Gegenvorschlag VI «Für mehr bezahlbaren Wohnraum» Argumente Abstimmung vom 18. Mai 2014 für den SP-internen Gebrauch Ausgangslage SP Volksinitiative und Gegenvorschlag Als eine Folge der Attraktivität des Kantons Zürich steigen die Mieten in den Städten und Agglomerationen stetig an. Weil der Boden knapp ist und sich nicht vermehren lässt, können die BesitzerInnen von Boden und Immobilien bei höherer Nachfrage nach Wohnraum immer höhere Gewinne abschöpfen auf Kosten der Mieterinnen und Mieter. Familien, jüngere und ältere Menschen sind betroffen. Das muss nicht sein: Unsere Initiative Für mehr bezahlbaren Wohnraum schlug vor, durch eine Änderung des Planungs- und Baugesetzes, den preisgünstigen Wohnraum zu fördern. Gemeinden sollen die Möglichkeit haben, für einzelne Gebiete einen Mindestanteil an Wohnungen zu bestimmen, welche nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet werden. Durch die Kostenmiete werden die Unterhaltskosten gedeckt und eine faire Rendite ermöglicht nicht aber übermässige Profite für die ImmobilienbesitzerInnen. Es sollen für eine breite Bevölkerung wieder mehr bezahlbare Wohnungen zur Verfügung stehen. Der damit geförderte Wohnraum ist weder staatlich subventioniert noch handelt es sich um Sozialwohnungen. Die SP Kanton Zürich hat am 22. Juni 2011 die Initiative «Für mehr bezahlbaren Wohnraum» eingereicht. Der Kantonsrat hat am 28. Oktober 2013 einen Gegenvorschlag verabschiedet. Dieser sieht vor, dass die Gemeinden bei zukünftigen Aufzonungen und bei Gestaltungsplänen, einen Mindestanteil an preisgünstigen Wohnungen (Kostenmiete) festlegen können. Die Abstimmung zum Gegenvorschlag und der damit verbundenen Änderung des Planungs- und Baugesetzes findet am 18. Mai 2014 statt. Der Gegenvorschlag Die Gemeinden erhalten mit dem Gegenvorschlag zur SP-Volksinitiative «für mehr bezahlbaren Wohnraum» ein praktikables Instrument für den Bau preisgünstiger Wohnungen: Sie können bei Zonenänderungen oder Gestaltungsplänen, welche zu einer Erhöhung der Ausnützung führen, Mindestanteile für preisgünstiges Wohnen festlegen. Solche Festlegungen können einerseits durch Änderungen der Bau- und Zonenordnung oder durch vertragliche Vereinbarungen im Rahmen von Gestaltungsplänen erfolgen. Sozialdemokratische Partei Gartenhofstrasse 15 Telefon 044 578 10 00 spkanton@spzuerich.ch SP Kanton Zürich 8004 Zürich www.spzuerich.ch 1
Wohnen für alle Der Gegenvorschlag zur VI ist ein Steuerinstrument in der Wohnbaupolitik der Gemeinden, mit dem einseitigen Entwicklungen gezielt entgegengewirkt werden kann ohne die Gemeinden finanziell zu belasten. Im Gegenteil, Staat und Gemeinden werden massiv entlastet, da sie weniger Beiträge für Wohnhilfe, Sozialhilfe, Beihilfen etc. ausrichten müssen. Politische Ausgangslage Für den Gegenvorschlag haben sich die SP, AL, GP, GLP, CVP und EVP ausgesprochen. Dagegen die SVP und die FDP. Sie behaupten, der neue Gesetzesartikel führe zu Enteignungen und zu einem unzulässigen staatlichen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt. Diese Argumentation zielt ins Leere, denn Mindestanteile für preisgünstigen Wohnraum können nur bei Zonenänderungen oder Gestaltungsplänen erfolgen, wenn im gleichen Zug die Ausnützung erhöht wird. Damit erhalten die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer einen Mehrwert. Bei Zonenänderungen und Gestaltungsplänen handelt es sich keinesfalls um einen unzulässigen staatlichen Eingriff, denn sie müssen vom Souverän genehmigt werden. Zudem ist die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Kantonsverfassung festgeschrieben. Unsere Argumente für den Gegenvorschlag 1. Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist Verfassungsauftrag Art. 110 der neuen Zürcher Kantonsverfassung: Kanton und Gemeinden fördern den gemeinnützigen Wohnungsbau und das selbst genutzte Wohneigentum. 2. Der Verfassungsauftrag wird gar nicht wahrgenommen Auf Gesetzesstufe tatsächlich umgesetzt ist bisher allerdings nur die Mietzins-Vergünstigung für Personen mit geringen Einkommen (subventionierte Wohnungen); das ist, obwohl das entsprechende Gesetz Wohnbauförderungsgesetz bzw. -verordnung heisst, eine rein sozialpolitische Massnahme, die keine neuen Wohnungen schafft. Dafür steht ein Kreditrahmen von 180 Millionen zur Verfügung, mit dem zinslose oder zinsgünstige Darlehen gewährt werden können. Die vergünstigten Wohnungen werden nur an Haushalte mit tiefen Einkommen vermietet und streng kontrolliert. Solche Darlehen werden nur gewährt, wenn die Gemeinden Beiträge in gleicher Höhe ausrichten. Dies wird vor allem durch die grossen Städte Zürich und Winterthur gemacht, bei den Landgemeinden ist das weniger verbreitet. (Mitte 2013 gab es ausserhalb der Stadt Zürich nur gerade 1476 derart vergünstigte Wohnungen). 2
3. Es wird mit dem Gesetzt tatsächlich neue preisgünstige Wohnungen geben Mit dem neu vorgeschlagenen Artikel im Planungs- und Baugesetz soll ein (freiwilliges) Instrument zur Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus für alle Gemeinden geschaffen werden. Diese Möglichkeit dürfte vor allem gemeinnützige Wohnbauträger interessieren, aber auch private Trägerschaften können die neue Bestimmung anwenden. Besonders wichtig: Es entstehen preisgünstige Wohnungen, ohne dass für die öffentliche Hand Kosten entstehen. 4. Der Wohnungsmarkt funktioniert nicht In den letzten Jahren ist die Bevölkerung vor allem in den städtischen Agglomerationen stark gewachsen. Das Wohnungsangebot konnte mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Diese Situation wurde von vielen Vermietern, insbesondere von grossen Immobilienfirmen schamlos ausgenützt. Gleichzeitig wurden die Einsparungen durch sinkende Hypothekarzinsen nicht an die MieterInnen weitergegeben, sondern zur Gewinnoptimierung genutzt. Dies führte zu einer Verteuerung der Grundstückpreise und stetig steigenden Mieten. Immobilienfirmen kauften Altbauten um an deren Stelle teure Luxuswohnungen oft Eigentumswohnungen zu erstellen. Die niedrigen Hypothekar- Zinsen als Folge der Finanzkrise haben diesen Trend verstärkt. Die übertriebenen Landpreise für Eigentum lassen den Bau bezahlbaren Mietwohnraums nicht mehr zu. 5. Junge Familien, alleinstehende Personen, junge und alte Menschen sind betroffen Junge Familien mit Kindern finden oft keine passende, bezahlbare Wohnung in der Nähe des Arbeitsortes. Alleinerziehende mit Kindern sind mit einem meist niedrigen Budget besonders stark betroffen. Aber auch mittelständische Familien mit Kindern in Ausbildung können sich die überteuerten Mietzinse nicht mehr leisten und sind gezwungen, weite Pendlerdistanzen in Kauf zu nehmen. Darunter leidet nicht nur das Familienleben, sondern auch das Vereinsleben in den Gemeinden. Für Alleinstehende Personen mit kleinem Einkommen ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt besonders hart. Auch für Jugendliche in Ausbildung und für Studierende ist es schwierig eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ältere Menschen werden mehrfach benachteiligt. Wie eine Studie der Age-Stiftung belegt, leben viele RentnerInnen in Mitwohnungen. Wenn sie diese verlieren haben sie kaum Chancen eine neue Wohnung zu finden. Das Angebot an altersgerechten, bezahlbaren Wohnungen ist in vielen Gemeinden nur ungenügend. Es besteht dringlicher Handlungsbedarf. 3
5. Gemeinnütziger Wohnungsbau entlastet die Gemeinden Art. 111 der Verfassung verlangt, dass Kanton und Gemeinden dafür sorgen, dass Menschen in einer Notlage ein Obdach und Existenz sichernde Mittel erhalten. Gibt es in einer Gemeinde nur teuren Wohnraum, kommt das die Gemeinden teuer zu stehen, da sie verpflichtet sind, Menschen in Not eine Unterkunft anzubieten. Bei den Zusatzleistungen zur AHV/IV (Ergänzungsleistungen, Beihilfen, Kantons- und Gemeindezuschüsse) fallen die Leistungen für die Wohnkosten stark ins Gewicht. Bei den Sozialhilfeleistungen werden die vollen Wohnkosten bezahlt. Im Durchschnitt machen die Wohnkosten bei den Zusatzleistungen und den Sozialhilfen 43% der ausbezahlten Beiträge aus! Gemäss Sozialbericht des Kantons Zürich zahlten Bund, Kanton und Gemeinden im Jahr 2011 ca. 1.35 Mia Franken für Ergänzungsleistungen und Sozialhilfe. Der Anteil der Gemeinden betrug 700 Mio Franken, davon machen die Wohnkosten gut 300 Mio aus. Dieses Geld kassieren die Vermieter von oft überteuerten Wohnungen. Gäbe es in der Gemeinde genug bezahlbaren Wohnraum, würde der Gemeindehaushalt hingegen entlastet. 6. Niedriger Steuerfuss und hohe Wohnkosten: Reiche Gemeinden finden kein Personal Gemeinden mit niedrigem Steuerfuss und entsprechend hohen Wohnkosten - vor allem am Zürichsee - haben kaum mehr Wohraum mit bezahlbaren Mietzinsen. In der Gemeinde aufgewachsene junge Erwachsene die ihren Haushalt gründen oder Gemeindeangestellte wie z.b. Mitarbeiter der Gemeinde-Werke oder auch Lehrkräfte finden keine Wohnung die sie sich leisten können. Eine weitere Konsequenz: Das Vereinsleben funktioniert nicht mehr, Institutionen wie die freiwillige Feuerwehr finden kaum mehr Nachwuchs. Darum haben sich Gemeinden wie z.b. Küsnacht, aber auch Wädenswil oder Horgen für den Bau von Genossenschaftswohnungen stark gemacht. Ähnliche Entwicklungen sind in Zug zu beobachten. 7. Verdichtetes Wohnen schont Natur und Landschaft Das neue Raumplanungsgesetz verlangt eine Verdichtung nach innen. Mit dem neuen Richtplan soll das Siedlungsgebiet nicht mehr weiter ausgedehnt werden. Bevölkerungswachstum soll mit Verdichtung aufgefangen werden. Preisgünstige Wohnungen, wie sie der Gegenvorschlag fordert und wie sie insbesondere von gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften erstellt werden, haben nicht nur einen massiv geringeren Flächenverbrauch sondern auch eine höhere Belegungsziffer als teure Miet- oder Eigentumswohnungen. Sie sind deshalb auch aus Sicht der Raumplanung eine Notwendigkeit. 4
Argumente der Gegner und unsere Antworten dazu 1. «Der Markt regelt die Nachfrage» Wenn das Angebot nicht stimmt, dann regelt der Markt die Nachfrage eben gerade nicht. Da jeder Mensch irgendwo wohnen muss, ziehen skrupellose Liegenschaftenvermieter und Immobilienfirmen immer grössere Profite aus der Wohnungsknappheit. Es erstaunt daher nicht, dass in Umfragen die Wohnungsfrage für viele Menschen zuoberst steht. Es ist deshalb wichtig, dass die Gemeinden mit geeigneten Instrumenten auf den Wohnungsmarkt Einfluss nehmen. So wurden in jüngster Vergangenheit in verschiedenen Gemeinden wohnpolitische Vorlagen unterstützt. Und diese betreffen längst nicht mehr nur die Städte Zürich und Winterthur. Einige Beispiele: Zürich: 2011 hat die Stimmbevölkerung die SP-Initiative Wohnen für alle mit grossem Mehr angenommen. Damit wird eine Erhöhung des Anteils gemeinnütziger Wohnungen auf 33% gefordert. In den letzten 2 Jahren wurden bereits 1000 gemeinnützige Wohnungen errichtet. Winterthur: Das Volk sagt klar Nein zum Landverkauf und zur Umzonung des Zeughausareals für gehobenen Wohnungsbau. Dübendorf: Das Volk stimmt gegen den Verkauf des Grundstücks hinter dem «Hecht» an einen Privatinvestor. Jetzt verlangt eine BDP-Volksinitiative, dass stattdessen eine Genossenschaft Alterswohnungen baut. Ein beantragter Landverkauf der Sekundarschulgemeinde an einen Privatinvestor muss an die Urne. Die Opposition verlangt die Abgabe im Baurecht vorzugsweise an eine Genossenschaft. Wetzikon: Die Stimmberechtigten beschneiden die Kompetenz der Exekutive bei Landgeschäften. Dies u.a. nach dem umstrittenen Verkauf eines Areals ohne Ausschreibung an einen Privaten, der das Land sofort einem Immobilienhai weitergab. Die Gemeindeversammlung verlangt einen Gestaltungsplan für die Bebauung des Areals bei der Textilfabrik Schönau und torpediert damit die Baupläne eines Privaten. 2. Die Mär von den Enteignungen Die Bezeichnung von Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau kann nur im Zusammenhang mit Aufzonungen oder im Rahmen von Gestaltungsplänen erfolgen. Voraussetzung ist ein entsprechender Beschluss der Gemeindeversammlung. Grundeigentümer werden also nicht enteignet, im Gegenteil, sie profitieren bei einer Aufzonung von einer höheren Ausnutzung. Preisgünstiger Wohnraum, wie er in der Vorlage geregelt ist schafft deshalb für Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer und die Gemeinde eine WIN-WIN-Situation. 5
3. «Private Wohnbauträger werden benachteiligt» In Absatz 2 des Gegenvorschlages wird die Berechnung der höchstzulässigen Mietzinse präzisiert. Diese orientieren sich an den Investitionskosten, den laufenden Kosten, den Rückstellungen für die Erneuerung, den Abschreibungen und einer angemessenen Rendite. Auch Private können nach diesen Regeln bauen. Sie profitieren im Gegenzug von einer höheren Ausnutzung. 4. «Geringe Renditen machen den Markt für die Investoren unattraktiv» Der aktuelle Wohnungsmarkt wird bestimmt durch profitorientierte Investoren und zu wenig bezahlbare Wohnungen. Bauen ist aufgrund der Nachfrage, der Zinsen und der Gewinnchancen nach wie vor sehr lukrativ. Bei Annahme der Vorlage können «anständige» Investoren sehr wohl von der neuen Gesetzesbestimmung profitieren. Wenn sie einen bestimmten Anteil an preisgünstigen Wohnungen anbieten, kann nach wie vor eine angemessene Rendite erwirtschaftet werden. 5. «Das Prinzip der Kostenmiete kann nicht überprüft werden» Die Gemeinden können die Kostenmiete mit einer einfachen Meldepflicht für Mietzinsveränderungen überprüfen. 6. «Günstiger Wohnraum: Es profitieren die Falschen!» Der Gegenvorschlag fordert mit Bestimmungen eine angemessene Belegung der Wohnräume. Damit wird sichergestellt, dass neu erstellte preisgünstige Wohnungen effizient genutzt werden und ihren Zweck auch längerfristig erfüllen. 7. «Die Gesetzesvorlage schränkt die Eigentumsrechte ein» Es ist seit jeher Aufgabe der Gemeinde eine sinnvolle Bautätigkeit und die Entwicklung der Gemeinde über die Bau- und Zonenordung zu steuern. Die Rechte der Eigentümer werden somit immer begrenzt. Die neuen Gesetzesbestimmungen ermöglichen aber nicht nur eine sinnvolle Rendite, sondern auch eine grössere Ausnutzung des Eigentums. 6