Fortschreibung des Zentrenkonzeptes für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in Gotha

Transkript

1 Fortschreibung des Zentrenkonzeptes für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in Gotha inkl. einer Ersteinschätzung tzung zu einer in Rede stehenden Einkaufszentrenentwicklung 1. Arbeitskreis erste Ergebnisse Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str Dortmund Hirschstraße Karlsruhe 1

2 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung tzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 2

3 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 3

4 Einführung Allgemeine Zielstellung Wozu die Fortschreibung des Zentrenkonzepts? Sicherung und Weiterentwicklung der vorhandenen Einzelhandelsstandorte, insbesondere der Zentren Sicherung und Weiterentwicklung der wohnortnahen Grundversorgung Beurteilungsgrundlage für künftige Neuansiedlungen Basis für Bauleitplanung, interkommunale Abstimmung Planungssicherheit für Stadt und Investoren (bestehende und neue) 4

5 Einführung Rechtliche Grundlagen 1 Abs. 6 Satz 11: Städtebauliche Entwicklungskonzepte Novellierung BauGB 2004: 34 Abs. 3 BauGB / 2 Abs. 2 BauGB Novellierung BauGB 2007: einfache B-Pläne nach 9 Abs. 2a Aktuelle einzelhandelsbezogene Urteile BVerwG AZ 4 C 21.07, Urteil vom 26. März 2009 Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben (in Mischgebieten) zur Stärkung der in einem Einzelhandels- oder Zentrenkonzept festgelegten zentralen Versorgungsbereiche BVerwG AZ 4 C 2.08, Urteil vom 17. Dezember 2009 Schutz von Nahversorgungsbereichen vor schädlichen Auswirkungen (vgl. hierzu Stadt + Handel: Newsletter #07) 5

6 Einführung Spezielle Zielstellungen in Gotha Überprüfung der Entwicklungen seit 2005 (GMA Gutachten) Entwicklungserfordernisse/ -chancen der zentralen Versorgungsbereiche, Nahversorgung gezielte Fortentwicklung des Innenstadtzentrums (Quantitäten/ Qualitäten/ Profil) Beurteilungsgrundlage für eine in Rede stehende Entwicklung eines Einkaufszentrums im Norden des Innenstadtzentrums 6

7 Einführung Vorgehensweise Strukturanalyse Beteiligung und Kommunikation/ Ergebnispräsentationen sentationen Angebot Nachfrage Städtebau Entwicklungsstrategien Absatzwirtschaftlich Räumlich Fortschreibung Zentrenkonzept Zentrenkonzept Gothaer Ansiedlungs- Nahversorgungs- Sortimentsliste leitsätze tze für konzept Vorhaben und SO-Konzept Erweiterungen Empfehlungen zur Weiterentwicklung der Innenstadt (inkl. Bewertung Einkaufszentrum) Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung 7

8 Einführung Empirische Untersuchungen Bestandserhebung Passantenbefragung Einzelhändler ndler- befragung Kundenherkunfts- erhebung Daten- grundlage Erhebung durch Stadt + Handel Erhebung durch Stadt + Handel Erhebung durch Stadt + Handel Erhebung durch Stadt + Handel Zeitraum KW (20. September 01. Oktober 2010) KW (20. September 01. Oktober 2010) KW (23. September 02. Oktober 2010) KW (27. September 02. Oktober 2010) Methode flächendeckende Vollerhebung flächendeckende Verteilung von Fragebögen im Innenstadtzentrum (n=32) standardisierter Fragebogen (n=616) standardisierter Fragebogen (n=17) Inhalt Standortdaten, Verkaufsfläche und Sortimente aller Einzelhandelsbetriebe, städtebauliche Analyse Angebotslücken, Umsatzherkunft, Einschätzung zum Einzelhandelsstandort, Einzugsbereiche Kundenherkunft, gekaufte Sortimente, Angebotslücken, Einschätzung zum Einzelhandelsstandort Kundenherkunft 8

9 Einführung Siedlungsräumliche umliche Rahmenbedingungen Mittelzentrum (mit Teilfunktion eines Oberzentrums) rd Einwohner Kaufkraftkennziffer: 88,1 Oberzentrum Mittelzentrum (mit Teilfunktion eines Oberzentrums) Mittelzentrum Quelle: Google-Grafiken 2010 Terra-Metrics, Kartendaten 2010 PPWK Teleatlas; BBE 2008; Stadt Gotha: Statistischer Jahresbericht

10 Einführung Siedlungsräumliche umliche Rahmenbedingungen Nord - rd EW Mitte - rd EW Ost - rd EW West - rd EW Weststadt - rd EW Sundhausen - rd EW Boilstädt - rd. 880 EW Oststadt - rd EW Siebleben - rd EW Süd - rd EW Uelleben - rd. 730 EW Quelle: Stadt Gotha: Statistischer Jahresbericht 2009; Kartengrundlage: Stadt Gotha 10

11 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 11

12 Angebotsanalyse Einzelhandelsbestand Zentrenkonzept 2010 Zentrenkonzept 2005 Stadt + Handel GMA Anzahl der Betriebe* (Leerstände gesamtstädtisch) Gesamtverkaufsfläche (VKF)* (Leerstandsfläche gesamtstädtisch) VKF/ Einwohner* (inkl. Leerstandsfläche) 462 (118) rd m² (~ m²) 2,89 m²/ Ew (3,20 m² / Ew) 510 rd m² 2,59 m²/ Ew Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Stadt Gotha: Statistischer Jahresbericht 2009; GMA 2005, VKF-Angaben gerundet; *ohne Leerstand 12

13 Angebotsanalyse Einzelhandelsbestand (VKF) nach Warengruppen in m² Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederw aren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielw aren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettw aren, Haus-/ Bett-/ Tischw äsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges VKF/ EW 0,70 0,13 0,07 0,07 0,35 0,08 0,19 0,42 0,15 0,06 0,05 0,02 0,04 0,05 0,27 0,09 0,1 0,02 0,02 0,04 2,89 13 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010

14 Angebotsanalyse Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und Lagen in m² Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederw aren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielw aren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettw aren, Haus-/ Bett-/ Tischw äsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges Zentren im Bestand sil nil Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; sil = städtebaulich integrierte Lage; nil = städtebaulich nicht integrierte Lage

15 Angebotsanalyse Entwicklung Einzelhandelsbestand Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; GMA Dezember GMA Stadt + Handel

16 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 16

17 Nachfrageanalyse Einzugsgebiet GMA % 50 % Stadt + Handel % 40 % Umsatzherkunft Gotha Zufluss Zone 1: rd Einwohner (Stadt Gotha) Zone 2: rd Einwohner Quelle: Google-Grafiken 2010 Terra-Metrics, Kartendaten 2010 PPWK Teleatlas; GMA 2005 Zone 1 Zone 2 17

18 Nachfrageanalyse Quelle: Berechnung Stadt + Handel 2010; Kaufkraftzahlen BBE 2008; GMA 2005 Sortimentsspezifische Kennzahlen Warengruppen VKF Kaufkraft in m² m in Mio. Umsatz Zentralität Nahrungs- und Genussmittel ,3 124,5 157 % Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken ,8 20,8 176 % Blumen, zoologischer Bedarf ,0 5,1 171 % PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher ,2 11,6 161 % kurzfristiger Bedarfsbereich ,2 162,0 160 % Bekleidung ,1 27,6 162 % Schuhe/ Lederwaren ,1 6,6 160 % Pflanzen/Gartenbedarf ,0 6,0 198 % Baumarktsortiment i.e.s ,0 25,2 126 % GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör ,6 4,7 182 % Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente ,1 5,1 122 % Sportartikel/ Fahrräder/ Camping ,9 4,7 160 % mittelfristiger Bedarfsbereich ,8 79,9 148 % Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik ,9 4,9 171 % Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz ,3 3,0 129 % Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche ,2 2,9 132 % Möbel ,5 14,0 133 % Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte ,8 8,1 170 % Neue Medien/ Unterhaltungselektronik ,7 20,0 146 % Uhren/ Schmuck 670 1,8 3,4 190 % Sonstiges ,6 3,1 188 % langfristiger Bedarfsbereich ,8 59,3 149 % Gesamt ,8 301,2 155 % GMA 2005: ,8 286,7 156 % 18

19 Nachfrageanalyse Zentralität t nach Warengruppen Ø 155 % (2005: 156 %) Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher kurzfristiger Bedarfsbereich Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping mittelfristiger Bedarfsbereich Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Berechnung Stadt + Handel 2010; Kaufkraftzahlen BBE 2008; GMA 2005 Gesamt 0% 50% 100% 150% 200% 250% 19

20 Nachfrageanalyse Gibt es Artikel oder Angebote, die Sie beim Einkauf in Gotha insgesamt vermissen? Passantenbefragung (n =616) 67% vermissen? 3% 30% Artikel/Angebote* Bekleidung Sportartikel/ Fahrräder/ Camping GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/Basteln/Hobby/ Musikinstrumente Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 16% Einzelhändlerbefragung ndlerbefragung (n=32) 31% ja nein weiß nicht 53% Artikel/Angebote* Nahrungs- und Genussmittel Bekleidung Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Gastronomie GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 09/2010; Einzelhändlerbefragung Stadt + Handel 09/2010; Mehrfachnennungen möglich; * jeweils fünf häufigsten Nennungen 20

21 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 21

22 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Grundsätzliches Aufzeigen von Spielräumen: (2015, 2020) Keine sklavischen sklavischen Grenzen Parameter Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf Stagnation/ sortimentsbezogene Unterschiede Bevölkerungsentwicklung rückläufig (minus ~ 4 % bis ~ 6 % in den nächsten 10 Jahren)/ Beachten: Alterstrukturverschiebung (hoher Anteil älterer Menschen in Gotha) Verkaufsflächenansprüche der Anbieter leichte Impulse 22

23 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Zentralitätswerte tswerte und Versorgungsauftrag Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher kurzfristiger Bedarfsbereich obere Variante: 160 % untere Variante: 155 % Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping mittelfristiger Bedarfsbereich Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges langfristiger Bedarfsbereich Gesamt 0% 50% 100% 150% 200% 250% 23 Quelle: eigene Berechnungen

24 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen (in m² VKF) Warengruppe v v Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher kurzfristiger Bedarfsbereich Bekleidung Schuhe/Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente Sportartikel/Fahrräder/Camping mittelfristiger Bedarfsbereich Medizinische und orthopädische Artikel/Optik Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sichtschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte Medien Uhren/Schmuck Sonstiges langfristiger Bedarfsbereich Fortschreibung des Zentrenkonzeptes für die Stadt Gotha Gesamt ( Arbeitskreis)

25 Einführung Strukturanalyse/ Entwicklungsspielraum: Erstes Zwischenfazit Einzugsbereich: stärkere Bindung lokaler Kaufkraft/ geringere Abschöpfung aus dem Umland Überwiegend stagnierende VKF-Entwicklung seit 2005 Quantitativer Entwicklungsspielraum in den meisten Sortimentsgruppen nahezu ausgeschöpft; in einigen Warengruppen Arrondierungspotenzial Kunden vermissen Angebote (u. a. Bekleidung/ Sportartikel/ Spielwaren) Potenzial für Weiterentwicklungen Hier im Vordergrund: vor allem bestimmte Qualitäten und Betriebstypen Im Bereich des kurzfristigen Angebots sehr hohe Ausstattungsgrade Sensible Abwägung bei künftigen Entwicklungen 25

26 Einführung Strukturanalyse/ Entwicklungsspielraum: Erstes Zwischenfazit Empfehlung für die einzelhandelsbezogene Stadtentwicklungspolitik - richtiger Standort - Qualität - maßvolle Bestandsarrondierung 26

27 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 27

28 Nahversorgungsanalyse Verkehrsmittelwahl zum Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren 8% 1% hoher Anteil der Befragten erledigt den Versorgungseinkauf zu Fuß 13% 40% erhöhte Bedeutung der wohnortnahen Grundversorgung 37% zu Fuß Auto/ sonstiges Kfz Straßenbahn Bus Fahrrad Bahn Sonstiges Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 09/

29 Nahversorgungsanalyse Nahversorgung in Zahlen Verkaufsflächenausstattung 0,70 m² VKF je EW (2005: 0,69 m² VKF je EW; Bundesdurchschnitt: 0,39 m² VKF) Verkaufsflächenanteil In zentralen Versorgungsbereichen: rd. 36 % In sonstigen städtebaulich integrierten Lagen: rd. 48 % In städtebaulich nicht integrierten Lagen: rd. 16 % Betriebstypenmix 13 x Lebensmitteldiscounter 7 x Supermarkt 3 x Verbrauchermarkt / SB-Warenhaus ergänzt um 117 weitere Lebensmittel-Fachgeschäfte (inkl. Tankstellen, Kioske und Lebensmittel-Handwerk) Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010, Stadt Gotha: Statistischer Jahresbericht 2009, GMA 2005; VKF-Angaben gerundet 29

30 Nahversorgungsanalyse Analyse räumliche Nahversorgung Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha nahezu flächendeckende Nahversorgung vorhanden Kein dringender Handlungsbedarf! Sundhausen - rd EW Boilstädt Fortschreibung des Zentrenkonzeptes Uelleben - rd. 880 EW für die Stadt Gotha - rd. 730 EW 30

31 Nahversorgungsanalyse Erste Empfehlungen zur Nahversorgung 1. Priorität: Fokus der Nahversorgung auf die Zentren 2. Priorität: Sicherung der Standorte in integrierten Lagen: Qualitative Weiterentwicklung der Nahversorgung (Andienung, Parkplätze, Service) 3. Priorität: Neuentwicklungen ausschließlich zur Versorgung des Gebietes und ohne negative Auswirkungen auf die Nahversorgung und die Zentren ( transparentes und nachvollziehbares Prüfschema; städtebauliche Begründungszusammenhänge in Verträglichkeitsanalysen) Ansonsten konsequenter Ausschluss von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel 31

32 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 32

33 Gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen städtebaulich integrierte Lage wesentlicher fußläufiger Einzugsbereich und gute Einbindung in das ÖPNV-Netz stadtgestalterische Ausprägung und Aufenthaltsqualität prinzipiell Hoheit der Kommune, jedoch gerichtlicher Überprüfung zugänglich Definition des Bestandes Ziel- und Entwicklungsperspektive 33

34 Gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur Nahversorgungszentren: wünschenswerte Ausstattung Nahversorgungsrelevantes Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (Schnitt-) ) Blumen Drogerie, Kosmetik Pharmazeutische Artikel Tierfutter Zeitungen/ Zeitschriften Ergänzende Dienstleistungen Betriebsstruktur Lebensmittelvollsortimenter und Lebensmitteldiscounter ergänzt um Fachgeschäfte des Lebensmitteleinzelhandels Betriebe des Lebensmittelhandwerks Floristik Fachgeschäft(e) Drogeriefachmarkt/ -märkte Apotheke(n) Randsortiment Drogeriemarkt, Lebensmittelmärkte ggf. Fachgeschäft/-markt Fachgeschäft(e),Kioskbetriebe Randsortiment Lebensmittelmärkte u. a. Friseur/Kosmetikstudio, Reisebüro, Post/Postagentur, Reinigung, Schlüsseldienst/Schuster, Bank/Sparkasse/EC-Automat 34

35 keine wesentlichen Veränderungen seit 2005 Gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur Nahversorgungszentrum Coburger Platz (Stadtteil West) Anfrage Lidl Aldi (NuG) Rewe (NuG) (700 m²) m Humboldtstraße Tedi (gemischtes Warensortiment) Anzahl Einzelhandelsbetriebe Anzahl Leerstände Einwohner/ Kaufkraft (NuG) NVZ Coburger Platz 13 Verkaufsfläche (in m²) / rd. 16 Mio. zentraler Versorgungsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 35

36 Gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur Nahversorgungszentrum Schloßpark park-center (Stadtteil Süd) Veränderung seit 2005: - deutliche Leerstandszunahme - Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters Norma östlich des Schloßpark-Centers Uelleberstraße Norma (NuG) Parkstraße Anzahl Einzelhandelsbetriebe Anzahl Leerstände Einwohner/ Kaufkraft (NuG) NVZ Schloßpark park-center 10 Verkaufsfläche (in m²) / rd. 7 Mio. zentraler Versorgungsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 36

37 Gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur Nahversorgungszentrum Städtischer Hof Gotha (Stadtteil Oststadt) Oststraße Aldi (NuG) Veränderung seit 2005: - Ausbau der Verkaufsfläche (Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes) NVZ Städtischer Hof Gotha Pfennigpfeiffer (GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör) Rewe (NuG) Anzahl Einzelhandelsbetriebe Anzahl Leerstände Einwohner/ Kaufkraft (NuG) 16 Verkaufsfläche (in m²) / rd. 7 Mio. zentraler Versorgungsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 37

38 Gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur Nahversorgungszentrum Bertha-Schneyer Schneyer-Stra Straße (Stadtteil Siebleben) Weimarer Straße Veränderung seit 2005: - deutliche Leerstandszunahme - Funktionsverlust des Zentrums Aldi (NuG) Bertha-Schneyer-Straße Anzahl Einzelhandelsbetriebe Anzahl Leerstände Einwohner/ Kaufkraft (NuG) NVZ Bertha- Schneyer-Stra Straße Verkaufsfläche (in m²) / rd. 9 Mio. zentraler Versorgungsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 38

39 Gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur Sonderstandort Gewerbegebiet Süd Anzahl Einzelhandelsbetriebe Anzahl Leerstände Standort- bereich Gewerbegebiet Süd 26 Verkaufsfläche (in m²) Ohrdrufer Straße Größ ößte Betriebe: Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha Harjesstraße Gartenparadies (Pflanzen/ Gartenbedarf) Roller (Möbel) Herkules Bau und Garten (Baumarktsortiment i.e.s.) E-Center (NuG) zentraler Versorgungsbereich 39

40 Gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur Sonderstandort Salzgitterstraße Standort- bereich Salzgitterstraße Zentrum Bertha- Schneyer-Stra Straße Anzahl Einzelhandelsbetriebe Anzahl Leerstände Verkaufsfläche (in m²) Salzgitterstraße Größ ößte Betriebe: Kik (Bekleidung) Takko (Bekleidung) Toom (Baumarktsortiment i.e.s.) Tedi (gemischtes Warensortiment) Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha zentraler Versorgungsbereich 40

41 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 41

42 Innenstadtzentrum Kaufland Promarkt Joh Anzahl Einzelhandelsbetriebe Anzahl Leerstände Anzahl Leerstände > 100 m² Fläche Leerstand Innenstadt- zentrum Gotha 201 Anteil gesamtstädtisch 44 % Verkaufsfläche (in m²) Anteil gesamtstädtisch 27 % ~ m² Müller Kressner Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 42

43 Innenstadtzentrum Lagebereiche (Bestandsabgrenzung) Hauptlage Ergänzungsfunktion Fachmarktstandort Kaufland kritisch zu hinterfragen? Nebenlage Funktionaler Ergänzungsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 43

44 Innenstadtzentrum Vergleich mit ausgewählten Innenstadtzentren Einwohner Kommune* Anzahl Betriebe (im Innenstadtzentrum) Verkaufsfläche (im Innenstadtzentrum) Verkaufsfläche/ Einwohner Innenstadtzentrum Gotha ,76 Innenstadtzentrum Ibbenbüren ,57 Innenstadtzentrum Coesfeld ,05 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Stadt + Handel 2008; Stadt + Handel 2010; *auf Einwohner gerundet 44

45 Innenstadtzentrum Einzelhandelsbestand (VKF) nach Warengruppen in m² Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf 240 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederw aren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielw aren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettw aren, Haus-/ Bett-/ Tischw äsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010 Fortschreibung des Zentrenkonzeptes für die Stadt Gotha

46 Innenstadtzentrum Vergleich VKF Nahrungs- und Genussmittel Drogerieartikel/ Parfümeriewaren Blumen, zoologischer Bedarf Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher; PBS Quelle: Bekleidung Schuhe, Lederwaren GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Elektro, Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Gotha Ibbenbüren Coesfeld 46 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Stadt + Handel 2008; Stadt + Handel 2010

47 Innenstadtzentrum Weswegen sind Sie heute (außer zum Einkaufen) in das Zentrum von Gotha gekommen? rd. 65 % der Befragten kamen nicht nur zum Einkaufen in das Innenstadtzentrum nstadtzentrum 54% 19% 14% 12% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Dienstleistung Gastronomie Freizeit/ Freunde treffen Arbeit/ Ausbildung Verwaltungs-/Amtsbesuch Urlaub/Sonstiges Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 09/2010; Standort Innenstadtzentrum (Mehrfachnennungen möglich) 47

48 Innenstadtzentrum Bewertung des Innenstadtzentrums Mit welcher Schulnote bewerten Sie die Qualität der angebotenen Waren? 78% 15% die Vielfalt der Waren? 53% 37% 5% die Öffnungszeiten? die Möglichkeit zum Bummeln und Verw eilen? die Erreichbarkeit? das Parkplatzangebot? das Innenstadtzentrum von Gotha alles in allem? 7% 7% 24% 21% 42% 66% 59% 29% sehr gut (1) gut (2) befriedigend (3) ausreichend (4) mangelhaft (5) keine Angabe 68% 23% 37% 26% 31% 9% 8% 17% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 6% 48 Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 09/2010

49 Innenstadtzentrum Welche Bereiche/ Straßen in der Innenstadt haben Sie heute besucht bzw. wollen Sie besuchen? Marktstraße Erfurter Str. Kaufland Neumarkt Hauptmarkt Joh Müller Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 09/2010; Standort Innenstadtzentrum (Mehrfachnennungen möglich); Kartengrundlage: Stadt Gotha 49

50 Innenstadtzentrum Wo haben Sie heute geparkt? Kaufland 27 % Gartenstraße 16 % 5 % Rewe Lutherstraße/ e/ Gerberstraße 8 % 12 % 75 % 11 % Hauptmarkt Kressner Parkplatz Parkhaus Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 09/2010; Standort Innenstadtzentrum (Mehrfachnennungen möglich); Kartengrundlage: Stadt Gotha 50

51 Innenstadtzentrum An welcher Haltestelle sind Sie heute ausgestiegen? Gartenstraße 57 % 24 % 34 % Myconiusplatz 34 % 12 % Huttenstraße Straßenbahnhaltestelle Bushaltestelle Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 09/2010; Standort Innenstadtzentrum (Mehrfachnennungen möglich); Kartengrundlage: Stadt Gotha 51

52 Innenstadtzentrum Einzelhandelsdichte Promarkt/ Deichmann/ Charles Vögele Joh Müller Kressner Kaufland Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stdat Gotha Magnetbetriebe 52

53 Innenstadtzentrum Einzelhandelsbestand nach Verkaufsflächengr chengröß ößen: Rd. 90% der Betriebe < 200 m² Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 53

54 Innenstadtzentrum Einzelhandelsbestand nach Hauptbranchen: Überwiegend hohe Durchmischung Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 54

55 Innenstadtzentrum Filialisten und Monomarkenstores Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 55

56 Innenstadtzentrum Leerstände: Überwiegend in den Nebenlagen Anzahl Leerstände Anzahl Leerstände < 100 m² Fläche Leerstand Innenstadt- zentrum Gotha ~ m² Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 56

57 Innenstadtzentrum Zentrenergänzender nzender Funktionen: Hohe Bedeutung für die Neben- und Ergänzungslagen Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha 57

58 Innenstadtzentrum Aktuelle Planungen Elektronikfachmarkt m² (Gartenstraße/Gerbergasse) e/gerbergasse) Drogeriemarkt m² (Neumarkt) Bekleidungsfachmarkt m² (Erfurter Straße) Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha zentraler Versorgungsbereich 58

59 Innenstadtzentrum Herausforderungen für die Gothaer Innenstadtentwicklung: Allgemeine Kennziffern Hohe Ausstattungswerte: VKF, Zentralitäten /Stagnation seit 2005 (Zenith erreicht?) Quantitativer Zenith nahezu erreicht (Rückläufig Bevölkerungszahlen/ stagnierende Kaufkraft) Aktuelle Entwicklungen in der Innenstadt knapp m² VKF Seit 2005: stärkere Bindung Gothaer Kunden/ Leicht geringere Ausstrahlung des Gothaer Einzelhandels nach außen Bedingte zusätzliche Kaufkraftbindungspotenziale, neue VKF- Entwicklungen dürften überwiegend zu Umsatzumverteilungen in Gotha führen f 59

60 Innenstadtzentrum Herausforderungen für die Gothaer Innenstadtentwicklung: städtebaulich dtebaulich-funktionale Aspekte Steigerungsfähiger VKF-Anteil im Vergleich zur Gesamtstadt Kleinteilige Strukturen in der Innenstadt (90% der Läden < 200 m² VKF) Hohe Durchmischung der Angebote: Lageprofile? Kundenzufriedenheit mit Qualität des Angebotes, Aufenthaltsqualität Optimierungspotenzial: Parkraum, Öffnungszeiten, Angebotsvielfalt! Räumliche Nähe zu den gewachsenen Lagen bedeutet nicht zwingend erlebbare Anbindung (Beispiel Kaufland)! gezielte Weiterentwicklung: Arrondierung des Angebotes, Optimierung Parkplatzangebot, Schaffung marktgängiger Ladenlokalgröß ößenklassen, Herausbildung von Lageprofilen 60

61 Innenstadtzentrum Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansätze: Denkansatz 1: Beibehaltung Status Quo (keine EKZ Entwicklung) Denkansatz 2: Einkaufscenter als Zentralitätsmotor Denkansatz 3: Einkaufscenter als Impuls für die Innenstadtentwicklung 61

62 Innenstadtzentrum Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansatz 1: Beibehaltung Status Quo (keine EKZ Entwicklung) Einkaufscenter = marktgängige Angebotsform, Potenzial zur Erschließung von Zielgruppen Chance einer zeitgemäßen Ergänzung im der kleinteiligen Gothaer Innenstadt im großmaßstäblichen Bereich Konsequenzen der Entscheidung gegen ein Einkaufszentrum Hinnahme von Kundenverlusten (erhebliche Konkurrenz in Eisenach und Erfurt) Verzicht auf Impulschance für f die künftige Innenstadtentwicklung 62

63 Innenstadtzentrum Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansatz 2: Einkaufszentrum als Zentralitätsmotor tsmotor Einkaufscenter im Wettbewerb zu bestehenden Centern im Umland Erfurt: Anger 1 (Mietfläche: ; Anzahl EH-Betriebe: 42) T. E. C. Erfurt (Mietfläche: ; Anzahl EH-Betriebe: 80) Thüringer Park (Mietfläche: ; Anzahl EH-Betriebe: 24) Eisenach: PEP Eisenach (Mietfläche: ; Anzahl EH-Betriebe: 25) Zielrichtung für f Gotha rd m² VKF 63

64 Innenstadtzentrum Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansatz 2: Einkaufszentrum als Zentralitätsmotor tsmotor Bücher/Schreibwaren/Zei tschriften 5% Hausrat 5% Spiel/Sport 5% sonstige Hartwaren 2% Gesundheit und Körperpflege 6% Bekleidung 45% Lebensmittel 10% Medien / Elektro 15% Schuhe/Lederwaren 7% 64

65 Innenstadtzentrum Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansatz 2: Einkaufszentrum als Zentralitätsmotor tsmotor Innenstadt Bestands VKF m² Einkaufszentrum m² Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/

66 Innenstadtzentrum Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansatz 2: EKZ als Zentralitätsmotor tsmotor Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederw aren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielw aren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettw aren, Haus-/ Bett-/ Tischw äsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges 66 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010

67 Innenstadtzentrum Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansatz 2: Einkaufszentrum als Zentralitätsmotor tsmotor Angebotsvielfalt nicht prioritäre Herausforderung für die Gothaer Innenstadt Bei Centerentwicklung mit m² VKF -> plus ca. 70 % VKF in der Innenstadt, bezogen auf Haupt- und Nebenlagen mehr als eine Verdopplung der Verkaufsflächen Erhebliche Umsatzumverteilungen in Gotha zu erwarten, in zentrenprägenden Sortimentsgruppen vor allem in der Innenstadt Ein Einkaufscenter mit m² VKF wäre deutlich überdimensioniert Ein vollwertiges vollwertiges Einkaufszentrum ist für f Gothaer die Innenstadt aus fachgutachterlicher Sicht nicht empfehlenswert 67

68 Innenstadtzentrum Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansatz 3: Einkaufscenter als Impuls für f die Innenstadtentwicklung Gezielte Ergänzung der Innenstadt bspw. durch Fachmarktstrukturen/ fehlende Ladenlokalgrößenklassen Fokus auf fehlende Sortimente (bspw. Lebensmittelvollsortiment, Sportartikel, zoologischen Bedarf, Spielwaren, Hausrat ) Konkrete sortimentsbezogene Diskussion erforderlich: (z. B. Drogeriewaren: Bedeutung für Müller/ die Judenstraße?) Gesamtgrößenordnung an IS-Strukturen angepasst desweiteren Ergänzung durch nicht-einzelhandelsnutzungen: Dienstleistungen/ Gastronomie Schaffung von zusätzlichem Parkraum, Städtebauliche Anbindung an gewachsene Lagen 68

69 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung tzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 69

70 Sortimentsliste für Gotha Sortimentsbezogenes Leitbild GMA 2005 Unterscheidung zwischen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten Zentrenrelevante Sortimente 70

71 Sortimentsliste für Gotha Sortimentsbezogenes Leitbild GMA 2005 z. T. Einzelhandel im weiteren Sinne Nicht zentrenrelevante Sortimente 71

72 Gliederung 1. Einführung 2. Angebotsanalyse 3. Nachfrageanalyse 4. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 5. Städtebaulich funktionale Analyse - Nahversorgungsanalyse - gesamtstädtische Zentren- und Standortstruktur - Innenstadtzentrum 6. Ersteinschätzung Sortimentsliste für Gotha 7. Ausblick auf die weiteren Schritte 72

73 Ausblick auf nächste Schritte Der nächste Termin Termin Arbeitskreis II (Termin zu vereinbaren) Themen Konzeptionelle Empfehlungen: Zentren- und Nahversorgungskonzept, Sortimentsliste, Entwicklungsgrundsätze Konkretisierte Empfehlungen Entwicklung Gartenstraße 73

74 Vielen Dank für Ihr Interesse! Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str Dortmund Hirschstraße Karlsruhe 74

75 Fortschreibung des Zentrenkonzeptes für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in Gotha Ersteinschätzung tzung zu einer in Rede stehenden Einkaufszentrenentwicklung 2. Arbeitskreis Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str Dortmund Hirschstraße Karlsruhe April 2011 (2. Arbeitskreis) 1

76 Entwicklungsempfehlungen Gartenstraße - Rückblick (AK 1) - Ausgangslage - Städtebauliche Bewertung aktuelles Planvorhaben - Empfehlungen April 2011 (2. Arbeitskreis) 2

77 Entwicklungsempfehlungen Gartenstraße - Rückblick (AK 1) - Ausgangslage - Städtebauliche Bewertung aktuelles Planvorhaben - Empfehlungen April 2011 (2. Arbeitskreis) 3

78 Rückblick (AK 1) Herausforderungen für die Gothaer Innenstadtentwicklung: Allgemeine Kennziffern Hohe Ausstattungswerte: VKF, Zentralitäten /Stagnation seit 2005 Quantitativer Zenith nahezu erreicht (Rückläufig Bevölkerungszahlen/ stagnierende Kaufkraft) Seit 2005: stärkere Bindung Gothaer Kunden/ Leicht geringere Ausstrahlung des Gothaer Einzelhandels nach außen Teilweise unterrepräsentierte Sortimente vrhanden (bspw. Sportartikel, Spielwaren, Heimtextilien ) Bedingte zusätzliche Kaufkraftbindungspotenziale, neue VKF- Entwicklungen dürften überwiegend zu Umsatzumverteilungen in Gotha führen f April 2011 (2. Arbeitskreis) 4

79 Rückblick (AK 1) Herausforderungen für die Gothaer Innenstadtentwicklung: städtebaulich dtebaulich-funktionale Aspekte Steigerungsfähiger VKF-Anteil im Vergleich zur Gesamtstadt Kleinteilige Strukturen in der Innenstadt (90% der Läden < 200 m² VKF) Kundenzufriedenheit mit Qualität des Angebotes, Aufenthaltsqualität Optimierungspotenzial: Parkraum, Öffnungszeiten, Angebotsvielfalt! Räumliche Nähe zu den gewachsenen Lagen bedeutet nicht zwingend erlebbare Anbindung (Beispiel Kaufland)! gezielte Weiterentwicklung: Arrondierung des Angebotes, Optimierung Parkplatzangebot, Schaffung marktgängiger Ladenlokalgröß ößenklassen, Herausbildung von Lageprofilen April 2011 (2. Arbeitskreis) 5

80 Rückblick (AK 1) Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansätze: Denkansatz 1: Beibehaltung Status Quo (keine EKZ Entwicklung) Denkansatz 2: Einkaufscenter als Zentralitätsmotor Denkansatz 3: Einkaufscenter als Impuls für die Innenstadtentwicklung April 2011 (2. Arbeitskreis) 6

81 Rückblick (AK 1) Ersteinschätzung tzung Einkaufscenterentwicklung Denkansatz 3: Einkaufscenter als Impuls für f die Innenstadtentwicklung Gezielte Ergänzung der Innenstadt bspw. durch Fachmarktstrukturen/ fehlende Ladenlokalgrößenklassen Fokus auf fehlende Sortimente (bspw. Lebensmittelvollsortiment, Sportartikel, zoologischen Bedarf, Spielwaren, Hausrat, Heimtextilien ) Konkrete sortimentsbezogene Diskussion erforderlich (Auswirkungen auf Lagebereiche) Gesamtgrößenordnung an IS-Strukturen angepasst desweiteren Ergänzung durch nicht-einzelhandelsnutzungen: Dienstleistungen/ Gastronomie Schaffung von zusätzlichem Parkraum, Städtebauliche Anbindung an gewachsene Lagen April 2011 (2. Arbeitskreis) 7

82 Rückblick (AK 1) Empirische Untersuchungen Bestandserhebung Passantenbefragung Einzelhändler ndler- befragung Kundenherkunfts- erhebung Daten- grundlage Erhebung durch Stadt + Handel Erhebung durch Stadt + Handel Erhebung durch Stadt + Handel Erhebung durch Stadt + Handel Zeitraum KW (20. September 01. Oktober 2010) KW (20. September 01. Oktober 2010) KW (23. September 02. Oktober 2010) KW (27. September 02. Oktober 2010) Methode flächendeckende Vollerhebung flächendeckende Verteilung von Fragebögen im Innenstadtzentrum (n=32) standardisierter Fragebogen (n=616) standardisierter Fragebogen (n=17) Inhalt Standortdaten, Verkaufsfläche und Sortimente aller Einzelhandelsbetriebe, städtebauliche Analyse Angebotslücken, Umsatzherkunft, Einschätzung zum Einzelhandelsstandort, Einzugsbereiche Kundenherkunft, gekaufte Sortimente, Angebotslücken, Einschätzung zum Einzelhandelsstandort Kundenherkunft April 2011 (2. Arbeitskreis) 8

83 Rückblick (AK 1) Stichprobenzusammensetzung Passantenbefragung 32% 6% 9% 13% 42% 58% 21% 19% unter 20 Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre über 60 Jahre männlich weiblich Passantenbefragung (n =616) Passantenbefragung (n =616) April 2011 (2. Arbeitskreis) 9

84 Rückblick (AK 1) Gibt es Artikel oder Angebote, die Sie beim Einkauf in Gotha insgesamt vermissen? Passantenbefragung (n =616) 67% vermissen? 3% 30% Artikel/Angebote* Bekleidung Sportartikel/ Fahrräder/ Camping GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/Basteln/Hobby/ Musikinstrumente Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 16% Einzelhändlerbefragung ndlerbefragung (n=32) 31% ja nein weiß nicht 53% Artikel/Angebote* Nahrungs- und Genussmittel Bekleidung Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Gastronomie GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 09/2010; Einzelhändlerbefragung Stadt + Handel 09/2010; Mehrfachnennungen möglich; * jeweils fünf häufigsten Nennungen April 2011 (2. Arbeitskreis) 10

85 Rückblick (AK 1) Bewertung des Innenstadtzentrums Mit welcher Schulnote bewerten Sie die Qualität der angebotenen Waren? 78% 15% die Vielfalt der Waren? 53% 37% 5% die Öffnungszeiten? 7% 42% 37% 9% die Möglichkeit zum Bummeln und Verw eilen? 7% 59% 26% die Erreichbarkeit? 24% 68% 6% das Parkplatzangebot? 21% 29% 23% 8% 17% das Innenstadtzentrum von Gotha alles in allem? 66% 31% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Quelle: Passantenbefragung Stadt + Handel 09/2010 sehr gut (1) gut (2) befriedigend (3) ausreichend (4) mangelhaft (5) keine Angabe April 2011 (2. Arbeitskreis) 11

86 Rückblick (AK 1) Einzelhandelsbestand nach Verkaufsflächengr chengröß ößen: Rd. 90% der Betriebe < 200 m² Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha April 2011 (2. Arbeitskreis) 12

87 Entwicklungsempfehlungen Gartenstraße - Rückblick (AK 1) - Ausgangslage - Städtebauliche Bewertung aktuelles Planvorhaben - Empfehlungen April 2011 (2. Arbeitskreis) 13

88 Ausgangslage Ziele/ Herausforderungen für die Gothaer Innenstadtentwicklung: -> städtebaulich dtebaulich-funktionale Aspekte Ergänzung der kleinteiligen IS-Strukturen (90% der Läden < 200 m² VKF) Ergänzung um fehlende Sortimente: Sport, Spielwaren, Huasrat, Heimtextilien, höherwertiges Lebensmittelangebot Steigerung des Verkaufsflächenanteils der Innenstadt an der Gesamtstadt (akt. rd. 27% / Zielwert ~ 35%) Optimierungspotenzial: Parkraum Beachten: Quantitativer VKF-Zenith in vielen Sortimenten nahezu erreicht! Beachten: Räumliche Nähe zu den gewachsenen Lagen bedeutet nicht zwingend erlebbare Anbindung (Beispiel Kaufland)! April 2011 (2. Arbeitskreis) 14

89 Ausgangslage Abgrenzungsempfehlung Innenstadtzentrum Ergänzungsbereich Fachmarktstandort Potenzialfläche Gartenstraße Hauptlage Ergänzungsbereich Kaufland Nebenlage Funktionaler Ergänzungsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 09/2010; Kartengrundlage: Stadt Gotha zentraler Versorgungsbereich April 2011 (2. Arbeitskreis) 15

90 Ausgangslage Ziele für eine Entwicklung im Bereich Gartenstraße Ziel Ergänzung der kleinteiligen Strukturen der gewachsenen Geschäftslagen Kein vollständiger Branchenmix Einbezug von in der Innenstadt unterrepräsentierten Sortimentsbereichen Einbezug von gesamtstädtisch unterrepräsentierten Sortimentsbereichen Minimierung absatzwirtschaftlicher Auswirkungen auf die innerstädtischen Strukturen Angemessene Gesamt-VKF- Weiterentwicklung in der Innenstadt April 2011 Ausprägung Fachmarktstrukturen ab 400 m² VKF sensibler Umgang mit Sortimenten Bekleidung und Schuhe als Leitsortimente Lebensmittelvollsortiment, Sportartikel, zoologischer Bedarf, Spielwaren, Hausrat, Heimtextilien vergleichbar mit vorherigem Ziel vor allem, wenn es sich nicht um unterrepräsentierte Sortimente handelt innerstädtischer VKF-Anteil an der Gesamtstadt ~ 35% als angemessenes Ziel/ zudem angemessene VKF-Erweiterung (primär sortimentsabhängig) (2. Arbeitskreis) Bewertung?????? 16

91 Ausgangslage Vorhaben Gartenstraße: e: Geplante Verkaufsfläche Sortiment Lebensmittel Drogerie Textil Schuhe Spielwaren Sport Heimtextilien/Deko Elektro/Medien Schnäppchenmärkte/ Kleinläden Summe gepl. Verkaufsflächen in m²* April 2011 Quelle: *Angaben des Projektentwicklers (2. Arbeitskreis) 17

92 Ausgangslage Vorhaben Gartenstraße: e: Konzeption/ Flächenstruktur Quelle: Saller Gewerbebau April 2011 (2. Arbeitskreis) 18

93 Entwicklungsempfehlungen Gartenstraße - Rückblick (AK 1) - Ausgangslage - Städtebauliche Bewertung aktuelles Planvorhaben - Empfehlungen April 2011 (2. Arbeitskreis) 19

94 Bewertung Vorhaben Gartenstraße: e: Konzeption/ Flächenstruktur Fachmarktstrukturen > 400 m² VKF ~ 70 % der Fläche Rd m² VKF an kleinteiligen Einheiten Quelle: Saller Gewerbebau April 2011 (2. Arbeitskreis) 20

95 Bewertung Ziele für eine Entwicklung im Bereich Gartenstraße Ziel Ergänzung der kleinteiligen Strukturen der gewachsenen Geschäftslagen Kein vollständiger Branchenmix Einbezug von in der Innenstadt unterrepräsentierten Sortimentsbereichen Einbezug von gesamtstädtisch unterrepräsentierten Sortimentsbereichen Minimierung absatzwirtschaftlicher Auswirkungen auf die innerstädtischen Strukturen Angemessene Gesamt-VKF- Weiterentwicklung in der Innenstadt April 2011 Ausprägung Fachmarktstrukturen ab 400 m² VKF sensibler Umgang mit Sortimenten Bekleidung und Schuhe als Leitsortimente Lebensmittelvollsortiment, Sportartikel, zoologischer Bedarf, Spielwaren, Hausrat, Heimtextilien vergleichbar mit vorherigem Ziel vor allem, wenn es sich nicht um unterrepräsentierte Sortimente handelt innerstädtischer VKF-Anteil an der Gesamtstadt ~ 35% als angemessenes Ziel/ zudem angemessene VKF-Erweiterung (primär sortimentsabhängig) (2. Arbeitskreis) Bewertung O?? 21

96 Bewertung Umsatzprognose Vorhabenplanung Gartenstraße Drogerie Spielwaren Heimtextilien/Deko Schnäppchenmärkte/ Kleinläden Summe Sortiment Lebensmittel Textil Schuhe Sport Elektro/Medien gepl. Verkaufsflächen in m²* Flächenproduk chenproduk- tivitäten ten in / m² ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~3.900 Umsatz in Mio. p. a. ~ 6,8 ~ 3,6 ~ 17,7 ~ 4,2 ~ 1,5 ~ 4,7 ~ 1,4 ~ 18,1 ~ 4,8 ~ 62,8 April 2011 Quelle: *Angaben des Projektentwicklers (2. Arbeitskreis) 22

97 Bewertung Annahmen zur Modellberechnung Umverteilung des Vorhabenumsatzes Nahversorgungs- relevante Sortimente in Gotha 80 % in Nachbarkommunen/ 20 % Streuumsatz Zentrenrelevante Sortimente je nach Sortimentsgruppe und Ausstattungskennziffern zwischen 60 und 80 % (Ausnahme Sportartikel) ~ % (Ausnahme Sportartikel) April 2011 (2. Arbeitskreis) 23

98 Bewertung Umsatzumverteilungen im Innenstadtzentrum Sortiment Umverteilung Lebensmittel Drogerie Textil Schuhe Spielwaren Sport Heimtextilien/Deko Elektro/Medien Schnäppchenmärkt e/ Kleinläden ~ 5 % % % % % % % % -????? Städtebauliche Einordnung der Auswirkungen: - handelt es sich um ein bisher unterrepräsentiertes Sortiment? - Sind Marktaufgaben oder Verlagerungen zu erwarten? - welche Lagen sind betroffen? - Welche Konsequenzen ergeben sich für die gewachsenen Geschäftslagen? April 2011 (2. Arbeitskreis) 24

99 Bewertung Einschätzung/ Empfehlungen Drogeriewaren dm Müller Städtebauliche Einordnung der Auswirkungen: - nennenswerte absatzwirtschaftliche Auswirkungen (15 20 %) - Marktaufgaben- oder Verlagerungen nicht auszuschließen - besondere Bedeutung des Sortimentes in einzelnen Lagebereichen (bspw. Müller/ Jüdenstr.) April 2011 Empfehlung: VKF-Reduktion (2. Arbeitskreis) 25

100 Bewertung Einschätzung/ Empfehlungen Textil Städtebauliche Einordnung der Auswirkungen: - hohe absatzwirtschaftliche Auswirkungen durch vorgesehenes umfassendes Angebot (35 40 %) - Gefährdung wesentlicher Frequenzbringer (u. a. Joh/ Kressner), - besondere Bedeutung des Sortimentes in einzelnen Lagebereichen (bspw. Erfurter Str.) Empfehlung: April VKF-Reduktion 2011 Reduktion,, Konzentration auf Fachmarkttypen (hier ggf. Ergänzung denkbar) (2. Arbeitskreis) 26

101 Bewertung Einschätzung/ Empfehlungen Schuhe Deichmann Städtebauliche Einordnung der Auswirkungen: - hohe absatzwirtschaftliche Auswirkungen (40 45 %) - Bedeutung des Sortiments Schuhe für die gewachsenen Lagen im Hinblick auf einen vielseitigen Sortimentsmix hoch, dieser erscheint allerdings nicht gefährdet, denn - aufgrund der avisierten Betriebstypologie (Fachmarktausrichtung) insbesondere Beeinträchtigung des Schuhfachmarkts Deichmann Empfehlung: VKF-Reduktion Reduktion,, Konzentration Fortschreibung des auf Zentrenkonzeptes Fachmarkttypen für die Stadt und Gotha Abwägung der April 2011 Auswirkungen auf den Fachmarkt (2. Arbeitskreis) 27

102 Bewertung Einschätzung/ Empfehlungen Elektro/ Medien Promarkt Städtebauliche Einordnung der Auswirkungen: - in den gewachsenen Geschäftslagen kleinteilige Angebote, bereits heute in Konkurrenzsituation zum Promarkt im Bereich Bertha-von-Suttner-Straße daher keine wesentlichen Auswirkungen durch Angebotsausweitung im Bereich Gartenstr. Zu erwarten - somit geringe Auswirkungen auf kleinteilige Angebote in gewachsenen Lagen - Auswirkungen primär zu Lasten des Promarktes: Marktaufgabe/ Verlagerung absehbar (2. Arbeitskreis) Empfehlung: April Realisierung, 2011 sofern Chance zur innenstadtverträglichen Nachnutzung/ Umnutzung Promarkt 28

103 Bewertung Ziele für eine Entwicklung im Bereich Gartenstraße Ziel Ergänzung der kleinteiligen Strukturen der gewachsenen Geschäftslagen Kein vollständiger Branchenmix Einbezug von in der Innenstadt unterrepräsentierten Sortimentsbereichen Einbezug von gesamtstädtisch unterrepräsentierten Sortimentsbereichen Minimierung absatzwirtschaftlicher Auswirkungen auf die innerstädtischen Strukturen Angemessene Gesamt-VKF- Weiterentwicklung in der Innenstadt April 2011 Ausprägung Fachmarktstrukturen ab 400 m² VKF sensibler Umgang mit Sortimenten Bekleidung und Schuhe als Leitsortimente Lebensmittelvollsortiment, Sportartikel, zoologischer Bedarf, Spielwaren, Hausrat, Heimtextilien vergleichbar mit vorherigem Ziel vor allem, wenn es sich nicht um unterrepräsentierte Sortimente handelt innerstädtischer VKF-Anteil an der Gesamtstadt ~ 35% als angemessenes Ziel/ zudem angemessene VKF-Erweiterung (primär sortimentsabhängig) (2. Arbeitskreis) Bewertung O O? 29

104 Bewertung Geplante VKF/ VKF-Relationen Sortiment Lebensmittel Drogerie Textil Schuhe Spielwaren Sport Heimtextilien/Deko Elektro/Medien Schnäppchenmärkte/ Kleinläden Summe gepl. Verkaufs- flächen in m²* Relation VKF Innenstadt 37 % 38 % 46 % 56 % 30 % 254 % 29 % 82 % - 47 % April 2011 Quelle: *Angaben des Projektentwicklers (2. Arbeitskreis) 30

105 Bewertung Ziele für eine Entwicklung im Bereich Gartenstraße Ziel Ergänzung der kleinteiligen Strukturen der gewachsenen Geschäftslagen Kein vollständiger Branchenmix Einbezug von in der Innenstadt unterrepräsentierten Sortimentsbereichen Einbezug von gesamtstädtisch unterrepräsentierten Sortimentsbereichen Minimierung absatzwirtschaftlicher Auswirkungen auf die innerstädtischen Strukturen Angemessene Gesamt-VKF- Weiterentwicklung in der Innenstadt April 2011 Ausprägung Fachmarktstrukturen ab 400 m² VKF sensibler Umgang mit Sortimenten Bekleidung und Schuhe als Leitsortimente Lebensmittelvollsortiment, Sportartikel, zoologischer Bedarf, Spielwaren, Hausrat, Heimtextilien vergleichbar mit vorherigem Ziel vor allem, wenn es sich nicht um unterrepräsentierte Sortimente handelt innerstädtischer VKF-Anteil an der Gesamtstadt ~ 35% als angemessenes Ziel/ zudem angemessene VKF-Erweiterung (primär sortimentsabhängig) (2. Arbeitskreis) Bewertung O O O 31