Immobilien, Berater, Topnews Mietpreisbremse trifft vor allem Familien mit Kindern Mieten, kaufen, wohnen: Kaum ein anderes Thema beschäftigt die Deutschen so nachhaltig wie die eigenen vier Wände. Doch wer seine Immobilie künftig vermieten will, könnte bald von der geplanten Mietpreisbremse eingeholt werden, warnen Wolfgang Dippold und Karl-Georg Loritz in ihrem Gastbeitrag. Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter des Bamberger Kapitalanlage- und Immobilienspezialisten Project Investment Von Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter des Bamberger Kapitalanlage- und Immobilienspezialisten Project Investment und Karl-Georg Loritz, Lehrstuhlinhaber für Zivil-, Steuerund Arbeitsrecht an der Universität Bayreuth Deutschland im Jahr 2014. Eine Nation im Immobilienfieber. Die Metropolen ächzen unter der Zuwanderung. Attraktiver Wohnraum wird zum seltenen Luxusgut. Außerhalb der Großstädte verwaisen immer mehr Regionen. Die Herausforderungen der zunehmenden Urbanisierung hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln in einer aktuellen Studie untersucht. Mit der stark angestiegenen Zuwanderung aus Mittelosteuropa und infolge der Krise in Südeuropa dürfte sich der Wachstumstrend in den deutschen Städten fortsetzen. Die steigende Studierneigung der Schulabgänger begünstigt die Urbanisierung zusätzlich, so die Prognose bis zum Jahr 2030. Nettokaltmieten im Höhenflug Im Kampf um die Talente der Zukunft setzen auch deutsche Unternehmen bei ihrer Standortwahl verstärkt auf die urbanen kulturellen Zentren Deutschlands. Die besonders gefragten Regionen werden anhand einer aktuellen Erhebung des Statistischen Bundesamts zum Anstieg der Nettokaltmieten deutlich. In Berlin war der Zuwachs zwischen Herbst 2012 und 2013 mit 2,6 Prozent doppelt so stark wie im Bundesdurchschnitt.
Es folgen Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen mit jeweils 1,6 Prozent. Im Gesamtjahr 2013 beläuft sich der Anstieg der Nettokaltmieten in Deutschland auf 1,3 Prozent. In den östlichen Bundesländern liegt die Erhöhung am Jahresende lediglich zwischen 0,3 und 0,9 Prozent. Deutliche Mietsteigerungen treten nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten, so die Wiesbadener Statistiker. Soziale Benachteiligung Die Erklärung des Statistischen Bundesamtes wirkt zunächst wie Wasser auf die Mühlen derer, die lautstark nach einer Mietpreisbremse in deutschen Metropolen rufen. Doch längst mehren sich Expertenstimmen, die den Eingriff des Staates in den Mietermarkt kritisch beurteilen. Es ist ein Gesetz der Marktwirtschaft, dass künstliche Preisdeckelungen zu Gestaltungen und Umgehungen führen. Wenn heute in München eine bezahlbare Wohnung vermietet wird, bewerben sich ohne weiteres 50 Interessenten.
Derjenige, der die beste Bonität hat und die Wohnung am wenigsten abnutzt - also idealerweise der Single, der den ganzen Tag beruflich unterwegs ist und am Wochenende verreist und von drei, vier oder fünf Zimmern ja immer nur in einem zur gleichen Zeit sein kann - bekommt die Wohnung. Leidtragende einer Mietpreisbremse wären demnach in erster Linie Familien mit Kindern, die über ein geringes Einkommen verfügen. Kann das Ziel der Bundesregierung sein? Damoklesschwert bedroht Bauwirtschaft Mit der zunehmenden Bevölkerungskonzentration auf die Großstädte verschärft sich der Wohnraummangel, während die Neubau- und Sanierungstätigkeiten den tatsächlichen Anforderungen bei weitem hinterherhinken. Noch stehen die Zeichen auf Wachstum, auch wenn die Mietpreisbremse wie ein Damoklesschwert über der ganzen Branche hängt. So erwartet die deutsche Bauwirtschaft, maßgeblich repräsentiert von ihren rund 300.000 Mitgliedsbetrieben der Bundesvereinigung Bauwirtschaft, in diesem Jahr ein Umsatzplus von 2,5 Prozent im Vergleich zu 2013, was einer Umsatzentwicklung auf 216 Milliarden Euro entspräche. Mit einer Mietpreisbremse könnte der Aufschwung in der Bauwirtschaft ausgebremst werden, was schwerwiegende Folgen für den urbanen Mietwohnungsbau hätte, wie ein Blick in die Vergangenheit zeigt. Gesetzliche Hindernisse, um höhere Mieten zu verlangen Es gab damals und gibt bis heute gesetzliche Hindernisse, eine Miete zu verlangen, die eine angemessene Kapitalverzinsung für das investierte Geld erbringt. Nach Wegfall der steuerlichen Vergünstigungen ging deshalb der Mietwohnungsbau stark zurück. Es kam zu einer Verteuerung. Die Lage wäre noch viel schlechter, wenn die Investoren heute nicht trotz der schlechten Rendite Wohnungen kaufen würden, weil sie für Festgeld kaum noch Zinsen bekommen und weil viele kein Vertrauen in den Euro und in die Währungspolitik haben. Gäbe es für Festgeld und Rentenpapiere 6 Prozent Zinsen, wären die Investitionen in den Neubau deutlich geringer, vor allem, weil dann für die Immobilienkredite deutlich höhere Zinsen zu zahlen wären. Auswege für Anleger Die Preise für bestehende und neue Wohnimmobilien entwickeln sich seit 2007 nahezu konstant nach oben.
Zur Immobilie als Sachwertanlage gibt es kaum Alternativen, da sie das Vermögen deutscher Anleger durch ihre hohe Wertsubstanz wie keine andere Anlageform schützt und als benötigter Wohnraum unverzichtbar ist. Sie darf durch in der Sache am Ziel vorbeigehenden Staatsinterventionismus nicht belastet werden. Vermieter hätten jedoch das Risiko einer geringeren Mietrendite zu tragen. Ein interessanter Ausweg wäre daher nicht der Direkterwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung, sondern die gemeinsame Investition mit anderen Anlegern in einen Wohnimmobilienfonds in viele hochwertige Objektentwicklungen an den gefragtesten Metropolstandorten Deutschlands. Verkaufen statt vermieten Die Raffinesse dieser Investitionsstrategie besteht darin, dass die Wohnungen nicht vermietet, sondern nach kurzer Entwicklungs- und Haltezeit von zwei bis vier Jahren vornehmlich an Eigennutzer verkauft werden. Mit Immobilienentwicklung an der Quelle der Wertschöpfung sind bei konservativer Vorgehensweise langfristig stabile Renditen von 7 Prozent und mehr pro Jahr realisierbar. Interessant ist die genannte Beteiligungsstrategie vor allem im Hinblick auf den für Anleger nicht vorhandenen Managementaufwand einer Immobilie - im Gegensatz zu Eigentümern, die ihre Wohnung vermieten und neben laufenden Verwaltungs- sowie Sanierungskosten auch ein Nachvermietungsrisiko tragen. Zudem gilt in Deutschland eine Wohnung nach rund 30 Jahren als Altbau und bedarf in der Regel einer großen Sanierung.
Nur 2 Prozent dürfen abgeschrieben werden Die deutsche Steuergesetzgebung hat die Abschreibungsmöglichkeiten schon lange in ein enges Korsett geschnürt. Trotz dieser schnellen Alterung einer Immobilie dürfen bei Neubauwohnungen jährlich nur 2 Prozent abgeschrieben werden. Notwendig wären mindestens 5 Prozent. Damit muss der Wohnungseigentümer derzeit Einnahmen versteuern, die er wirtschaftlich zurücklegen müsste, um den Renovierungsstau nach 20 bis 30 Jahren zu beheben. Mit der Investition in einen Immobilienentwicklungsfonds eines erfahrenen Anbieters kann der Anleger die Risiken einer Mietpreisbremse vermeiden und trotzdem von den Chancen des wachsenden Immobilienmarktes profitieren.