Inhaltsverzeichnis 1 Der Grundstücksmarkt in Kürze...5 1.1 Stadt Oldenburg...5 1.2...5 1.3 Landkreis Ammerland...6 1.4 Landkreis Friesland...6 1.5 Landkreis Wesermarsch...7 2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes...8 3 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt...9 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen...9 4 Übersicht über die Umsätze...12 4.1 Entwicklung der Umsatzzahlen in der Stadt Oldenburg...13 4.2 Entwicklung der Umsatzzahlen in der...14 4.3 Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Ammerland...15 4.4 Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Friesland...16 4.5 Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Wesermarsch...17 5 Bauland...18 5.1 Allgemeines...18 5.2 Individueller Wohnungsbau...23 5.2.1 Preisniveau...23 5.2.2 Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten...25 5.3 Geschosswohnungsbau...26 5.3.1 Preisniveau...26 5.4 Gewerbliche Bauflächen...26 5.4.1 Preisniveau...26 5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland...27 5.6 Sonstiges Bauland: Bauflächen im Außenbereich...28 5.7 Erbbaurechte...29 6 Land- und forstwirtschaftliche Flächen...30 6.1 Allgemeines...30 6.2 Landwirtschaftliche Flächen...32 6.2.1 Preisniveau...32 6.2.2 Preisentwicklung...34 6.3 Höfe...36 6.4 Forstwirtschaftliche Flächen...36 7 Übrige unbebaute Flächen...37 7.1 Private Grünfläche und Hausgartenland...37 7.2 Untersuchungsraum Zwischenahner Meer...38 7.2.1 Seegrundstück mit Wohnbebauung...38 7.2.2 Private Grünanlage: See nahe Fläche...38 8 Bodenrichtwerte...39 8.1 Gesetzlicher Auftrag...39 8.1.1 Veröffentlichung der Bodenrichtwerte...39 8.1.2 Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte...39 8.2 Übersicht über die Bodenrichtwerte...41 8.2.1 Wohnbauland...42 8.2.2 Gewerbliches Bauland...43 9 Bebaute Grundstücke...44 9.1 Allgemeines...44 9.2 Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser...49 9.2.1 Preisniveau Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser...49 9.2.2 Preisentwicklung...51 9.2.3 Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser...53 9.2.3.1 Anwendungshinweise...53 9.2.3.2 Sachwertfaktoren Stadt Oldenburg...56 9.2.3.3 Vergleichsfaktoren Stadt Oldenburg...57 9.2.3.4 Sachwertfaktoren...59 9.2.3.5 Vergleichsfaktoren...60 9.2.3.6 Sachwertfaktoren Landkreis Ammerland...62 9.2.3.7 Vergleichsfaktoren Landkreis Ammerland...63 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg 3
9.2.3.8 Sachwertfaktoren Landkreis Friesland...65 9.2.3.9 Vergleichsfaktoren Landkreis Friesland...66 9.2.3.10 Sachwertfaktoren Landkreis Wesermarsch...68 9.2.3.11 Vergleichsfaktoren Landkreis Wesermarsch...69 9.3 Reihenhäuser, Doppelhaushälften...71 9.3.1 Preisniveau Reihenhäuser, Doppelhaushälften...71 9.3.2 Preisentwicklung...73 9.3.3 Marktanpassungsfaktoren, Vergleichsfaktoren Reihenhäuser und Doppelhaushälften...75 9.3.3.1 Anwendungshinweise...75 9.3.3.2 Vergleichsfaktoren Stadt Oldenburg...76 9.3.3.3 Vergleichsfaktoren...78 9.3.3.4 Vergleichsfaktoren Landkreis Ammerland...80 9.3.3.5 Vergleichsfaktoren Landkreis Friesland...82 9.3.3.6 Vergleichsfaktoren Landkreis Wesermarsch...84 9.4 Wohnungseigentum...86 9.4.1 Preisniveau Wohnungseigentum...86 9.4.2 Preisentwicklung...91 9.4.3 Vergleichsfaktoren...93 9.4.3.1 Anwendungshinweise...93 9.4.3.2 Vergleichsfaktoren Stadt Oldenburg...94 9.4.3.3 Vergleichsfaktoren...95 9.4.3.4 Vergleichsfaktoren Landkreis Ammerland...96 9.4.3.5 Vergleichsfaktoren Landkreis Friesland...97 9.4.3.6 Vergleichsfaktoren Landkreis Wesermarsch...98 9.5 Teileigentum...99 9.5.1 Gewerbliche Objekte...99 9.5.2 Garagen, Tiefgaragen...99 9.6 Mehrfamilienhäuser...100 9.6.1 Preisniveau Mehrfamilienhäuser...100 9.6.2 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren...101 9.6.2.1 Liegenschaftszinssätze...102 9.6.2.2 Rohertragsfaktoren...102 9.6.2.3 Zeitliche Entwicklung der Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren...103 9.7 Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude, Warenhäuser und Verkaufshallen...104 9.7.1 Preisniveau Wohn- und Geschäftshäuser...104 9.7.2 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren...105 9.7.2.1 Liegenschaftszinssätze...106 9.7.2.2 Rohertragsfaktoren...107 9.7.2.3 Zeitliche Entwicklung der Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren...108 9.8 Lagergebäude, Produktionsgebäude...109 9.8.1 Preisniveau...109 9.8.2 Liegenschaftszinssätze...109 9.9 Sonstige bebaute Objekte (Ferienobjekte)...110 9.9.1 Ferienhäuser...110 9.9.2 Ferienwohnungen...110 10 Mieten...111 10.1 Mietübersichten für Wohnnutzung...111 10.1.1 Erläuterung...111 10.1.2 Stadt Oldenburg...111 10.1.3...112 10.1.4 Landkreis Ammerland...112 10.1.5 Landkreis Friesland...112 10.1.6 Landkreis Wesermarsch...113 10.2 Mietübersichten für gewerbliche Nutzung...113 10.2.1 Gewerbliche Mieten für Läden im Stadtzentrum von Oldenburg...113 10.2.2 Gewerbliche Mieten in Innenstadtlagen im Landkreis Wesermarsch...114 11 Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses...115 12 Anhang 1: Umsatzzahlen 2012...116 13 Anhang 2: Besetzung des Gutachterausschusses GAG Oldenburg...124 14 Anhang 3: Gutachterausschüsse in Niedersachsen...125 4 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg
8 Bodenrichtwerte 8.1 Gesetzlicher Auftrag Eine der wesentlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse besteht darin, die Entwicklung des Bodenmarktes möglichst für jedermann transparent darzustellen. Dazu wird u.a. jährlich die Auswertung der Kaufpreissammlung in Form von Bodenrichtwerten veröffentlicht. Auf Grund 196 BauGB sind die Gutachterausschüsse verpflichtet, jährlich durch Auswertung der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes zu ermitteln. Es wird für Zonen mit vergleichbarem Bodenpreisniveau ein Richtwert ermittelt, der den Bodenwert für ein fiktives unbebautes Grundstück dieser Zone widerspiegeln soll. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für Grundstücke eines Gebietes (einer Zone), für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück, das für das jeweilige Gebiet (die jeweilige Zone) typisch ist (Richtwertgrundstück). Soweit einzelne Grundstücke von den Eigenschaften des definierten Richtwertgrundstückes abweichen (z.b. in Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksfläche oder -zuschnitt), ergeben sich daraus in der Regel Abweichungen vom Bodenrichtwert. Aus der Bezeichnung Richtwert wird deutlich, dass eine unkritische Übertragung dieses Hilfsmittels auf bestimmte Grundstücke zu erheblichen Fehlinterpretationen führen kann. Irgendwelche Ansprüche, vor allem gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder den Baugenehmigungsbehörden, können weder aus den Bodenrichtwertangaben noch aus den Bodenrichtwertzonen hergeleitet werden. 8.1.1 Veröffentlichung der Bodenrichtwerte Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist nach 196 Abs. 3 BauGB verpflichtet, jedermann Auskunft über Bodenrichtwerte zu geben. Die Auskunft über Bodenrichtwerte kann mündlich sowie kostenpflichtig in schriftlicher Form, als Kartendarstellung oder im Internet unter www.gag.niedersachsen.de erteilt werden. 8.1.2 Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte Die Bodenrichtwerte werden entsprechend der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL) in folgender Form angegeben. Schreibweise für Bauland Bodenrichtwert in /m² Entwicklungszustand Sanierungs- oder Entwicklungszusatz Beitragssituation Zonennummer Beschreibende Merkmale wie Art der Nutzung, Bauweise, Maß der baulichen Nutzung,..., Grundstücksfläche... Beispiele (soweit vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg verwendet): 120 B (111234) MI o III 100 B ebf (111239) WA o II f 600 80 B ebpf (111456) WA o I f 800 350 B SU (115345) MK g Entwicklungszustand: B = baureifes Land R = Rohbauland E = Bauerwartungsland SF = Sonstige Flächen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg 39
Vergleichsfaktoren in Abhängigkeit von der Wohnfläche und dem Bodenrichtwert Vergleichsfaktoren Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Abhängigkeit von Wohnfläche und Bodenrichtwert 1400 1300 / m² Wohnfläche 1200 1100 1000 900 800 Wohnfläche (m²) 700 80 90 100 110 120 130 140 BRW = 135 /m² 1303 1244 1187 1134 1082 1033 986 BRW = 85 /m² 1213 1153 1097 1043 992 943 895 BRW = 45 /m² 1070 1010 954 900 849 800 752 Abhängigkeit vom Baujahr 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 Korrekturfaktor bei abweichendem Baujahr 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2008 x 0,92 0,91 0,92 0,93 0,96 1,00 1,05 1,11 1,19 1,27 1,37 1,43 Abhängigkeit von der Grundstücksgröße 1,05 Korrekturfaktor bei abweichender Grundstücksgröße 1,00 0,95 150 200 250 300 350 400 450 500 550 x 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01 1,01 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg 79
9.7.2.3 Zeitliche Entwicklung der Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Liegenschaftszinssatz Zeitliche Entwicklung der Liegenschaftszinssätze für Wohn- und Geschäftshäuser 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% Oldenburg ohne Innenstadt 6,7% 7,0% 6,7% 6,5% 6,5% 6,1% 6,0% 6,2% Oldenburg Innenstadt 6,0% 5,7% 5,5% 5,8% 5,9% 5,5% 5,8% 4,8% Wilhelmshaven 6,8% 6,7% 6,6% 6,8% 6,3% 7,3% 7,2% 7,6% Ammerland, Friesland, Wesermarsch 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 6,8% 7,0% 7,4% 7,5% 7,5% 7,2% 6,9% 7,4% Rohertragsfaktor Zeitliche Entwicklung der Rohertragsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser 16,0 15,0 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 Oldenburg ohne Innenstadt 9,1 10,9 11,2 11,5 11,6 11,8 11,9 11,9 Oldenburg Innenstadt 11,5 13,4 14,1 13,6 13,6 13,9 13,7 15,2 Wilhelmshaven 11,0 11,2 11,3 11,0 10,2 9,3 9,4 9,6 Ammerland, Friesland, Wesermarsch 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 10,9 10,7 10,0 10,0 9,3 10,3 10,5 10,1 108 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg