukturfinanzierung Öffentliche Kunden Tel.: +49 211 91741-1462 Fax: +49 211 91741-7280 rainer.book@nrwbank.de Sitz Münster Friedrichstraße 1 48145 Münster Tel.: +49 251 91741-0 Fax: +49 251 91741-2921 www.nrwbank.de/kommunen Sitz Düsseldorf Kavalleriestraße 22 40213 Düsseldorf Tel.: +49 211 91741-0 Fax: +49 211 91741-1800 www.nrwbank.de/kommunen 18