WU-NKF-Rechenmodell für Wirtschaftlichkeitsvergleiche. Strategien & Instrumente

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1 WU-NKF-Rechenmodell für Wirtschaftlichkeitsvergleiche Strategien & Instrumente

2 Handlungsbedarf bei kommunalen Immobilien Verwaltungsgebäude Wohnheim, KiTa Sportplatz Immobilien Schule / Anbau / Neubau Schwimmbad Bürgerhaus 2

3 Handlungsbedarf bei kommunalen Immobilien Vorgaben / Gesetze Brandschutz, Schadstoffe, Sicherheit, Inklusion, Ganztag, Haushaltssanierung Veräußerungen, dafür Anpassungsmaßnahmen an anderen Gebäuden / Standorten Zusammenlegung von Standorten Realisierung von Energieeinsparungen Einnahmensteigerung und Kostenreduzierung beim städt. Bad Vermögenssicherung Umstrukturierungen Z.B. Hauptschulgebäude zu Gesamtschule 3

4 Investitionsrückstand Abbau des kommunalen Investitionsrückstands mit leichten Fortschritten, aber noch viel zu verhalten 4

5 Haushaltskonsolidierung und Investitionsbedarf Investitionen als Beitrag! zur Haushaltskonsolidierung? Viele Investitionen, die langfristig mit erheblichen Einspareffekten verbunden sind, bleiben [ ] aus. Die gute Lage auf dem Kreditmarkt, insbesondere auch die günstigen Zinssätze für Investitionskredite, führen nicht zu einer spürbaren Ausweitung der Investitionstätigkeit. Den Kommunen entgehen hier Möglichkeiten zum zinskostengünstigen Abbau des Rückstandes und zur Reduzierung von Folgekosten. Insgesamt bleibt der Eindruck, dass der Schuldenabbau an vielen Stellen auf Kosten von Zukunftsinvestitionen vorangetrieben wird. KfW (Hrsg.): Kommunalpanel 2014, S. 9; eigene Hervorhebungen 5

6 Handlungsoptionen Ausgangslage Realisierungsvarianten Beschaffungsvarianten Umsetzung Immobilienbestand Anforderungen bauliche Optionen finanzielle Ressourcen. Weiter-wie-bisher oder Investitionen Sanierung oder Neubau zentral oder dezentral 0-Energie-Haus oder EnEV! Eigenrealisierung oder ÖPP Eigentum oder Miete? 6

7 Entscheidungskriterien Wirtschaftlichkeit Nutzwert Früher: Allein nach Baukosten Seit NKF und ÖPP : Immer stärker unter Berücksichtigung von Folgekosten: Lifecycle (Finanzierung, Instandhaltung, Betrieb) Zukünftig: Nach langfristigem Ressourcenverbrauch: Aufwand und Vermögenseffekte 7

8 Entscheidungskriterium Wirtschaftlichkeit Wieviel Aufwand für welchen Vermögenseffekt? Welche Restnutzungsdauer zu welchem Zeitpunkt? 8

9 Vergleichsvarianten individuelle Vergleiche möglich: Prioritätensetzungen für den gesamten Immobilienbestand möglich Übertragung auf Verkehrsinfrastruktur angedacht 9

10 Vergleichsvarianten Realisierungs- und Beschaffungsvarianten Abgrenzung bzw. Erfassung der Unterschiede wichtig! Varianten (V) Variante 1 Eigenrealisierung 0-Variante Variante 2 Eigenrealisierung Sanierungsvariante Variante 3 Eigenrealisierung Neubauvariante Variante 4 ÖPP-Modell Neubauvariante Investition Umsetzung; Ansatz Baunebenkosten Raumbedarf Finanzierung und bilanzielle Aktivierung - keine wertsteigernden Investitionen - gewerkeweise Ausschreibung; keine BNK - Rückgang der Mitarbeiterzahl kann in den einzelnen Gebäuden räumlich nicht umgesetzt - insgesamt keine Aufgabe von Gebäuden möglich - keine Aktivierung in der Bilanz - Grundsanierung des Gebäudebestands einschl. energetischer Sanierung; Interimslösung während der Bauzeit - gewerkeweise Ausschreibung; 21% BNK - Rückgang der Mitarbeiterzahl kann in den einzelnen Gebäuden räumlich nicht umgesetzt - insgesamt keine Aufgabe von Gebäuden möglich - Finanzierung (Kommunalkredit) und bilanzielle Aktivierung der Investitionskosten im Jahr der Fertigstellung - Abriss von Bestandsgebäuden, Neubau Verwaltungsgebäude am Standort VG II für Personalkonzept 2015, Interimslösung für abgerissene Bestandsgebäude, Veräußerung nicht mehr benötigter Bestandsgebäude - gewerkeweise Ausschreibung; 18% BNK - Neubau entsprechend Personalplanung - nachfolgend weitere Reduzierung städt. Personal, dafür ab 2023 Mieteinnahmen - Finanzierung Investitionen durch Veräußerungserlöse und Kommunalkredit; bilanzielle Aktivierung der Investitionskosten im Jahr der Fertigstellung - Analog Variante 3, Investition durch ÖPP-Partner - ÖPP-Vergabeverfahren, strategisch funktionale Ausschreibung, BNK entscheidend nach Bieterangebot (enthalten) - Neubau entsprechend Personalplanung für 2015 (= minus 38 VZK) Abgrenzungen und Annahmen bestimmen die Ergebnisse - nachfolgend weitere Reduzierung städt. Personal, dafür ab 2023 Mieteinnahmen bei Stadt - Bauzeitfinanzierung durch ÖPP- Partner, Langfristfinanzierung (bei Variante 3 abzügl. Veräußerungs-erlöse) durch ÖPP-Partner mit Einredeverzichtserklärung durch Stadt nach Baufertigstellung; Aktivierung der Investitionskosten in städt. Bilanz 10

11 Berechnung Datenbedarf Buchwerte, Abschreibungen, Restnutzungsdauern Investitionskosten (aktivierbar?), Finanzierungskosten Betriebskosten Instandhaltung Energie, Hausmeister, Reinigung, Risikobewertung Indexierung 11

12 Berechnung Vergleich Eingangsdaten aus bisherigen Werten, begründete Annahmen und geeignete Prognosen Gewichtung mit Risikofaktoren nach Varianten: Unterschiede bei den Risiken für die Kommune, z.b. Kalkulationssicherheit bei Neubau und Sanierung Übertragung von Kostenrisiken auf ÖPP-Partner Lebenszyklus-Betrachtung, z.b. 25 Jahre alle Kosten(-unterschiede) alle Jahre Kostenfortschreibungen mit geeigneten Indizes Barwertberechnung zur Berücksichtigung zeitlicher Unterschiede 12

13 Berechnung Eigenrealisierung_Sanierung Definition Parameter Konstante Einheit Neue Restnutzungsdauer 72 Jahre Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude Euro Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag Gebäude pro Jahr nach Sanierung Euro Buchwertentwicklung des Gebäudes Buchwert des Gebäudes zu Beginn des Jahres Euro Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude vor und nach Sanierung Euro Buchwert des Gebäudes Ende des Jahres Euro Variantenspezifische Kosten während der Bauphase Kosten für Interimsunterbringung Euro Nicht aktivierbare Kosten während der Bauphase Euro Risikofaktor Interimslösung 0,00% % Kosten für Interimslösung & Nicht aktivierbare Kosten Euro Abrisskosten Euro Abrisskosten Euro Betriebskosten vor Sanierung (aus 0 Variante) Aufwand und Erträge (Barwert-)Summe aller Jahre Eigenrealisierung_Neubau Definition Parameter Konstante Einheit Gesamtbetriebskosten 0 Variante Euro Neue Restnutzungsdauer Jahre Instandhaltungskosten 0 Variante Euro Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude Jahr nach Sanierung Euro Gebäude pro Gesamtkosten 0 Variante ohne Instandhaltungskosten vor Sanierung Euro Buchwertentwicklung des Gebäudes - ÖPP_Neubau Buchwert des Gebäudes zu Definition Beginn des Parameter Jahres Euro Konstante Einheit Jahr Gebäude vor und Abschreibungsbetrag pro nach Sanierung Euro Betriebskosten nach Sanierung Buchwert des Gebäudes Ende des Jahres Euro Risikofaktor Energiekosten für Positionen [6411; 6413; 6415] 5,00% % Neue Restnutzungsdauer 72 Jahre Variantenspezifische Kosten Planmäßig, während der linearer Bauphase Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude Euro Preisindex Energiekosten für Positionen [6411; 6413; 6415] Index 1,020 Kosten für Interimsunterbringung 1,040 Nicht aktivierbare Kosten während 1,061 Bauphase 1,082 1,104-1,126-1,848 1, Euro Gebäudes Energiekosten Euro - Interimslösung - Buchwertentwicklung der des Euro Risikofaktor 0,00% % Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag Gebäude pro Jahr nach Sanierung Euro Kosten für Interimslösung Buchwert & Nicht des aktivierbare Gebäudes Kosten zu Beginn Euro Euro des Jahres Abrisskosten Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude vor und nach Sanierung Euro Euro Abrisskosten Euro Euro Buchwert des Gebäudes Ende des Jahres Betriebskosten vor Sanierung Variantenspezifische (aus 0 Variante) Kosten während der Bauphase Buchwert am Betrachtungsende Risikofaktor Betriebskosten für alle übrigen Positionen 5,00% % Gesamtbetriebskosten 0 Variante Kosten für Interimsunterbringung Euro Euro Preisindex Betriebskosten für alle übrigen Positionen Index 1,020 Instandhaltungskosten Gesamtkosten 1,040 0 Variante Risikofaktor Instandhaltungskosten 1,061 Interimslösung Sanierung 1,082 1,1040,00% ,126 1, ,885-0 Variante Euro ohne vor Euro % Betriebskosten Euro - Betriebskosten nach - Sanierung Abrisskosten Euro Nicht aktivierbare Kosten während der Bauphase Euro Kosten für Interimslösung & Nicht aktivierbare Kosten Euro Risikofaktor Energiekosten Abrisskosten für Positionen [6411; 6413; 6415] 5,00% % Euro für Positionen 1,020 1,061 1,082 1,104 1,126 Preisindex Energiekosten [6411; 6413; 6415] Index 1,040 1,848 1,885 Energiekosten Euro Instandsetzungskosten - gleichmäßige Verteilung [6340] Euro p.a. Betriebskosten vor Sanierung (aus 0 Variante) Außerplanmäßige Instandhaltung [6340] Euro - Betriebskosten - Betriebskosten für alle übrigen Positionen - für alle übrigen Positionen , ,885 Risikofaktor 5,00% % Preisindex Index 1,020 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 Risikofaktor Instandhaltungskosten für Positionen [6340] 5,00% % Betriebskosten Euro Preisindex Instandhaltungskosten für Positionen [6340] Index 1,020 Instandsetzungskosten 1,040 Außerplanmäßige Instandhaltung Betriebskosten nach Sanierung - gleichmäßige Risikofaktor 1,061 Energiekosten Verteilung [6340] für [6340] Positionen 1,082 [6411; 6413; p.a. 1,1045,00% 1,126-1,848 1, Euro 6415] % Euro Instandhaltungskosten Euro - Instandhaltungskosten - für Positionen Risikofaktor [6340] 5,00% % Gesamtbetriebskosten 0 Variante Euro Instandhaltungskosten 0 Variante Euro Gesamtkosten 0 Variante ohne Instandhaltungskosten vor Sanierung Euro Preisindex Energiekosten für Positionen [6411; 6413; 6415] Index 1,020 1,040 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 1,885 Energiekosten Euro Instandhaltungskosten für Positionen [6340] 1,020 1,061 1,082 1,104 1,126 Preisindex Index 1,040 1,848 1,885 Instandhaltungskosten Euro Risikofaktor Betriebskosten für alle übrigen Positionen 5,00% % Preisindex Betriebskosten für alle übrigen Positionen Index 1,020 1,040 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 1,885 Betriebskosten Euro Instandsetzungskosten - gleichmäßige Verteilung [6340] Euro p.a. Außerplanmäßige Instandhaltung [6340] Euro Risikofaktor Instandhaltungskosten für Positionen [6340] 5,00% % Preisindex Instandhaltungskosten für Positionen [6340] Index 1,020 1,040 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 1,885 Instandhaltungskosten Euro

14 Wirtschaftlichkeit Buchwert am Betrachtungsende abzüglich Aufwand: Betriebskosten, Abschreibungen und Zinsen, ggf. Erträge; im Betrachtungszeitraum = Ressourcenverbrauch Welche Restnutzungsdauer verbleibt? 14

15 Berechnungsergebnis: Beispiel Ressourcenverbrauch bis Betrachtungsende Methodik für den Vergleich ÖPP / Eigenrealisierung ist bundesweit einheitlich vorgegeben, deshalb ergänzender Wirtschaftlichkeitsvergleich mit Zins und Tilgung statt mit Zins und Abschreibung notwendig 15

16 Empfehlungen Ziele / Entscheidungsbedarfe definieren qualitative und wirtschaftliche Entscheidungskriterien wählen und gewichten grundsätzlich mögliche Varianten auswählen Es müssen nicht alle mit dem Tool vorgegebenen Berechnungen genutzt werden Realisierungs- und Beschaffungsvarianten betrachten frühzeitige Besprechung mit Politik und Kommunalaufsicht Variantenvergleich als Projekt mit Einbeziehung von z.b. Verwaltungsführung, Hochbau, Kämmerei, Gebäudemanagement, IT, 16

17 Empfehlungen Varianten definieren und ausreichend detaillieren alle wesentlichen Unterschiede einbeziehen; mit den Unterschieden beginnen (Wesentlichkeitsprinzip) Es müssen nicht bereits zu Beginn alle mit dem Tool vorgegebenen Kosten-/ Ertragspositionen gefüllt werden alle Wirtschaftlichkeitspotenziale nutzen nur Vergleichbares vergleichen, ggf. Homogenisierungen vornehmen 17

18 Empfehlungen Datenqualität und Erhebungsaufwand abwägen Daten und Annahmen nachvollziehbar darlegen realistische Buchwerte nutzen / neu ermitteln Haushaltsdaten als Eingangsdaten nutzen aktuelle Finanzierungskonditionen einsetzen Veränderungen prognostizieren Annahmen offenlegen und plausibel begründen Risikofaktoren einsetzen und ausweisen Ergebnisse mit Szenariobetrachtungen prüfen / absichern Endergebnisse erläutern und bewerten 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! NRW.BANK Düsseldorf Kavalleriestr Düsseldorf Tel.: Fax: Münster Friedrichstr Münster Tel.: Fax: und Web: info@nrwbank.de, Kontakt: Joachim Michelmann Beratung & Infrastrukturfinanzierung Öffentliche Kunden Tel.: Fax: joachim.michelmann@ nrwbank.de 19