2. SVK- Diskussionstagung Bewertung bebauter Flächen im unbeplanten Außenbereich 18.09.2014 in Künzell bei Fulda Dipl.- Ing. Peter Ache Preisverhalten von Agrarland mit besonderen (begünstigenden) Merkmalen Bildquellen: www.fotolia.com, Oberer Gutachterausschuss Niedersachsen peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -1 -
Agenda peter.ache@lgln.niedersachsen.de - 2 -
Agenda Gutachterausschusswesen in Deutschland Agrarland Übersicht Zuständigkeitsbereiche Kaufpreissammlungen Definition nach dem Baugesetzbuch und der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) Umsätze und Marktintensität in Deutschland Begünstigung, was ist das eigentlich? Hinweise auf Begünstigung in der ImmoWertV Fazit für die Bewertung von entsprechenden Grundstücken Verhältnis von Kaufpreis zu Bodenrichtwert bei Begünstigungen Wie ist das Verhältnis von Preis zu Bodenrichtwert im Allgemeinen? Wie wirkt die Siedlungsnähe den Bodenwert? Wie hoch ist der Faktor Preis zu Bodenrichtwert im Allgemeinen? Hängt dieser Faktor von der Höhe des Bodenrichtwertniveaus ab? Welche Kategorien von außerlandwirtschaftlichen Nutzungen können gebildet werden? Wie verhält sich der Faktor innerhalb der Kategorien? Vorläufiges Endergebnis mit statistischen Kennzahlen peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -3 -
Gutachterausschusswesen in Deutschland peter.ache@lgln.niedersachsen.de - 4 -
Immobilienmarkttransparenz Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch ( 192 ff.) haben diese gesetzliche Aufgabe seit 1960 Zunehmende Bedeutung seit etwa 10 Jahren aber wesentliche Datengrundlage: Kaufpreissammlungen jährlich rd. 1 Mio. Transaktionen starke Strukturunterschiede in den Ländern... hohe Autonomie der Gutachterausschüsse unterschiedliche Zumessung der Bedeutung zurückhaltende Wahrnehmung durch politische Entscheider peter.ache@lgln.niedersachsen.de - 5 -
Gutachterausschusswesen in Deutschland ca. 1.200 Gutachterausschüsse in Deutschland (Stand 01.03.2014) aus: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -6 -
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse...vom Kaufvertrag...über die Datenbank...zur Immobilienmarkttransparenz peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -7 -
Datenbank (Kaufpreissammlung i. Nds. rd. 2 Mio. Fälle, 100.000 pro Jahr) Auswerten, Erfassen, Plausibilisieren, in die Datenbank übernehmen Katasterangaben Lage, Fläche, Aussehen Eigentümer Grundbuch Rechte, Belastungen, Eigentümer Kommune Städteplanung, Erschließung... Informationen über den Kaufabschluss Kaufvertrag, Maklerexpose, Kaufangebote, Banken... Käufer weitere Angaben z. B. Wohnfl., Bauj... peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -8 -
Problem: In den Notarverträgen fehlen Informationen wie z. B.: bei bebauten Objekten Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung,... bei landwirtschaftlichen Nutzflächen Pachtverhältnisse, Milchquoten, aktuelle überwiegende Nutzung für... Begünstigungen bei Waldflächen Bestandsart, Bestandeserwartungswert, Alter des Bestandes Erwerberabfrage hoher Aufwand peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -9 -
Kaufpreissammlungen in Deutschland von Jens Dechent, Stefan Ritzheim Destatis, Stand Ende 2012 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -10 -
Agrarland, Definition nach dem Baugesetzbuch Gutachterausschüsse handeln nach dem BauGB Acker Grünland Gartenbau Obstanbau Weinbau Imkerei Binnenfischerei peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -11 -
Agrarland, Definition nach der Bodenrichtwertrichtlinie, Anlage 1 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -12 -
Anzahl der Transaktionen über Land- und Forstwirtschaftliche Flächen in Deutschland aus: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -13 -
Anzahl der Transaktionen (Investitionsvolumen: 3,5 Mrd. Euro im Jahr 2012) aus: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -14 -
Marktintensität bei Land- und Forstwirtschaftlichen Flächen in Deutschland höhere Marktintensität in den neuen Bundesländern Anteil der veräußerten Flächen an den gesamten landwirtschaftlichen Flächen (2012) aus: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -15 -
Begünstigung, was ist das eigentlich? peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -16 -
Begründung zur ImmoWertV und zum Wegfall der Beschreibung von Begünstigtem Agrarland (Bundesrat, Drucksache 171/10 v. 26.03.2010 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -17 -
Hauptsächlicher Hinweis in 4 Abs. 3 ImmoWertV peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -18 -
Weiterer Hinweis in 6 Abs. 4 ImmoWertV peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -19 -
Fazit: Bei der Bewertung von Flächen der Landwirtschaft sind nach wie vor folgende Fragen zu beantworten: 1. Ist eine von landwirtschaftlicher Nutzung abweichende Verwendung nach dem Eigentumsübergang konkret erkennbar?.abweichende Verwendungen: allgemeine anderweitige Nutzung Anlagen für die Produktion von erneuerbaren Energien Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft Schaffung von gesetzlich geschützten Biotopen 2. Liegen besondere Lageeigenschaften vor? Ortsnähe Verkehrsanbindung peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -20 -
1. Ist eine von landwirtschaftlicher Nutzung abweichende Verwendung nach dem Eigentumsübergang konkret erkennbar?.abweichende Verwendungen: allgemeine anderweitige Nutzung Anlagen für die Produktion von erneuerbaren Energien Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft Schaffung von gesetzlich geschützten Biotopen 2. Liegen besondere Lageeigenschaften vor? Ortsnähe Verkehrsanbindung peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -21 -
1. Ist eine von landwirtschaftlicher Nutzung abweichende Verwendung nach dem Eigentumsübergang konkret erkennbar?.abweichende Verwendungen: allgemeine anderweitige Nutzung Anlagen für die Produktion von erneuerbaren Energien Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft Schaffung von gesetzlich geschützten Biotopen 2. Liegen besondere Lageeigenschaften vor? Ortsnähe Verkehrsanbindung Untersucht wird in der Regel: peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -22 -
Wert von begünstigten Agrarland von 1993 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -23 -
Wert von begünstigten Agrarland nach aktueller Untersuchung in Niedersachsen peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -24 -
Wert von begünstigten Agrarland nach aktueller Untersuchung in Niedersachsen Siedlungsnähe hat ohne weitere begünstigende Faktoren keinen wertsteigernden Einfluss (siehe auch Ache in Wertermittlungsforum (SVK) 4/2013, S. 146 ff.) peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -25 -
Wert von begünstigten Agrarland nach aktueller Untersuchung in Niedersachsen Siedlungsnähe hat ohne weitere begünstigende Faktoren keinen wertsteigernden Einfluss. peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -26 -
Wie wirkt die Siedlungsnähe auf den Bodenwert? 1. Siedlungsnähe hat grundsätzlich keinen Einfluss 2. bei niedrigen Preisniveau und einem Abstand von < 200 m geringer Zuschlag möglich 15.000 Fälle aus den Jahren 2008 bis 2010 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -27 -
Kaufpreis zu Bodenrichtwert nach Abständen zu Ortsrändern peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -28 -
aus Landesgrundstücksmarktbericht 2014 des Oberen Gutachterausschusses in Niedersachsen, Seite 56 peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -29 -
Preiswirkung von konkret erkennbarer außerlandwirtschaftlicher Nutzung nach dem Eigentumsübergang Welche Daten und Analyseschritte stecken hinter diesem Ergebnis? peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -30 -
Welche Daten und Analyseschritte stecken hinter diesem Ergebnis? Kauffälle aus dem Zeitraum: 2009 bis 6/2014 rd. 30.000 Kauffälle die den Acker- und Grünlandflächen zugeordnet werden können.und davon rd. 730 Fälle bei denen eine abweichende Nutzung nach dem Eigentumsübergang konkret identifiziert werden konnte rd. 8.900 besonderes Agrarland und sonstige Flächen und davon rd. 200 Fälle bei denen eine Agrarnutzung vor dem Eigentumsübergang identifiziert werden konnte. rd. 930 Fälle, bei denen eine Begünstigung zu vermuten ist. peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -31 -
rd. 800 Fälle aus Niedersachsen, bei denen eine Begünstigung zu vermuten ist und keine sonstigen ungewöhnlichen Umstände vorliegen. peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -32 -
rd. 800 Fälle aus Niedersachsen, bei denen eine Begünstigung zu vermuten ist und keine sonstigen ungewöhnlichen Umstände vorliegen. Untersucht wird das Verhältnis von Kaufpreis zu Richtwert zum Kaufzeitpunkt peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -33 -
1. Frage: Wie hoch ist der Faktor Preis zu Bodenrichtwert im Allgemeinen? 2. Frage: Hängt der Faktor von der Höhe des Bodenwertniveaus ab? 3. Frage: Welche Kategorien von außerlandwirtschaftlichen Nutzungen können gebildet werden? 4. Frage: Wie verhält sich der Faktor in den Kategorien? peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -34 -
1. Frage: Wie hoch ist der Faktor Preis zu Bodenrichtwert im Allgemeinen? peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -35 -
Verhältnis von Kaufpreisen zu Richtwerten bei landwirtschaftlichen Grundstücken insgesamt rd. 30.000 Kauffälle über Acker- und Grünlandflächen mit registrierten Bodenrichtwerten (2009 bis 6/2014) nur gewöhnlicher Geschäftsverkehr Starke Streuung zum Richtwert (=> inhomogener Markt) Preise liegen rein statistisch - etwas über dem Richtwert. peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -36 -
peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -37 -
2. Frage: Hängt der Faktor von der Höhe des Bodenwertniveaus ab? peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -38 -
Die hohen Kaufpreise sind durch andere Indizien bestimmt als durch das geringere Bodenwertniveau sehr wenig Fälle peter.ache@lgln.niedersachsen.de - 39 -
Fazit: mit viel Fantasie, ohne Mathematik je höher das Bodenwertniveau, desto kleiner der Faktor peter.ache@lgln.niedersachsen.de - 40 -
3. Frage: Welche Kategorien von außerlandwirtschaftlichen Nutzungen können gebildet werden? 4. Frage: verhält sich der Faktor Preis 2014Wie zu Bodenrichtwert in den Kategorien? peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -41 -
.. erster Kategorisierungschrittder Hinweise zu von reinem Agrarland abweichenden Nutzungen nach dem Eigentumsübergang peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -42 -
Häufigkeit der Kauffälle in den Kategorien peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -43 -
Preisverhalten zu Richtwert peter.ache@lgln.niedersachsen.de - 44 -
.. weiterer Kategorisierungsschritt zur Verdichtung der Anzahl der Fälle. peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -45 -
.. Gruppe 1: Gemeinbedarfsflächen peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -46 -
.. Gruppe 2: Abbauflächen peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -47 -
.. Gruppe 3: Grundstücke für private oder wirtschaftliche Nutzung peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -48 -
.. Gruppe 4: Grundstücke für Freizeit und Erholung peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -49 -
.. Gruppe 5: Alle weiteren Nutzungen nach Eigentumsübergang peter.ache@lgln.niedersachsen.de Seite -50 -
Endergebnis mit statistischen Kennzahlen (ohne alle weiteren Flächen ) peter.ache@lgln.niedersachsen.de - 51 -
vorläufiges Endergebnis. Preiswirkung von konkret erkennbarer außerlandwirtschaftlicher Nutzung nach dem Eigentumsübergang Umgang mit den Spannweiten bei hohen Bodenrichtwerten eher geringerer Faktor bei geringen Bodenrichtwerten eher höherer Faktor Bei der Nutzungskategorie sehr stark den Einzelfall betrachten (Bauerwartung vorhanden?) peter.ache@lgln.niedersachsen.de - 52 -
Peter Ache Arbeitskreis der Gutachterausschüsse in Deutschland c/o Oberer Gutachterausschuss Niedersachsen Stau 3 26122 Oldenburg Tel.: 0441 9215 633 E-Mail: peter.ache@lgln.niedersachsen.de www.gag.niedersachsen.de www.immobilienmarktbericht-deutschland.info peter.ache@lgln.niedersachsen.de - 53 -