STEUER OPTIMALES ERBEN UND SCHENKEN NACH DER STEUERREFORM 2015 Mag. Markus RAML LINZ 12. 5. 2015
ÜBERSICHT 1. Grunderwerbsteuer 2. Immobilienertragsteuer 3. Umsatzsteuer 4. Praxisüberlegungen 2
STEUERREFORM 2015 soviel vorweg: Mit 1.1.2016 treten im Bereich der Immobilienbesteuerung zahlreiche wesentliche Neuerung ein. Obwohl derzeit noch kein Gesetzesentwurf vorliegt dürften die folgenden dargestellten Änderungen fix sein. 3
GRUNDERWERBSTEUER aktuelle Regelung ab 1.6.2014 4
GRUNDERWERBSTEUER AB 1.6.2014 Übertragungen innerhalb der Familie Entgeltliche (Kauf) und unentgeltliche (Schenkung, Erbschaft) Übertragungen Bemessungsgrundlage grundsätzlich: 3-facher Einheitswert Maximal 30 % des Verkehrswertes Land-und forstwirtschaftliche Grundstücke: 1-facher Einheitswert Steuersatz 2 % 5
GRUNDERWERBSTEUER AB 1.6.2014 Übertragungen außerhalb der Familie Entgeltliche Übertragungen: à Bemessungsgrundlage Wert der Gegenleistung Unentgeltliche Übertragungen: Gegenleistung nicht vorhanden (Schenkung, Erbe) oder nicht zu ermitteln (komplexes Scheidungsverfahren) oder die Gegenleistung ist geringer als der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstückes à Bemessungsgrundlage gemeine Wert (Verkehrswert) 7
GRUNDERWERBSTEUER AB 1.6.2014 Übertragungen außerhalb der Familie Steuersatz 3,5 % Der gemeine Wert (Verkehrswert) ist entweder nachzuweisen (etwa durch ein Schätzungsgutachten) oder zumindest glaubhaft zu machen (zb durch den Kaufpreis, wenn das Grundstück kurz vor der Übertragung gekauft wurde oder durch vergleichbare Verkäufe in der näheren Umgebung). 8
GRUNDERWERBSTEUER AB 1.6.2014 BEFREIUNGEN: Der Betriebsfreibetrag von 365.000 steht weiterhin nur bei unentgeltlichen Erwerben zu, neu ist aber die Beschränkung auf Erwerbe im Familienverband. Erwerbern außerhalb des Familienverbandes steht der Freibetrag somit nicht mehr zu. Diverse weitere Befreiungen (Auszug): Erwerb im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren Erwerb im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland Grundstückserwerb durch Ehegatten/eingetragenen Partner unmittelbar zum Zweck der gleichteiligen Anschaffung/Errichtung einer Wohnstätte (Wohnnutzfläche max 150m²) 9
GRUNDERWERBSTEUER nach der geplanten Steuerreform 10
GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Geplante Neuerung ab 1.1.2016 Bemessungsgrundlage: Verkehrswert unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis weiters unabhängig ob Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt ausgenommen Land- und Forstwirtschaft und Umgründungen 11
GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Geplanter Stufentarif: Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke: weiterhin einfacher EHW * 2 % 12
GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Beispiele Schenkung im Familienverband: EHW 50.000; VKW 500.000 GrESt aktuell: 150.000 * 2 % = EUR 3.000 GrESt künftig: (500.000 400.000) * 3,5 % + 4.250 = EUR 7.750 EHW 20.000; VKW 200.000 GrESt aktuell: 60.000 * 2 % = EUR 1.200 GrESt künftig: 200.000 * 0,5 % = EUR 1.000 13
GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Erhöhung Nachfolgefreibetrag von EUR 365.000 auf EUR 900.000 Für Betriebsübergaben nach dem 55. Lebensjahr Voraussetzung bisher: Gegenleistung (übernommene Schulden) < 3facher EHW Betriebe mit höheren Schulden konnten bisher den Freibetrag uu nicht beanspruchen. Für diese Betriebe (insbesondere Tourismusbranche) wurde eine großzügigere Neuregelung angekündigt. 14
GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Auswirkungen der Steuerreform Vor allem bei wertvolleren Liegenschaften kommt es zu GrESt-Erhöhungen für Übergaben im Familienkreis Eine vorgezogene Schenkung bei einem Einheitswert, der weniger als ein Zwölftel des Verkehrswertes beträgt, zahlt sich aus Sicht der GrESt jedenfalls aus Achtung: uu könnten bei vorzeitigen Übertragungen negative umsatzsteuerliche Konsequenzen resultieren (zb Vorsteuerkorrektur) Eintragungsgebühr soll nach derzeitigem Informationsstand unverändert bleiben 15
IMMOBILIENERTRAGSTEUER 16
IMMOBILIENERTRAGSTEUER Allgemeines: Der ImmoESt unterliegen nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Ausnahmen: insbesondere Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften keine Immobilienertragsteuer an 17
IMMOBILIENERTRAGSTEUER Steuerreform 2015 Geplante Anhebung der Immobilienertragsteuer von derzeit 25 % auf 30 % Damit kommt es auch bei Altfällen zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % Zusätzlich soll der Inflationsabschlag (2 % ab dem elften Jahr, höchstens 50 % des Gewinns) entfallen 18
UMSATZSTEUER 19
UMSATZSTEUER Übertragung von Liegenschaften unter Lebenden unecht steuerbefreit Jedoch Vorsteuerberichtigung aus Anschaffung/ Herstellung/Großreparatur der letzten 9 bzw 19 Jahre Wahlweise kann Umsatz steuerpflichtig behandelt werden Rechnungsausstellung und Vorsteuerabzug beim Geschenknehmer, sofern dieser Ust-pflichtig vermietet Erwerb von Todes wegen nicht umsatzsteuerbar, daher keine Berichtigung des Vorsteuerabzuges 20
UMSATZSTEUER Weiters: bei Übertragungen von Liegenschaften Änderung des Mietverhältnisses (Wechsel auf Vermieterseite) Prüfung ob eine bisherige umsatzsteuerpflichtige Vermietung weiterhin möglich ist bei Vermietung an Ärzte, Banken, Versicherungen, Kleinunternehmern, Körperschaften öffentlichen Rechts ist keine umsatzsteuerpflichtige Vermietung mehr zulässig Konsequenz: Vorsteuerberichtigung Zudem uu Änderung der Vorsteuerberichtigungsfrist von 10 auf 20 Jahre 21
PRAXISÜBERLEGUNGEN 12
PRAXISÜBERLEGUNGEN AUSGANGSLAGE : Es ist eine Veräußerung des Hauptwohnsitzes der Eltern geplant weil die Eltern in ein betreutes Wohnen ziehen und die Kinder anderswo leben VARIANTE A Hauptwohnsitz wird von Eltern verkauft; der Erlös wird auf ein Sparbuch gelegt und dann an die Kinder übertragen. keine ImmoESt bei Eltern aufgrund Hauptwohnsitzbefreiung GrESt (bis zu 3,5 %) beim Käufer keine Steuerbelastung bei Schenkung von Bargeld an die Kinder (Achtung Schenkungsmeldung) 23
PRAXISÜBERLEGUNGEN VARIANTE B Hauptwohnsitz wird an die Kinder übertragen und diese nehmen die Veräußerung vor keine ImmoESt bei Eltern da Übertragung unentgeltlich GrESt (bis 3,5 %) bei Kinder bei Verkauf der Kinder jedoch ImmoESt da keine Hauptwohnsitzbefreiung sowie eine weitere GrESt (bis 3,5 %) beim Käufer 24
PRAXISÜBERLEGUNGEN VARIANTE C Hauptwohnsitz wird nach Ableben der Eltern an Kinder vererbt und die Liegenschaft wird anschließend von Erben verkauft GrESt (bis 3,5 %) bei Erben bei Verkauf der Erben ImmoESt da keine Hauptwohnsitzbefreiung sowie weitere GrESt (bis 3,5 %) bei Käufer Conclusio: VARIANTE A IST AM GÜNSTIGSTEN! 25