Immobilienmarktbericht 2012

Berichte zum Grundstücksmarkt Heft 1 für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar LK NORDHAUSEN LK EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS UNSTRUT- HAINICH-KREIS LK SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS LK GOTHA LK SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL ERFURT ILM-KREIS WEIMAR LK SAALFELD- RUDOLSTADT LK WEIMARER LAND JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS GERA LK GREIZ LK ALTENBURGER LAND LK HILDBURG- HAUSEN LK SONNEBERG SAALE- ORLA-KREIS Immobilienmarktbericht 2012 Freistaat Thüringen

Herausgeber für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich Erfurt Hohenwindenstraße 14 99086 Erfurt 0361 3783980 0361 3783920 gutachter.apolda@tlvermgeo.thueringen.de Vertrieb Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Landesamt für Vermessung und Geoinformation Weitere Informationen unter www.gutachterausschuss-th.de Vervielfältigung dieses Heftes, auch auszugsweise, ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet. Als Vervielfältigung gelten z. B. Nachdruck, Fotokopien, Mikroverfilmung, Digitalisieren, Scannen sowie Speicherung auf Datenträgern. Unberührt davon bleibt die Verwendung einzelner Daten im Rahmen der Gutachtenerstellung. Eine Wiedergabe von Daten ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzugeben: Immobilienmarktbericht 2012 Gutachterausschuss für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar www.gutachterausschuss-th.de Erfurt, Juni 2012

Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkung...5 2 Der...6 2.1 Zusammensetzung und Aufgaben...6 2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse...7 2.3 Kaufpreissammlung...7 2.4 Bodenrichtwerte...8 3 Angaben zur kreisfreien Stadt Weimar...10 3.1 Regionaldaten...10 3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen...13 4 Die Entwicklung des Grundstücksmarktes...14 4.1 Grundstücksverkehr...14 4.2 Kaufverträge...18 4.3 Zwangsversteigerung...22 5 Unbebaute Grundstücke...24 5.1 Bauflächen...24 5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus...26 5.1.1.1 Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser...26 5.1.1.2 Grundstücke für Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser...27 5.1.2 Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser...27 5.1.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke...27 5.1.4 Gewerbe- und Industriegrundstücke...28 5.1.5 Werdendes Bauland...28 5.1.5.1 Bauerwartungsland...28 5.1.5.2 Rohbauland...28 5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen...29 5.3 Sonstige Flächen...30 6 Bebaute Grundstücke...31 6.1 Individueller Wohnungsbau...38 6.1.1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser...39 6.1.2 Doppelhaushälften...40 6.1.3 Reihenmittel- und Reihenendhäuser...41 6.2 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser...42 6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude...43 6.4 Gewerbe- und Industriegebäude...44 6.5 Villen...44 Seite 3

7 Wohnungs- und Teileigentum...45 7.1 Erstverkauf aus Neubau...47 7.2 Erstverkauf aus Umwandlung...48 7.3 Weiterverkauf...49 8 Erforderliche Daten für die Wertermittlung...50 8.1 Sachwertfaktoren...51 8.1.1 Modellbeschreibung für die Ableitung von Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser...52 8.1.2 Ableitung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser...54 8.2 Liegenschaftszinssatz...56 8.2.1 Modellbeschreibung...58 8.2.2 Kennzahlen der Stichprobe...59 8.2.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes...59 8.3 Rohertragsfaktoren...60 8.3.1 Modellbeschreibung...61 8.3.2 Kennzahlen der Stichprobe...62 8.3.2 Ableitung des Rohertragsfaktors...62 8.4 Anlagen zu den Modellen für die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze...63 8.4.1 Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer...63 8.4.2 Modernisierungsgrad und Modernisierungselemente...64 8.4.3 Tabelle für die modifizierte Restnutzungsdauer...65 Seite 4

1 Vorbemerkung Jeder Bürger soll die Möglichkeit haben, Informationen über den Wert von Grund und Boden zu erhalten. Die Schaffung der Transparenz des Grundstücksmarktes für Käufer und Verkäufer, für Politik, Wirtschaft und Verwaltung sowie für andere Interessenten stellt eine Hauptaufgabe der Gutachterausschüsse dar. Neben den im zweijährigen Rhythmus zu ermittelnden und zu veröffentlichenden Bodenrichtwerten wird die Markttransparenz durch die Erstellung von Immobilienmarktberichten erreicht. Der vorliegende Immobilienmarktbericht 2012 gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt der kreisfreien Stadt Weimar für die Jahre 2008 bis 2011. Er stellt die Entwicklung der Umsätze auf dem Grundstücksmarkt dar und zeigt, differenziert für die einzelnen Teilmärkte, die Entwicklung der Umsätze sowie die Veränderungen im Preisniveau auf. Er schließt somit nahtlos an den letztmalig veröffentlichten Marktbericht an. Im Immobiliemarktbericht 2012 werden erstmalig die auf Basis der Kaufpreissammlung und weiterer Datenerhebungen ermittelten Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren veröffentlicht. Der Marktbericht enthält keine Prognosen für zukünftige Marktentwicklungen. Die Pflicht zur Unabhängigkeit und Neutralität verbietet es den Gutachterausschüssen, Marktbewertungen im Hinblick auf bestimmte öffentliche und private Interessen durchzuführen. Grundlage der Analysen sind die Daten der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführten Kaufpreissammlung. Seite 5

2 Der Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gemäß 192 BauGB selbstständige und unabhängige Kollegialgremien, die in Thüringen für das Gebiet eines jeden Landkreises und jeder kreisfreien Stadt als Einrichtungen des Landes gebildet wurden. In Bezug auf die Gutachtertätigkeit sind die Gutachterausschüsse an keine Weisungen gebunden und stehen außerhalb der Hierarchie der Stelle, bei der sie eingerichtet sind. Die Gutachter haben ihre Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben und zu begründen. 2.1 Zusammensetzung und Aufgaben Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der oberen Katasterbehörde für einen Zeitraum von 5 Jahren bestellt. Sie verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung im Bauwesen, in der Finanzverwaltung, im Bankwesen, in der Immobilienwirtschaft sowie anderen Fachbereichen über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Zur Wahrung der Neutralität und Unabhängigkeit dürfen die Mitglieder nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, befasst sein. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses ist gemäß 2 Absatz 2 der Gutachterausschussverordnung ein Bediensteter der oberen Katasterbehörde mit der Befähigung zum höheren technischen Verwaltungsdienst der Fachrichtung Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Zusammensetzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar 1 Vorsitzender 1 Stellvertreter 10 Ehrenamtliche Gutachterinnen und Gutachter 2 Vertreter des zuständigen Finanzamtes Als gesetzliche Aufgaben nach 193 BauGB obliegen dem Gutachterausschuss insbesondere: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken auf Antrag Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ermittlung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten Zur Erfüllung dieser Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Seite 6

2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse Mehrere Gutachterausschüsse können sich der gleichen Geschäftsstelle bedienen. Die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses werden von der oberen Katasterbehörde wahrgenommen. Die obere Katasterbehörde stellt für die Geschäftsstelle fachlich geeignetes Personal und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfügung. Der Geschäftsstelle obliegen nach Weisung des Gutachterausschusses oder des Vorsitzenden insbesondere folgende Aufgaben: Auswertung der Kaufverträge Führung der Kaufpreissammlung und weiterer Daten Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten Vorbereitung und Ausfertigung von Verkehrswertgutachten Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und aus der Kaufpreissammlung 2.3 Kaufpreissammlung Eine grundlegende Aufgabe der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung. Nach 195 Absatz 1 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (z. B. Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Verträge und Beschlüsse nach den Weisungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses z. B. hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten, der Lage, der Beschaffenheit sowie sonstigen Eigenschaften der Grundstücke aus. Wurden Verträge durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst, dürfen sie nach 7 ImmoWertV (vormals 6 WertV) zu Auswertungen nur herangezogen werden, wenn deren Auswirkungen auf die Kaufpreise und die anderen Daten sicher erfasst werden können. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach 15 Gutachterausschussverordnung im Einzelfall an Behörden und sonstige öffentliche Stellen (z. B. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige) zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint. Zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange dürfen Auskünfte nur grundstücksbezogen erteilt werden. Der Name und die Anschrift des Eigentümers oder sonstiger berechtigter Personen dürfen nicht mitgeteilt werden. Anderen Stellen und Personen sind auf schriftlichen Antrag nur solche Auskünfte zu erteilen, die Rückschlüsse auf den Eigentümer nicht ermöglichen. Der Antrag auf Erteilung einer Auskunft ist schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen. Seite 7

2.4 Bodenrichtwerte Nach 196 BauGB sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln. Dies erfolgt unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands. Der Bodenrichtwert ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse ermitteln zum 31. Dezember jeden zweiten Jahres (erstmalig zum 31. Dezember 1992) Bodenrichtwerte. In Thüringen werden Bodenrichtwerte für baureifes Land und landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie bei Bedarf für Grundstücke eines anderen Entwicklungszustandes (Bauerwartungsland, Rohbauland) beschlossen. Bodenrichtwerte für Bauflächen werden auf der Basis der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) geführt. Als Basiskarte für land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwerte dient die Gemarkungsübersichtskarte. Im Bodenrichtwert-Informationsystem für Thüringen (BORIS-TH) werden alle Bodenrichtwerte mit ihren Abgrenzungen (Zonen) und den wertbeeinflussenden Merkmalen dargestellt. Die Einsicht am Bildschirm sowie die Druckausgabe einer Bodenrichtwertinformation sind für jedermann im Internet unter www.bodenrichtwerte-th.de kostenfrei. Ebenso kann über diese Adresse eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft (kostenpflichtig) beantragt werden. Mündliche und schriftliche Auskünfte können jederzeit auch bei der Geschäftsstelle des jeweils zuständigen Gutachterausschusses eingeholt werden. Seite 8

In der Abbildung 1 ist ein Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte im Bodenrichtwert- Informationssystem Thüringen (BORIS-TH) mit zonal abgegrenzten Bodenrichtwertzonen dargestellt. Abbildung 1: Ausschnitt aus BORIS-TH Verkehrswertgutachten Aufgabe des Gutachterausschusses ist es nach 193 BauGB Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten. Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einzureichen. Antragsberechtigt sind Behörden zu Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrages, die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden. Die Gutachten werden von den mitwirkenden Gutachtern in gemeinsamer nicht öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. Sie sind schriftlich zu erstatten und zu begründen. Soweit es zwischen den Beteiligten nicht ausdrücklich vereinbart ist, haben Gutachten keine bindende Wirkung. Seite 9

Immobilienmarktbericht 2012 3 Angaben zur kreisfreien Stadt Weimar 3.1 Regionaldaten Abbildung 2: Karte Stadtgebiet (Quelle: TLVermGeo) Die kreisfreie Stadt Weimar befindet sich im Zentrum des Freistaates Thüringen und gehört hier mit einer Fläche von rund 8.400 ha zu den größten Städten. Nachbarstädte sind Erfurt im Westen, Sömmerda im Norden, Apolda im Nordosten, Jena im Osten und Bad Berka im Süden. Weimar liegt in einer breiten in Ost-West-Richtung verlaufenden Senke zwischen zwei Hügelketten im Übergang des Thüringer Waldes zum Thüringer Becken und wird von der Ilm durchflossen. Weimar hat 65.390 Einwohner (Stand 30.06.2011, Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik). Das Stadtgebiet gliedert sich in Innenstadt und 14 Stadt- und Ortsteile (Quelle: Stadt Weimar) und hat eine Fläche von ca. 84 km² Fläche. Dabei ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 777 Einwohner/km². Im Verlauf der Entwicklung der Stadt war Weimar seit 1572 Hauptstadt des Herzogtums Sachsen-Weimar bzw. später Sachsen-Weimar-Eisenach und somit die Hauptstadt des Staates, der sich bereits im Jahr 1816, als erster in Deutschland, eine Verfassung gab. Im Zeitraum von 1920 bis 1948 war Weimar die Hauptstadt des Landes Thüringen. Weitere Bekanntheit erlangte Weimar durch die Gründung der Weimarer Republik im Jahr 1919. Ein dunkles Kapitel in der Geschichte der Stadt bilden die Schrecken des Nationalsozialismus, an welche heute in der Gedenkstätte des ehemaligen KZ Buchenwald erinnert wird. Seite 10

Neben der politischen erlangte Weimar aber vor allem kulturelle Bedeutung. Im 18. Jahrhundert wurde Weimar zur Stadt der deutschen Klassik und später durch das Bauhaus geprägt. Bedeutende Bauwerke und kulturelle Werke sind Zeugen dieser Epoche und bestimmen auch heute die weltweite Bedeutung der Stadt. Im Jahr 1999 wurde Weimar folglich zur Kulturhauptstadt Europas. Seit 2004 trägt Weimar offiziell den Beinamen Universitätsstadt. Hier sind neben der Bauhaus- Universität auch die Hochschule für Musik Franz Liszt und die Herzogin-Anna-Amalia-Bibliothek ansässig. Des Weiteren ist Weimar ein wichtiger Verwaltungsstandort. Ortsansässig sind zum Beispiel das Thüringer Oberverwaltungsgericht, der Thüringer Verfassungsgerichtshof und das Thüringische Landesamt für Archäologie. Weimar erfüllt als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums für die Einwohner der Stadt und für das Umland Dienstleistungs- und Versorgungsfunktionen. Einwohner-, Struktur- und Wirtschaftsdaten Aufgrund der Vielzahl an besonderen kulturellen Einrichtungen und als wichtiger Standort von Verwaltung und Bildung gehört Weimar zu den wenigen Städten des Freistaates Thüringen die keinen Rückgang in den Bevölkerungszahlen zu verzeichnen haben. Bevölkerung 2008 31.12.2008 2009 31.12.2009 2010 31.12.2010 2011 30.06.2011 Einwohnerzahlen 64.938 65.233 65.479 65.390 Ausländer 2.452 2.527 2733 * Geburten 620 642 635 * Sterbefälle 669 689 680 * Zuwanderung 4.187 4.132 3.951 * Abwanderung 3.921 3.795 3.660 * Tabelle 1: Bevölkerungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) Arbeitsmarkt 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 21.969 22.404 22.698 23.073 Arbeitslose 3.926 3.755 3.453 3.053 Arbeitslosenquote [%] 13,0 12,3 11,2 9,9 Tabelle 2: Arbeitsmarkt der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) Wohnungsbaudaten 2008 2009 2010 2011 Wohngebäude 9.985 10.015 10.047 * Wohnungen 33.842 33.897 33.963 * neue Wohngebäude 41 35 30 * neue Wohnungen 66 88 121 * Tabelle 3: Wohnungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) *Angaben noch nicht veröffentlicht. Seite 11

Weitere Informationen zur Einwohnerentwicklung, zu Arbeitslosenzahlen und zu Regionaldaten bzw. Wirtschaftsdaten sind auf der Internetseite des Thüringer Landesamtes für Statistik unter www.tls.thueringen.de zu finden. Die kreisfreie Stadt Weimar verfügt über eine gute Anbindung an den überörtlichen Straßen- und Schienenverkehr. Die Bundesstraßen B 7 und B 85 führen durch die Stadt, die Bundesautobahn A 4 Dresden - Frankfurt verläuft ca. 4 km südlich des Stadtgebietes. Es besteht ICE- und IC- Anschluss an die Bahnstrecke Leipzig - Frankfurt/Main. Des Weiteren befindet sich der Flughafen Erfurt / Weimar in Erfurt - Bindersleben in 30 km Entfernung. Die nachfolgende Grafik gibt einen Überblick über die tatsächliche Nutzung der Flächen der kreisfreien Stadt Weimar und der eingemeindeten Ortsteile. Flächennutzung der kreisfreien Stadt Weimar Wasserfläche 1% Flächen anderer Nutzung 6% Gebäude- u. Betriebsfläche 16% Erholungsfläche 2% Waldfläche 19% Verkehrsfläche 8% Landwirtschaftsfläche 48% Abbildung 3: Zusammenstellung der Nutzungsarten für 2011 (Quelle: TLVermGeo) Seite 12

3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Auf der Grundlage von 10 des Thüringer Landesplanungsgesetzes (ThürLPlG) vom 18. Dezember 2001 (GVBl. S. 485) ist die Thüringer Verordnung über den Landesentwicklungsplan Thüringen (LEP) vom 06.Oktober 2004 (GVBl. S. 754) am 30. Oktober 2004 in Kraft getreten. Der LEP stellt das Gesamtkonzept für die räumliche Entwicklung des Landes Thüringen und seiner Teilräume dar. Er beinhaltet textliche und zeichnerische Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes sowie entsprechende Begründungen. Die Grundzüge und Ziele des LEP sind in den Regionalplänen der vier Planungsgemeinschaften festgelegt. Die kreisfreie Stadt Weimar gehört zur Planungsregion Mittelthüringen. Neben den planungsrechtlichen Vorgaben wird das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt durch die allgemeinen wirtschaftlichen und finanzpolitischen Rahmenbedingungen beeinflusst. Zur Charakterisierung der wirtschaftlichen Situation werden im folgenden Diagramm ausgewählte Preisindizes dargestellt. 135,0 Gegenüberstellung der wichtigsten Indexreihen in der Bundesrepublik Deutschland auf der Basis 2005 130,0 125,0 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr Verbraucherpreisindizes [Deutschland] Preisindizes für Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe [Deutschland] Baupreisindizes für Wohngebäude [Deutschland] Indizes für Wohnungsbaukredite (5-10 Jahre Festzins) Abbildung 4: Die wichtigsten Indexreihen der Bundesrepublik Deutschland (Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank) Seite 13

4 Die Entwicklung des Grundstücksmarktes 4.1 Grundstücksverkehr Die folgenden Auswertungen zum allgemeinen Grundstücksverkehr beziehen sich nicht nur auf Grundstücke, die durch notarielle Kaufverträge veräußert wurden. Zusätzlich sind auch Erwerbsvorgänge, denen andere Formen des Eigentumsübergangs zu Grunde liegen, in die Auswertungen eingeflossen. Dies sind beispielsweise Zuschlagsbeschluss in Zwangsversteigerungsverfahren, Einigung vor der Enteignungsbehörde bzw. Enteignungsbeschluss, Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren bzw. über die Aufstellung eines Umlegungsplanes oder einer vereinfachten Umlegung. Die Begründung von Erbbaurechten und Tauschverträge sind ebenfalls erfasst und ausgewertet worden. Durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss für Grundstückwerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar wurden im Jahr 2011 insgesamt 616 Erwerbsvorgänge in der Kaufpreissammlung registriert. Gegenüber dem Vorjahr ist hier ein Anstieg um 17 % zu verzeichnen. Die Auswertungen der Immobilienumsätze des letzten Jahres zeigen, dass gegenüber dem Vorjahr die Flächenumsätze mit 104 ha insgesamt um 20 % gestiegen und die Geldumsätze mit 84 Mio. EUR um 34 % gestiegen sind. Die nachfolgenden Abbildungen zeigen die Anzahl aller Erwerbsvorgänge, Flächen- und Geldumsätze der Jahre 2008 bis 2011. Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre 640 620 616 600 Anzahl 580 560 540 528 560 527 520 500 480 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 5: Anzahl aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Seite 14

Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre 180 160 168 140 Fläche in ha 120 100 80 60 98 86 104 40 20 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 6: Flächen aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Grundstücksverkehr Zeitreihe der Umsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre 140 120 122 Umsatz in Mio. 100 80 60 40 70 63 84 20 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 7: Geldumsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Seite 15

Die Auswertungen für den Grundstücksmarktbericht wurden in folgende Teilmärkte untergliedert: unbebaute baureife Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Flächen der Land- und Forstwirtschaft sonstige Flächen (u. a. werdendes Bauland, Erbbaurecht/-grundstücke, Kauffälle ohne Zuordnung) Bei den Verkäufen von unbebautem baureifem Land ist die Anzahl der 2011 getätigten Verkäufe gegenüber dem Vorjahr um 30 % gestiegen. Die Flächenumsätze sind um 9 % gesunken und die Geldumsätze lagen um 50 % höher. Der Handel mit Gewerbebauland hatte dabei im Betrachtungszeitraum für den Grundstücksmarkt keine nennenswerte Bedeutung. Die Anzahl der veräußerten bebauten Grundstücke stieg im Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr um 5 % auf 180 an. Dabei sank der Flächenumsatz um 18 % während der Geldumsatz um 50 % anstieg. Die Anzahl der veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser ist um ca. 12 % gestiegen. Dabei stieg auch der Geldumsatz um 20 % an. Der Flächenumsatz weist einen Rückgang um 25 % auf. Bei Wohnungs- und Teileigentum konnte gegenüber dem Vorjahr ein leichter Umsatzzuwachs von ca. 4 % festgestellt werden. Die Anzahl der Verträge erhöhte sich dabei gegenüber dem Vorjahr um 19 %. Der Anteil der Kaufverträge von Eigentumswohnungen am gesamten Grundstücksverkehr macht ca. 37 % aller registrierten Kauffälle aus. Der landwirtschaftliche Sektor zeigte gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg bei den Verkäufen um 24 % und eine Steigerung des Flächenumsatzes um 20 % auf ca. 19 ha. Der Umsatz stieg ebenfalls um 20 % auf 0,6 Mio. an. Dabei handelt es sich überwiegend um Verkäufe von Ackerland. Der Bereich der Verkäufe für Flächen der Land- und Forstwirtschaft spielt im Vergleich zu den anderen Teilmärkten bei den Geldumsätzen jedoch nur eine untergeordnete Rolle. Grundstücksverkehr Anzahl aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre 250 229 228 Anzahl 200 150 100 50 61 77 53 69 69 92 74 92 200 172 180 157 172 192 12 19 36 47 0 unbebautes baureifes Land Flächen der Land- und Forstwirtschaft bebaute Grundstücke 2008 2009 2010 2011 Wohnungs- und Teileigentum Abbildung 8: Anzahl aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte Sonstige Seite 16

Grundstücksverkehr Umsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre 120 105,8 100 Umsatz in Mio. 80 60 40 41,4 37,3 55,9 20 0 1,5 3,1 1,8 2,7 0,5 1,0 0,5 0,6 unbebautes baureifes Land Flächen der Land- und Forstwirtschaft bebaute Grundstücke 2008 2009 2010 2011 21,4 22,2 16,9 13,0 Wohnungs- und Teileigentum Abbildung 9: Umsätze aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte 7,5 1,4 1,8 2,6 Sonstige Seite 17

4.2 Kaufverträge In diesem Abschnitt werden nur Grundstücke, die durch notariellen Kaufvertrag veräußert wurden, betrachtet. Im Gegensatz dazu sind in die Auswertungen zum allgemeinen Grundstücksverkehr alle Erwerbsvorgänge eingeflossen. Die folgenden Tabellen und Grafiken zeigen die Entwicklung der Kaufverträge sowie der Geldund Flächenumsätze. Anzahl aller Kaufverträge Aus der Tabelle 4 ist ersichtlich, dass im Berichtsjahr die Anzahl der Kaufverträge gegenüber dem Vorjahr in allen Teilmärkten angestiegen ist. Teilmärkte 2010 2011 Änderung zum Vorjahr [%] unbebautes baureifes Land 48 59 23 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 64 86 34 bebaute Grundstücke 156 171 10 Wohnungs- und Teileigentum 169 211 25 Sonstige 12 23 92 Summe / Veränderung 449 550 22 Tabelle 4: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die einzelnen Teilmärkte Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 4 Jahre 600 550 500 441 482 449 400 Anzahl 300 200 100 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 10: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre Seite 18

Anhand der nachfolgenden Grafiken wird deutlich, dass im Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar der Teilmarkt von Wohnungseigentum mit ca. 37 % im Vorjahr und 38 % im Berichtsjahr den größten Anteil am Grundstücksverkehr ausmacht. Verteilung der Teilmärkte 2010 Wohnungs- und Teileigentum 37% Sonstige 3% 11% unbebautes baureifes Land 14% Flächen der Land- und Forstwirtschaft 35% bebaute Grundstücke Abbildung 11: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2010 Verteilung der Teilmärkte 2011 Sonstige unbebautes baureifes Land Wohnungs- und Teileigentum 38% 4% 11% 16% Flächen der Land- und Forstwirtschaft 31% bebaute Grundstücke Abbildung 12: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2011 Seite 19

Flächenumsatz aller Kaufverträge Teilmärkte 2010 [ha] 2011 [ha] Änderung zum Vorjahr [%] unbebautes baureifes Land 7,5 5,9-21 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 38,6 54,0 40 bebaute Grundstücke 19,2 17,4-9 Sonstige 2,9 6,8 134 Summe / Veränderung 68,2 84,1 23 Tabelle 5: Verteilung der Flächenumsätze auf die einzelnen Teilmärkte Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Kaufverträge über 4 Jahre 160 151 140 120 Fläche in ha 100 80 60 88 68 84 40 20 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 13: Flächenumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre Seite 20

Geldumsatz aller Kaufverträge Teilmärkte 2010 [Mio. ] 2011 [Mio. ] Änderung zum Vorjahr [%] unbebautes baureifes Land 1,8 2,6 44 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 0,4 0,6 50 bebaute Grundstücke 35,4 54,8 55 Wohnungs- und Teileigentum 20,7 20,8 0 Sonstige 0,9 2,0 122 Summe / Veränderung 59,2 80,8 36 Tabelle 6: Verteilung der Geldumsätze auf die einzelnen Teilmärkte Grundstücksverkehr Zeitreihe der Umsätze aller Kaufverträge über 4 Jahre 140 120 118 Umsatz in Mio. 100 80 60 40 67 59 81 20 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 14: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre Seite 21

4.3 Zwangsversteigerung Im nachfolgenden Diagramm ist die Entwicklung von Zwangsversteigerungen der letzten 4 Jahre dargestellt. Es fällt auf, dass die Anzahl der Zwangsversteigerungen im Berichtsjahr am niedrigsten war. Am häufigsten wurde Wohnungs- und Teileigentum zwangsversteigert. Grundstücksverkehr Zwangsversteigerungen 60 50 49 40 36 34 Anzahl 30 20 18 10 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 15: Anzahl aller Zwangsversteigerungen 2008 bis 2011 Grundstücksverkehr Verteilung der Zwangsversteigerungen über 2 Jahre 50 47 45 40 35 Anzahl 30 25 20 15 10 5 0 0 unbebautes baureifes Land 7 0 0 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 10 5 bebaute Grundstücke 2010 2011 13 Wohnungs- und Teileigentum 1 0 Sonstige Abbildung 16: Verteilung der Zwangsversteigerungen der Jahre 2010 und 2011 auf die Teilmärkte Seite 22

Grundstücksverkehr Umsätze aller Zwangsversteigerungen über 4 Jahre 4 4 4 Umsatz in Mio. 3 3 2 2 2 3 2 1 1 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 17: Geldumsätze der Zwangsversteigerungen von 2008 bis 2011 Seite 23

5 Unbebaute Grundstücke In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke abgebildet. Dabei werden die Statistiken jeweils getrennt nach Bauflächen, Land- und forstwirtschaftlichen sowie sonstigen Flächen dargestellt. Zu beachten ist, dass die Stichproben dieser und der weiteren folgenden detaillierten Statistiken (Punkt 5 Unbebaute Grundstücke bis Punkt 7 Wohnungs- und Teileigentum) nur aus der Rubrik "geeignet auswertbare Kaufverträge" gebildet werden. Damit wird dem Leser eine gesichert signifikante Aussage zu den einzelnen Teilmärkten zur Verfügung gestellt. 5.1 Bauflächen Die Anzahl der Kaufverträge von unbebautem Land ist im Berichtsjahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr insgesamt um 5 % gestiegen. Den höchsten Marktanteil nahmen dabei die Kaufverträge von Wohnbauflächen ein. Der Flächenumsatz dieses Teilmarktes sank im Auswertezeitraum um 59 % von 4,1 ha auf 1,7 ha. Den größten flächenmäßigen Marktanteil nehmen Wohnbauflächen ein. Der Geldumsatz für Bauflächen stieg im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr um 58 % an. Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 4 Jahre 40 35 34 30 Anzahl 25 20 15 18 21 22 10 5 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 18: Entwicklung der Baulandverkäufe über 4 Jahre Seite 24

Anzahl der Kaufverträge unbebauter Grundstücke Teilmärkte 2010 2011 Änderung zum Vorjahr [%] Wohnen 14 21 50 Gewerbe 5 0-100 Sonstige 2 1-50 Summe / Veränderung 21 22 5 Tabelle 7: Verteilung der Kaufverträge unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Flächenumsatz unbebauter Grundstücke Teilmärkte 2010 [ha] 2011 [ha] Änderung zum Vorjahr [%] Wohnen 1,1 1,4 27 Gewerbe 2,9 0-100 Sonstige 0,1 0,3 200 Summe / Veränderung 4,1 1,7-59 Tabelle 8: Verteilung der Flächenumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Geldumsatz unbebauter Grundstücke Teilmärkte 2010 [Mio. ] 2011 [Mio. ] Änderung zum Vorjahr [%] Wohnen 0,9 1,5 67 Gewerbe 0,3 0-100 Sonstige 0,0 0,4 100 Summe / Veränderung 1,2 1,9 58 Tabelle 9: Verteilung der Geldumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Seite 25

5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus In dem Teilmarkt Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus sind voll erschlossene, baureife Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser zusammengefasst. Baureifes Land sind nach 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie Umwelteinflüsse. 5.1.1.1 Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Bei dieser Auswertung wurden Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB und KAG betrachtet, also Grundstücke, für die weder Beiträge nach dem Baugesetzbuch noch Abgaben nach dem Thüringer Kommunalabgabengesetz zu entrichten sind. Die Anzahl der Kaufverträge stieg von 9 Verträgen im Vorjahr auf 14 Verträge im Berichtsjahr. Gleichzeitig ist ein Anstieg des Geld- und Flächenumsatzes zu verzeichnen. Der durchschnittliche Kaufpreis ist im Berichtsjahr von 96 /m² auf 93 /m² leicht gesunken. Gesamtmarkt 2010 2011 Änderung zum Vorjahr [%] Anzahl der Verträge 9 14 56 Flächenumsatz [ha] 0,6 0,8 33 Geldumsatz [Mio. ] 0,6 0,7 17 Ø ber. Kaufpreis [ /m²] 96 93-3 Tabelle 10: Umsätze der Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Seite 26

Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für baureifes erschließungsbeitragsfreies Land für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser der letzten 4 Jahre. 120 Kaufpreise bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei nach BauGB und KAG über 4 Jahre 100 89 96 93 Kaufpreis in /m² 80 60 40 60 20 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 19: Kaufpreisentwicklung für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser über 4 Jahre 5.1.1.2 Grundstücke für Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser Im Berichtsjahr 2011 wurde, wie bereits im Vorjahr, kein Grundstück zur Schaffung von Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäusern gehandelt. 5.1.2 Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser In diesem Teilmarkt wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können, untersucht. Dieser Teilmarkt weist eine untergeordnete Bedeutung auf. Es wurden im Jahr 2011 lediglich 3 Kaufverträge registriert. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 120 /m². 5.1.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke In diesem Teilmarkt gab es im Berichtsjahr wie auch im Vorjahr keine Verkäufe. Seite 27

5.1.4 Gewerbe- und Industriegrundstücke Bei der Auswertung der Gewerbe- und Industriegrundstücke wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen, untersucht. Im Berichtsjahr wurde kein Kauffall und im Vorjahr drei Kauffälle registriert. Im Jahr 2010 lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 15 /m². 5.1.5 Werdendes Bauland Dieser Teilmarkt umfasst Flächen der Entwicklungszustände Bauerwartungsland und Rohbauland. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) handelt es sich bei Grundstücken mit dem Entwicklungszustand Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Rohbauland sind Flächen, die nach 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. 5.1.5.1 Bauerwartungsland Der Teilmarkt Bauerwartungsland weist in den letzten beiden Jahren insgesamt nur einen Verkaufsfall auf. Somit erfolgt an dieser Stelle keine Auswertung. 5.1.5.2 Rohbauland In diesem Teilmarkt gab es im Berichtsjahr wie auch im Vorjahr keine Verkäufe. Seite 28

5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Im Teilmarkt land- und forstwirtschaftliche Flächen wird zwischen den Nutzungsarten Ackerland, Grünland, Waldflächen und sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft unterschieden. Die folgende Abbildung zeigt, dass die Anzahl der Verkäufe über den Zeitraum der letzten 4 Jahre auf sehr geringem Niveau geblieben ist. Im Berichtsjahr ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Land- und forstwirtschaftliche Flächen 16 15 14 12 10 13 12 12 Anzahl 8 6 4 2 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 20: Anzahl der Kaufverträge für land- und forstwirtschaftliche Flächen der Jahre 2008 bis 2011 Die Flächenumsätze für land- und forstwirtschaftliche Flächen sind von 16,2 ha im Jahr 2010 um 20 % auf 19,4 ha im Jahr 2011 gestiegen. Die Kauffälle verteilten sich im Berichtsjahr, wie auch im Vorjahr, zu einem Flächenanteil von 95 % auf Ackerland und zu 5 % auf Waldflächen. Der Handel mit Grünland und sonstigen Flächen der Land- und Forstwirtschaft spielte in den letzten Jahren eine unwesentliche Rolle bzw. fand nicht statt. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Anzahl der Kaufverträge für Ackerland, die Flächen- und Geldumsätze sowie die durchschnittlichen Kaufpreise und die durchschnittlichen Ackerzahlen der letzten 4 Jahre. Ackerland 2008 2009 2010 2011 Anzahl der Verträge 8 6 7 11 Flächenumsatz [ha] 20,7 13,2 15,2 18,4 Geldumsatz [Mio. ] 0,1 0,1 0,1 0,1 Ø ber. Kaufpreis [ /m²] 0,44 0,45 0,45 0,53 Ø Ackerzahl 56 49 53 47 Tabelle 11: Umsätze für Ackerland Seite 29

5.3 Sonstige Flächen In diesem Teilmarkt werden Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung aufgeführt. Beispiele hierfür sind u.a. Gärten, Erholungsgärten mit oder ohne Gartenhaus, Abbauflächen zur Gewinnung von Erden und Mineralien oder bauliche Anlagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien. Im Berichtsjahr waren der überwiegende Teil der Kauffälle (42 Kauffälle) den Verkäufen von Gartengrundstücken zu zuordnen. Weiterhin wurden noch zwei Verkäufe für Unland/Ödland registriert. Im Vorjahr sind alle Kauffälle den Gartengrundstücken zuzuordnen. Allerdings konnte bei einer großen Anzahl dieser Verkäufe der Anteil der baulichen Anlagen zum Teil nicht eindeutig abgegrenzt werden. Eine statistisch belegbare Aussage über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebautes Gartenland war somit nicht möglich. Die folgende Tabelle zeigt die Umsätze für sonstige Flächen. Gesamtmarkt 2010 2011 Änderung zum Vorjahr [%] Anzahl der Verträge 36 44 22 Flächenumsatz [ha] 3,2 4,4 38 Geldumsatz [Mio. ] 0,3 0,3 0 Tabelle 12: Umsätze für sonstige Flächen Seite 30

6 Bebaute Grundstücke Der Bereich der bebauten Grundstücke untergliedert sich in folgende Teilmärkte: Individueller Wohnungsbau (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenmittelhäuser und Reihenendhäuser) Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser Geschäfts-, Büro,- Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige Gebäude Bei den Auswertungen zu bebauten Grundstücken (Diagramme, Übersichten) wird programmtechnisch bedingt auf das in der Kaufpreissammlung erfasste fiktive Baujahr abgestellt. Im allgemeinen Teil der Auswertung erfolgt eine Betrachtung der Anzahl der Verträge sowie der Flächen- und der Geldumsätze im Untersuchungsgebiet. Dabei werden jeweils neben der Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte auch die prozentualen Veränderungen zum Vorjahr dargestellt. Die Anzahl Kaufverträge für bebaute Grundstücke ist im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Die Flächenumsätze sind dabei um 39 % gesunken und die Geldumsätze um 49 % gestiegen. Der Rückgang bei den Flächenumsätzen ist auf die geringere Anzahl an Verkäufen von Gewerbe- und Industriegebäuden zurückzuführen. Gesamtmarkt 2010 2011 Änderung zum Vorjahr [%] Anzahl der Verträge 132 132 0 Flächenumsatz [ha] 15,7 9,6-39 Geldumsatz [Mio. ] 31,0 46,1 49 Tabelle 13: Umsätze für bebaute Grundstücke Seite 31

Anzahl aller Kaufverträge bebauter Grundstücke Anzahl der Kaufverträge bebauter Grundstücke 155 150 149 145 143 Anzahl 140 135 130 132 132 125 120 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 21: Anzahl der Kaufverträge bebauter Grundstücke über 4 Jahre Die folgenden Diagramme zeigen die Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die einzelnen Teilmärkte für die Jahre 2010 und 2011. Im Bereich der bebauten Grundstücke dominiert im Berichtsjahr weiterhin der Teilmarkt individueller Wohnungsbau mit 54 %. Der Anteil dieses Teilmarktes lag im Vorjahr bei 48 %. Einen weiteren großen Anteil nimmt der Teilmarkt Mehrfamilienhäuser/Geschosswohnungsbau ein. Dieser betrug im Berichtsjahr 27 % und im Vorjahr 29 %. Seite 32

Verteilung der Teilmärkte 2010 Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-gebäude 4% 8% 11% 48% 29% individueller Wohnungsbau Abbildung 22: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2010 Verteilung der Teilmärkte 2011 Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-gebäude 5% 3% 11% 27% 54% Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau individueller Wohnungsbau Abbildung 23: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2011 Seite 33

Flächenumsatz bebauter Grundstücke Die folgende Abbildung zeigt die Flächenumsätze für bebaute Grundstücke der letzten 4 Jahre. Flächenumsätze bebauter Grundstücke 18,0 16,0 15,7 15,7 Fläche in ha 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 12,4 9,6 0,0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 24: Flächenumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre Die folgenden Grafiken zeigen, dass der Anteil am Flächenumsatz im Teilmarkt Geschäfts-, Büround Verwaltungsgebäude im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr angestiegen ist. In absoluten Zahlen ist das ein Anstieg von 0,9 ha auf 1,4 ha. Die Flächenumsätze im Teilmarkt Gewerbe- und Industriegebäude sind dagegen deutlich gefallen. Wurden im Jahr 2010 noch Kauffälle mit einer Fläche von insgesamt 6,4 ha registriert, so entfiel im Berichtsjahr nur noch ein Flächenumsatz von 1,6 ha auf diesen Teilmarkt. Seite 34

Verteilung der Teilmärkte 2010 Sonstige individueller Wohnungsbau Gewerbe- und Industriegebäude 40% 6% 31% 6% 17% Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Abbildung 25: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010 Verteilung der Teilmärkte 2011 Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige 11% individueller Wohnungsbau 17% 37% Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude 15% 20% Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Abbildung 26: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011 Seite 35

Geldumsatz bebauter Grundstücke Der Geldumsatz der bebauten Grundstücke wird in den folgenden Diagrammen dargestellt. Nach einem deutlichen Rückgang im Jahr 2009 und einem weiteren leichten Rückgang im Jahr 2010 ist im Berichtsjahr wieder ein Anstieg des Geldumsatzes zu verzeichnen. Geldumsätze bebauter Grundstücke 90 80 84 70 Umsatz in Mio. 60 50 40 30 35 31 46 20 10 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 27: Geldumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre Seite 36

Die folgenden Diagramme zeigen die Verteilung der Geldumsätze bebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte für die Jahre 2011 und 2010. Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 2010 Sonstige Gewerbe- und Industriegebäude individueller Wohnungsbau Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude 5% 9% 12% 40% 34% Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Abbildung 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010 Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 2011 Gewerbe- und Industriegebäude 3% Sonstige 10% individueller Wohnungsbau Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude 31% 32% 24% Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Abbildung 29: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011 Seite 37

6.1 Individueller Wohnungsbau Bei der Auswertung des Teilmarktes individueller Wohnungsbau erfolgten differenzierte Betrachtungen hinsichtlich der freistehenden Ein- bzw. Zweifamilienhäuser sowie der Doppelhaushälften und der Reihenmittel- und Reihenendhäuser. Die Auswertung wurde in folgende Baujahresklassen untergliedert: Neubauten (in 2010, 2011) Baujahre ab 1990, (jeweils ohne Neubauten) Baujahre 1950-1989 Baujahre bis 1949 Anzahl der Verkäufe in den jeweiligen Baujahresklassen bei Individuellem Wohnungsbau über 4 Jahre 50 45 45 40 Anzahl 35 30 25 20 26 24 30 27 31 20 15 10 5 0 13 13 11 8 9 7 4 2 1 Neubauten Baujahr ab 1990 Baujahr 1950-1989 Baujahr bis 1949 2008 2009 2010 2011 Abbildung 30: Anzahl der Verkäufe nach Baujahresklassen über 4 Jahre Seite 38

6.1.1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Neubauten In dieser Rubrik sind in den vergangenen 4 Jahren keine Kauffälle vorhanden. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2011 2 273.750 752 2 1.918,27 137 min max - - - - min max - - - - 2010 8 222.083 502 5 1.626,68 146 min max 105.000 352.560 360 1.056 min max 1.562,50 2.938,00 120 170 2009 10 245.290 523 6 1.602,27 145 min max 140.000 420.913 225 1.491 min max 1.379,31 2.338,40 98 203 2008 4 175.000 718 2 948,08 174 min max 119.900 500.000 260 1.131 min max - - - - Tabelle 14: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr ab 1990 Baujahre 1950 bis 1989 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2011 19 197.250 586 14 1.299,86 151 min max 30.000 500.000 127 1.289 min max 250,00 1.913,04 76 300 2010 19 170.750 918 8 1.472,52 113 min max 60.000 493.000 208 2.740 min max 650,00 2.458,33 100 248 2009 10 198.750 742 5 1.087,50 134 min max 78.000 350.000 71 1.318 min max 742,86 1.705,03 105 200 2008 10 213.000 607 8 1.723,99 124 min max 115.000 260.000 182 1.553 min max 369,64 2.711,11 90 160 Tabelle 15: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989 Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle [m²] Kauffälle 2011 7 146.667 505 5 1.269,23 140 min max 40.000 395.000 136 1.085 min max 400,00 2.468,75 100 180 2010 10 193.000 909 2010 waren bei weniger als 2 Kauffällen Angaben zur min max 20.000 380.000 385 3.801 Wohnfläche bekannt. 2009 18 138.571 687 2 1.200,00 110 min max 15.000 400.000 81 2.804 min max - - - - 2008 16 155.714 1.065 3 1.277,30 90 min max 35.000 380.000 331 3.960 min max 1.111,11 1.363,64 70 110 Tabelle 16: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr bis 1949 Seite 39

6.1.2 Doppelhaushälften Neubauten und Baujahre ab 1990 Im Teilmarkt Doppelhaushälften wurden für Neubauten und Gebäude mit einem Baujahr ab 1990 in den zurückliegenden vier Jahren insgesamt nur sechs Kauffälle registriert, von denen jeweils ein Kauffall in den Jahren 2008 bis 2010 und drei Kauffälle im Jahr 2011 erfolgten. Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2011 3 184.549 372 2 1.524,36 135 min max 130.000 273.646 213 552 min max - - - - Tabelle 17: Doppelhaushälften Baujahre 1950 bis 1989 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2011 15 146.107 441 11 1.411,48 104 min max 90.000 170.000 139 913 min max 782,61 2.125,00 70 140 2010 8 145.083 441 5 1.482,75 99 min max 80.000 185.000 395 667 min max 1.236,26 1.739,13 90 110 2009 5 128.333 440 4 1.352,89 105 min max 82.000 181.000 288 900 min max 1.141,67 1.645,45 90 120 2008 8 93.138 422 7 1.456,75 83 min max 43.000 170.000 280 1.130 min max 1.000,00 2.125,00 75 90 Tabelle 18: Doppelhaushälften Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle [m²] Kauffälle 2011 5 110.000 462 2 1.816,67 88 min max 27.750 230.000 260 900 min max - - - - 2010 4 132.500 986 3 1.404,85 87 min max 49.200 165.000 900 1.101 min max 1.137,93 1.625,00 80 145 2009 11 102.000 422 2008 und 2009 waren bei weniger als 2 Kauffällen Angaben zur min max 38.000 235.500 174 1.052 Wohnfläche bekannt. 2008 10 126.000 381 min max 62.000 190.000 278 903 Tabelle 19: Doppelhaushälften Seite 40

6.1.3 Reihenmittel- und Reihenendhäuser Neubauten und Baujahre ab 1990 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2011 7 289.729 171 7 1.976,18 131 min max 282.400 299.600 132 251 min max 282.400 299.600 132 251 2010 3 198.000 188 2 1.526,43 128 min max 130.000 255.200 171 310 min max - - - - 2009 4 212.300 177 3 1.732,85 135 min max 160.000 258.700 167 187 min max 1.233,33 2.003,75 123 150 2008 7 239.721 242 6 1.854,86 138 min max 150.000 265.700 174 437 min max 1.596,00 1.944,02 130 150 Tabelle 20: Reihenmittel- und Reihenendhäuser Baujahre 1950 bis 1989 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2011 8 176.800 272 6 1.631,21 126 min max 80.000 330.000 87 411 min max 1.217,39 2.120,00 75 170 2010 2 147.500 440 2 1.272,73 115 min max - - - - min max - - - - 2009 7 142.200 161 5 1.315,74 98 min max 101.000 210.000 114 246 min max 1.122,22 1.590,91 80 140 2008 6 133.333 251 5 1.287,55 103 min max 100.000 149.000 151 372 min max 909,09 1.555,56 90 125 Tabelle 21: Reihenmittel- und Reihenendhäuser Baujahre bis 1949 In der Kategorie der Gebäude mit einem Baujahr bis 1949 wurde im Jahr 2011 und 2008 jeweils nur Kauffall registriert. Im Jahr 2010 lagen vier Kauffälle mit einem durchschnittlichen Gesamtkaufpreis von 130.900 bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 258 m² vor. Im Jahr 2009 wurden zwei Kauffälle mit einem durchschnittlichen Gesamtkaufpreis von 85.000 bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 172 m² ausgewertet. Zu den insgesamt acht Verkäufen liegen keine Angaben zu Wohnflächen vor, so dass keine Auswertung diesbezüglich erfolgen konnte. Seite 41

6.2 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser Neubauten und Baujahre ab 1990 Im Auswertezeitraum wurde bis auf einen Verkauf im Jahr 2009 kein Kauffall für Neubauten registriert. Somit ist keine Auswertung möglich. Für Gebäude der Baujahre ab 1990 ohne Neubauten wurde im Zeitraum von 2009 bis 2011 jährlich ein Kauffall und 2008 zwei Verträge registriert, so dass auch hier keine Auswertung durchgeführt werden kann. Baujahre 1950 bis 1989 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2011 18 325.500 415 17 1.003,34 375 min max 125.000 1.800.000 164 1.046 min max 569,62 1.496,21 197 1.782 2010 23 245.778 616 23 874,28 339 min max 87.000 520.000 155 2.096 min max 283,78 2.311,11 120 670 2009 6 225.000 383 6 594,94 322 min max 129.500 325.000 312 1.140 min max 469,18 698,76 187 577 2008 9 310.000 636 8 732,74 415 min max 130.000 650.000 272 2.977 min max 469,77 1.551,72 214 819 Tabelle 22: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989 Baujahre bis 1949 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2011 18 246.400 515 6 641,16 226 min max 12.000 560.000 216 1.525 min max 166,67 1.255,56 180 380 2010 15 200.000 615 5 429,39 318 min max 35.000 620.000 142 2.707 min max 109,26 1.296,30 243 600 2009 26 209.500 550 2 270,64 386 min max 22.000 500.000 220 1.636 min max - - - - 2008 27 104.167 325 2 126,26 327 min max 12.000 405.000 71 1.064 min max - - - - Tabelle 23: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr bis 1949 Seite 42

6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Anzahl der Kauffälle und die minimalen und maximalen bereinigten Kaufpreise der jeweiligen Baujahresklassen. Neubauten Kaufverträge für Neubauten wurden im Auswertezeitraum nicht abgeschlossen. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Im Berichtszeitraum war in den Jahren 2011 und 2008 jeweils ein Kauffall vorhanden. Im Jahr 2009 lagen drei Verträge mit Kaufpreisen von 400.000 bis 1.725.000 vor. Die Grundstücksfläche lag bei diesen drei Verträgen im Bereich von 1732 m² bis 10.165 m². Auf Grund der großen Kaufpreisspannen ist keine Mittelbildung möglich. Baujahre 1950 bis 1989 In diesem Bereich lag jeweils nur ein Kauffall im Jahr 2010 und 2008 vor. Somit war keine Auswertung möglich. Baujahre bis 1949 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] 2011 3-430 min max 70.000 2.500.000 92 1.017 2010 In den Jahren 2010 und 2009 lag jeweils nur ein Kauffall vor. 2009 2008 6 356.667 717 min max 125.000 660.000 392 2.070 Tabelle 24: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Baujahr bis 1949 Im Berichtsjahr lagen drei Kauffälle vor. Aufgrund der großen Kaufpreisspanne erfolgt keine Angabe eines Mittelwertes. Seite 43

6.4 Gewerbe- und Industriegebäude Neubauten Im Berichtszeitraum war nur in den Jahren 2011 und 2008 jeweils ein Kauffall für Neubauten vorhanden. Somit ist an dieser Stelle keine Auswertung möglich. sonstige Baujahre, ohne Neubauten Die nachfolgende Tabelle zeigt die Verkäufe für Gewerbe- und Industriegebäude. Aufgrund der sehr großen Kaufpreisspanne in den Jahren 2011 und 2008 erfolgt keine Angabe des Mittelwertes. Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] 2011 5-3.620 min max 110.000 8.543.000 436 10.776 2010 13 291.667 4.711 min max 33.000 495.000 154 28.030 2009 5 300.000 2.051 min max 40.000 615.000 626 2.639 2008 13-5.142 min max 37.500 40.000.000 436 41.526 Tabelle 25: Gewerbe- und Industriegebäude, sonstige Baujahre 6.5 Villen Neubauten und Baujahre ab 1990 Neubauten und Gebäude mit einem Baujahr ab 1990 wurden in der Kategorie Villen nicht gehandelt. Baujahre 1950 bis 1989 Für diesen Zeitraum wurde im Berichtsjahr lediglich ein Vertrag registriert. Baujahre bis 1949 Im Berichtszeitraum liegen lediglich Verkäufe in der Kategorie Baujahre bis 1949 vor. Allerdings ist hier bei den wenigen Verkäufen eine große Streuung zu verzeichnen. Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2010/2011 3 720.757 1.232 2 2.300,22 375 min max 485.000 850.000 758 1.575 min max - - - - 2008/2009 7 376.332 963 4 1120,70 335 min max 100.000 800.000 673 1.262 min max 399,45 2.000,00 240 480 Tabelle 26: Villen, Baujahre bis 1949, Verteilung auf 2010/2011 und 2008/2009 Seite 44

7 Wohnungs- und Teileigentum Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum werden bebaute Grundstücke gehandelt, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt sind. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum bildet es das Kaufobjekt dieses Teilmarktes. Die Wohnflächenpreise als Ausdruck des Preisniveaus für das Wohnungseigentum sind in den folgenden Tabellen dargestellt. Beim Wohnungseigentum wird zwischen Erstverkauf aus Neubau, Erstverkauf aus Umwandlung und Weiterverkauf unterschieden. Die Auswertungen in den Teilmärkten beziehen sich grundsätzlich auf die tatsächlichen Baujahre. Die Bodenwertanteile sind in allen ausgewiesenen durchschnittlichen Kaufpreisen pro m² Wohnfläche enthalten. Aus den Geldumsätzen der einzelnen Teilmärkte wird deutlich, dass das Teileigentum eine untergeordnete Rolle auf dem Grundstücksmarkt spielt. Deshalb beziehen sich die Auswertungen in den folgenden Kapiteln auf den Teilmarkt Wohnungseigentum. Anzahl aller Kaufverträge Die folgende Tabelle zeigt die Anzahl der Verkäufe für Wohnungs- und Teileigentum. Hier ist ein Anstieg der Kauffälle für den Teilmarkt Wohnungseigentum gegenüber dem Vorjahr von 16% zu verzeichnen. Die Anzahl der Kaufverträge für Teileigentum stieg von 4 Kauffällen im Vorjahr auf 12 Kauffälle im Berichtsjahr. Dabei handelt es sich überwiegend um Stellplätze und Garagen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum veräußert wurden. Allerdings stellen die Verkäufe von Teileigentum nur 7% aller Kauffälle des gesamten Teilmarktes dar. Teilmärkte 2010 2011 Änderung zum Vorjahr [%] Wohnungseigentum 130 151 16 Teileigentum 4 12 200 Summe / Veränderung 134 163 22 Tabelle 27: Verteilung der Kaufverträge auf die Teilmärkte Seite 45

Grundstücksverkehr Anzahl der Verkäufe für Wohnungs- und Teileigentum Anzahl 180 160 140 120 100 80 60 40 20 93 117 134 163 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 31: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre Geldumsatz von Wohnungs- und Teileigentum Die nachfolgende Tabelle stellt den Geldumsatz für Wohnungs- und Teileigentum dar. Die Umsätze im Bereich des Wohnungseigentums sind dabei mit 14,0 Mio. im Vergleich zum Vorjahr mit 13,8 Mio. nahezu identisch. Für den Bereich des Teileigentums hat sich der Umsatz halbiert, was insgesamt zu einem leichten Umsatzrückgang in diesem Teilmarkt geführt hat. Teilmärkte 2010 [Mio. ] 2011 [Mio. ] Änderung zum Vorjahr [%] Wohnungseigentum 13,8 14,0 1 Teileigentum 2,0 1,0-50 Summe / Veränderung 15,8 15,0-5 Tabelle 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte Seite 46

Grundstücksverkehr Umsätze für Wohnungs- und Teileigentum 18 16 15,8 15,0 Umsatz in Mio. 14 12 10 8 6 4 2 9,1 12,0 0 2008 2009 2010 2011 Jahr Abbildung 32: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre 7.1 Erstverkauf aus Neubau Neubauten Bei Neubauten handelt es sich um Eigentumswohnungen, die im Berichtsjahr ein Baujahr von 2010 oder 2011 aufwiesen. Der durchschnittliche Preis pro m² Wohnfläche ist im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken. Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] 2011 10 10 1.855,75 86 min max 1.531,00 2.350,50 74 141 2010 12 12 2.086,33 89 min max 1.774,50 2.355,00 66 136 2009 3 3 1.823,83 103 min max 1.652,00 2.011,50 86 112 2008 7 7 1.805,43 98 min max 1.321,50 2.055,00 79 138 Tabelle 29: Erstverkauf von Eigentumswohnungen, Neubauten Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Bei der Kategorie Baujahre ab 1990 ohne Neubauten handelt es sich um Eigentumswohnungen, die im Berichtsjahr ein Baujahr von 1990 bis 2009 aufwiesen. Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] 2011 2 2 1.249,00 98 min max - - - - 2010 4 4 1.284,17 111 min max 1.250,00 2.780,50 84 120 2009 10 10 1.314,17 85 min max 658,50 1.964,50 26 138 2008 2 2 1.134,50 102 min max - - - - Tabelle 30: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Neubau, Baujahr ab 1990 ohne Neubauten Seite 47

7.2 Erstverkauf aus Umwandlung Baujahre ab 1990 Im Berichtszeitraum lag nur ein Kauffall im Jahr 2010 vor. Baujahre 1950 bis 1989 Im Berichtszeitraum lag auch hier nur ein Kauffall im Jahr 2010 vor. Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] 2011 5 5 1.898,63 86 min max 1.227,00 2.258,00 52 98 2010 9 9 1.507,00 89 min max 657,50 2.273,50 52 201 2009 24 24 1.212,29 88 min max 405,50 2.348,50 32 201 2008 20 20 1.741,83 101 min max 423,00 2.287,00 59 163 Tabelle 31: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Umwandlung, Baujahr bis 1949 Seite 48

7.3 Weiterverkauf Baujahre ab 1990 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] 2011 56 56 1.219,12 64 min max 432,50 2.099,00 35 127 2010 54 54 1.212,24 73 min max 338,00 2.166,50 30 153 2009 30 30 1.233,00 79 min max 431,00 2.137,00 31 146 2008 29 29 1.164,88 65 min max 508,00 2.109,00 35 128 Tabelle 32: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr ab 1990 Baujahre 1950 bis 1989 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] 2011 27 27 492,69 53 min max 271,00 1.208,50 33 92 2010 12 12 591,33 45 min max 268,50 965,00 35 67 2009 5 5 601,50 41 min max 278,00 772,00 33 50 2008 11 11 573,25 51 min max 397,50 876,00 33 69 Tabelle 33: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr 1950 bis 1989 Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] 2011 51 51 1.219,36 71 min max 536,00 2.291,50 47 192 2010 36 36 1.035,37 69 min max 390,00 2.775,00 46 158 2009 38 38 1.078,41 72 min max 450,00 2.394,00 22 210 2008 17 17 1.081,57 81 min max 284,00 2.022,00 28 180 Tabelle 34: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr bis 1949 Seite 49

8 Erforderliche Daten für die Wertermittlung Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte haben nach 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. Abschnitt 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Aufgabe, sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten. Im vorliegenden Bericht zum Grundstücksmarkt werden ausgewählte zur Wertermittlung erforderliche Daten veröffentlicht: Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen und Vergleichsfaktoren sollen entsprechend den 12 und 13 der ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfassen und wiedergeben. Da sich die allgemeinen Wertverhältnisse nach der groß- und kleinräumigen Lage und nach Art des Grundstückes deutlich unterscheiden, ist es notwendig, diese aus örtlichen Daten für den jeweiligen Grundstücksmarkt abzuleiten. Um die nachfolgend veröffentlichten Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren sachgerecht anwenden zu können, ist der Grundsatz der Modellkonformität (der Zusammenhang zwischen Ableitung und Anwendung der erforderlichen Daten) eine grundlegende Voraussetzung. Die hier verwendeten Modelle wurden den Empfehlungen des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland vom 05.08.2011 entnommen. Seite 50

8.1 Sachwertfaktoren Nach 193 Abs. 5, Satz 2, Nr. 2 BauGB sollen Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, abgeleitet werden. Damit werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem regionalen Grundstücksmarkt erfasst. Um Sachwertfaktoren abzuleiten, wird nach 14 ImmoWertV das Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den entsprechenden vorläufigen Sachwerten gebildet. Bei der Ermittlung von Verkehrswerten für Ein- und Zweifamilienhäuser kommt in der Wertermittlungspraxis vorrangig das Sachwertverfahren zur Anwendung. Folgendes Schema liegt der Sachwertermittlung nach ImmoWertV zugrunde: 1 1 Quelle: AK OGA (Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland), www.immobilienmarktbericht-deutschland.info, Heft: Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten Stand: 05.08.2011 Seite 51

8.1.1 Modellbeschreibung für die Ableitung von Sachwertfaktoren für Einund Zweifamilienhäuser Die für die Ableitung benötigten Kauffälle wurden entsprechend der festgelegten Selektionskriterien aus der Kaufpreissammlung erfasst. Selektionskriterien: - Einfamilienhaus (EFH), Zweifamilienhaus (ZFH), Reihenmittelhaus (RMH), Reihenendhaus (REH), Doppelhaushälfte (DHH) - Grundstücksgröße < 1.500 m² - Kaufpreis > 49.999 - Kauffälle zwischen 01.07.2009 und 31.12.2011 Eine Auswertung nach diesen Kriterien ergab einen Stichprobenumfang von 149 Gebäuden. Um eine Vergleichbarkeit der Stichprobe zu gewährleisten wurde ein Normgrundstück definiert. Für das Normgrundstück gilt dabei: gewöhnlicher Geschäftsverkehr, erschließungsbeitragsfrei, mit typischem Gebäude, ortsüblichen Nebengebäuden (Garage, Stellplatz, Carport) und typischen Außenanlagen, Werte für übertiefe Grundstücksteile und selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug gebracht worden, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) wie z. B. Baumängel/ Bauschäden wurden beachtet. Festlegung: in der Regel bog = 0. Unter Berücksichtigung von Modellkonformität und Normgrundstück standen 72 Kauffälle für die Ableitung der Sachwertfaktoren zur Verfügung. Seite 52

Modellbeschreibung 2 Normalherstellungskosten ohne Baujahreskorrektur Regionalisierung EFH/ZFH (freistehend), DHH/RH NHK 2000 (Sprengnetter) ohne Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 gemischte Gebäudetypen besonders zu veranschlagende Bauteile Baunebenkosten Baupreisindex Alterswertminderung sachverständig interpoliert Tabellenwerte, Erfahrungssätze 16 % für EFH/ZFH 14 % für DHH/RH Bundesindex für Wohngebäude (insgesamt), letzter veröffentlichter Quartalsindex linear wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (siehe 8.4.1 Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer), (GND) Restnutzungsdauer (RND) RND = GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung(siehe 8.4.2) unter Verwendung der Tabelle der Modernisierungselemente (siehe 8.4.3) Außenanlagen, sonstige Anlagen prozentual vom Gebäudezeitwert ungewöhnliche Außenanlagen (z. B. Pool) wurden separat als Zeitwert berücksichtigt besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Berücksichtigung der bog Festlegung: in der Regel bog = 0 Bodenwert Bodenrichtwert x Grundstücksfläche, ggf. sachverständige Anpassung erschließungsbeitragsrechtlicher frei Zustand Stichprobenumfang 72 Kauffälle Untersuchungszeitraum 01.07.2009 31.12.2011 Die Anlagen zu den Modellen für die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze sind unter Punkt 8.4 aufgeführt. Zur Berechnung der Sachwertfaktoren kommt folgende Formel zur Anwendung: KP i - bog i mit: k Sachwertfaktor k i = Ø - KP Kaufpreis vsw i i Kauffall vsw vorläufiger Sachwert ((fiktiv) schadensfrei) bog Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 2 Dieses Modell ist angelehnt an die empfohlenen Modelle zur Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlichen Daten des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA), Stand: 05.08.2011. Seite 53

8.1.2 Ableitung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Der vom Gutachterausschuss gewählte Modellansatz geht aufgrund langjähriger Analysen und empirischer Studien in der Wertermittlungspraxis davon aus, dass der Sachwertfaktor vor allem von der Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt (dem Bodenwertniveau) und von der Höhe des vorläufigen (also noch nicht marktangepassten) Sachwerts abhängig ist. Aus diesem Grund wurden Sachwertfaktoren für EFH/ZFH in Abhängigkeit vom Bodenrichtwertniveau und dem vorläufigen Sachwert abgeleitet. Die Ergebnisse dieser Auswertung bestätigen diese Abhängigkeit. Zur Darstellung der Abhängigkeit des Sachwertfaktors vom vorläufigen Sachwert wurde folgende Funktion verwendet: k = a vsw b mit: k Sachwertfaktor vsw vorläufiger Sachwert (in Mio. ) a, b Konstanten Für die 72 verwendeten Kauffälle ergibt sich folgende Aufschlüsselung: nach Baujahren < 1945 1945-1990 > 1990 Kauffälle 43 11 18 Vorläufiger Sachwert < 100.000 100.000 150.000 >150.000-200.000 > 200.000 Kauffälle 6 21 22 23 Nach BRW < 51 / m² 51 / m²- 80 / m² > 80 Kauffälle 13 37 22 Gebäudetyp EFH/ZFH DHH/RH Kauffälle 38 34 Bei der statistischen Auswertung der 72 Kauffälle konnten keine signifikanten Abweichungen der Sachwertfaktoren zwischen den Gebäudetypen EFH/ ZFH (freistehend) zu DHH/ RMH/ REH festgestellt werden. Um eine ausreichende Stichprobe zu gewährleisten wurden beide Gebäudetypen gemeinsam ausgewertet. Die ermittelten Sachwertfaktoren beziehen sich somit gleichermaßen auf die zuvor genannten Gebäudetypen. Für die Auswertung wurden nur schadensfreie Objekte verwendet (bog = 0). Um die Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt zu berücksichtigen, wurden auf Grundlage der Bodenrichtwerte verschiedene Bodenrichtwertniveaus untersucht. Dabei wurden 4 Kauffälle wegen übergroßer Abweichungen vom Funktionsverlauf (> 30 %) ausgeschlossen. Seite 54

Gruppierung der Bodenrichtwertniveaus und Ergebnisse der Ableitung: Bodenrichtwertniveau (BRW) Anzahl Datensätze a Sigma a b Sigma b Korrel. BRW <51 12 0,57312 0,15568-0,28892 0,11584 0,66976 BRW 51-80 36 0,55116 0,09800-0,38362 0,08404 0,63137 BRW 81-300 20 0,80905 0,09205-0,25228 0,06697 0,64049 Ausgehend von diesen Bodenrichtwertspannen wurden für die Ableitung der Konstanten a und b die Bodenrichtwertniveaus 40 /m², 80 /m² und 120 /m² gewählt. Tabellarische Darstellung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser: Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Zeitraum 01.07.2009 31.12.2011 Sachwertfaktoren EFH / ZFH NHK 2000 (Sprengnetter) erschließungsbeitragsfrei Bodenwertniveau vorläufiger Sachwert 40,00 /m² 80,00 /m² 120,00 /m² 60.000 80.000 1,20 1,42 100.000 1,11 1,33 1,46 120.000 1,04 1,26 1,39 140.000 0,99 1,20 1,33 160.000 0,95 1,16 1,28 180.000 0,91 1,12 1,24 200.000 0,88 1,08 1,20 220.000 0,85 1,05 1,17 240.000 0,82 1,02 1,14 260.000 0,80 1,00 1,12 280.000 0,78 1,09 300.000 1,07 320.000 a 0,50334 0,66692 0,76372 b -0,34421-0,30019-0,28130 k = a vsw b Die durchschnittliche Standardabweichung der Sachwertfaktoren beträgt 0,036. Seite 55

8.2 Liegenschaftszinssatz Das Ertragswertverfahren wird in der Wertermittlung eingesetzt, wenn die erzielbare Rendite eines Objektes für die Einschätzung am Markt im Vordergrund steht, beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern oder Büro- und Geschäftshäusern. Wichtige Eingangsgrößen für die Berechnung eines marktkonformen Ertragswertes sind die aus der empirischen Auswertung vorhandener Kauffälle vergleichbarer Objekte abgeleiteten Liegenschaftszinssätze. Aufgrund der Orientierung an erfolgten Erwerbsvorgängen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dienen die Liegenschaftszinssätze ähnlich den Sachwertfaktoren im Sachwertverfahren der Anpassung an den Grundstücksmarkt. Nach 14 Absatz 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Verbindung mit 193 Absatz 5 des Baugesetzbuches (BauGB) sind Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 17 bis 20 ImmoWertV) abzuleiten. Ertragswert-Schema 17-20 ImmoWertV Jahresrohertrag/ kapitalisierter Bodenwert Liegenschaftszinssatz 14 (3) vorläufiger Ertragswert Bes. objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) 8 (3) Seite 56

Die Vorgaben dieses Absatzes sind so auszulegen, dass Liegenschaftszinssätze durch die Umkehrung des Ertragswertverfahrens aus Kaufpreisen und Reinerträgen bebauter Grundstücke abgeleitet werden. Nach Umkehrung der Formel zur Berechnung des Ertragswertes ergibt sich folgende Gleichung: RE KP BW bog q p n = Reinertrag des Grundstücks = Kaufpreis für das Grundstück = Bodenwert = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = 1 + p = Liegenschaftszins = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (RND) Die Berechnungsformel kann dabei nur iterativ gelöst werden, da der auf der linken Seite gesuchte Liegenschaftszins p indirekt auch auf der rechten Seite der Gleichung in der Variablen q auftritt. In erster Näherung ergeben sich die Liegenschaftszinssätze aus dem vorderen Formelglied (vgl. oben): Bei diesem Quotienten entstammen sowohl die Werte des Reinertrags (RE), als auch die des Kaufpreises (KP) dem Grundstücksmarkt. Verändert sich der Reinertrag kommt es in der Regel auch zu einer Änderung des Kaufpreises in ungefähr gleichem Umfang. Dadurch kommen zeitliche Änderungen des Liegenschaftszinssatzes weitgehend nicht so stark zum Tragen. Die Verwendung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß 193 Abs. 5 BauGB führt nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die Wertermittlung (hier Ertragswertverfahren) nach demselben Modell durchgeführt wird, in dem die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (hier Liegenschaftszinssatz) abgeleitet wurden. Seite 57

8.2.1 Modellbeschreibung Kaufpreis (KP) Soweit geboten, ist der KP auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei mit typischem Gebäude. Werte für selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug zu bringen. ( 17 Abs. 2 Immo- WertV) Darüber hinaus erfolgt eine Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (bog) ( 8 ImmoWertV) z. B. Baumängel, Bauschäden, Minder- oder Mehrmieten Objektart Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit geringem gewerblichen Anteil < 20 % Vermietung Rohertrag (RoE) (Jahr) Bewirtschaftungskosten (BWK) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer Bodenwert Stichprobenumfang Vollvermietung wird unterstellt Zeitraum 01.12.2009 31.12.2011 marktüblich nachhaltig erzielbare Mieten (überprüft) ( 18 ImmoWertV) Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, wenn auch marktüblich - geeignete lokale Mietpreisspiegel - Mietpreisspiegel Thüringen des IVD Grundlage für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gemäß 19 ImmoWertV: II. Berechnungsverordnung Verwaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 26 Abs. 4 II. BV Instandhaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 28 Abs. 5a II. BV Mietausfallwagnis ist i. d. R. 2 % des Jahresrohertrages 80 Jahre (siehe 8.4.1) GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung unter Verwendung der Tabelle der Modernisierungselemente (siehe 8.4.2 und 8.4.3) Bodenrichtwert x Grundstücksfläche sachverständige Anpassung ist im normierten KP berücksichtigt 40 Kauffälle (vorrangig geeignete Mietobjekte ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale auswählen) Seite 58

8.2.2 Kennzahlen der Stichprobe Kennzahlen Größe in m² WF/NF Kaufpreis in pro m² WF/NF Anzahl Wohneinheiten Jahre RND Baujahr Liegenschaftszinssatz p Anzahl Datensätze 24 24 24 24 24 24 Ø 417 889 6 35 1917 4,68 1900-212 - 823 615-1219 4-11 28-68 min - max 1997 3,4-6,06 8.2.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Für die Auswertung standen 40 Objekte aus dem Zeitraum 01.12.2009 bis 31.12.2011 zur Verfügung. Nach der Begrenzung auf Gebäude mit 4-12 Wohneinheiten wurden 32 Objekte ausgewertet, von denen 8 Objekte wegen übergroßer Abweichungen vom Mittelwert des Liegenschaftszinssatzes (> 30%) ausgeschlossen wurden. Signifikante Abhängigkeiten des Liegenschaftszinssatzes zu den Roherträgen bzw. zur Restnutzungsdauer wurden untersucht und konnten nicht nachgewiesen werden. Der Gutachterausschuss hat am 21. März 2012 folgenden regionalen Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser mit 4-12 Wohneinheiten und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % beschlossen: mittlerer Liegenschaftszinssatz: 4,7 % mit einer Standardabweichung von: ± 0,8 % Die Werte der ermittelten Liegenschaftszinssätze aus der Stichprobe liegen im Bereich von minimal 3,4 % bis maximal 6,06 %. Die angegebene Standardabweichung beschreibt als Streuungsmaß die Variabilität der abgeleiteten Daten. Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz bezieht sich auf durchschnittliche Grundstücksmerkmale der Objekte, die mit dem im Einzelfall zu bewertenden Objekt nicht zwangsläufig übereinstimmen müssen. Weichen die Grundstücksmerkmale des jeweiligen Bewertungsobjektes von den beschreibenden Merkmalen der Stichprobe signifikant ab, muss eine sachverständige, individuelle Anpassung des Liegenschaftszinssatzes erfolgen. Seite 59

8.3 Rohertragsfaktoren Gemäß 193 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit 13 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sollen Rohertragsfaktoren der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie beziehen sich auf die marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge und stellen das Verhältnis der bereinigten Kaufpreise zu den Jahresroherträgen dar (bereinigter Kaufpreis /Jahresnettokaltmiete). Nach Kleiber lässt sich die Genauigkeit der Verkehrswertermittlung unter Anwendung solcher Ertragsfaktoren regelmäßig steigern, denn dadurch bleiben vergleichsstörende Momente3 außen vor. Der Rohertragsfaktor entspricht einem empirischen Vervielfältiger. Durch Multiplikation des Rohertrages mit dem Rohertragsfaktor lässt sich der Ertragswert ableiten. Voraussetzung dazu ist, dass das zu bewertende Objekt mit den Eigenschaften der zur Ableitung des Faktors herangezogenen Objekte übereinstimmt. Die Verwendung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß 193 Abs. 5 BauGB führt nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die Wertermittlung (hier Ertragswertverfahren) nach demselben Modell durchgeführt wird, in dem die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (hier Rohertragsfaktor) abgeleitet wurden. 3 1 Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2010, S. 1132, Rn 19, 6 Auflage 2010) Seite 60

8.3.1 Modellbeschreibung Kaufpreis (KP) Soweit geboten, ist der KP auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei mit typischem Gebäude. Werte für selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug zu bringen. ( 17 Abs. 2 Immo- WertV) Darüber hinaus erfolgt eine Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (bog) ( 8 ImmoWertV) z. B. Baumängel, Bauschäden, Minderoder Mehrmieten Objektart Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit geringem gewerblichen Anteil < 20 % Vermietung Rohertrag (RoE) (Jahr) Bewirtschaftungskosten (BWK) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer Bodenwert Stichprobenumfang Vollvermietung wird unterstellt Zeitraum 01.12.2009 31.12.2011 marktüblich nachhaltig erzielbare Mieten (überprüft) ( 18 ImmoWertV) Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, wenn auch marktüblich - geeignete lokale Mietpreisspiegel - Mietpreisspiegel Thüringen des IVD Grundlage für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gemäß 19 ImmoWertV: II. Berechnungsverordnung Verwaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 26 Abs. 4 II. BV Instandhaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 28 Abs. 5a II. BV Mietausfallwagnis ist i. d. R. 2 % des Jahresrohertrages 80 Jahre (siehe 8.4.1) GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung unter Verwendung der Tabelle der Modernisierungselemente (siehe 8.4.2 und 8.4.3) Bodenrichtwert x Grundstücksfläche sachverständige Anpassung ist im normierten KP berücksichtigt 40 Kauffälle (vorrangig geeignete Mietobjekte ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale auswählen) Seite 61

8.3.2 Kennzahlen der Stichprobe Kennzahlen Größe in m² WF/NF Kaufpreis in pro m² WF/NF Anzahl Wohneinheiten Jahre RND Baujahr Rohertragsfaktor Anzahl Datensätze 23 23 23 23 23 23 Ø 417 889 6 35 1917 12,84 1900-212 - 823 615-1219 4-11 28-68 min - max 1997 10,06-16,41 8.3.2 Ableitung des Rohertragsfaktors Für die Auswertung standen 32 Objekte zur Verfügung. Nach der Auswertung wurden 9 Objekte wegen übergroßer Abweichungen vom Mittelwert (> 30%) ausgeschlossen. Der Gutachterausschuss hat am 21. März 2012 folgenden Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser mit 4-12 Wohneinheiten und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % beschlossen: Rohertragsfaktor: 12,8 mit einer Standardabweichung von: ± 1,7 Die Werte der ermittelten Rohertragsfaktoren aus der Stichprobe liegen im Bereich von minimal 10,06 bis maximal 16,41. Die angegebene Standardabweichung beschreibt als Streuungsmaß die Variabilität der abgeleiteten Daten. Seite 62

8.4 Anlagen zu den Modellen für die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze 4 8.4.1 Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer 4 Quelle: AK OGA (Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland), www.immobilienmarktbericht-deutschland.info, Heft: Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten Stand: 05.08.2011 Seite 63

8.4.2 Modernisierungsgrad und Modernisierungselemente Die entscheidenden Merkmale zur Ermittlung der Restnutzungsdauer sind das Alter und der Grad der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen einschließlich durchgreifender Instandsetzungen. Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades soll das nachfolgende Punktraster dienen. Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter, z. B. 20 Jahre zurück, ist ggf. zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Modernisierungselemente mit Punktraster für typische Fälle Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl kann der Modernisierungsgrad wie folgt ermittelt werden: 0-1 Punkte = nicht modernisiert 2-5 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 6-10 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 10-15 Punkte = überwiegend modernisiert 16-20 Punkte = umfassend modernisiert Seite 64

8.4.3 Tabelle für die modifizierte Restnutzungsdauer In der nachfolgenden Tabelle sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für die Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Um kontinuierliche Übergänge sowohl zwischen den Tabellen als auch innerhalb der Tabellen zu erreichen, wurden die Tabellenwerte nicht gerundet. Die Rundung, die im Bewertungsfall nach sachverständigem Ermessen auf 5 Jahre erfolgen sollte, bleibt dem Anwender überlassen. Die Tabellenwerte sind aus einem theoretischen Modellansatz entstanden. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer ab einem Gebäudealter von 30 Jahren, abgestuft nach dem Grad der Modernisierung, gegenüber dem Betrag Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter auf maximal 50 Jahre gestreckt wird. Seite 65

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Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Ausschnitt aus BORIS-TH... 9 Abbildung 2: Karte Stadtgebiet (Quelle: TLVermGeo)... 10 Abbildung 3: Zusammenstellung der Nutzungsarten für 2011 (Quelle: TLVermGeo)... 12 Abbildung 4: Die wichtigsten Indexreihen der Bundesrepublik Deutschland (Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank)... 13 Abbildung 5: Anzahl aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre... 14 Abbildung 6: Flächen aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre... 15 Abbildung 7: Geldumsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre... 15 Abbildung 8: Anzahl aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte... 16 Abbildung 9: Umsätze aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte... 17 Abbildung 10: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre... 18 Abbildung 11: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2010... 19 Abbildung 12: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2011... 19 Abbildung 13: Flächenumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre... 20 Abbildung 14: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre... 21 Abbildung 15: Anzahl aller Zwangsversteigerungen 2008 bis 2011... 22 Abbildung 16: Verteilung der Zwangsversteigerungen der Jahre 2010 und 2011 auf die Teilmärkte... 22 Abbildung 17: Geldumsätze der Zwangsversteigerungen von 2008 bis 2011... 23 Abbildung 18: Entwicklung der Baulandverkäufe über 4 Jahre... 24 Abbildung 19: Kaufpreisentwicklung für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser über 4 Jahre... 27 Abbildung 20: Anzahl der Kaufverträge für land- und forstwirtschaftliche Flächen der Jahre 2008 bis 201129 Abbildung 21: Anzahl der Kaufverträge bebauter Grundstücke über 4 Jahre... 32 Abbildung 22: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2010... 33 Abbildung 23: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2011... 33 Abbildung 24: Flächenumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre... 34 Abbildung 25: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010... 35 Abbildung 26: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011... 35 Abbildung 27: Geldumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre... 36 Abbildung 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010... 37 Abbildung 29: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011... 37 Abbildung 30: Anzahl der Verkäufe nach Baujahresklassen über 4 Jahre... 38 Abbildung 31: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre... 46 Abbildung 32: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre... 47 Seite I

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Bevölkerungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik)... 11 Tabelle 2: Arbeitsmarkt der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik)... 11 Tabelle 3: Wohnungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik)... 11 Tabelle 4: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die einzelnen Teilmärkte... 18 Tabelle 5: Verteilung der Flächenumsätze auf die einzelnen Teilmärkte... 20 Tabelle 6: Verteilung der Geldumsätze auf die einzelnen Teilmärkte... 21 Tabelle 7: Verteilung der Kaufverträge unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte... 25 Tabelle 8: Verteilung der Flächenumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte... 25 Tabelle 9: Verteilung der Geldumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte... 25 Tabelle 10: Umsätze der Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser... 26 Tabelle 11: Umsätze für Ackerland... 29 Tabelle 12: Umsätze für sonstige Flächen... 30 Tabelle 13: Umsätze für bebaute Grundstücke... 31 Tabelle 14: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr ab 1990... 39 Tabelle 15: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989... 39 Tabelle 16: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr bis 1949... 39 Tabelle 17: Doppelhaushälften... 40 Tabelle 18: Doppelhaushälften... 40 Tabelle 19: Doppelhaushälften... 40 Tabelle 20: Reihenmittel- und Reihenendhäuser... 41 Tabelle 21: Reihenmittel- und Reihenendhäuser... 41 Tabelle 22: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989... 42 Tabelle 23: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr bis 1949... 42 Tabelle 24: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Baujahr bis 1949... 43 Tabelle 25: Gewerbe- und Industriegebäude, sonstige Baujahre... 44 Tabelle 26: Villen, Baujahre bis 1949, Verteilung auf 2010/2011 und 2008/2009... 44 Tabelle 27: Verteilung der Kaufverträge auf die Teilmärkte... 45 Tabelle 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte... 46 Tabelle 29: Erstverkauf von Eigentumswohnungen, Neubauten... 47 Tabelle 30: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Neubau, Baujahr ab 1990 ohne Neubauten... 47 Tabelle 31: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Umwandlung, Baujahr bis 1949... 48 Tabelle 32: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr ab 1990... 49 Tabelle 33: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr 1950 bis 1989... 49 Tabelle 34: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr bis 1949... 49 Seite II

LK EICHSFELD Leinefelde- Worbis LK NORDHAUSEN KYFFHÄUSERKREIS Artern UNSTRUT- HAINICH-KREIS LK SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS Gotha LK GOTHA ERFURT WEIMAR LK WEIMARER LAND JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS GERA LK ALTENBURGER LAND Schmalkalden LK SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL ILM-KREIS Saalfeld LK SAALFELD- RUDOLSTADT LK HILDBURGHAUSEN LK SONNEBERG Pößneck SAALE- ORLA-KREIS LK GREIZ Zeulenroda- Triebes Standort der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (GAA) Zuständigkeitsbereiche der GAA Zuständigkeitsbereiche der Geschäftsstellen der GAA LK Landkreis www.gutachterausschuss-th.de

für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich Erfurt Hohenwindenstraße 14 99086 Erfurt 0361 3783980 0361 3783920 gutachter.apolda@tlvermgeo.thueringen.de www.gutachterausschuss-th.de www.bodenrichtwerte-th.de