ÖPP-Modell Städtisches Gymnasium. Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsuntersuchung , Gütersloh

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1 ÖPP-Modell Städtisches Gymnasium Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsuntersuchung , Gütersloh

2 Agenda Ausgangslage Leistungsumfang ÖPP Eigenrealisierung Methodik des Wirtschaftlichkeitsvergleichs Rahmenbedingungen Leistungsbereich Bau Finanzierung Instandhaltung Betrieb Verwaltung / Management Risikobewertung Wirtschaftlichkeitsvergleich Seite 2

3 Ausgangslage Zielsetzung der Stadt: Sanierung und Erweiterung des städtischen Gymnasiums Ausbau des Gymnasiums zur 6-Zügigkeit Einrichtung eines Ganztagsbetriebs Effizientere Nutzung des Grundstücks Erneuerung des Roland-Baus Errichtung einer Drei-Feld-Sporthalle Differenzierung der Maßnahmen in drei Bauabschnitte, zu denen erste Kostenschätzungen bereits vorliegen Beauftragung von WestKC zur Prüfung von ÖPP als alternative Beschaffungsform Seite 3

4 Leistungsumfang ÖPP Eigenrealisierung Umfang des ÖPP-Projektes Planung, Bau und Finanzierung der Bauabschnitte 1B, 2 und 3 inkl. Abriss des Roland-Baus in zwei Teilabschnitten (im Jahr 2011 und 2015) Planung, Bau und Finanzierung der (energetischen) Sanierungsmaßnahmen Betrieb der Bestandsgebäude und Neubauten Ver- und Entsorgung mit Gas, Strom, Wasser Hausmeisterdienst* Reinigung* Pflege der Außenanlagen (*Das derzeitig am Gymnasium beschäftigte städtische Personal wird dem ÖPP-Partner zur Leistungserfüllung beigestellt. Es findet keine Übertragung nach 613a BGB statt.) Für den Wirtschaftlichkeitsvergleich wurden in Eigenrealisierung als auch in ÖPP gleiche Leistungsinhalte angesetzt. Seite 4

5 Methodik des Wirtschaftlichkeitsvergleichs Kostenprognosen zum Wirtschaftlichkeitsvergleich Kosten der Eigenrealisierung (Public Sector Comparator) Wirtschaftlichkeitsvergleich Kosten ÖPP - Modell Kostenbereitstellung durch die Stadt Gütersloh Kostenprognose durch WestKC (Grundlage bilden Annahmen und Erfahrungswerte aus anderen PPP-Projekten) Vergleich erfolgt auf Grundlage der im Leitfaden der Finanzministerkonferenz sowie in den entsprechenden Leitfäden der PPP-Task Force NRW empfohlenen und in zahlreichen Projekten erfolgreich erprobten Methodik von Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen Seite 5

6 Rahmenbedingungen MWU: 09-12/2008 Vergabeverfahren: 01-11/2009 Vertragsbeginn: Vertragslaufzeit: 25 Jahre Vertragsende: Bauphase: 02/ /2012 Betriebsphase: Bauabschnitt Beginn Ende BA 1B* BA BA * Realisierung des Bauabschnitts 1A, aufgrund der Dringlichkeit der Maßnahmen, in Eigenregie BA 1B BA 2 / 3 Abriss Varielbau Energetische Sanierung Instandhaltung der Bestands- und Neubauten Betrieb der Bestands- und Neubauten Seite 6

7 Leistungsbereich - Bau Inhalte der Bauleistungen Erstellung der Bauabschnitte 1B, 2 und 3 Abriss des Rolandbaus in zwei Abschnitten (im Jahr 2011 und 2015) Vorbereitende Baumaßnahmen für neue Energiezentrale Kostengrundlage Eigenrealisierung: Kostenschätzung der Stadt (KG , DIN 276) ÖPP-Modell: Baukosten bei Eigenrealisierung abzgl. eines angenommen Effizienzvorteils von 12,5% (Grundlage bilden wissenschaftliche Benchmarks und ausgehandelte Kosten aus Angeboten vergleichbarer ÖPP-Projekte u.a. aus dem ÖPP-Vergabeverfahren der Stadt Lage) Berücksichtigung der Kosten für den Architektenwettbewerb im Fall der ÖPP-Lösung Berücksichtigung der Preisentwicklung mit entsprechenden Indizes (nach Statistischem Bundesamt: bis 2010: 3,5 Prozent p.a. - ab 2010: 3,0 Prozent p.a.) Seite 7

8 Leistungsbereich - Bau Gründe für Effizienzvorteile Ergebnisorientierte Ausschreibung Beschreibung von Funktionalitäts- und Qualitätszielen anstelle detaillierter Produktbeschreibungen Aufgrund der Wettbewerbssituation unter den Bietern führt dies zu einer am notwendigen Minimum orientierten Kalkulation anstelle einer Verpreisung vorgegebener Produkte. Durch die spezifischen Marktkenntnisse des privaten Unternehmens können alle Möglichkeiten einer optimierten Preis- Leistungsgestaltung genutzt werden. Ganzheitliche Verantwortungsübertragung Investitionsfolgekosten rücken in den Fokus von Planungs- und Investitionsentscheidungen des ÖPP-Partners Folge: optimierter Einsatz von Materialien und Konstruktionen und damit eine vergleichsweise preiswertere Angebotskalkulation Marktstellung Vergaberechtliche Stellung des privaten Bieters: Möglichkeit von Preisverhandlungen Seite 8

9 Leistungsbereich - Finanzierung Annahme bei Eigenrealisierung Vollfinanzierung der Investitionskosten Finanzierung der Investitionskosten (brutto) in drei jahresbezogenen Tranchen Separate Finanzierung der Abrisskosten im Jahr 2015 Ansatz von Bürgschaftskosten (Vertragserfüllungs-, Mängelansprüchebürgschaft) Vollamortisation im Projektzeitraum annuitätisch durchfinanziert, d.h. keine Zinsanpassung während der Laufzeit Finanzierung zu aktuellen Kommunalkreditkonditionen Annahme ÖPP-Lösung Vorfinanzierung der Investitionskosten in der Bauzeit zu gewerblichen Konditionen Vollfinanzierung der Investitionskosten (Planungs-, Bau-, Zwischenfinanzierungs- und Bürgschaftskosten) nach Baufertigstellung Langfristfinanzierung als Forfaitierung mit Einredeverzicht Aufnahme der Langfristfinanzierung in einer Summe Separate Finanzierung der Abrisskosten im Jahr 2015 Vollamortisation im Projektzeitraum annuitätisch durchfinanziert, d.h. keine Zinsanpassung während der Laufzeit Seite 9

10 Leistungsbereich - Instandhaltung Annahme einer werterhaltenden Instandhaltung im ÖPP-Modell und bei Eigenrealisierung Differenzierung der Instandhaltungskosten in einen Anteil für die laufende Instandhaltung und einen Anteil für die erforderliche Instandsetzung innerhalb der nächsten 10 Jahre (inkl. energetischer Sanierungsmaßnahmen) Ansatz der Instandhaltungskosten bei Eigenrealisierung: nach KGSt 9/1984 mit einem Richtwertsatz von 1,2% im ÖPP-Modell: Instandhaltungskosten bei Eigenrealisierung abzgl. eines angenommenen Effizienzvorteils von 12,5% mit Ausnahme auf die Kosten für Inspektion / Wartung (Grundlage bilden ausgehandelte Kosten aus Angeboten vergleichbarer ÖPP-Projekte u.a. aus dem ÖPP-Vergabeverfahren der Stadt Lage) Berücksichtigung der Preisentwicklung mit entsprechenden Indizes (nach Statistischem Bundesamt: bis 2010: 3,5 Prozent p.a. - ab 2010: 3,0 Prozent p.a.) Seite 10

11 Leistungsbereich - Betrieb Hausmeisterdienst / Reinigung Grundlagen bei Eigenrealisierung Prognose der Kosten für die 25-jährige Vertragslaufzeit auf Grundlage bisheriger Aufwendungen der Stadt Gütersloh Annahme eines gleich bleibenden Stellenbedarfs für Hausmeister nach Baufertigstellung Berücksichtigung der Flächenänderungen durch Abriss und Neubau bei der Kalkulation der Reinigungskosten Annahmen im ÖPP-Modell Leistungsübertragung auf den Privaten unmittelbar mit Vertragsbeginn Weiterbeschäftigung der vorhandenen Hausmeister zu gleichen Konditionen bis zum jeweiligen Renteneintritt danach Leistungserbringung durch den Privaten Berücksichtigung der Flächenänderungen durch Abriss und Neubau bei der Kalkulation der Reinigungskosten Kostenkalkulation unter Ansatz von privatwirtschaftlichen Benchmarks (Basis Angebotspreise aus ähnlichen PPP-Schulprojekten u.a. aus dem ÖPP-Vergabeverfahren der Stadt Lage) Berücksichtigung der Preisentwicklung mit entsprechenden Indizes (nach Statistischem Bundesamt: 2,0 Prozent p.a.) Seite 11

12 Leistungsbereich - Betrieb Energiever- / entsorgung Grundlagen bei Eigenrealisierung Prognose der Kosten für die 25-jährige Vertragslaufzeit auf Grundlage bisheriger Aufwendungen und zukünftiger Kosten der Stadt Gütersloh Berücksichtigung der Flächenänderungen durch Abriss und Neubau Berücksichtigung der Effizienzvorteile durch energetische Maßnahmen Annahmen im ÖPP-Modell Leistungsübertragung auf den Privaten unmittelbar mit Vertragsbeginn Kostenkalkulation unter Ansatz von privatwirtschaftlichen Benchmarks (Basis Angebotspreise aus ähnlichen ÖPP-Schulprojekten u.a. aus dem ÖPP-Vergabeverfahren der Stadt Lage) Verbrauchskennwerten der ages-gesellschaft für Energieplanung und Systemanalyse Berücksichtigung der Flächenänderungen durch Abriss und Neubau Berücksichtigung der Preisentwicklung mit entsprechenden Indizes (auf Grundlage von Erfahrungswerten der Stadt Gütersloh: 3,5 Prozent p.a.) Seite 12

13 Leistungsbereich - Betrieb Unterhaltung der Außenanlagen Grundlagen bei Eigenrealisierung Prognose der Kosten für die 25-jährige Vertragslaufzeit auf Grundlage bisheriger Lohn- und Materialkosten der Stadt Gütersloh Annahme gleicher Außenflächen nach Fertigstellung der Neubauten daher keine Kostenanpassung Annahmen im ÖPP-Modell Leistungsübertragung auf den Privaten unmittelbar mit Vertragsbeginn Leistungserbringung bei Eigenrealisierung aus einem Mitarbeiterpool, daher keine Weiterbeschäftigung der vorhandener Mitarbeiter Kostenkalkulation unter Ansatz von privatwirtschaftlichen Benchmarks (Basis Angebotspreise aus ähnlichen ÖPP-Schulprojekten u.a. aus dem ÖPP-Vergabeverfahren der Stadt Lage) Berücksichtigung der Preisentwicklung mit entsprechenden Indizes (nach Statistischem Bundesamt: 2,0 Prozent p.a.) Seite 13

14 Leistungsbereich - Verwaltung / Management Kosten bei Eigenrealisierung Nicht übertragbare Bauherrenaufgaben während der Bauphase Laufende Gebäudeverwaltung während der Betriebsphase Datengrundlage bilden geschätzte Aufwendungen der Stadt Gütersloh Kosten bei ÖPP Verbleibende Kosten bei der Stadt Gütersloh nicht entgeltrelevant Begleitung der Bauphase (Bauherrenaufgaben) Bauseitiges und allgemeines Controlling in der Betriebsphase Ausschreibungskosten [Verhandlungen / Verträge / Berater etc.] Bieterentschädigungen (minimal) Kosten bei ÖPP Zusätzlich beim ÖPP-Partner Managementkosten Bauphase Projektsteuerungs- und Managementleistungen Gründung einer Projektgesellschaft (Teil der Finanzierung) Geschäftskosten (Teil der Finanzierung) Prozentualer Ansatz mit 75% der Kosten bei Eigenrealisierung Ansatz mit Erfahrungswerten aus vergleichbaren ÖPP-Schulprojekten Berücksichtigung der Preisentwicklung mit entsprechenden Indizes (nach Statistischem Bundesamt: 2,0 Prozent p.a.) Seite 14

15 Leistungsbereich - Risikobewertung Vorgabe der Risikobewertung im Wirtschaftlichkeitsvergleich u.a. im Leitfaden Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen bei PPP-Projekten, im Auftrag der Finanzministerkonferenz und der Bundes-Arbeitsgruppe, September 2006 Bewertung der Risiken Empfehlung zu Abweichungen und Eintrittswahrscheinlichkeiten durch das Beraterteam auf Basis von Erfahrungen aus vergleichbaren Projekten. Plausibilisierung und Anpassung der Risikofaktoren durch die Stadt Gütersloh Ermittlung der spezifischen Risikofaktoren Ansatz im Wirtschaftlichkeitsvergleich auf die einzelnen Gesamtkosten der Leistungsbereiche Eigenrealisierung Bewertung der Risikogruppen PPP Bewertung der Risiken, die bei der ÖH verbleiben Investitionen Risikofaktor 0,13 Investitionen Faktor 0,09 Kontrollsumme: 0,00 Instandhaltung Risikofaktor 3,00 Instandhaltung Faktor 0,90 Kontrollsumme: 100,00 Betrieb Risikofaktor 4,25 Betrieb Faktor 1,28 Kontrollsumme: 75,00 Verwaltung Risikofaktor 2,25 Verwaltung Faktor 2,25 Seite 15

16 Wirtschaftlichkeitsvergleich Barwertvergleich Die Barwerte zeigen, welche Beträge zum gesetzten Zeitpunkt der Barwertbetrachtung ( ) angelegt werden müssen, um mit Zins und Zinseszins (4,5%) zu jedem Fälligkeitsdatum einer Zahlung den ausreichenden Betrag zur Verfügung zu haben. Berechnung der Barwerte auf Grundlage der jahresbezogenen Kostenverläufe für die einzelnen Leistungsbereiche über den gesamten Betrachtungszeitraum Die Summe aller Barwerte der Einzeljahre gibt pro Realisierungsvariante den Vergleichswert an. Ergebnis des Barwert- / Wirtschaftlichkeitsvergleichs Barwert Eigenrealisierung einschl. Risikokosten Barwert PPP-Modell einschl. Risikokosten Euro Euro Wirtschaftlichkeitsvorteil (+) /-nachteil (-) des PPP-Modells in Euro (+) Euro Wirtschaftlichkeitsvorteil (+) /-nachteil (-) des PPP-Modells in Prozent (+) 8,10 Prozent Seite 16

17 Wirtschaftlichkeitsvergleich Der prognostizierte Wirtschaftlichkeitsvorteil basiert im Wesentlichen auf: Innovationspotentiale ÖPP bei funktionaler Ausschreibung hohe Kostensicherheit (Reduktion von Nachtragsrisiken, Risikoübertragung) Lebenszyklusansatz: nicht nur die Baukosten, sondern auch die Folgekosten stehen im Mittelpunkt der Investitionsentscheidung (z.b. durch Einsatz innovativer Technologie und Konzepte können Betriebskosten nachhaltig verringert werden) Marktstellung / Nachunternehmer Abgestimmter Risikoallokation Wettbewerb belegt mit Erfahrungen aus eigenen und anderen ausgewerteten PPP-Projekten (u.a. PPP- im öffentlichen Hochbau, Sammlung und systematischer Auswertung der Informationen zu PPP-Beispielen, Band IV, 2003) Seite 17

18 Kosten der Eigenrealisierung und der ÖPP-Lösung Wirtschaftlichkeitsvergleich: Szenario Szenarioanalyse Baukostenvorteil Variation des angesetzten Effizienzvorteils des Privaten bei Bau- und Instandhaltungsleistungen infolge von z.b.: konjunkturbedingte Schwankungen den Zeitpunkt der Ausschreibung betriebsbedingte Planungs- und Bauzeiten des ÖPP-Partners der Bewirtschaftungsintensität durch Energiebeauftragten Know-how, Personalqualifizierung, (Bewirtschaftungs-) Organisation etc. ERGÄNZUNG Seite 18

19 Kosten der Eigenrealisierung und der ÖPP-Lösung Wirtschaftlichkeitsvergleich: Szenario Szenarioanalyse Baukostenvorteil Die nachstehende Abbildung zeigt die Wirtschaftlichkeitsvorteile der PPP-Lösung bei Variation des Bau- und Instandhaltungskostenvorteils. Szenarioanalyse: Wirtschaftlichkeitsvorteil insgesamt bei veränderten Parametern prognostizierter W.-vorteil Bau- und Instandhaltungskosten in % ,50% Wirtschaftlichkeitsvorteil 3,20% 5,20% 8,10% 9,70% 13,00% ERGÄNZUNG Bei der ungünstigen Annahme von 5,0 Prozent ergibt sich insgesamt für die PPP- Variante noch ein Vorteil von 3,20 Prozent (unter Beibehaltung aller übrigen Annahmen) - worst case. Bei der Annahme eines Kostenvorteils von 20,0 Prozent ergibt sich insgesamt ein Wirtschaftlichkeitsvorteil von 13,00 Prozent (unter Beibehaltung aller übrigen Annahmen) best case Seite 19

20 Exkurs: Beteiligung mittelständischer Unternehmen Nach aktuellen empirischen Untersuchungen beteiligen sich immer stärker auch mittelständische Unternehmen als Bieter oder in Bietergemeinschaften an ÖPP- Ausschreibungen (Difu-Studie PPP und Mittelstand, Januar 2008) Möglichkeiten der Beteiligung bestehen auf erster Ebene: als alleiniger Hauptauftragnehmer oder in Form einer Bietergemeinschaft durch den Zusammenschluss mehrerer Unternehmern zu einer ARGE (insbesondere regionale Unternehmen, mit langjährigen Auftragsbeziehungen zum öffentlichen Auftraggeber haben, aufgrund ihrer Fachkenntnisse über die Gebäude, einen Know-how-Vorsprung gegenüber Großunternehmen) auf zweiter Ebene: als Nachunternehmer des privatwirtschaftlichen Auftragnehmers (insbesondere ortsansässige Handwerkerbetriebe haben hier, aufgrund der örtlichen Nähe und der vorgegebenen Reaktionszeiten, sehr gute Beteiligungschancen) Seite 20

21 Beteiligung mittelständischer Unternehmen Die Beteiligung mittelständischer Unternehmen kann durch verschiedene Maßnahmen der öffentlichen Hand im Rahmen der Gestaltung des Vergabeverfahrens gefördert werden. Hierzu zählen u.a. die freiwillige Vorabinformation im Amtsblatt der EU und alle verfügbaren Medien ausreichend lange Bewerbungs- und Angebotsfristen die Zulassung von Bietergemeinschaften Aufgabengerechte Kriterien zur Bieterauswahl die Vorgabe von Formblättern Checklisten Vertragsentwürfen Finanzierungsmodell und Sicherheitenkonzept Seite 21

22 Aktuelle Entwicklungen Die mit dem Bauabschnitt 1B und 2 verbundenen Gebäude werden für die Koordination des Schulablaufs früher als angenommen benötigt. Ein Beginn der Baumaßnahmen vor dem wird aufgrund der Dauer des Vergabeverfahrens von 9 Monaten und der Komplexität des Projektes vom Beraterteam als terminkritisch angesehen. Möglicher Lösungsweg: Festlegung eines optimierten PPP-Modells Neubau BA 1A, 1B und 2 in Eigenregie Fertigstellung bis SJ 2010/2011 Neubau der Drei-Feld-Sporthalle (BA 3) Energetische Sanierung und Instandsetzung der Bestandsgebäude inkl. Instandhaltung und Betrieb der Bestands- und Neubauten (BA 1A, 1B, 2 und 3) Seite 22