Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf Bericht I. Halbjahr 2015 Standortkennziffern Einwohnerzahl 603.210 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 378.427 Kaufkraftindex 120,7 Büroflächenbestand 7,63 Mio. m 2 Arbeitslosenquote 8,6 % Gewerbesteuerhebesatz 440 www.anteon.de
2 Entwicklung der wichtigsten Büromarktkennziffern Flächenumsatz erreicht bereits mehr als 70 % vom Gesamtvorjahresergebnis Spitzenmiete fällt um ca. 5,5 % ggü. 1. HJ. 2014, aber identisch mit Wert für Gesamtjahr 2014 m 2 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 23,50 23,50 23,50 622.000 695.000 896.000 14,45 13,40 13,30 23,00 867.000 13,40 26,00 871.000 14,10 27,50 829.000 14,95 27,50 849.000 14,80 26,00 785.000 13,90 /m 2 /mtl. 27,00 24,00 21,00 18,00 15,00 12,00 Büroflächenumsatz Leerstand Spitzenmiete Durchschnittsmiete 300.000 200.000 100.000 0 368.000 178.000 334.000 304.000 308.000 2008 2009 2010 2011 2012 347.000 2013 122.000 169.000 1. HJ. 2014 1. HJ. 2015 9,00 6,00 3,00 0 Büromarkt Düsseldorf 1. Halbjahr 2015 Der Düsseldorfer Büromarkt hat sich nach dem verhaltenen Ergebnis des ersten Quartals im zweiten Quartal 2015 deutlich erholt und präsentiert sich nach dem insgesamt enttäuschenden Jahresergebnis 2014 nun wieder in einer Phase, welche die Hoffnung auf ein besseres Gesamtjahresergebnis durchaus rechtfertigt. Nach nur etwa 64.000 m² vermieteter Bürofläche im ersten Quartal 2015, wurden im zweiten Quartal rund 105.000 m² Fläche umgesetzt. Das Halbjahresergebnis mit etwa 169.000 m² befindet sich damit bereits in Sichtweite des Gesamtergebnisses für das Jahr 2014, welches bei 238.000 m² lag. Im zweiten Quartal 2015 wurden circa 220 Mietverträge registriert. Das Quartalsergebnis liegt damit mehr als 87 % über dem Vorjahr (ca. 56.000 m²). Auch KENNZAHLEN BÜROVERMIETUNG 169.000 m 2 13,90 Euro/m 2 26,00 Euro/m 2 32.700 m 2 785.000 m 2 Umsatzplus von knapp 40 % ggü. 1. HJ. 2014 Durchschnittsmiete fast auf Niveau von 2012 Spitzenmiete stabil Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf vorne Leerstand reduziert sich deutlich Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2015
3 UMSATZ NACH LAGEN Süd Linksrheinisch/ Seestern Grafenberg Nord/Airport City Kennedydamm/ Derendorf Medienhafen 7.200 12.300 17.500 7.400 8.900 21.500 18.900 10.800 11.200 31.900 30.300 32.700 Teilmarkt Kennedydamm/ Derendorf mit einem Plus von mehr als 70 % und Linksrheinisch/Seestern sogar von über 80 % ggü. 1. HJ. 2014 Teilmarkt City schwächelt mit -10,5 % City Ost 900 3.700 City 28.600 25.600 Königsallee/ Bankenviertel 9.200 12.400 Büroflächenumsatz 1. HJ. 2014 0 10.000 m 2 20.000 m 2 30.000 m 2 40.000 m 2 50.000 m 2 Büroflächenumsatz 1. HJ. 2015 Lierenfelder Straße 40 TEILMARKT süd Mieter: Rheinbahn Immobilien Flächengröße: ca. 11.000 m 2 das Halbjahresergebnis insgesamt liegt deutlich höher als im Vorjahr, zur Jahreshälfte konnten nur etwa 122.000 m² registriert werden (alle Angaben ohne die umliegenden Gemeinden Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath). Endlich hat es einige Großvermietungen im Düsseldorfer Stadtgebiet gegeben, die sich im ersten Quartal bereits angekündigt hatten. Tatsächlich konnten im 1. Halbjahr mit L Oréal an der Roßstraße/Johannstraße mit etwa 16.700 m², der Rheinbahn Immobilien GmbH & Co. KG an der Lierenfelder Straße mit rund 11.000 m² und T-Systems am Heerdter Lohweg 35 mit circa 5.630 m² drei Abschlüsse oberhalb von 5.000 m² registriert werden, die in Summe alleine mehr als rund 32.000 m² Vermietungsleistung auf sich vereinen. Das Gros der Vermietungen fand jedoch im Bereich zwischen 1.000 und 2.500 m² statt.
4 umsatz nach Branchen Bau/Immobilien mit größtem Zuwachs (+ 56,5 %), aber In- Bau/Immobilien Textil/Mode 5.300 7.100 19.300 30.200 dustrie-/handelsunternehmen mit der Nase knapp vorne Abwärtstrend bei Banken/Fi- IT/TK Unternehmens-/ Personalberatung 10.800 17.300 8.400 9.200 nanzdienstleistern setzt sich weiter fort andere Dienstleister Banken/ Finanzdienstleister 5.100 7.800 11.400 4.900 Rechtsanwälte/ Steuerberater 8.200 8.900 Industrie-/ Handelsunternehmen 25.100 32.600 Öffentliche Hand 6.400 8.200 Büroflächenumsatz 1. HJ. 2014 Büroflächenumsatz 1. HJ. 2015 sonstige Branchen insgesamt 22.000 42.800 25.000 m 2 50.000 m 2 75.000 m 2 100.000 m 2 125.000 m 2 Allein in dieser Größenklasse wurden mehr als 51.000 m² umgesetzt. Wie schon im Vorjahr erwiesen sich Industrie- und Handelsunternehmen als stärkste Branche unter den Mietern. Sie alleine mieteten rund 32.600 m² Fläche an. Mieten Die Spitzenmiete in Düsseldorf geht zumindest im Vergleich zum Vorjahreszeitraum - zurück. Betrug diese im 1. Halbjahr 2014 noch 27,50 /m² mtl., sinkt sie ein Jahr später auf 26,00 /m². Vergleicht man die jetzige Spitzenmiete allerdings mit der gewichteten Gesamtjahresspitzenmiete 2014, so hat sich die Miete auf einem hohen Niveau stabilisiert. Die Durchschnittsmiete fällt zwar gegenüber dem Vorjahreswert von 14,80 /m², steigt jedoch gegenüber dem Wert von 12,90 /m², der zuletzt im ersten Quartal 2015 ermittelt wurde, auf aktuell 13,90 /m². Dies muss vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Flächen betrachtet werden: Während im ersten Halbjahr 2014 noch viele teure Flächen, beispielsweise im Dreischeibenhaus oder im Kö Bogen, vermietet werden konnten, fehlen diese herausragenden Projektentwicklungen gegenwärtig. Die mittelfristige Verfügbarkeit an Projektflächen nimmt derzeit zu. Entlang der Achse Kennedydamm/Derendorf und dem Teilmarkt Düsseldorf Nord werden perspektivisch die meisten Neubauten an den Markt gehen. Dann ist auch ein Anstieg der Durchschnittsmieten wieder wahrscheinlich. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2015
5 umsatz nach grössenklassen m 2 120.000 90.000 60.000 30.000 17.800 14.700 40.500 34.500 21.900 51.300 34.300 30.800 7.500 37.700 bis 300 m 2 301 1.000 m 2 1.001 2.500 m 2 2.501 5.000 m 2 ab 5.001 m 2 Flächenanteil > 5.000 m² mehr als verfünffacht Beinahe ein Drittel des Gesamtumsatzes im mittleren Größensegment Büroflächenumsatz 1. HJ. 2014 Büroflächenumsatz 1. HJ. 2015 Leerstand Der Leerstand von Büroflächen in Düsseldorf hat sich durch die aktuellen Vermietungen auf etwa 785.000 m² verringert (-5 %). Dies waren im Vorjahr noch 64.000 m² mehr. Bei einem Büroflächenbestand von nunmehr etwa 7,63 Millionen m² entspricht dies einer Leerstandsquote von rund 10,3 %. Trotz des leicht erhöhten Büroflächenbestandes (etwa 50.000 m² mehr im Vergleich zum Vorjahresquartal) sinkt der Leerstand im Stadtgebiet Schanzenstraße 131 TEILMARKT linksrheinisch Mieter: Chinesisches Generalkonsulat Flächengröße: ca. 4.300 m 2 Berater: ANTEON also weiter. Das nach heutigem Stand absehbare Fertigstellungsvolumen wird im Jahr 2015 erneut einigermaßen überschaubar ausfallen. Ein Umstand der den Gesetzen des Marktes folgend für Verknappung einerseits und stabile Mieten andererseits sorgt.
6 Projektfertigstellungen m 2 Neubauvolumen in 2015 knapp 250.000 50 % von 2012 Prognose für 2016 zeigt keine Trendwende 200.000 150.000 178.000 128.000 100.000 82.000 95.000 89.000 65.000 79.000 50.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Projektfertigstellungen In der Summe werden für das Jahr 2015 rund 8 Neubauvorhaben mit einem Volumen von rund 65.000 m² erwartet. Dieser nahezu historisch niedrige Wert liegt an den üblichen, verzögerten Projektfertigstellungen im laufenden Jahr zugunsten des Folgejahres. Erst in 2017 scheint nach heutigem Stand ein sechsstelliges Fertigstellungsvolumen wieder realistisch. Doch ist auch das absehbare Volumen neu erstellter Erstbezugsflächen im Jahr 2016 mit circa 79.000 m² vergleichsweise niedrig. Die Vorvermietungsquote der diesjährigen Fertigstellungen liegt dabei bei etwa 80 %. Teilmärkte Hatten im Vorjahr noch die Teilmärkte City (ca. 28.600 m²), Airport City/Nord (ca. 21.500 m²) und Kennedydamm/Derendorf (ca. 18.900 m²) die Nase vorn und belegten in dieser Reihenfolge die ersten drei Plätze im Ranking, sind es in diesem Jahr Kennedydamm/ Derendorf mit etwa 32.700 m², Linksrheinisch/Seestern mit rund 31.900 m² und die Airport City/Nord mit circa 30.300 m² auf dem dritten Rang. Das Ranking ist auch im zweiten Quartal weniger den Mieterpräferenzen als der tatsächlichen Verfügbarkeit von größeren Mietflächen geschuldet. Ausblick Die Prognosen aller namhaften deutschen Wirtschaftsinstitute, für das Wachstum in Deutschland, liegen derzeit in einer Spanne zwischen 1,5 und 2,1 %. Die Bundesregierung selbst erwartet ein Wachstum von 1,8 % gegenüber dem Vorjahr. Die Entwicklung auf dem Bürovermietungsmarkt spricht eine klare Sprache. Ein Unterschreiten der niedrigen Vermietungsleistung des Vorjahres ist kaum noch denkbar. Vielmehr kann man recht zuversichtlich sein, dass bis Ende 2015 rund 300.000 m² Bürofläche umgesetzt werden. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2015
7 52 Düsseldorfer Teilmärkte Kaiserswerth RATINGEN 44 Lohausen 44 44 3 Stockum 52 Rath MEERBUSCH Lörick Derendorf Grafenberg Hubbelrath 52 Heerdt Oberkassel DÜSSELDORF Stadtmitte Flingern Gerresheim ERKRATH Oberbilk NEUSS Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth 46 57 46 Wersten Benrath 59 57 Himmelgeist Garath Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz AirportCity 15,40 16,80 9.600 Nord 12,50 16,00 20.700 Kennedydamm/Derendorf 16,90 20,10 32.700 City 13,60 20,00 25.600 Königsallee/Bankenviertel 20,80 26,00 12.400 Linksrheinisch 12,00 16,20 20.500 Seestern Urdenbach 11,60 13,00 11.400 Medienhafen 16,00 23,00 11.200 Grafenberg 11,70 12,50 8.900 City Ost 10,90 13,50 3.700 Süd 9,80 12,00 12.300
8 Investmentmarkt Düsseldorf 1. Halbjahr 2015 Im 1. Halbjahr 2015 wurde am Düsseldorfer Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 712 Mio. verzeichnet. Trotz eines großvolumigen Portfolio-Verkaufes im dreistelligen Millionen-Bereich entspricht dies einem Rückgang von knapp 40 % zum Vergleichszeitraum 2014. Nachdem im 2. Quartal 2014 noch circa 668 Mio. umgesetzt werden konnten, stehen in 2015 nur etwa 538 Mio. zu Buche - ein Minus von etwa 20 %. Der erhoffte Nachholeffekt, nach der Verschnaufpause, ausgelöst durch die Grunderwerbsteuer-Erhöhung zu Jahresbeginn, ist im 2. Quartal leider nicht eingetreten. KENNZAHLEN INVESTMENT 712 Mio. 4,5 % 42 % Rückgang Transaktionsvolumen Spitzenrendite Büro weiter unter Druck Anteil Assetklasse Büro mehr als halbiert Investitionsobjekte Büroimmobilien waren erneut die favorisierte Assetklasse der Investoren. Sie steuerten mit ca. 42 % zum Düsseldorfer Investmentvolumen bei. Gefolgt vom Einzelhandel mit einem Anteil von etwa 32 %. Als größte Deals des 1. Halbjahres 2015 gelten der Verkauf Transaktionsvolumen in Mio. Das erste Halbjahr hat im Vorjahresvergleich 2.500 verhalten begonnen 2.000 1.750 1.912 1.500 1.385 1.000 887 1.070 1.020 712 500 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1. Q. 2015 Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2015
9 Anteil Verkäufer am transaktionsvolumen in % 50 40 30 49 Corporates / Eigennutzer überwiegen mit einem Anteil von knapp 50 % 20 19 19 10 9 Eigennutzer / Non-Properties Bauträger / Projektentwickler Offene Fonds / Spezialfonds Geschlossene Fonds K-LAn TEILMARKT linksrheinisch Flächengröße: ca. 16.650 m² Verkäufer: Geschlossener Fonds des Kaufhof-Einzelhandel-Portfolios (davon 3 Düsseldorfer Objekte) mit rund 225 Mio., das Bürogebäude Living Office mit etwa 51 Mio. und das Bürogebäude K-LAN mit circa 45 Mio. Transaktionsvolumen. Gegenüber dem Vorjahr sank die Anfangsrendite in der gefragtesten Asset-Klasse der Büroimmobilien von 5,1 % im Vorjahr weiter auf nunmehr nur noch 4,5 %. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien stehen aufgrund der anhaltenden Produktknappheit an Trophy- und Core-Produkten in der Landeshauptstadt Düsseldorf weiterhin unter Druck. Käufer-/Verkäufergruppe Die o. g. Portfoliotransaktion diktiert die stärksten Käufer- und Verkäufergruppen. Auf der Kaufseite sind demnach REITs mit einem Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von über 35 % führend. Auf der Verkäuferseite überwogen folgerichtig die Eigennutzer / Non-Properties mit knapp 50 %. Ausländische Investoren zeigten sich mit etwa 60 % Marktanteil weiterhin einkaufsfreudig.
10 Spitzenrenditen 7,50 % 6,00 % 4,50 % 5,75 5,25 5,25 4,50 4,50 5,20 5,00 4,75 4,50 4,20 4,20 4,00 4,00 3,00 % 5,50 Spitzenrendite Büro 1,50 % Spitzenrendite Einzelhandel 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1. HJ 2015 Anteil käufer am transaktionsvolumen in % REITs gingen als 50 stärkste Käufergruppe mit einem Anteil am 40 35 Transaktionsvolumen von 30 über 35 % hervor 20 10 16 13 11 REITs Privater Investor / Family Office Bauträger / Projektentwickler Asset-Manager Ausblick An das hervorragende Vorjahr 2014 wird das Investmentjahr 2015 in Düsseldorf wohl kaum anknüpfen können. Die spektakulären Deals in 2014 haben die Messlatte sehr hoch gelegt. Kaufinteresse ist zwar auch in Düsseldorf mehr als ausreichend vorhanden, es fehlt jedoch schlichtweg an genügend Großtransaktionen oberhalb von 100 Mio.. Daher gehen wir davon aus, dass wir unsere Prognose für das Gesamtjahr 2015 auf nunmehr 1,5 Mrd. reduzieren müssen. Dies entspräche allerdings dann immer noch einem ansehnlichen Ergebnis beim 10-Jahres-Mittelwerts von circa 1,5 Mrd. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2015
11 Living Office TEILMARKT Kennedydamm / Derendorf Flächengröße: ca. 22.170 m² Verkäufer: Offener Fonds Glossar Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). FLÄCHENUMSATZ Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. LEERSTAND Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen zwölf Monaten und stellt hieraus den Median dar. SPITZENMIETE Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen zwölf Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. DURCHSCHNITTSMIETE Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller erfasster, am Markt bekannten Transaktionen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums getätigt werden. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung für die Erfassung einer Transaktion. TRANSAKTIONSVOLUMEN Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am Immobilienmarkt. RENDITE
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