Gemeinde Stäfa. Gemeindeversammlung. Montag, 8. Juni 2009

1 Gemeinde Stäfa Gemeindeversammlung Montag, 8. Juni 2009

2 Anträge des Gemeinderates 1. Jahresrechnung 2008 Genehmigung 2. Grundstücke «Frohberg» Kredit 3,64 Mio. Franken für Erwerb durch Politische Gemeinde 3. Neugestaltung Bahnhofareal Stäfa Kredit 350 000 Franken für Studienauftrag 4. Umbau Bahnhof Ürikon Kredit 320 000 Franken für WC-Anlage und Velounterstände 5. Sport- und Mehrzweckhalle Frohberg Jährlicher Betriebsbeitrag 120 000 Franken für die Jahre 2010 2019 6. Renovationsaktion für schutzwürdige Altbauten Ablösung durch neue Beitragsverordnung 7. Jugendmusik oberer rechter Zürichsee (JMOZ) Bewilligung redimensionierter Gemeindebeitrag 25 000 Franken 8. Zweckverbände Revision der Verbandsordnungen Zweckverband Zürcher Planungsgruppe Pfannenstil (ZPP) Zweckverband Schlammbehandlungsanlage Pfannenstiel (ZSA) Zweckverband Erwachsenenschutz Bezirk Meilen Zweckverband Spital Männedorf Zweckverband Kehrichtverwertung Zürcher Oberland (KEZO) Antrag der Werkbehörde 9. Seewasserwerk Männedorf Umwandlung der Einfachen Gesellschaft in einen Zweckverband Antrag der Schulpflege 10. Jahresrechnung 2008 Genehmigung

3 Antrag des Gemeinderates Grundstücke «Frohberg» Kredit 3,64 Mio. Franken für Erwerb durch Politische Gemeinde Antrag 1. Dem Erwerb der Grundstücke Kat.-Nrn. 9820, 11338, 11342, 12548, 12549 und 12550 mit darauf stehenden Liegenschaften im Gebiet «Frohberg» durch die Politische Gemeinde Stäfa zum Preis von 3 640 000 Franken wird zugestimmt. 2. Die Grundstücke mit darauf stehenden Liegenschaften werden dem Finanzvermögen zugewiesen. Die sechs zusammenhängenden Grundstücke liegen alle etwas oberhalb des Siedlungsgebietes auf dem «Frohberg» rund um das Restaurant «Frohberg» in der vom Kanton festgesetzten Landwirtschaftszone. Ihre Gesamtfläche beträgt rund 13 100 Quadratmeter. Auf den Grundstücken stehen zwei Gebäude: das Gebäude mit dem bis 30. September 2009 vermieteten Restaurant «Frohberg» und ein in dessen Nähe stehendes Waschhaus. Nach intensiven Verhandlungen wurde ein Kaufpreis von rund 3,64 Mio. Franken vereinbart. Darauf sind Grundstückgewinnsteuern im Umfang von knapp 0,4 Mio. Franken geschuldet, die wieder in die Gemeindekasse zurückfliessen. Daher beträgt der Nettokaufpreis für die Gemeinde 3,2 Mio. Franken. Dieser Preis ist etwas höher als das Wunschziel des Gemeinderates, das netto betrachtet bei etwa 3 Mio. Franken gelegen hätte. Er ist daher nach Meinung des Gemeinderates die oberste noch vertretbare Grenze für ein Engagement der Gemeinde. Für den Gemeinderat ist der Kauf des «Frohberg» eine ausserordentliche Chance. Alle Grundstücke und insbesondere das Gebäude mit dem Restaurant zeichnen sich aus durch eine für Stäfa hervorragende Lage. Der Standort liegt im Naherholungsgebiet, hat eigentlichen Ausflugscharakter und ist gut erschlossen. Die zu erwerbenden Flächen grenzen unmittelbar an das Areal der heutigen Sportanlage «Frohberg». Damit bestünde

4 die Möglichkeit, diese zu erweitern. Mit einem Kauf durch die Gemeinde wird die öffentliche Nutzung an einem wichtigen Naherholungspunkt der Gemeinde erhalten. Die heutigen Eigentümer planen für den Fall, dass ein Verkauf nicht zustande kommt, den Umbau in ein reines Wohnhaus. Wenn die Gemeinde Eigentümerin der Grundstücke wird, kann sie die Weiterentwicklung der heutigen Nutzung in Richtung Sport- und Freizeitangebot bestimmen. Die Nutzung soll gegenüber dem heutigen Zustand durchaus vielfältiger und attraktiver werden, primär im Interesse von Erholungssuchenden, Familien und Kindern. Die Gebäude befinden sich in einem durchschnittlichen Zustand. Dieser macht keine sofortigen Investitionen erforderlich. Jedoch dürften für die Weiterführung des Gastronomiebereichs und für allgemeinen Unterhalt über die nächsten Jahre Investitionen von etwa 1 bis 2 Mio. Franken zu erwarten sein. Der Kauf stellt für die Gemeinde keine Notwendigkeit, sondern Wunschbedarf dar. Gleichzeitig sind die Aussichten im Finanzhaushalt der Gemeinde als Folge anhaltend hoher Investitionstätigkeit, der Verwerfungen auf dem Finanzmarkt und der beginnenden wirtschaftlichen Rezession düsterer geworden. Darum und angesichts der günstigen Verhältnisse auf dem Kreditmarkt plant der Gemeinderat, den Kaufpreis weitgehend durch Aufnahme von Darlehen zu finanzieren. Die Kosten einer solchen Fremdfinanzierung sollten durch den Betrieb voll und ganz gedeckt werden können. Dadurch würde der Kauf den Finanzhaushalt nicht belasten. Der Gemeinderat sieht den Kauf als langfristiges und mit Blick auf die landschaftliche Bedeutung strategisches Engagement der Gemeinde und deshalb als ausserordentliche Chance für die Gemeinde. 1. Ausgangslage Auf dem «Frohberg» in der Landwirtschaftszone besitzt eine aus vier natürlichen Personen bestehende einfache Gesellschaft zahlreiche, zusammenhängende Grundstücke samt darauf stehendem Gebäude mit dem Restaurant «Frohberg». Die einfache Gesellschaft sucht einen Käufer für die Grundstücke und Gebäude. Kann ein Verkauf nicht realisiert werden, will sie das Restaurant schliessen und das Gebäude zu einem reinen Wohnhaus umbauen. Nach losen vorherigen Kontakten sind der Gemeinderat und die einfache Gesellschaft vertreten durch Ulrich Kübler, Fontana + Partner AG, Männe-

5 dorf seit Ende Januar 2009 in konkreten Verhandlungen für einen Kauf durch die Politische Gemeinde Stäfa. Diese konnten am 12. März 2009 mit einem Preis abgeschlossen werden, welchen der Gemeinderat als vertretbar einstuft. 2. Beschrieb der Grundstücke Die Grundstücke liegen alle etwas oberhalb des Siedlungsgebietes auf dem «Frohberg» in der vom Kanton festgesetzten Landwirtschaftszone. Basisdaten Grundstücke Grundstück Status Fläche m 2 Nutzung 9820 teilw. überbaut 2 231 Gebäude mit Rest. «Frohberg» 12548 überbaut 1 040 Parkplatz und Strasse 12550 teilw. überbaut 1 502 Umschwung mit Waschhaus 11342 nicht überbaut 1 652 Wiese 11338 nicht überbaut 23 Nebenfläche zu Gehweg 12549 nicht überbaut 6 644 Wiese und Ackerland Total 6 Grundstücke 13 092 Basisdaten Gebäude Gebäudezweck Gebäude mit Restaurant Waschhaus Versicherungsnummer 593 595 Baujahr 1766 1766 Umbauter Raum GVZ 2437 m 3 247 m 3 Versicherungs-Neuwert 2 613 800 Fr. 225 600 Fr. Basiswert 1939 255 000 Fr. 22 000 Fr.

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7 Vermietung Heute ist lediglich das Restaurant vermietet. Die laufende Vermietung endet am 30. September 2009. Danach kann frei über die Räumlichkeiten verfügt werden. Erschliessung Alle Grundstücke sind durch die ausgebaute Frohbergstrasse ausreichend erschlossen. Ausserdem besteht ein knapp 500 Quadratmeter grosser Parkplatz, der für das Restaurant und für Erholungssuchende genutzt wird. Gebäudezustand Die Gebäude befinden sich in einem durchschnittlichen Zustand, der keine sofortigen Investitionen erforderlich macht. Wenn der Gastronomiebereich weitergeführt werden soll, dürften dort vor allem in der Küche Investitionen nötig werden. Dafür und für allgemeine Unterhaltsarbeiten in den nächsten Jahren ist mit einer Grössenordnung von etwa ein bis zwei Millionen Franken zu rechnen. Baurechtliche Nutzungsmöglichkeiten Durch ihre Lage in der Landwirtschaftszone sind Grundstücke und Gebäude künftig grundsätzlich nur mit ihrem heutigen Zweck nutzbar. Die unüberbauten Flächen können, solange sie nicht einer anderen Bauzone zugewiesen werden, nicht überbaut werden, ausser für landwirtschaftliche Zwecke. Daran besteht allerdings kein Interesse. Im Vordergrund steht die Weiterführung der heutigen Nutzung. Einzig das grossflächige Grundstück Kat.-Nr. 12549, das unmittelbar an das Areal der heutigen Sportanlage Frohberg anstösst, soll zugunsten einer Erweiterung der Sportanlage in die Zone öffentlicher Bauten und Anlagen oder in eine dementsprechende Erholungszone umgeteilt werden.

8 3. Kaufpreis Als Ergebnis intensiver Verhandlungen wurde ein Kaufpreis von rund 3,64 Mio. Franken vereinbart. Auf diesem Kaufpreis sind Grundstückgewinnsteuern im Umfang von knapp 0,4 Mio. Franken geschuldet, die wieder in die Gemeindekasse zurückfliessen. Daher beträgt der Nettokaufpreis für die Gemeinde 3,2 Mio. Franken. Dieser Preis ist etwas höher als das Wunschziel des Gemeinderates, das netto betrachtet bei etwa 3 Mio. Franken gelegen hätte. Der jetzige Kaufpreis ist daher nach Meinung des Gemeinderates die oberste vertretbare Grenze für ein Engagement der Gemeinde. In den Verhandlungen war letztlich kein in den Augen des Gemeinderates besseres Ergebnis zu erreichen, weil die heutigen Eigentümer parallel immer auch die Optionen einer Umnutzung zu reinen Wohnzwecken mit Verkauf entsprechender Eigentumseinheiten im Auge hatten. 4. Gründe für einen Kauf Für den Gemeinderat sprechen die folgenden Gründe für einen Kauf durch die Politische Gemeinde Stäfa: Hervorragende Lage Alle Grundstücke und insbesondere das Gebäude mit dem Restaurant zeichnen sich aus durch eine für Stäfa hervorragende Lage direkt am seeseitigen Rand der oberhalb des Siedlungsgebietes liegenden Geländekammer, mit weitem Rundblick auf See, Alpen und Stäfa. Der Standort liegt im Naherholungsgebiet, hat eigentlichen Ausflugscharakter und ist gut erschlossen. Erweiterung der Sportanlage Das grossflächige Grundstück Kat.-Nr. 12549 mit über 6500 m 2 Fläche grenzt unmittelbar an das Areal der heutigen Sportanlage «Frohberg». Damit bestünde die Möglichkeit, diese zu erweitern. Erhalt der öffentlichen Nutzung Mit einem Kauf durch die Gemeinde wird die öffentliche Nutzung an einem wichtigen Naherholungspunkt der Gemeinde erhalten, heute vor allem in Form eines Gastronomiebereichs und der durch das Areal führenden Frohbergstrasse. Die heutigen Eigentümer planen für den Fall, dass ein Verkauf nicht zustande kommt, einen Umbau in ein reines Wohnhaus.

9 Optionen für vielfältigere Nutzungen Wenn die Gemeinde Eigentümerin der Grundstücke wird, kann sie die Weiterentwicklung der heutigen Nutzung in Richtung Sport- und Freizeitangebot bestimmen. Die Nutzung soll gegenüber dem heutigen Zustand durchaus vielfältiger und attraktiver werden, primär im Interesse von Erholungssuchenden, Familien und Kindern. Der Gemeinderat betont, dass der Kauf für die Gemeinde selbst keine Notwendigkeit, sondern Wunschbedarf darstellt. Der Kauf erfolgt darum auch in das (realisierbare) Finanzvermögen der Gemeinde. Dennoch sieht der Gemeinderat den Kauf als langfristiges und mit Blick auf die landschaftliche Bedeutung strategisches Engagement der Gemeinde und nicht als kurz- oder mittelfristige Anlage öffentlicher Mittel. 5. Künftige Nutzungsabsichten Derzeit hat der Gemeinderat ausser dem Ziel, die öffentliche Nutzung im «Frohberg» weiterzuführen, keine konkreten Nutzungsabsichten. Er sieht es auch nicht als Aufgabe der Gemeinde an, ein weiteres Restaurant zu führen. Darum wird er nach einem Kauf die Gründung einer Betriebsgesellschaft anstreben, mit der zusammen das Nutzungskonzept zu entwickeln sein wird. Die Betriebsgesellschaft soll dann die Umsetzung des Konzepts und den Betrieb übernehmen. Die Beteiligung der Gemeinde bestünde bei diesem Modell vermutlich hauptsächlich aus der Finanzierung der Investitionen. Künftige Investitionen für den «Frohberg» wären wieder von der Gemeindeversammlung zu bewilligen. Damit wird letztlich die Gemeindeversammlung über die künftige Ausrichtung des «Frohbergs» entscheiden können. 6. Finanzierung des Kaufs Beim Kauf handelt es sich um Wunschbedarf. Gleichzeitig sind die Aussichten im Finanzhaushalt der Gemeinde als Folge anhaltend hoher Investitionstätigkeit, der Verwerfungen auf dem Finanzmarkt und der beginnenden wirtschaftlichen Rezession düsterer geworden. Darum und angesichts der günstigen Verhältnisse auf dem Kreditmarkt plant der Gemeinderat, den Kaufpreis weitgehend durch Aufnahme von Darlehen zu finanzieren. Derzeit kann eine Verzinsung von deutlich unter 3% erwartet werden. Die Kosten einer solchen Fremdfinanzierung sollten durch

10 den Betrieb voll und ganz gedeckt werden können. Dadurch würde der Kauf den Finanzhaushalt nicht belasten. Jedoch sollte der spätere Betrieb darüber hinaus zu einer minimalen Rendite beitragen können, was allerdings von dem noch zu erarbeitenden Nutzungskonzept abhängt. Realistischerweise ist jedoch in erster Linie die Deckung externer Kosten zu erwarten. 7. Schlussbemerkungen Der Kauf der Liegenschaften auf dem «Frohberg» ist eine ausserordentliche Chance für die Gemeinde. Sie kann sechs Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 13 100 Quadratmetern und darauf stehenden Gebäuden, insbesondere dem Restaurant «Frohberg», erwerben. Ohne diesen Kauf steht zu erwarten, dass die heutigen Eigentümer den Umbau zu einem reinen Wohnhaus und dessen Verkauf in Eigentumseinheiten anstreben werden. Damit ginge die öffentliche Nutzung verloren, was nach Meinung der Gemeinde ein grosser Verlust wäre. Aus öffentlicher Sicht sind vor allem die hervorragende Lage und die Erweiterungsmöglichkeit für die Sportanlage Frohberg wichtige Gründe für einen Kauf durch die Gemeinde. Auch der Erhalt einer öffentlichen Nutzung und die Chance, die Gebäulichkeiten vielfältiger und attraktiver nutzen zu können, beispielsweise in Verbindung mit dem Sport- und Freizeitangebot in der Gemeinde, sprechen nach Meinung des Gemeinderates für den Kauf. Auf der anderen Seite ist ebenso deutlich festzustellen, dass der Kauf keine zwingende Notwendigkeit für die Aufgabenerfüllung der Gemeinde darstellt. Ebenso wird die Erhaltung der heutigen Nutzung und ihre Weiterentwicklung Investitionen vor allem bei den Gebäuden erfordern, welche von der Gemeinde zu berappen sein werden und die keine oder nur eine marginale Rendite erwarten lassen. Dem gegenüber steht die Bedeutung der Grundstücke auf dem «Frohberg» für die ganze Gemeinde, die nach Auffassung des Gemeinderates nicht unterschätzt werden darf. Er sieht darum den Kauf als langfristiges vorausschauendes Engagement, in der Überzeugung, dass die Naherholungsgebiete und ihre Ergänzung mit attraktiven Ausflugs- und Aufenthaltsorten mit der fortschreitenden Überbauung des Siedlungsgebietes an Bedeutung gewinnen werden. Der Kaufpreis liegt zwar über der Wunschlimite des Gemeinderates, muss aber unter dem Gesichtswinkel der angeführten öffentlichen Interessen akzeptiert werden. Mit der geplanten Fremdfinanzierung wird der Finanzhaushalt der Gemeinde durch den Kauf nicht oder nur marginal belastet.