26. April 2012 Burkhard Pawils Vorstandsvorsitzender Praxisbericht
Kurzporträt der Genossenschaft Baugenossenschaft FLUWOG-NORDMARK eg 1949 FLUghafenWOhnungsbauGenossenschaft, 1969 Fusion mit dem Bauverein Nordmark, 4.419 Wohnungen, 1.300 sonstige Objekte, 195 Mio. Bilanzsumme, 26,8 % Eigenkapital, 6.600 Mitglieder, 32 Mitarbeiter, davon 8 Teilzeitbeschäftigungen.
Gebäudebestand 749 1162 28 319 18 124 1098 136 211 251 154 174
Strategie der Genossenschaft umfassende Modernisierung des Bestandes, stetige Neubautätigkeit (ca. 30 Wohnungen im Jahr), Förderung des Genossenschaftsgedankens, keine Umwandlung, kein Verkauf, gute Konditionen, Mitgliederbeteiligung bei der Modernisierung, individueller Neubau in Genossenschaftsquartieren, Kooperationen im Bedarfsfall, wirtschaftliche Verwaltung.
Situation in Hamburg: grundsätzlich besteht eine gute Wohnraumnachfrage, kontinuierlicher Bewohnerzuwachs, sinkende Wohnungswechselraten, geringer Leerstand, gefühlte Wohnungsnot (Presse, Mietervereine) Senatszielsetzung 6.000 Neubauwohnungen p.a., Politischer Vertrag Bündnis für das Wohnen, gute Förderangebote im Neubau und der Modernisierung.
Situation in Hamburg: Hamburg besteht aus der Summe von Teilmärkten, es gibt mehr Stadtteile aus denen man kommt als solche, in die man zieht, also: Wohnungsmangel in Teilmärkten, die klassische Familie ist die Ausnahme, stagnierende Haushaltseinkommen.
Betrachtungsebenen eines Neubauvorhabens Wohnungsgestaltung Grundstück Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Nachfrage Herstellkosten Fachplanung
Grundstück: keine preiswerten innerstädtischen Grundstücke (mehr) vorhanden, Angebotene Grundstücke bieten immer Herausforderungen. Beispiele: Kontamination, mangelndes Baurecht, Nachbareinsprüche etc. Wohnungsnachfrage bestimmt den Grundstückswert, Wettbewerbsvorteil für Eigentumsmaßnahmen.
Fachplanung: kontinuierlich gewachsene Anforderungen durch anspruchsvollere energetische Standards, rechtliche Anforderungen und Qualitätsansprüche der Nachfrager. Architekten, Tragwerksplanung, Prüfstatik, Vermessung, Gründungsgutachten, Aufzugsplanung, Gartenarchitekten, SiGeKo, Energieberater, Qualitätssicherer, Entsorgungsmanager, Baum- und Schallgutachter, Beweissicherung... Backsteinbeurteilung Welche Leistungsphasen bei welcher Honorarzone? Technische Nebenkosten 2004 ca. 9% der Baukosten, 2012 ca. 13-14 % der Baukosten.
Herstellkosten: hohe Qualität bei langlebigen Bauteilen: Fassade, Fenstern, Lüftung, Ver- und Entsorgungsinstallationen, Wandstärken (erhöhter Schallschutz und Energiestandard) mittlere Qualität bei nachrüstbaren Bauteilen: Bodenbeläge, Küchen, Fliesen und Armaturen, Verwendung technischer Innovationen: Hybride Solaranlage, Smart Metering, Wasserspeichertechnologie, Frischwasserstationen.
Herstellkosten: Vergabe der Bauleistungen an mittelständische Unternehmer aus der Metropolregion Hamburgs in Einzelvergabe, nach unserer Erfahrung wird so eine bessere Leistungsqualität gewährleistet, Unternehmen arbeiten meist auch in der Bestandsmodernisierung. Preisentwicklung je m² Wohnfläche ohne Grundstück 2700 2500 2200 1900 2000 2100 1700 1700 1200 2004 2006 2010 2011 2013
Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Quadratmeterpreise über 2.000 erfordern Nutzungsgebühren von mind. 12 14 je m² Wohnfläche, die Mitgliedermehrheit kann solche Preise nicht bezahlen, hohe Preise beinhalten ein erhöhtes Bewirtschaftungsrisiko. Wirtschaftlichkeit Ausstattungsstandard Zielkonflikt Mitgliederförderung Herstellkosten
Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Lösung Standortanalyse und Potentialeinschätzung, Inanspruchnahme von Fördermitteln der Hansestadt, Begrenzung der Eigenkapitalrendite in den Anfangsjahren.
Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Beispiel 29 Wohnungen und 23 Tiefgaragenplätze Kosten Gesamtkosten: Grundstück:T 647; Bau T 4.659 Finanzierung Ia - Hypothek: Baudarlehen: Hamb. Wohnungsbaukreditanstalt KfW-Energiedarl.: WK-Baukostenzuschuss: Eigenkapital: pro m² 2.767 337 / 2.430 Zinsen (%) 4,29 1,20 2,55-5,4 Mio. 5.306 0,900 2.024 1.000 0,407 0,975
Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Beispiel 29 Wohnungen und 23 Tiefgaragenplätze Aufwendungen Kapitalkosten: % 4,29/2,55/1,2 T 88 Eigenkapitalverzinsung: Bewirtschaftungskosten: 5,4 53 76 Ertrag Summe: Nutzungsgebühren: Mietzuschüsse: Stellplatzerträge: Summe: /qm/wfl. 5,60/8,75 2,58-9,27 217 166 36 15 217
Finanzierung / Wirtschaftlichkeit dynamische Investitionsrechnung
Finanzierung / Wirtschaftlichkeit dynamische Investitionsrechnung
Finanzierung / Wirtschaftlichkeit dynamische Investitionsrechnung
Wohnungsgestaltung Seniorenwohnungen, 3-Zimmer-Wohnungen, Stadtreihenhäuser, wenige 4-Zimmerwohnungen, Wohnungsgrößen von 45 m² bis max. 110 m²/ 120 m². Baugemeinschaften willkommen!! Beteiligung an der Planung von Beginn an, Mitwirkung durch definierte Bereiche der Beteiligung, (Selbstverwaltung)
Neubautätigkeit Stadtreihenhäuser; Langenhorn
Neubautätigkeit Seniorenwohnungen; Barmbek
Neubautätigkeit Familienwohnungen; Barmbek, autofreies Wohnen
Neubauplanung Senioren- und Familienwohnungen Langenhorn
Immer auf der Suche nach neuen Lösungen, Ideen und bereit zu Experimenten!!