Sven Bienert (Hrsg.) Bewertung von Spezialimmobilien

Sven Bienert (Hrsg.) Bewertung von Spezialimmobilien

Sven Bienert (Hrsg.) Bewertung von Spezialimmobilien Risiken, Benchmarks und Methoden GABLER

Bibliografische lnformation Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet Liber <http:/ /dnb.ddb.de> abrufbar. 1. Auflage April 2005 Alle Rechte vorbehalten Springer Fachmedien Wiesbaden 2005 UrsprOnglich erschienen bei Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler/GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden 2005 Softcover reprint of the hardcover 1 st edition 2005 Lektorat: Karin Janssen www.gabler.de Das Werk einschliebiich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschutzt. Jede Verwertung auberhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulăssig und strafbar. Das gilt insbesondere fur Vervielfăltigungen, Obersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sin ne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als trei zu betrachten wăren und daher von jedermann benutzt werden durften. Umschlaggestaltung: Nina Faber de.sign, Wiesbaden Gedruckt auf săurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier ISBN 978-3-663-01571-0 ISBN 978-3-663-01570-3 (ebook) DOI 10.1007/978-3-663-01570-3

Geleitwort Die Immobilie als eigene Anlageklasse und vor allem das gestiegene Interesse der Investoren an einem bestimmten Risiko-Rendite-Profil haben insbesondere im vergangenen Jahrzehnt Spezialimmobilienjedweder Form als Anlageobjekt regen Zulauf beschert. Dennoch ist bisher in der wissenschaftlichen Diskussion eine differenzierte Analyse der finanziellen Dimension von derartigen Liegenschaften nur partiell vorgenommen worden. Parallel zur vorgenannten Entwicklung ist die allgemeine Bedeutung der Immobilienbewertung - und damit auch die stärkere Professionalisierung dieses Funktionsbereiches der Immobilienökonomie - kontinuierlich angestiegen. Triebfeder dieses Prozesses sind vor allem die internationale Rechnungslegung und Basel H. Ein Buch zur Immobilienbewertung und deren Verfahren - sei es in Bezug auf die nationalen oder internationalen Regelungen - zu verfassen, erscheint auf den ersten Blick dennoch redundant. Unzählige Publikationen existieren hierzu bereits, jedoch ist fast allen Veröffentlichungen eines gemeinsam: Ansatzpunkt sind in der Regel die verschiedenen Verfahren und weniger die jeweilige Nutzungsart. Immobilien sind bekanntermaßen heterogene Güter. Deshalb sollte gerade bei Spezialimmobilien der Untersuchungsgegenstand den Ausgangspunkt für den weiteren Bewertungsprozess, die Verfahrenswahl und vor allem die notwendigen Adaptionen der bekannten Methodik bei der Bewertung bilden. Motivation und Ausgangspunkt für die vorliegende Publikation sind somit zum einen das gestiegene Interesse an der Subklasse per se und zum anderen die Notwendigkeit, derartige Objekte einer differenzierten Wertermittlung unterziehen zu müssen. Der Herausgeber Sven Bienert hat sich dieser Forschungslücken innerhalb der deutschsprachigen Immobilienbewertungsliteratur angenommen und die jeweilige Nutzungsart der besonderen Liegenschaften zum zentralen Betrachtungsgegenstand erhoben. Die verschiedenen Nutzungsarten werden strukturiert bearbeitet, indem verschiedene immobilienwirtschaftliche Segmente gruppiert dargestellt werden. Auch wenn der Fokus primär auf der deutschen Bewertungsperspektive nach Wertermittlungsverordnung liegt, versäumen es der Herausgeber und die Autoren nicht, auch die vor dem Hintergrund der Globalisierung und Harmonisierung an Bedeutung gewinnenden internationalen Verfahren in ihre Betrachtungen zu integrieren. v

Neben der im Mittelpunkt stehenden Wertermittlung werden in einzelnen Beiträgen auch angrenzende Bereiche der Immobilienökonomie wie die Projektentwicklung, die Finanzierung und das Portfoliomanagement in Bezug auf die finanzielle Dimension einer Spezialimmobilie behandelt. Damit werden auch Schnittstellen zu anderen Funktionsbereichen außerhalb der Bewertung thematisiert und der gesamte Lebenszyklus der Immobilie mit in die Untersuchung einbezogen. Die in diesem Buch vorgenommene differenzierte Betrachtung einzelner Spezialimmobilientypen aus einer Bewertungsperspektive stellt einen innovativen und zielführenden Ansatz dar. Ich wünsche dem vorliegenden Herausgeberband eine positive Aufnahme in Wissenschaft, Praxis und Beratung. Ich bin überzeugt, dass hieraus wichtige Impulse für die weitere Forschung in den einzelnen Teilbereichen erwachsen werden. Prof Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS Lehrstuhl für Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, insbesondere Immobilienökonomie (Stiftungslehrstuhl), an der EUROPEAN BUSINESS SCHOOL International University Schloss Reichartshausen, Oestrich-Winkel/Rheingau VI

Vorwort Investoren, kapital gebende Banken, Nutzer, Jahresabschlussprüfer, Versicherungen, Makler und Sachverständige der Immobilienbewertung - sie alle sehen sich in ihrer täglichen Bewertungspraxis regelmäßig mit der gleichen Herausforderung konfrontiert: Was ist die Immobilie wert? Diese Frage ist bei den gängigen Immobiliengattungen wie Einfamilienhäusern oder klassischen Büroimmobilien noch relativ einfach zu beantworten. Die Bewertungsliteratur hierzu ist umfangreich, über die Verfahren und Methodik herrscht breiter Konsens, und die Schaffung von Markttransparenz zur Bestimmung der teilmarktbezogenen Inputvariablen einzelner Berechnungen ist professionellen Marktteilnehmern heutzutage ohne größere Anstrengungen möglich. Problematisch wird erst die Beantwortung der Frage: Was ist die Spezialimmobilie wert? Geht es um die Verkehrswertermittlung von beispielsweise Freizeitbädern fehlt es regelmäßig an gesichertem Wissen. Wie hoch sind die gewöhnlichen Bewirtschaftungskosten? Welche Rolle spielt die Revitalisierung? Wie lassen sich die höheren Risiken identifizieren und quantifizieren? Wo sind Vergleichsdaten erhältlich? Ist die Objekt- oder Betreiberperspektive ausschlaggebend? Welche Anpassungen sind bei den bekannten Bewertungsverfahren notwendig? usw. Nur wenige spezialisierte Experten kommen in dieser Königsdisziplin der Bewertung von so genannten "Sonder- oder Spezial immobilien" zu gesicherten Ergebnissen. Die unreflektierte Anwendung der "normalen" Ertragswert- oder Sachwertberechung führt zwangsläufig zu falschen Bewertungsresultaten. Fehlerhafte Wertansätze haben exemplarisch bei Hotelimmobilien, Einkaufszentren oder Multiplex-Kinos in der Vergangenheit oftmals zur Fehlallokation von privatem Kapital und hohen Ausfällen bei den kreditgebenden Banken geführt. Betrachtet man die hohe Relevanz von verlässlichen, marktgerechten Bewertungen dieser Immobiliengattungen zur Entscheidungsfundierung aller oben genannten Marktteilnehmer, ist es verwunderlich, dass sich die Literatur im In- und Ausland dieser Problematik bisher nur rudimentär bzw. vereinzelt in Fachjournalen gewidmet hat. Das vorliegende Buch soll diese Lücke schließen und Investoren, Banken, Versicherungen, der öffentlichen Hand, Prüfern, Maklern und insbesondere den Sachverständigen verlässliche Ansatzpunkte in Bezug auf Methodik, Marktdaten VII

und Aufbereitung von professionellen sowie revisionssicheren Gutachten für Spezialimmobilien liefern. Jeder Beitrag kann als Ausgangspunkt für die weitere Vertiefung in den jeweiligen Spezialgebieten dienen und sollte selbstverständlich nicht als abschließende Darstellung der Thematik aufgefasst werden. Mein besonderer Dank geht an alle Autoren. Ohne ihr Fachwissen auf demjeweiligen Spezialgebiet und ihre Beiträge wäre dieses Buch ein frommer Wunsch geblieben! Dr. Sven Bienert Fachbereich Immobilienökonomie an der University of Applied Sciences, FHS KufsteinTirol VIII

Inhaltsverzeichnis Geleitwort............................................... Vorwort...................................... IX XI Teil I: Finanzwirtschaftliche Perspektiven in Bezug auf Spezialimmobilien........................... Grundlagen der Bewertung von Spezial- bzw. Sonderimmobilien Sven Bienert Blickwinkel der Kreditinstitute in Bezug auf Spezialimmobilien......... 27 Volker Hardegen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Rahmen von Due-Diligence-Prozessen bei Spezialimmobilien aus Sicht eines Projektentwicklers............. 59 li/ go H. Holz/Jens 1. Jacobi Portfoliobewertung und Spezialimmobilien im Portfoliokontext Herwig Teufelsdorfer 85 Internationale Methoden zur Bewertung von Spezial immobilien - ein Überblick............................................ 109 Nick French/Sven Bienert Teil 11: Handelsimmobilien............................ 133 Bewertung von innerstädtischen Einzelhandelslagen Gerhard K. Kemper/Werner Altenschmidt Bewertung von Shopping-Centern Raimund EIL rott/olaj Petersen 135 153 Bewertung von Fachmärkten und Analyse der notwendigen Faktoren..... 181 Hermann Altmeppen/Holger Rathjen Bewertung von Urban Entertainment Centern..................... 249 Doerthe Gosewehr/Florian van Riesenbeck IX

Teil 111: Freizeitimmobilien... 283 Bewertung von Multiplex-Kinos................................... 285 Silke Geßner/Elien Leupold Bewertung von Freizeit- und Hallenbädern... 325 Silke Trost Bewertung von Golfanlagen... 357 Georg Böhm Bewertung von Messen und Veranstaltungszentren... 381 Louise BielzerlThomas May Teil IV: Gastgewerbliche Immobilien 405 Bewertung von Hotelgrundstücken unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen........................... 407 Sven Bienert Bewertung von (Themen-)Gastronomie............................. 559 Heimo Kranewitter Teil V: Infrastrukturbezogene Immobilien... 581 Bewertung von Grundstücken mit Windenergieanlagen Herbert Troff 583 Bewertung von Flughäfen............................... 617 Evangelos Peter Poungias/Christian Sternberg Bewertung von Bahnhöfen... 649 Andreas Freese Bewertung von Parkierungsanlagen, insbesondere von Parkhäusern... 671 Hans-Jürgen Lorenz Bewertung von Tankstellen....................................... 697 Sandra Kirchner/Klaus Wagner x

Teil VI: Industrie- und Distributionsimmobilien Bewertung von Lager- und Logistikimmobilien Anke Niklas 729 731 Bewertung von Fabrikationsgrundstücken........................... 753 Astrid Hummel Teil VII: Sozialimmobilien und öffentliche Bauten Bewertung von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien Carsten BrinkmannlMarkus Bienentreu 773 775 Bewertung von Kliniken... 795 Carsten BrinkmannlStefan Begemann Bewertung von öffentlichen Bauten - am Beispiel von Schulen, Hochschulen und Kindergärten.................................... 813 Martin Kahlhase!Christian Marettek Bewertung von Kirchen und kirchlichen Zwecken dienenden Flächen... 837 Klaus Bernhard Gahlenz Teil VIII: Sonstige spezielle Nutzungsarten........................ 857 Bewertung von landwirtschaftlichen Liegenschaften und Betrieben Roland Fischer 859 Bewertung von Luxusvillen... 909 ]örg Buchen Bewertung von Schlössern und Burgen... 927 Lauise Bielzer/Karl Weher Der Herausgeber... 951 Die Autoren... 952 Stichwortverzeichnis... 969 XI