Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Schwäbisch Hall, 5. November 2012
Kompetenzfeld Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: www.immobilienoekonomik.de Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 2
Inhalt Die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes Besonderheiten der deutschen Immobilienfinanzierung Die neue Finanzwelt: Basel III & Co. Thesen: Wie verändert sich der Markt? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 3
Die 2000er: Zwischen Boom und Bust Quelle: slark Combined Media Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 4
2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 Entwicklung der nominalen Hauspreise (Index: 1/2000=100) 300 250 USA Vereinigtes Königreich Deutschland Spanien 200 Irland 150 100 50 0 Quellen: OECD Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 5
Standardabweichung der Hauspreise (1990-2010) Vereinigtes Königreich USA Spanien Schweiz Schweden Niederlande Kanada Japan Italien Irland Frankreich Finnland Deutschland Dänemark Belgien Quellen: OECD, IW-Köln 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 6
Starke Preiszuwächse bei Wohnungen Index: 2003=100 150 140 130 Hamburg Köln Frankfurt München Berlin Deutschland 120 110 100 90 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: vdpresearch Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 7
Hypothekenvolumen in Euro-Ländern Index: Jan. 2003=100 350 300 250 200 150 100 Deutschland Frankreich Italien Spanien Irland Portugal 50 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Quelle: EZB Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 8
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Aktuelle Entwicklungen in der Finanzierung 14 12 10 8 6 4 Zinsbindung Durchschnitt Sollzins Durchschnittlicher anfänglicher Tilgungssatz 2 0 Quelle: Dr. Klein Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 10
Niedrige FK-Quoten auch bei niedrigen Einkommen 78 76 Fremdkapitalquoten in Deutschland in Abhängigkeit vom Haushaltsnettoeinkommen 74 72 70 68 66 bis 2.491 2.492-3.142 3.143-4.316 über 4.317 Quelle: vdp Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 11
Unterschiede zwischen dem deutschen und dem US-amerikanischen Immobilienfinanzierungssystem Deutschland USA Dominanz des Festzinses (<15 Prozent variabel) Beleihungsauslauf typischerweise zwischen 60-80 Prozent Kreditnehmer haften für Schulden Kein Subprime-Markt, weil Mietwohnungsmarkt attraktive Alternativen bietet Vorfälligkeitsentgelt erleichtert Refinanzierung Mischsystem (25-35 Prozent variabel, bei Subprime allerdings 50-70 Prozent) Beleihungsauslauf oft über 90 Prozent (auch steuerlich bedingt) Viele Darlehen sind non-recourse Subprime-Markt, weil es kaum Alternativen zum Eigenheim gibt Ausschluss von Vorfälligkeitsentgelten erhöht die Refinanzierungsrisiken Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 12
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Der Zaubertrank für mehr Finanzstabilität? Basel III Solvency II Hypothekarkreditrichtlinie Kapitalanlagegesetzbuch Bankenabgabe OTC-Derivate- Richtlinie Quelle: Leo Reynolds to be continued Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 14
Wichtige neue Regeln Basel III Eigenkapitalanforderungen steigen Liquiditätsmaße werden eingeführt Ungewichtete Leverage Ratio Solvency II Eigenkapitalanforderungen steigen Nachteile für Direktanlagen Hypothekarkreditrichtlinie Vorfälligkeitsentschädigung muss fair geregelt werden Quelle: tiseb Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 15
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Thesen Höhere Finanzierungskosten Höhere Eigenkapitalkosten werden an die Kreditnehmer weitergegeben Kreditzinsen werden vor allem für risikobehaftete Kredite steigen (z. B. Projektentwicklungen) Standard-Wohnimmobilienkredite sind weniger stark betroffen Weniger langfristige Finanzierungen Anforderungen an die Fristenkongruenz steigen Gleichzeitig sinkt die Nachfrage nach langlaufenden Schuldverschreibungen Bevorzugung der Regulierung von AAA- Pfandbriefen und Staatspapieren Wettbewerb um Kundeneinlagen nimmt weiter zu Einschränkung der Vorfälligkeitsregelungen würde Langfristfinanzierung zusätzlich erschweren Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 17
These: Nachteile für Spezialfinanzierer durch die Leverage Ratio 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Pfandbriefbanken Europäische Großbanken 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 18
Mögliche Folgen für den Markt Finanzierungen werden schwieriger und teurer Einschränkungen durch höhere Eigenkapitalanforderungen Beschränkungen des Kreditangebots einzelner Institutsgruppen (Realkreditinstitute / Landesbanken) Gegebenenfalls Kompensation durch Finanzierungsangebote der Versicherer Umschichtung von langfristigen zu kurzfristigen Kreditangeboten Verlagerung des Kapitalmarktrisikos auf den Immobilienmarkt Höhere Volatilität der Immobilienpreise Keine Ausweitung des Immobilienengagements von Versicherungsunternehmen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 19
Mögliche Folgen für den Markt Finanzierungskosten steigen Attraktivität von Immobilien geht zurück Energetische Sanierungen werden teurer Förderbanken gewinnen an Bedeutung Kapitalmarktrisiken werden an den Kunden übertragen Volatilität des Marktes könnte zunehmen Quelle: lumaxart Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 20
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Die Gefahr der Überregulierung Quelle: Gwydion M. Williams Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 22
Finanzmarktregulierung und Immobilienmarkt Aufbau einer Forschungsstelle zur detaillierten Analyse der Auswirkungen von Solvency II, Basel III, OTC-Derivate Richtlinie und weiterer Regulierungen Sowohl ex-ante als auch ex-post Analyse Ziele Analyse der Einzeleffekte der Regulierung Analyse kumulativer Effekte Sensibilisierung von Politik und Öffentlichkeit für das Thema Laufzeit 3 Jahre, Finanzierung mit Hilfe weiterer Sponsoren Quelle: fostersartofchilling Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November 2012 23
Kontakt: Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Tel.: 0221-4981 741 Email: voigtlaender@iwkoeln.de www.immobilienoekonomik.de