Resultate Gruppenworkshops

SVKG USECE Resultate Gruppenworkshops 4. November 2014 Herbsttagung 2014 1

SVKG USECE Ordentliche Generalversammlung 2014 Workshop 1 Josef Burri 4. November 2014 Herbsttagung 2014 2

SVKG Tagung Luzern 1 Ergebnisse Workshop Baurecht 30. und 31. Oktober 2014

2 Programm Workshop Thema Zeit 1. Praxis Katasterwert in den Kantonen 20 2. Einführung Baurecht 15 3. Varianten Fallbeispiel - Grunddaten Fallbeispiel - Varianten in 4 Gruppen rechnen - Präsentation Resultate und Diskussion 5 30 20 4. Allgemeine Praxiserfahrungen Baurecht 15

3 Praxis Katasterwert in den Kantonen Kt. Wie wird Baurecht gerechnet? Fragen zur Berechnung / Spezielles Bewertungsmeth ode (Mischwert Ertragswert Barwert, etc.) Pauschalisiert e Bewertung Bewertung nach Bewertungsgrundsatz der ungeteilten Liegenschaft Wahl Zinssatz Zinssatz BR = Zinssatz ungeteilte Liegenschaft Unterschiede bei Berechnung BR Verkehrswert / Steuerwert Abgrenzung zu baurechtsähnlichen Grundstücken (z.b. Mietverträge im Grundbuch etc.) Anmerkungen / Diverses (z.b. Spezialfälle wie Einmalabgeltung, Umgang Heimfallregelungen, etc. ) Aufteilung BR Top Down Aufteilung BR Bottom Up LU Ungeteilte Liegensch.: Mischwert oder Realwert punktiert Baurecht: Barwert nein, nicht mehr (bis 2013: kapitalisierter BRZ = Wert BRG) ja nein ja keine in Anlehnung an Sachenrecht (z.b. im Grundbuch angemerkte Mietverträge werden wie BR gerechnet) Landwirtschaft: gem. Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswert (2004)

4 Praxis Katasterwert in den Kantonen

5 Zusammenfassung Diskussion Methode: Verkehrswert pauschalisierte Berechnung - Selbstdeklaration Zinssatz: Basiszinssatz gleich wie ungeteilter Liegenschaft Zinssatz nach BR-Vertrag bei KW meist vorgegeben Abgrenzung baurechtsähnliche Grundstücke In den meisten Fällen plus/minus Sachenrecht In einem Kanton gibt es keine fiktiven Grundstücknummern (unselbständiges Baurecht) Innerschweiz oft Baurechte im Zusammenhang mit Kooperationen Zeit zu kurz für eine abschliessende Aufnahme Zusammenstellung über alle Kantone würde begrüsst Bereinigung wünschenswert

7 Fallbeispiel Mehrfamilienhaus Realwert Zeitwert 4.6 Mio. (Neubauwert 5.6 Mio.) Landwert 25% 1.4 Mio. Total Realwert 6.0 Mio. Ertragswert Bruttoertrag 0.33 Mio. Nettoertrag 0.24 Mio. Geldkostensatz 4.0 % Kap zuschlag 1.5 % Total Ertragswert 6.0 Mio.

8 Fallbeispiel MFH (2) Eckdaten Baurecht Beginn 01.01.2014 Ende 31.12.2053 Dauer Baurechtzins Zinstermin Anpassungskonditionen Heimfall der Baute Verwendeter Zinssatz 40 Jahre 0.1 Mio. jährlich, vorschüssig Landesindex der Konsumentenpreise 80% des Verkehrswertes analog Geldkostensatz

9 Lösung «bottom up» Schätzerhandbuch Beginn Vertrag Stichtag Baurechtsdauer Ende Vertrag Heimfall Nutzen Land Nutzen Land und Gebäude Nutzen Land und Gebäude 1 2 3 Wertanteil VW bis Ablauf BR oder kap. BRZ (1) Heimfall (2) Wertbeitrag nach Ablauf BR (3) Verkehrswert Baurechtgeber (BG) + 2.058 Mio. - 0.765 Mio. + 1.250 Mio. 2.543 Mio. Baurechtnehmer (BN) + 2.692 Mio. (4.750* 2.058) + 0.765 Mio. 0.0 Mio. 3.457 Mio. Summe 6.0 Mio. * der kapitalisierte Ertrag ist nachschüssig zu berechnen

Lösungen Baurecht Ausgangsvariante 10 Wert ewig - Wertanteil 40 Jahre Beginn Vertrag Ende Vertrag Heimfall Baurechtsdauer Bewertung Betrachtung ewig (>100 Jahre) = Rentenbarwertfaktor = 25.000 Betrachtung 40 Jahre = Rentenbarwertfaktor = 19.793 Anteil der wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Liegenschaft in den ersten 40 Jahren 19.793 / 25.000 x 100 79.17% Rest 20.83% 6 000 000 4 750 000 1 250 000

11 Lösung «top down» ungeteilte Liegenschaft Beginn Vertrag Stichtag Baurechtsdauer Ende Vertrag Heimfall Nutzen Land Nutzen Land und Gebäude Nutzen Land und Gebäude 1 2 3 VW ohne Baurecht Baurechtzins (1) Heimfallregelung (2) Wertbeitrag nach Ablauf BR (3) VW mit Baurecht BG + 2.058 Mio. - 0.765 Mio. + 1.250 Mio. 2.543 Mio. BN 6.0 Mio. - 2.058 Mio. + 0.765 Mio. - 1.250 Mio. 3.457 Mio. 6.0 Mio.

13 Varianten Betreuer Veränderung Gruppe 1 Franz Boog tiefer Baurechtzins Gruppe 2 Simon Kaspar hoher Baurechtzins Gruppe 3 Peter Kresiment Rückbaupflicht Gruppe 4 Josef Burri Einmalabgeltung

14 Variante tiefer Baurechtzins Abweichende Vertragsregelungen: der BRZ wird periodisch angepasst an den Landesindex der Konsumentenpreise; letzte Anpassung vor einem Jahr neuer BRZ 0.03 Mio.; vertraglich festgelegter Zinssatz 3.0% Heimfall: entschädigungslos Ertragssituation unverändert VW ohne Baurecht kapitalisierter BRZ Heimfallregelung Wertbeitrag nach Ablauf VW mit Baurecht BG + 0.617 Mio. - 0 Mio. + 1.250 Mio. 1.867 Mio. BN 6.0 Mio. - 0.617 Mio. + 0 Mio. - 1.250 Mio. 4.133 Mio. 6.0 Mio.

15 Variante Rückbaupflicht Abweichende Vertragsregelungen: BRZ wird periodisch an den Landwert angepasst; der zugrunde gelegte Zinssatz beträgt 1.75% Heimfall: Rückbaupflicht des BN Aufwand Rückbau: 0.2 Mio. VW ohne Baurecht kapitalisierter BRZ Heimfallregelung Wertbeitrag nach Ablauf VW mit Baurecht BG + 2.058 Mio. - 0 Mio. + 0.292 Mio. 2.350 Mio. BN 6.0 Mio. - 2.058 Mio. - 0.042 Mio. - 1.250 Mio. 2.650 Mio. 5.0 Mio.

16 «bottom up» Wertanteil VW bis Ablauf BR oder kap. BRZ Wertbeitrag nach Ablauf BR Heimfallregelung Verkehrswert Baurechtgeber (BG) + 2.058 Mio. - 0 Mio. + 0.292 Mio. 2.350 Mio. Baurechtnehmer (BN) + 2.692 Mio. (4.750 2.058) - 0.042 Mio. 0.0 Mio. 2.650 Mio. Wert Abbruch vernichtet Gebäudewert vernichtet Summe + 0.042 Mio. + 0.958 Mio. 6.0 Mio.

17 Zusammenfassung Diskussion Berücksichtigung Wertvernichtung Gebäude und Rückbaukosten (abgezinst) beim Wert der ungeteilten Liegenschaft berücksichtigen beim Heimfall oder beim Wertbeitrag

18 Variante Einmalabgeltung Abweichende Vertragsregelungen: kein BRZ; bei Baurechtsbeginn als Einmalzahlung erfolgt Heimfall: 90% des Verkehrswertes Einmalabgeltung: 0.5 Mio. VW ohne Baurecht kapitalisierter BRZ Heimfallregelung Wertbeitrag nach Ablauf VW mit Baurecht BG + 0 Mio. - 0.862 Mio. + 1.250 Mio. 0.388 Mio. BN 6.0 Mio. - 0 Mio. + 0.862 Mio. - 1.250 Mio. 5.612 Mio. 6.0 Mio.

19 Variantenvergleich BG BN Ausgangsvariante 2.35 Mio. 3.65 Mio Variante tiefer BRZ 0.91 Mio. 5.09 Mio. Variante hoher BRZ 3.38 Mio. 2.62 Mio. Variante Rückbau 2.35 Mio. 2.65 Mio. Variante Einmalabgeltung 0.29 Mio. 5.71 Mio.

20 Zusammenfassung Diskussion kein Ertrag mehr für den BG während Baurechtsdauer Wertminderung Wertverlagerung hin zum Baurechtnehmer Bei Verkauf des Baurechts möchte der BN möglichst viel der Einmalabgeltung wieder vereinnahmen Diskussion Heimfall zu welchem Verkehrswert je weiter weg der Heimfall desto weniger wichtig ist der dannzumalige VW je näher der Zeitpunkt des Heimfalls rückt, desto genauer weiss man Bescheid über den effektiven Wert der Baute

22 Weitere Diskussionspunkte Baurechte Tiefgaragen Baurecht Stockwerkeigentum mit Rückkauf Land von einzelnen StwE-Eigentümern mögliche Lösung über selbständiges Miteigentum Abgrenzung baurechtsähnliche Grundstücke

23 Beispiel Lagerhalle, Lagerplatz Kein Baurecht begründet, lediglich Mietvertrag Lagerhalle wurde durch Mieter erstellt (GVL ) kein Baurecht KW = Mischwert ; an Eigentümer Mietzins Bauunternehmer, Mieter 46-861 Eigentümer Land Vertrag ohne Grundbucheintrag kein KW KW

24 Beispiel Tankstelle Dagmersellen kein Baurecht begründet, lediglich Mietvertrag Tankstelle und Shop durch Coop erstellt kein Baurecht KW = Mischwert Mietzins Coop, Mieter 13-973 Eigentümer Land Vertrag ohne Grundbucheintrag kein KW KW

25 Beispiel Tankstelle Hochdorf selbst. und dauerndes Baurecht auf Grdst. Baurechtgeber und -nehmer identisch auf dem Baurecht Tankstelle und Shop durch Coop erstellt Keine Unterbaurecht im Grundbuch, lediglich Mietvertrag Mietzins BR-Zins Coop, Mieter 42-2117 BRN 42-134 Eigentümer Land und BRG Baurecht-Vertrag Vertrag ohne Grundbucheintrag kein KW KW KW

26 Beispiel Tankstelle Schüpfheim selbst. und dauerndes Baurecht begründet Baurechtgeber und -nehmer identisch unselbständiges Unterbaurecht im Grundbuch: für Tankstelle und Shop durch Coop Unter-BR-Zins BR-Zins 90-72517 Coop, Unter-BRN 90-2517 BRN und Unter-BRG 90-1912 Eigentümer Land und BRG Baurecht-Vertrag P.Dienstbarkeit mit Grundbucheintrag KW KW KW

SVKG USECE Ordentliche Generalversammlung 2014 Workshop 2 Jürg Schneider 4. November 2014 Herbsttagung 2014 3

SVKG USECE 4. November 2014 Herbsttagung 2014 4

SVKG USECE Ordentliche Generalversammlung 2014 Workshop 3 Marcel von Euw 4. November 2014 Herbsttagung 2014 5

SVKG USECE Ordentliche Generalversammlung 2014 Workshop 4 Michael Gobet 4. November 2014 Herbsttagung 2014 9