In der Innenstadt von Hockenheim gibt es nur wenige größere, zudem modernen Ansprüchen genügende Einzelhandelsbetriebe. Ein großflächiger Magnetbetrieb mit Frequenzbringerfunktion ist nicht vorhanden. Viele der kleinflächigen Geschäfte wirken zudem renovierungs- bzw. modernisierungsbedürftig. In der Innenstadt von Hockenheim fehlen moderne großflächige Lebensmittelbetriebe mit Versorgungs- und Frequenzbringerfunktion. Alle großflächigen Lebensmittelbetriebe liegen zum Zeitpunkt der Erhebung außerhalb der Innenstadt. Beim einzigen vorhandenen Vollversorger in der Innenstadt handelt es sich um einen kleinflächigen Lebensmitteldiscounter. In einzelnen Sortimentsbereichen - darunter innenstadttypische - besteht nur eine schwache Konkurrenzsituation der Innenstadt zu nicht integrierten Lagen, so beispielsweise im Sortimentsbereich Freizeit/ Sport. Die Tatsache, dass in der Innenstadt von Hockenheim ein Wochenmarkt stattfindet ist grundlegend positiv hervorzuheben (siehe Stärken), jedoch zeigt dieser quantitative wie qualitative Schwächen. Das Angebot ist bezüglich Auswahl und Präsentation/ Gestaltung sehr eingeschränkt, die Lage auf dem öffentlichen Parkplatz zwischen Rathaus und Stadthalle ist sehr dezentral. Der gewählte Standort verfügt zudem über kein Ambiente. Dementsprechend ist dieser Markt verhältnismäßig schwach frequentiert, wodurch er seiner sozial-kommunikativen Funktion (neben der reinen Lebensmittelnahversorgung) nur z.t. gerecht werden kann. Foto 13: Untere Hauptstraße - kleinteilige Einzelhandelsstruktur Foto 14: Wochenmarkt zwischen Rathaus und Stadthalle Mittel- bis niedrigpreisige Angebote dominieren stellenweise das Warenangebot und beeinträchtigen die Qualität und Präsentationsform in der gesamten Innen- 51
stadt. Der hohe Anteil an Dienstleistern in der Innenstadt, insbesondere bei Betrieben mit geringer Kundenfrequenz wie z.b. Versicherungen, Fahrschulen, weist auf verdeckte Leerstände hin. Erste Trading-Down-Prozesse sind nicht zu übersehen. Die Karlsruher Straße weist nicht durchgehend die typischen Merkmale einer innerstädtischen Einkaufsstraße auf. Die Einzelhandelsdichte in der Erdgeschosszone wird durch funktionale wie auch städtebauliche Lücken unterbrochen: Funktional sind darunter insbesondere Leerstände zu verstehen, die den Einzelhandel auf unattraktive Weise ergänzen. Besonders störend wirken hierbei ein schätzungsweise 300 qm großer Leerstand 42 eines ehemaligen Drogeriemarktes am östlichen Eingangsbereich zur Karlsruher Straße sowie mindestens vier weitere Leerstände im weiteren Straßenverlauf. Städtebauliche Lücken sind insbesondere auf Höhe des Ebertparkes vorhanden, wo rückversetzte Häuserfronten ohne Handelsnutzung im Erdgeschoss vorzufinden sind. Des Weiteren bestehen in der Karlsruher Straße stellenweise städtebauliche Nachverdichtungspotenziale. Der verkehrsberuhigte Bereich der Karlsruher Straße wirkt zeitweise unbelebt, die Kundenfrequenz in dieser Straße ist nur temporär hoch. Foto 15: Karlsruher Straße - städtebauliche Brüche und oft unbelebt Foto 16: Karlsruher Straße - Leerstand am östlichen Eingang 42 Während die Karlsruher Straße und auch die Obere und Untere Hauptstraße vereinzelt Leerstände aufweisen, zeigt sich in der Heidelberger Straße eine als 42 Dieser Leerstand ist inzwischen wieder durch ein Bekleidungsgeschäft besetzt. 52
kritisch zu umschreibende Situation. In diesem sehr kurzen Straßenabschnitt bis zur querenden Parkstraße waren zum Zeitpunkt der Erhebung mindestens fünf Leerstände vorzufinden. Es sind hier bereits deutliche Auswirkungen auf den Gebäudezustand erkennbar. Der insgesamt kleinteilig wirkende Einzelhandel in der Oberen Hauptstraße nimmt zugunsten diverser Dienstleister und Wohnnutzung bereits deutlich ab. In der Unteren Hauptstraße und Heidelberger Straße ist die Einzelhandelsdichte ebenfalls schon abnehmend. Die stark befahrene Untere/ Obere Hauptstraße ruft eine deutliche Trennwirkung in diesen Bereichen hervor. Die Querungsmöglichkeiten sind deutlich erschwert. Neben Defiziten in der Verkehrssicherheit sind diese auch bezüglich der Aufenthaltsqualität gegeben. Foto 17: Heidelberger Straße - Leerstand mit Sanierungsbedarf Foto 18: Hauptkreuzungsbereich - breiter Straßenraum Die z.t. schmalen Fußwegebereiche bei gleichzeitig starkem fließendem wie ruhendem Verkehr schränken die Aufenthaltsqualität für Passanten wie auch die Nutzungsmöglichkeiten für Einzelhändler und Gastronomen stark ein. Es entsteht somit nur wenig "Bummelstimmung", wenngleich eine durchaus ansprechende Gestaltung durch Merkmale wie Baumpflanzung, Pflasterung und öffentliches Sitzmobiliar besteht. Unabhängig der begrenzten Flächenverfügbarkeit weisen viele gastronomische Außenbereiche in der gesamten Innenstadt von Hockenheim gravierende gestalterische Mängel auf, so z.b. durch billig wirkende Plastikbestuhlungen oder provisorisch angebrachte Begrünungselemente. 53
Foto 19: Unter Hauptstraße - schmale Fußwege, Dominanz ruhender MIV Foto 20: Untere Hauptstraße - Gestaltungsmängel in der Außengastronomie Die an die Einkaufsstraßen angrenzenden Seitenstraßen weisen eine deutlich geringere Besatz- und Gestaltungsdichte auf. Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe befinden sich hier nur vereinzelt. Diese wirken z.t sanierungsbedürftig und somit unattraktiv. Foto 21: Karlsruher Straße - untergenutzter rückwärtiger Bereich Foto 22: Leerstand "Alte Post" - Hinterhofbereich Die angrenzenden Bereiche sind u.a. geprägt durch Brachflächen, Gärten, sanierungsbedürftige Hinterhöfe und untergenutzte Stellplatzflächen, Garagenanlagen sowie einzelstehende Wohngebäude; die Gestaltungsintensität im öffentlichen Raum lässt sofort nach. Besonders kritisch ist die Entwicklung im Bereich zwischen Unterer Haupt-, Hirschstraße und Heidelberger Straße zu sehen (Fortunapassage). In diesem Gemenge aus heterogenen, hauptsächlich aus den 1980er - 90er Jahren stammenden Wohn- und Dienstleistungsgebäuden, ist ein diffuses An- 54
gebot an diversen Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten (u.a. Wettbüros und Call-Shops) sowie eine Vielzahl an leerstehenden Gewerbeflächen vorzufinden. Entsprechend unbelebt und vernachlässigt wirken die "Innenbereiche" dieser teils überdachten Passagen und Höfe, was sich zwangsläufig auf den Zustand der Gebäude und des öffentlichen Raumes auswirkt - hier besteht dringender städtebaulicher Entwicklungsbedarf. Städtebauliche Brüche und Brachflächen können zwar durchaus als Entwicklungspotenziale dargestellt werden (siehe Stärken), sind aber in der Ist-Situation zunächst einmal als eindeutige Defizite zu erfassen. Es fehlt an vielen Stellen die Vernetzung städtebaulicher und funktionaler Komponenten, die die wesentliche Voraussetzung für eine Innenstadt mit Atmosphäre und Flair bildet. 4.3 SONSTIGE BEDEUTENDE EINZELHANDLESSTANDORTE In der folgenden Karte 7 ist die räumliche Verteilung der Verkaufsflächen in Hockenheim auf die Innenstadt sowie weitere bedeutende Einzelhandelskonzentrationen und -standorte mit ihrer Verkaufsflächendimension und nach sbereichen dargestellt. Karte 7: Einzelhandelsschwerpunkte Verkaufsfläche in qm 15.000 Industriestraßen 10.000 Pfälzer Ring Hockenheim Center 5.000 2.500 1.000 Mörscher Weg/ Ketscher Straße rechts 0 langfr. mittelfr. Nahrung/ Genuss kurzfr. Innenstadt Hockenheim 0 1000 m Med-Center Lußheimer Straße Quelle: eigene Erhebung Mai 2007; eigene Berechnungen; Kartengrundlage: Stadt Hockenheim 55
Karte 7 verdeutlicht, dass bezogen auf den Umfang der Verkaufsfläche die Innenstadt mit rd. 6.275 qm nur die drittgrößte Einzelhandelskonzentration in der Stadt Hockenheim darstellt. Außer der Einzelhandelsinnenstadt und dem Med-Center, welches aber nur einen geringen Einzelhandelsbesatz aufweist, befinden sich alle weiteren Einzelhandleskonzentrationen in nicht integrierter Lage. Während am nicht integrierten Standort Lußheimer Straße (rd. 3.850 qm VKF) schwerpunktmäßig Nahrungs-/ Genussmittel sowie Waren des kurzfristigen sbereichs vorzufinden sind, werden in den restlichen nicht integrierten Einzelhandelskonzentrationen Hockenheim Center (rd. 15.350 qm VKF), Industriestraßen (rd. 7.725 qm VKF), Pfälzer Ring (rd. 4.900 qm VKF) und Mörscher Weg/ Ketscher Straße rechts (rd. 850 qm VKF) (in der Folge auch zusammengefasst als Industrie-/ Gewerbegebiet Talhaus ) vor allem Waren aus dem mittel- und langfristigen sbereich angeboten. 4.4 ANGEBOT NACH LAGE Im Folgenden werden die bisher dargestellten Ergebnisse zum Einzelhandelsangebot differenziert nach Lage der Betriebe aufgezeigt (vgl. Abb. 15 sowie Tab. A - 10 im Anhang). Abb. 15: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile in Hockenheim nach Lage Gesamtangebot zentrenrelevante Hockenheim Sortimente 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Betriebe VKF Umsatz VKF Umsatz Innenstadt sonstige integriert nicht integriert Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Mai 2007; IfH; EHI; Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen Neben der Innenstadt und nicht integrierten Standorten sind dabei auch sonstige integrierte Lagen aufgeführt. Hierbei handelt es sich um funktional und städtebau- 56
lich integrierte Betriebe im Zusammenhang mit Wohnbebauung außerhalb der (Einzelhandels-)Innenstadt, wobei die Bestandsdichte und/ oder die städtebauliche Situation nicht für die Ausweisung eines zentralen Bereichs ausreicht, so beispielsweise die Betriebe im Med-Center in Hockenheim. Folgende Aussagen lassen sich bei Betrachtung der Abb. 15 zusammenfassen: Die Einzelhandelsbetriebe in Hockenheim sind hinsichtlich ihrer Anzahl auf die drei Standortbereiche nahezu gleich verteilt, wobei die Innenstadt mit rd. 36% den höchsten Anteil erreicht. Bezogen auf die Verkaufsfläche zeigt sich ein anderes Bild: Etwa drei Viertel der Verkaufsflächen befinden sich an nicht integrierten Standorten. Der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt liegt lediglich bei rd. 14%. Die Verteilung des gesamtstädtischen Umsatzes auf die verschiedenen Lagen entspricht weitgehend der Verteilung der Verkaufsflächen. Zwar verlieren die nicht integrierten Lagen hier infolge z.t. geringerer Flächenproduktivitäten gegenüber der Innenstadt und sonstigen integrierten Lagen etwas an Bedeutung. Dennoch kommt auch am Umsatzanteil gemessen der Innenstadt mit etwa einem Fünftel nur ein geringer Anteil am gesamtstädtischen Umsatz zu, wie sich bereits bei der Beurteilung des Innenstadteinzelhandels vor dem Hintergrund der Nachfrage zeigte (vgl. Kap. 4.2.2). Nun ist diese Angebotsverteilung noch nicht unbedingt ein Hinweis auf eine nicht funktionsadäquate Verteilung: Nicht jeglicher Einzelhandel muss/ soll in der Innenstadt angesiedelt sein (vgl. auch Kap. 3.3). Entsprechend wurde eine Auswertung der üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente vorgenommen (vgl. Abb. 15, rechter Bereich). Hierdurch ändert sich das Bild allerdings nur geringfügig: Die Innenstadt erreicht nur einen Verkaufsflächenanteil von rd. 18%, der Umsatzanteil ist mit rd. 23% nur wenig höher als bei Betrachtung aller Sortimente (s.o.). Rund 68% der Verkaufsfläche bzw. 60% des gesamtstädtischen Umsatzes bei zentrenrelevanten Sortimenten entfallen auf Angebote an nicht integrierten Standorten. Dieses Ergebnis zeigt eine in großen Teilen nicht funktionsadäquate Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente. Entsprechend muss in Hockenheim von einem stark geschwächten Einzelhandelsstandort Innenstadt gesprochen werden. 57
Abb. 16: Einzelhandelsstruktur in Hockenheim nach Lage 12.000 10.000 8.000 in qm 6.000 4.000 2.000 0 Nahrungs- und Genussmittel sonst. kurzfr. mittelfristiger langfristiger Innenstadt sonstige integriert nicht integriert Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Mai 2007 Die Betrachtung der Einzelhandelsstruktur nach Lage (vgl. Abb. 16) verdeutlicht zunächst, dass die Verteilung der Verkaufsflächenanteile nach sbereichen in den verschiedenen Lagen unterschiedlich ist, wenngleich in Hockenheim die Regelmäßigkeit erkennbar ist, dass die nicht integrierten Standorte stets die höchsten Verkaufsflächen aufweisen: Über 2/3 der Verkaufsfläche im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel wird in nicht integrierten Lagen angeboten. Hingegen nur rd. 10% in der Innenstadt und nur knapp 23% in den für die Lebensmittelnahversorgung wichtigen integrierten Lagen. Auch das Angebot im sonstigen kurzfristigen sbereich ist knapp zur Hälfte an in nicht integrierten Standorten angesiedelt, die andere Hälfte teilt sich nahezu gleichmäßig auf die Innenstadt und die sonstigen integrierten Lagen auf. Nach dem Ziel einer möglichst flächendeckenden fußläufigen Nahversorgung sollten das Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel - wie auch die sonstigen Sortimente des kurzfristigen sbereiches - in der Innenstadt oder an sonstigen integrierten Standorten angesiedelt sein. Die innenstadttypischen Sortimente des mittelfristigen sbereichs werden in Hockenheim nur zu rd. 19% in der Innenstadt angeboten, während annähernd 80% des Angebotes nicht funktionsadäquat an nicht integrierten Standorten vorzufinden sind. Noch ausgeprägter stellt sich die Verteilung der Angebote im langfristigen Be- 58
darfsbereich dar. Rund 84% der entsprechenden Angebote werden an nicht integrierten Standorten angeboten. Da in diesem sbereich auch üblicherweise nicht zentrenrelevante Sortimente enthalten sind, ist diese Verteilung allerdings in Teilen durchaus als funktionsadäquat zu bezeichnen. Wie schon in Kap. 4.1.2 anhand der Betriebsgrößenklassen aufgezeigt, stellt die Abb. 17 die Umsatzentwicklung der Einzelhandelsbetriebe in Hockenheim in den letzten drei Jahren differenziert nach Lagen dar. Abb. 17: Umsatzentwicklung in Hockenheim in den letzen drei Jahren nach Lagen Innenstadt sonst. integriert nicht integriert Gesamt 0% 20% 40% 60% 80% 100% mehr als +15% 0 bis +15% unverändert 0 bis -15% mehr als -15% Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Mai 2007 In der Innenstadt von Hockenheim, wo eine kleinteiligere Einzelhandelsstruktur vorzufinden ist (vgl. Kap. 4.2.1), verbuchten in den vergangenen drei Jahren nur rd. 21% der Betriebe Umsatzzuwächse. Gleichzeitig hatten rd. 52% Umsatzrückgänge zu verzeichnen. In den sonstigen integrierten Lagen, wo sich ebenfalls größtenteils kleinflächige Betriebe befinden, stellten immerhin rd. 39% der Betriebe Umsatzzuwächse und nur 43% Umsatzrückgänge fest; in den nicht integrierten Lagen waren es rd. 50% mit Umsatzzuwächsen bzw. knapp 42% mit Umsatzrückgängen. Es bleibt somit festzuhalten, dass zwar in allen Lagen ein relativ hoher Anteil der Händler Umsatzrückgänge angab, dies aber in der Innenstadt auf über die Hälfte der Betriebe zutrifft und somit am höchsten ist. Gleichzeitig ist bei deutlich mehr Betrieben in nicht integrierten Lagen ein Umsatzzuwachs festzustellen als in der Innenstadt. Außerhalb der Innenstadt gelegene Betriebe weisen somit im Durchschnitt eine positivere Entwicklung als die in der Innenstadt angesiedelten Betriebe auf. 59