Unternehmerseminar Winter 2011/2012 Wie kann ich einen Windstandort verwerten?
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Windstandort: Seite 3
Inhaltsverzeichnis I. Verpachtung des Grundstücks II. Verkauf der Grundstücksfläche III. Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft 1. Bau einer eigenen Anlage 2. Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft Seite 4
I. Verpachtung des Grundstücks Seite 5
Verpachtung des Grundstücks Vorteile: Ich bleibe Eigentümer des Grundstücks Ich habe eine laufende Einnahme für mehr als 20 Jahre Pachtzeitraum meist 20 Jahre + eine oder zwei Verlängerungsoptionen á 5 Jahre Der Pachtpreis richtet sich meist nach den Nettostromerträgen des Standortes und beträgt zwischen 2 % und 8 %, je nach Qualität des Windstandortes und der zugelassenen Nabenhöhe Seite 6
Verpachtung des Grundstücks Es ist zu empfehlen in den Pachtvereinbarungen eine Klausel zur Grundsteuermehrbelastung aufzunehmen, wie es z. B. auch bei Verpachtung zu Golfzwecken üblich ist. Danach sollte der Pächter zusätzlich die Erhöhung der Grundsteuer ausgleichen, die sich durch eine Umbewertung von der landwirtschaftlichen Nutzung zum Grundvermögen ergibt. Pachtvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Seite 7
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Einspeisevergütung ist für 20 Jahre fest -> Pachthöhe ist auch für 20 Jahre fest Ausnahme: Vereinbarung eines Inflationsausgleichs Betreiber reicht es nicht aus nur das Grundstück für das Fundament und die Stellfläche (ca. 2000 qm) anzupachten Er muss sich auch noch Abstandsflächen und Leitungsrechte sichern Es wird meist die Pacht für einen Standort im Ganzen ausgehandelt Pacht wird dann auf alle Flächeneigentümer im Windpark verteilt à Besitzer der Anlagenstandorte erhalten anteilig mehr, als die Besitzer der Abstandsflächen Seite 8
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Werden Flächen einzeln verpachtet > Pacht ist Verhandlungssache! Grundstückseigentümer mit den Stellflächen haben die höhere Pacht, diejenigen mit den Abstandsflächen haben eine wesentlich niedrigere Pacht zu erwarten. Empfehlung: Vereinbarung einer Mindestpacht. Beginn der Pachtzahlung muss spätestens der Betriebsbeginn der Anlage sein. Für die Zeit bis zur Inbetriebnahme sollte eine Options- oder Bereitstellungsgebühr vereinbart werden. Seite 9
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Pacht abgezinst im Voraus: Wenn jemand im Betrieb dringend das Geld braucht ist es u.u. möglich, die gesamte Pacht für 20 Jahre abgezinst zu Beginn des Pachtzeitraumes zu erhalten. Vorteil: Was man hat, hat man. Absicherung der Pacht: Der beste Pachtvertrag nützt nichts, wenn der Betreiber Insolvenz anmeldet. Pacht mit einer Bankbürgschaft absichern lassen (z.b. 1-2 Jahrespachten). Seite 10
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Repowering: Auch im Vertrag berücksichtigen: Wenn eine alte Anlage abgebrochen und eine neue errichtet wird, kann eine höhere Pacht beansprucht werden. Erhöhung der Pacht auch, wenn zusätzlich Mobilfunksendemasten installiert werden. Seite 11
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Rückbau: Bei einer Verpachtung sollte der Rückbau durch eine Bankbürgschaft abgesichert werden à Sonst bleiben Sie auf dem Anlagenschrott sitzen. Versicherung nachweisen lassen. Notarkosten und Kosten der Dienstbarkeit regeln. Seite 12
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Steuerliche Vorteile der Verpachtung: Die Fläche bleibt i.d.r. landwirtschaftliches Betriebsvermögen. Es muss weder ein Veräußerungserlös noch ein Entnahmegewinn versteuert werden. Die Einnahmen gehören zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft. Sie fließen jährlich zu, so dass sie nicht geballt auf einmal versteuert werden müssen. Seite 13
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Bleiben verpachtete LuF-Flächen für einen Windstandort Betriebsvermögen? Bsp: Landwirte verpachten ihre zurzeit landwirtschaftlich genutzten Flächen für einen Windstandort (zum Teil sind es von 10 ha Eigentumsfläche 5 ha) à Bleiben diese Flächen landwirtschaftliches Betriebsvermögen, oder sind sie zu entnehmen? à Was mit hohem Gewinn verbunden wäre, wenn der Windstandort bereits ausgewiesen ist. Seite 14
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Unsere Meinung: Es fallen nur die bebauten Flächen (Windstandort ca. 2000 qm) in die Regelung der 10% der Gesamtflächen, die außerlandwirtschaftlich genutzt werden dürfen. (BFH Urteil vom 24.03.2011, Az IV R 46/08). D.h. wenn mehr als 10% der landwirtschaftlichen Fläche bebaut werden, würde dies zu einer Entnahme dieser Fläche führen. Es könnte aber auch die Rechtsmeinung vertreten werden, dass diese Flächen analog zu den Golfplatzflächen (BFH Beschluss vom 03.05.2007, IV-B-79/06) auch wenn sie mehr als 10% betragen, LuF-Betriebsvermögen bleiben, da sie ebenfalls rückbaubar sind. Seite 15
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Die anderen Flächen zwischen den Windrädern, die weiterhin entweder vom Eigentümer oder vom Pächter bewirtschaftet werden, fallen hier nicht darunter und bleiben auf jeden Fall LuF-Betriebsvermögen und auch bewertungsrechtlich LuF. Seite 16
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Nachteile der Verpachtung: Der Anlagenbetreiber geht in die Insolvenz und Sie sind nicht genügend abgesichert Der Rückbau ist nicht ausreichend abgesichert Höhere Grundsteuer Risiko einer Gesetzesänderung die dann zu einer höheren Belastung der Einnahmen führen können. z.b.: bei der Einkommensteuer, Sozialversicherung, usw. Anrechnung auf Renten, Krankenversicherung, usw. Seite 17
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Besteuerung der Pachtvorauszahlung: Wenn ein Grundstückseigentümer die gesamte Pacht für 20 Jahre im Voraus kassiert, ist sie wie folgt zu versteuern: bei Einnahmen-Überschuss-Rechnung im Jahr des Zuflusses. Man hat allerdings das Recht, dieses auf die Laufzeit des Vertrages zu verteilen. bei Buchführungspflicht werden die Einnahmen auf die Laufzeit des Vertrages verteilt. Seite 18
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Freiwillige Entnahme der Fläche aus dem LuF- Betriebsvermögen? Da die Flächen verpachtet sind, stellen sie kein notwendiges Betriebsvermögen dar und können somit ins Privatvermögen überführt werden. Vorsicht: Versteuerung der stillen Reserven Seite 19
Entnahme des Grundstücks - Das sollte man wissen: Vorteil: Die zukünftige Wertsteigerung bleibt, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren für Grundstücke abgelaufen ist, steuerfrei. Die Fläche könnte später bei der Hofübergabe vom Altenteiler zurückbehalten werden: ohne dass dies zu einer nochmaligen steuerlichen Entnahme führt und ohne dass die Übergabe des Betriebes zum Buchwert gefährdet wird Allerdings finden dann die Einnahmen Anrechnung auf die Krankenkassenpflicht und Beiträge der Altenteiler. Oder sie könnte einem weichenden Erben übertragen werden. Wenn sie nicht entnommen ist, gehört sie zum landwirtschaftlichen Betrieb und muss, wenn kein Entnahmegewinn versteuert werden soll, immer dem Hofnachfolger mit übertragen werden. Seite 20
Verpachtung des Grundstücks - Das sollte man wissen: Nachteil: Die Differenz zwischen dem Buchwert und dem aktuellen Verkehrswert muss als landwirtschaftlicher Gewinn sofort versteuert werden. Der Wert ist umso höher, je weiter die Planung für die Vorrangfläche vorangeschritten ist, oder sogar bereits abgeschlossen ist. Nach der Entnahme sind die Einnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Seite 21
II. Verkauf der Grundstücksfläche Seite 22
Verkauf der Grundstücksfläche Vorteil: Sofortiger Geldzufluss à Man braucht sich über die Wirtschaftlichkeit der Anlage, über die Insolvenz und sonstige Gefahren des Anlagenbetreibers keine Sorgen mehr machen. Nachteil: Außer dem Grundstückspreis hat man die nächsten 20 Jahre keine weiteren laufenden Einnahmen. Seite 23
Verkauf der Grundstücksfläche - Besteuerung des Grundstücksverkaufs Wenn die Fläche zu einem LuF-Betrieb gehört: Die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Verkaufserlös ist laufender landwirtschaftlicher Gewinn, der dem persönlichen Steuersatz des Landwirts unterliegt. Seite 24
Verkauf der Grundstücksfläche - Besteuerung des Grundstücksverkaufs Möglichkeiten: Rücklagenübertragung nach 6b EStG Der Veräußerer hat die Möglichkeit, wenn die Fläche bereits 6 Jahre zu seinem landwirtschaftlichen Betrieb gehört hat, den Gewinn auf ein Ersatzwirtschaftsgut zu übertragen. Ersatzwirtschaftsgüter sind Grund und Boden, Grund und Boden mit Aufwuchs und Gebäude. Die Reinvestitionen müssen im Wirtschaftsjahr der Veräußerung, dem vorhergehenden Wirtschaftsjahr oder in den folgenden vier Wirtschaftsjahren durch-geführt werden. Bei geplanter Gebäudeherstellung verlängert sich der Reinvestitionszeitraum um zwei Wirtschaftsjahre, wenn mit ihrer Herstellung vorher begonnen worden ist. Das Grundstück wird zwar verkauft, der Kaufpreis fließt aber auf mehrere Jahre verteilt, z.b. 20 Jahre, zu. Seite 25
Verkauf der Grundstücksfläche - Besteuerung des Grundstücksverkaufs Sofortbesteuerung Einnahmen-Überschuss-Rechnung Auch wenn die Raten auf 20 Jahre verteilt zufließen, kann man sich für die Sofortbesteuerung entscheiden. D.h. der Gewinn entsteht dann in dem Jahr der Veräußerung. Das ist jedoch nur bei Bildung einer Rücklage nach 6c EStG möglich (auch wenn 6c EStG nur für einen Teilbetrag in Anspruch genommen wurde). Bei Buchführungspflicht: Hier hat man kein Wahlrecht, sondern hier erfolgt immer eine Sofortbesteuerung Seite 26
Verkauf der Grundstücksfläche - Besteuerung des Grundstücksverkaufs Laufende Besteuerung Einnahmen-Überschuss-Rechnung: Hier werden die Kaufpreisraten zunächst mit dem Buchwert des Grundstücks verrechnet. Solange dieser nicht überstiegen wird, sind die Einnahmen steuerfrei. Die weiteren Zahlungen sind in dem Jahr als laufende Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft zu besteuern, in dem sie zufließen. Seite 27
III. Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft 1. Bau einer eigenen Anlage Seite 28
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer eigenen Anlage: Da die Anlagen je nach Größe zwischen 3 und 5 Mio. Investitionskosten erfordern und die Bank mindestens 30% Eigenkapital sehen will, wird es meist nicht möglich sein, dass 1 Investor eine Anlage allein errichtet. Seite 29
III. Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft 2. Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft Seite 30
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Aus diesem Grund werden sich mehrere Investoren zusammenfinden um gemeinsam eine Windkraftanlage zu errichten. Da bei der Höhe der Investitionssumme auch ein hohes Risiko einhergeht, werden die Investoren ihre Haftungsrisiken auf ihre Einlage beschränken wollen. Somit scheiden folgende Rechtsformen von vornherein aus: die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts: Hier haftet jeder Gesellschafter mit seinem gesamten Betriebs- und Privatvermögen für die Schulden dieser Gesellschaft. die OHG: Hier gilt das Gleiche. die KG Kommanditgesellschaft: Hier muss mindestens 1 Beteiligter voll haften. Seite 31
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Folgende Rechtsformen kommen somit in Frage: die GmbH die GmbH & Co. KG die Aktiengesellschaft die Genossenschaft Seite 32
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Die Genossenschaft: Vorteil: Die Genossenschaft bietet sich als Rechtsform an, wenn sehr viele Investoren beteiligt sind, z.b. bei Bürgerwindanlagen (100 oder mehr). Nachteil: Sie unterliegen der Pflichtprüfung des genossenschaftlichen Prüfungsverbandes. Anlaufverluste können von den Investoren nicht mit ihren anderen Einkünften verrechnet werden (wie bei GmbH und AG). Nachschusspflicht - Gesetzliche Rücklage Seite 33
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Die GmbH: Sie ist die einfachste Rechtsform die eine Haftungsbeschränkung ermöglicht. Steuerlich stellt sie sich wie die Genossenschaft dar. Notarielle Beurkundung, schwieriger Gesellschafterwechsel Anlaufverluste können von den Investoren nicht mit ihren anderen Einkünften verrechnet werden Seite 34
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Die AG: Die AG hat besondere Formvorschriften, so dass sie in der Durchführung teurer und bürokratischer ist, als eine GmbH. Aber einfacher Aktienwechsel Sie könnte eine Alternative zur Genossenschaft bei vielen (z.b. 100) Beteiligten sein. Anlaufverluste können von den Investoren nicht mit ihren anderen Einkünften verrechnet werden. Seite 35
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Die Besteuerung von GmbH, AG und Genossenschaft: Für die GmbH, die AG und die Genossenschaft ist die anfallende Gewerbesteuer nicht von der Einkommensteuer der Anteilseigner abziehbar. Die Steuerbelastung bei diesen Rechtsformen beträgt in der Gesellschaft ca. 30% (15% Gewerbesteuer, 15% Körperschaftsteuer). Die ausgeschütteten Gewinne unterliegen noch einmal der Besteuerung beim Anteilseigner. Seite 36
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Beispiele: Wenn die Beteiligung zu einem Betriebsvermögen gehört: Steuersatz des Anteilseigners 30 % Steuerbelastung in der Gesellschaft = 30,0 % beim Anteilseigner 70 % Ausschüttung x 60 % Teileinkünfteverfahren x 30 % Steuersatz = 12,6 % zusammen 42,6 % (nur 60% der Ausschüttungen führen zu Einkünften des Anteilseigners). Seite 37
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Beispiele: Wenn die Beteiligung nicht zum Betriebsvermögen gehört: Steuerbelastung in der Gesellschaft = 30,0 % Abgeltungssteuer auf die Ausschüttung 25 % von 70 % Ausschüttung = 17,5 % zusammen 47,5 % Seite 38
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Günstigerprüfung: Auf die Möglichkeit der Günstigerprüfung nach 32d Abs. 6 EStG wird hingewiesen: Dann bleiben nach 3 Nr. 40 Buchst. d EStG 40 % der Einnahmen steuerfrei. Allerdings bezieht sich die Günstigerprüfung immer auf alle Einkünfte aus Kapitalvermögen, so dass z. B. die Steuerbelastung für Zinserträge von 25 % auf 30 % (bei einem entsprechenden Steuersatz) steigt. Seite 39
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Die GmbH & Co. KG: Die meist beste Rechtsform für wenige Investoren Vorteile: Anlaufverluste können sofort von den Investoren mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. (allerdings Begrenzung des Verlustes auf die Haftsumme, 15a EStG). Haftungsbeschränkung wie bei GmbH, AG und Genossenschaft. Die Gewinne unterliegen nur dem persönlichen Steuersatz der Anteilseigner (z.b. 30 %). Die in der GmbH & Co. KG anfallende Gewerbesteuer ist meistens anteilig bei der Einkommensteuer der Beteiligten abzuziehen und stellt somit keine Belastung dar. Seite 40
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Sonderabschreibungen und Investitionsabzugsbetrag nach 7g EStG: Bei kleineren Investitionen können bereits 3 Jahre vor der Investition 40% der Nettoinvestitionssumme gewinnmindernd mit anderen Einkünften verrechnet werden, und im Jahr der Investition die restliche Summe noch einmal einer Sonderabschreibung mit 20% belegt werden. Bei Neugründungen (Bestellung erforderlich) Seite 41
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Sonderabschreibungen und Investitionsabzugsbetrag nach 7g EStG: Diese Möglichkeit gibt es bei Windkraftanlagen meist nicht, da die Investitionssumme die zulässigen Grenzen bei weitem überschreitet, bzw. wenn dieses am Anfang möglich ist, sich der maximal mögliche 200.000 Investitionsabzugsbetrag nach 7g EStG auf eine sehr hohe Investitionssumme verteilt, so dass sie sich effektiv nur gering auswirkt. Beispiel: 200.000 Investitionsabzugsbetrag bei einer Investitionssumme von 5 Mio. = 4% statt 40%. Seite 42
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Zusätzlich im Investitionsjahr und in den folgenden 4 Jahren ist allerdings eine Sonderabschreibung nach 7g Abs. 5 EStG in Höhe von 20 % möglich. Investitionssumme 5 Mio./. Investitionsabzugsbetrag 200.000 = 4,8 Mio x 20 % = 960.000. Das Betriebsvermögen zum Beginn des Jahres der Inbetriebnahme darf jedoch 235.000 nicht überschreiten. Seite 43
Bau einer eigenen Anlage, bzw. Beteiligung an einer Gesellschaft - Bau einer Anlage durch eine Gesellschaft: Problem Steuerstundungsmodell 15b EStG: Bei einer so genannten modellhaften Gestaltung können allerdings die Anlaufverluste nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden, sondern nur mit zukünftigen Gewinnen aus demselben Windrad! Seite 44
Schlusssatz Es gibt mehrere Möglichkeiten einen Windstandort optimal zu verwerten. Welche die Beste ist, kommt auf den Einzelfall an. Lassen Sie sich deshalb von Ihrem Steuerberater, oder bei Vertragsabschlüssen auch von einem Rechtsanwalt, beraten. Seite 45
Danke für Ihre Aufmerksamkeit! 46