Seite Landeshauptstadt 1 von 5 München Kommunalreferat Gabriele Friderich Kommunalreferentin Herrn Stadtrat Andreas Lotte SPD-Stadtratsfraktion München Rathaus 25.07.2011 Genossenschaftsidee fördern III Reprivatisierungsmöglichkeiten an Wohnungsgenossenschaften und Mietergemeinschaften verstärken Antrag Nr. 08-14 / A 02306 der SPD-Stadtratsfraktion vom 21.03.2011 Genossenschaftsidee fördern IV Erbpachtmodelle für Wohnungsgenossenschaften und Baugemeinschaften flexibler und attraktiver gestalten Antrag Nr. 08-14 / A 02307 der SPD-Stadtratsfraktion vom 21.03.2011 Sehr geehrter Herr Stadtrat Lotte, zu den im Rahmen der Beschlussvorlage des Kommunalausschusses vom 07.07.2011 (VB) gestellten Fragen, die mir Frau Boesser übergeben hat, darf ich Ihnen im Einzelnen wie folgt antworten: Zu Frage 1: Welche Unterstützungsmöglichkeit bietet das Kommunalreferat (KR) bei der Gründung von Genossenschaften finanziell/organisatorisch? Organisatorisch unterstützt das Kommunalreferat in Reprivatisierungsfällen die Mieterschaft durch frühzeitige Information darüber, dass ein privilegierter Erwerb (zum Verkehrswert) möglich ist und benennt für weitere Information und auch Unterstützung die maßgeblichen Raum und Ressourcen für München Roßmarkt 3 80331 München Telefon: 089 233-22871 Telefax: 089 233-26057 r.kom@muenchen.de
Seite 2 von 5 Stellen (Gima, Wogeno, Wagnis und andere Genossenschaften). Angesichts der regen Aktivitäten der Gima und ihrer Protagonisten ist ein kommunales Beratungsmanagement entbehrlich. Aufgrund der wohnungspolitischen Handlungsziele, werden wohl auch weiterhin geeignete Flächen bei Ausschreibungen in den großen Siedlungsmaßnahmen in entsprechendem Umfang Baugemeinschaften und Genossenschaften vorbehalten bleiben. So wird das Planungsreferat - HA III voraussichtlich Anfang 2012 Flächen im Nordteil des 4. Bauabschnitts der Messestadt Riem für Baugemeinschaften und Genossenschaften ausschreiben. Eine weitere finanzielle Unterstützung über den privilegierten Erwerb zum Verkehrswert hinaus ist aus haushaltsrechtlichen Gründen nicht möglich. Hierzu verweise ich auch auf Seiten 3 und 4 sowie Seite 5, Absatz 4 der oben genannten Beschlussvorlage. Zu Frage 2: Wurde eine Kombination mit Belegungsrechten geprüft? Wenn ja: mit welchem Ergebnis? Hinsichtlich des (vom Planungsreferat verantworteten) München Modell - Genossenschaften werden immer Belegungsbindungen und andere Kriterien festgelegt; diese rechtfertigen es dann auch, beim Verkauf (nur) den förderfähigen, reduzierten Grundstückspreis von 375,- /m² Geschossfläche anzusetzten. Bei der Reprivatisierung der im Wege des Vorkaufsrechts erworbenen Anwesen werden - zur Einhaltung der Satzungsziele (Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung) - den Grundstückserwerbern zahlreiche Bindungen (Verbot der Luxusmodernisierung und der Umwandlung in Eigentumswohnungen, Einschränkungen für Eigenbedarfskündigungen etc.) auferlegt, die letztlich - abhängig von der Marktlage - zu einem geringerem Verkehrswert führen. In diesem Zusammenhang ist besonders die Vorgabe wichtig, frei werdende Wohnungen nur an Berechtigte zu vermieten, die die Kriterien der städtischen Wohnungsbauförderung einhalten. Damit strebt man an, dass Personen eines schutzwürdigen Milieus zum Zuge kommen. Ein spezifisches Belegungsrecht der Stadt erübrigt sich somit. Zu Frage 3: Reprivatisierung an städtische Gesellschaften möglich (GWG/ Gewofag)? Die Frage ist leider ganz klar zu verneinen; eine Veräußerung an - auch nur mehrheitlich - städtische Beteiligungsgesellschaften widerspricht dem Gebot in 89 Abs. 3 BauGB der Berücksichtigung weiter Kreise der Bevölkerung (vgl. Runkel in Ernst-Zinkahn Bielenberg Stand April 2010, 94 zu 89 BauGB: Besonders bedenklich wäre, wenn es sich dabei um eine juristische Person handeln würde, an der die Gemeinde beteiligt ist, wie eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft. ) und der bodenpolitischen Zielrichtung der Vorschrift, Konzentrationsprozesse beim Eigentum an Grund und Boden zu vermeiden.
Seite 3 von 5 Zu Frage 4: Wurden Bauträger, Wohnungsgenossenschaften, Baugemeinschaften befragt, ob sie Interesse an Erbbaurechtsmodellen haben? Die Vergangenheit hat gezeigt, dass nur wenig bis gar kein Interesse an einem Erbbaurecht besteht, obwohl den Bauträgern, Baugemeinschaften und Genossenschaften durchaus bekannt ist, dass die Variante Erbbaurecht nach dem wohnungspolitischen Handlungsprogramm Wohnen in München eine Option darstellt. Ein Beispielfall macht jedoch deutlich, dass der Fokus derzeit auf der Schaffung von Volleigentum liegt. So hat eine Genossenschaft, der ein Objekt in der Agnesstraße im Jahr 1995 im Erbbaurecht übertragen wurde, das Grundstück im Jahr 2009 im nachhinein von der Stadt im Eigentum erworben. Zu Frage 5: Wie sieht das Kommunalreferat die Entwicklung angesichts der derzeit steigenden Zinsen? Auf den ersten Blick mag ein Erbbaurecht als attraktive Lösung für unterfinanzierte Projekte erscheinen; bei genauerem Hinsehen wird jedoch deutlich, das sich etwaige Finanzierungsprobleme nur in die Zukunft verschieben. Zwar ist die Anfangsbelastung zu Beginn des Erbbaurechts durch die kreditierte Grundüberlassung geringer als bei einem Kauf mit den dazugehörigen Finanzierungskosten über ein Bankdarlehen, doch verkehrt sich die finanzielle Belastung im Laufe der Vertragslaufzeit in das Gegenteil. Durch die Wertsicherung des Erbbauzinses und der damit verbundenen Koppelung an den Verbraucherpreisindex (entspr. Inflationsrate) werden die Belastungen zur Bedienung des Erbbauzinses stetig höher, während die Zinsbelastung mit fortschreitender Tilgung des Bankdarlehens im Laufe der Zeit geringer wird. In Zeiten steigender Kapitalmarktzinsen wird sich das Problem für den Erbbauberechtigten somit noch verschärfen, da Zinssteigerungen immer ihre Ursache in steigenden Inflationsraten haben und sich damit auch der Verbraucherpreisindex erhöht. Für den Erbbauberechtigten wird es bei einem Anstieg der Zinsen um so schwieriger, die Steigerungen des Erbbauzinses mitzutragen. Ansonsten verweise ich auf die Ausführung in der Anlage zur Beschlussvorlage. Zu Frage 6: Ist eine Reprivatisierung auf Erbbaurechtsbasis möglich, wie könnten die Chancen einer Finanzierung für finanziell schwache Mietergemeinschaften erhöht werden (weniger Eigenkapital erforderlich)?
Seite 4 von 5 Was eine Reprivatisierung auf Erbbaurechtsbasis angeht, so ist richtig, dass der Wortlaut von 89 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB als Form der Reprivatisierung das grundstücksgleiche Recht, also auch das Erbbaurecht zulässt. Dabei legt das Gesetz zwar keine Reihenfolge fest, es ist aber anerkannt, dass die Auswahl der Rechtsform im Einzelfall nach billigem Ermessen zu treffen ist (vgl. Brügelmann-Reisnecker Stand 2007, 29 zu 89 BauGB). Richtet man diese Ermessensentscheidung am Zweck der Vorkaufsrechtsausübung aus, so fällt es schwer, die Form des zeitlich befristeten Erbbaurechts zu begründen. Der Zweck besteht in der Einhaltung der Satzungsziele (Milieuschutz), der durch vertragliche Bindungen der Erwerberseite erreicht wird, Luxusmodernisierungen und Aufteilungen nach dem WEG sowie Neuvermietungen an nicht förderfähige Personen zu unterlassen - und dies für mindestens zehn Jahre, höchstens für die Dauer einer Erhaltungssatzung. Es ist nicht zu begründen, warum die Stadt dann nur eine zeitlich befristete Rechtsposition einem Erbbauberechtigten herausgibt und sich letztlich vorbehalten will, nach Ablauf einer - wie auch immer bestimmten - Laufzeit des Erbbaurechts wieder das Volleigentum inne zu haben. Jedenfalls besteht die Gefahr, dass sich die Stadt dem Verdacht aussetzt, dann unangebrachte Gewinne erzielen zu wollen. Eine Reprivatisierung in Form des Erbbaurechts wäre daher auch mit einem erheblichen rechtlichen Risiko behaftet. Wenn Marktteilnehmer auch keine subjektiven Rechte auf einen vollen Eigentumserwerb geltend machen können, so verschärfen sich die Probleme, wenn ein Erstkäufer auftritt. Ihm gegenüber müsste tragfähig begründet werden, dass er künftig nur ein Erbbaurecht erhalten kann. Diese Entscheidung würde einer gerichtlichen Prüfung unterliegen. Wollte man an eine Ausschreibung von verschiedenen Erwerbsformen denken, ist die Wertung alternativer Angebote (Grundstück gegen Erbbaurecht) unmöglich. Offen scheint mir die Frage, ob man auf dem angesprochenen Weg in der Tat den Erwerb für Genossenschaften in der (mengenmäßig nicht ins Gewicht fallenden) Reprivatisierung erleichtern und attraktiver gestalten kann. Nach meinen Erfahrungen scheiterte jedenfalls der - privilegierte - genossenschaftliche Erwerb in der Vergangenheit nicht am Kaufpreis für das Grundstück, sondern an der fehlenden Mitwirkungsbereitschaft oder an den Fördervoraussetzungen der Bewohnerschaft. Zu Frage 7: Ist bei Reprivatisierung eine Konzeptausschreibung möglich (analog Hamburger Modell)? Bei so genannten Konzeptausschreibungen, die schon in der Vergangenheit durchgeführt wurden, sind die Kriterien, die zu einem Zuschlag bei der Grundstücksvergabe führen, bereits im Rahmen der Ausschreibung entsprechend den Grundsätzen der Nachprüfbarkeit des Verwaltungshandelns für alle Marktteilnehmer transparent und schlüssig darzustellen.
Seite 5 von 5 Den für die Reprivatisierung einschlägigen Rechtsnormen folgend, müssen die Bedingungen, die ein Erwerber eingehen muss, klar umrissen sein. Eine Ausschreibung im Rahmen einer Reprivatisierung, abgestellt ausschließlich auf Baugenossenschaften, ist rechtlich nicht zulässig. Deshalb wird eine Konzeptausschreibung nicht in Reprivatisierungsfällen praktiziert. Frau Stadträtin Ulrike Boesser erhält einen Abdruck dieses Schreibens. Mit freundlichen Grüßen gez. Gabriele Friderich Kommunalreferentin