Themenschwerpunkt Innenentwicklung Platz da! Genutzte Chancen: Innenentwicklung durch Beratung und Begleitung Institut für Stadt- und Regional- entwicklung an der Hochschule Nürtingen- Geislingen Michael Weber 1
Vorstellung Institut für Stadt- und Regionalentwicklung an der Hochschule Nürtingen-Geislingen Heidrun Fischer Alfred Ruther-Mehlis Michael Weber ifsr@hfwu.de www.ifsr-info.de Arbeitsfelder Flächenmanagement Wohnbauentwicklung Gewerbeentwicklung Brachflächenaktivierung Wirtschaftlichkeit der Planung Stadt- und Ortsentwicklung Beteiligung/Moderation 2
Auswahl von Aktivitäten des Innenentwicklung LK Böblingen: Beraten und Bauen im Bestand GVV Donaueschingen: Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen Stadt Stuttgart: SynergiePark PLUS Stuttgart (Transformation Gewerbegebiet) LfU Bayern: HAI Handlungshilfen für eine aktive Innenentwicklung Unterstützung bei Brachenaktivierungen für Kommunen und Private Stadt Crailsheim: Begleitung Förderprogramm Innen vor Außen Förderantrag der HfWU: Baustein Agentur für Innenentwicklung (Bund-Länder-Initiative Innovative Hochschule ) 3
Warum Innenentwicklung? Schutz von Böden, Freiräumen, Naherholungsflächen Mehr Siedlungsfläche verursacht mehr Kosten und Folgekosten Demografischer Wandel mit Folgen für Siedlungsentwicklung 4
Große Flächenpotenzale im Siedlungsbestand Zukünftig auf den Markt kommende Immobilien 5
Druck zur Nutzung des Siedlungsbestandes steigt Sinkende Anzahl an klassischen Familiengründern Steigende Anzahl älterer Personen Bedarf seniorengerechtes Wohnen Zentrale Lagen geeignet Nestflüchter: Kleine Mietwohnungen Gründer: Einfamilien häuser, große Miet-WE Junge Alte: Rückkehr in Städte Senioren: Umzug zu Kindern, betreutes Wohnen 6
Innenentwicklung und viele Fragen 7
Innenentwicklungspotenziale Um welche Potenziale geht es? Baulücken (erschlossen und rechtlich sofort bebaubar) Leerstand (nicht nur fluktuationsbedingt) 8
Innenentwicklungspotenziale Um welche Potenziale geht es? Areale mit Neuordnungsbedarf: Althofstellen, Gewerbebrachen, zusammenhängende Grundstücksbereiche; oft Anpassung Planungsrecht und/oder Bodenordnung notwendig 9
Innenentwicklungspotenziale Innenentwicklung bedeutet NICHT automatisch Nachverdichtung. Ziel: Qualitätsvolle Innenentwicklung Entwicklungen müssen zum Ort und Umfeld passen Maßstab, Freiräume, Wohnumfeld besitzen hohe Bedeutung 10
Innenentwicklung: Kein Selbstläufer aber lohnend! Innenentwicklung ist komplex Es lohnt sich, Erfahrungen zu nutzen Immobilien-Themen sind oft vielschichtig Es lohnt sich den Einzelfall anzuschauen Beispiele und Erfahrungen aus unserer Tätigkeit: 11
Innenentwicklung: Kein Selbstläufer aber lohnend! Warum wurden viele Potenziale bislang nicht aktiviert? Keine Verkaufsbereitschaft, Grundstück wird als sichere Kapitalanlage gesehen Grundstück soll für Nachkommen vorgehalten werden Unterschiedliche Interessen bei Eigentümergemeinschaften (Bspw. Erbengemeinschaften) Eigentümer haben sich bislang noch nicht mit dem Thema beschäftigt Informationsdefizite und Missverständnisse bzgl. der Bebaubarkeit des Grundstücks Grundstück lässt sich alleine nicht sinnvoll entwickeln/bebauen 12
Pressearbeit und Informationsveranstaltungen 13
Information und Fachliche Beratung von Kommunalverwaltungen und Eigentümern 14
Beispiel: Aufwertung von Gebäuden Altes Gebäude mit Instandhaltungs- und Modernisierungsdefiziten Lange Unklarheit: Neubau oder Sanierung? Durch fachliche Beratung (Energie, Fördermittel, Finanzierung) kann Entscheidung befördert werden. 15
Beispiel: Grundstück als Kapitalanlage Ein Eigentümer möchte ein größeres unbebautes Grundstück als Kapitalanlage behalten Nach einer Beratung nimmt er ein bereits vorliegendes Kaufangebot eines Bauträgers an. Er reinvestiert Geld in 2 Wohnungen in dem Neubauprojekt: Eine Wohnung nutzt er selbst, die andere vermietet er und erhält so regelmäßige Mieteinkünfte. 16
Beispiel: Baurecht Ein Eigentümer hat Interesse, ein geerbtes, unbebautes Grundstück zu bebauen. Der Bebauungsplan lässt dort eine Bebauung nicht zu. Bei einem Beratungsgespräch mit einem Vertreter des Bauamtes wird der Grund gefunden": Ein Vorfahre nutzte das Grundstück landwirtschaftlich und wollte keine Erschließungsbeiträge bezahlen. Die Kommune ist bereit, eine Bebauung zu ermöglichen, wenn eine Lösung bzgl. Anliegerleistungen gefunden wird. 17
Beispiel: Gemeinsame Entwicklung Mehrere Eigentümer haben innerörtliche Grundstücke, die sich gemeinsam sinnvoll entwickeln lassen. Lange wird gezögert, es fehlt an Abstimmung. Durch Beratungsgespräche erfolgt Abstimmung. Ein Testentwurf wird erstellt, der auf Zustimmung der Eigentümer stößt. Erschließungsträger wird eingeschaltet, der die Flächen erschließt und einzelne Bauplätze verkauft. 18
Beispiel: Lupenplanung Ein innerörtliches Areal mit 3 Eigentümern. Eine Erschließung/ Bebauung lässt sich nur gemeinsam sinnvoll entwickeln Ein Eigentümer möchte sein Grundstück bebauen. Die anderen Eigentümer sind noch unschlüssig/abwartend. Ein Testentwurf wird erstellt. Es werden Gespräche mit den Eigentümern geführt. Möglichkeiten einer abschnittsweisen Bebauung werden aufgezeigt. 19
Beispiel: Aufwertung des Wohnumfeldes In einem innerstädtischen Quartier gibt es wenige attraktive Grünflächen und Spielmöglichkeiten. Ein Freibereich wird unter Einbeziehung der Bürgerschaft aufgewertet, die Wohnqualität des Quartiers steigt. 20
Beispiel: Revitalisierung einer Gewerbebrache Parkettwerk in kleiner Gemeinde brachgefallen, ca. 7,5 ha Fläche Anfängliche Zurückhaltung bei Gemeinde und Betrieben (Größe). Gewerbepark entsteht in den Bestandsgebäuden. Gemeinde erwirbt unbebaute Flächen des Areals und stellt Neuausweisung in peripherer Lage zurück, Zwischenerwerb mit Hilfe von Fördermitteln. Grundstein für die Weiterentwicklung von ansässigen Betrieben aus der Region. 21
Innenentwicklung: Kein Selbstläufer aber lohnend! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Michael Weber Institut für Stadt- und Regionalentwicklung an der HfWU Schelmenwasen 4 8, 72622 Nürtingen Tel. 07022/786-3033 www.ifsr-info.de ifsr@hfwu.de 22