Gemeindecheck Wohnen: Gemeinde Steinmaur

Gemeindecheck Wohnen: Standort 4. Quartal 2015 PLZ 8162 Gemeinde Ortschaft Agglomeration BFS Gemeindetyp BFS Steinmaur (BFS: 101) Steinmaur (FPRE: ZH634) Zürich Suburbane Gemeinde einer metropolitanen Region MSRegion Zürcher Unterland (BFS: 10) Kanton Zürich FPRERegion Zürich FPRERaumtyp Grosszentrale Agglomerationen Fusionen: Themen 1 Bevölkerung 2 Nachfragersegmente 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 4 Lebensphasen 5 Wohn und Lebensqualität 6 Umzugsverhalten 7 Wohnungsmarkt und Immobilien 8 Leerwohnungen 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus 10 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) 11 Bauzonenreserven, övgüteklassen 12 Perspektiven 2030 (Szenario «Raumplanung wie bisher») 13 Perspektiven 2030 (Szenario «restriktive Raumplanung») Fahrländer Partner AG Raumentwicklung 11.11.2015

MakroLagetext Wohnen 4. Quartal 2015 Steinmaur ist eine Suburbane Gemeinde einer metropolitanen Region im Kanton Zürich. Steinmaur ist gemäss Definition 2012 des BFS Teil der Agglomeration Zürich mit 581'328 Haushalten (2013) und 1'315'669 Einwohnern (2014). Steinmaur zählt 3'393 Einwohner (2014) bzw. 1'501 Haushalte (2013) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.3). 33.6% der Haushalte zählen im Jahr 2012 zu den oberen Schichten (: 28.8%), 46.7% der Haushalte zu den mittleren Schichten (: 39.7%) und 19.7% der Haushalte zu den unteren Schichten (: 31.5%). 205 Betriebe mit 732 Beschäftigten weist die im Jahr 2013 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Von den 565.5 vollzeitäquivalenten Stellen sind 133.2 (23.6%) im 1. Sektor, 179.5 (31.7%) im Industrie und 252.8 (44.7%) im Dienstleistungssektor. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Steinmaur aus erreichbaren Zentren sind Baden (23 Min.), Zürich (25 Min.) und Brugg (29 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Zürich (31 Min.), Wetzikon (ZH) (49 Min.) und Baden (50 Min.). Die Gemeinde weist Ende 2014 einen Bestand von 1'544 Wohneinheiten auf, wovon 391 Einfamilienhäuser und 1'153 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFHQuote ist mit 25.3% im landesweiten Vergleich (22.9%) durchschnittlich. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 16 Wohnungen (2008 2013; das sind 1.12% des Bestandes 2008), ist die Leerstandsquote mit 1.68% (26 Wohnungen) im landesweiten Vergleich (1.19%) überdurchschnittlich. Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist zwischen 2014 und 2030 im mittleren Szenario und bei gleichbleibender Raumplanungspolitik in der von einer Zusatznachfrage von 235 Wohnungen auszugehen. Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 10'400 CHF/m², bei den EWG bei 7'383 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 251 CHF/m² und Jahr. Dies ist im regionalen Vergleich überdurchschnittlich. Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MSRegion Zürcher Unterland um 75.4% zugelegt, die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 79.7%. Der Markt der Region Zürcher Unterland ist nach Einschätzung von FPRE heute sehr hoch bewertet.

1 Bevölkerung Gemeinde Steinmaur 4. Quartal 2015 Kennzahlen Bevölkerung 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bevölkerung (ständig) 2'947 2'995 3'047 3'151 3'169 3'177 3'233 3'279 3'354 3'393 Bevölkerung (nicht ständig) 32 31 24 38 18 Anzahl Haushalte 1'333 1'430 1'454 1'501 Ø Haushaltsgrösse 2.38 2.26 2.26 2.23 Bevölkerungswachstum (%) 0.17 1.63 1.74 3.41 0.57 0.25 1.76 1.42 2.29 1.16 Ausländeranteil (%) 16.25 16.83 18.44 19.52 19.53 20.93 21.03 21.68 23.08 24.02 Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Indexierte Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung (Index Jahr 2005 = 100) 130 120 110 100 90 80 70 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Indexierte Entwicklung des Ausländeranteils (Index Jahr 2005 = 100) 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

1 Bevölkerung (2) 4. Quartal 2015 Nationalratswahlen 2011: Stärke der Parteien 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% SVP SP GLP FDP + LPS BDP GPS CVP Übrige Kanton Zürich Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Volksinitiative (9. Februar 2014): «Gegen Masseneinwanderung» 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kanton Zürich Ja Nein Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Abstimmung (03. März 2013): Bundesgesetz über die Raumplanung 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kanton Zürich Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Ja Nein Volksinitiative (11. März 2012): «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kanton Zürich Ja Nein Quelle: BFS, Fahrländer Partner.

Soziale Schicht Soziale Schicht 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.008984033 0.010223174 0.010223174 0.010223174 0.010223174 0.010223174 0.010223174 0.010223174 0.010223174 0.010223174 0.010223174 0.010223174 0.010223174 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 2 Nachfragersegmente Gemeinde Steinmaur 4. Quartal 2015 Nachfragersegmente 2012 4 Klassischer Mittelstand 176 8 Bildungsorientierte Oberschicht 237 Haushalte Verteilung 1 Ländlich Traditionelle 79 5.5% 2 Moderne Arbeiter 99 3 Improvisierte Alternative 107 5 Aufgeschlossene Mitte 315 6 Etablierte Alternative 189 7 Bürgerliche Oberschicht 164 6.8% 7.4% 12.1% 21.6% 13.0% MSRegion 4.3% 9.5% 7.3% 10.8% 20.0% 12.1% Total 1'454 100.0% 100.0% FPRERegion 4.0% 9.8% 12.2% 8.4% 18.5% 11.4% 11.3% 10.6% 7.5% 16.3% 18.2% 15.4% 9 Urbane Avantgarde 87 6.0% 7.2% Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 13.0% 100.0% 6.5% 12.6% 12.5% 11.2% 18.6% 9.9% 6.7% 12.0% 10.1% 100.0% Verteilung der Nachfragersegmente in der Gemeinde 7 8 9 Differenz zu schweizweiten Anteilen 7 8 9 4 6 4 6 5 5 1 2 3 Lebensstil 1 2 3 Lebensstil <5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 20 bis 25 Prozent (%) <10 10 bis 6 6 bis 2 2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. >10 Prozentpunkt (PP) Nachfragersegmente 1990 2012, 30% Unterschicht Mittelschicht Oberschicht 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1990 2000 2012 1990 2000 2012 1990 2000 2012 Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 1 Ländlich Traditionelle 4 Klassischer Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht 2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht 3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde

3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 4. Quartal 2015 Anteile der Haushalte nach sozialer Schicht (Kaufkraftpotenzial, 2012) 19.7% 46.7% 33.6% MSRegion Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Unterschicht* 21.1% Mittelschicht** 42.9% 26.0% 38.2% 31.5% 39.7% Oberschicht*** 36.0% 35.8% 28.8% 50% Unterschicht* Mittelschicht** Oberschicht*** 40% 30% 20% 10% 0% 1990 2000 2012 1990 2000 2012 1990 2000 2012 MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich * Nachfragersegmente: 1 Ländlich Traditionelle, 2 Moderne Arbeiter, 3 Improvisierte Alternative. ** Nachfragersegmente: 4 Klassischer Mittelstand, 5 Aufgeschlossene Mitte, 6 Etablierte Alternative. *** Nachfragersegmente: 7 Bürgerliche Oberschicht, 8 Bildungsorientierte Oberschicht, 9 Urbane Avantgarde. Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Ø Reines Einkommen; Alle Natürlichen Personen* 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 77'875 76'792 75'766 77'007 78'698 81'638 80'793 82'411 83'557 82'216 MSRegion Zürcher Unterland 75'790 75'895 75'926 77'702 79'355 81'157 82'090 82'119 84'178 84'504 FPRERegion Zürich 77'513 78'218 79'428 81'687 84'329 86'037 86'375 86'624 91'236 88'951 71'414 71'949 72'418 74'078 76'168 77'766 77'835 78'432 80'868 80'176 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Erwerbstätige* 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 82'287 79'874 79'408 80'474 82'159 84'810 84'176 85'456 87'260 86'099 MSRegion Zürcher Unterland 79'058 79'111 79'119 81'521 83'267 84'811 85'383 85'865 88'304 88'398 FPRERegion Zürich 82'175 82'761 84'160 86'969 89'799 91'414 91'784 92'037 98'125 95'269 76'423 77'068 77'342 78'824 81'698 83'274 82'984 83'591 87'044 86'188 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Nichterwerbstätige / Rentner* 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 62'421 65'875 62'984 64'364 66'126 70'276 69'542 72'145 72'361 70'796 MSRegion Zürcher Unterland 60'502 61'159 61'683 62'134 64'424 66'703 69'141 67'891 70'068 71'775 FPRERegion Zürich 61'411 62'992 63'910 64'437 66'852 68'477 69'160 69'478 71'013 70'377 57'841 58'041 61'031 59'938 61'834 63'127 64'674 65'334 67'032 66'781 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.

3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern (2) 4. Quartal 2015 Steuerbelastung Familie (%)* 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 6.61 5.75 5.80 5.80 5.94 5.95 5.91 4.98 4.46 4.60 Gemeinde Rüschlikon (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** 4.13 3.74 3.86 Gemeinde Hofstetten (ZH) (höchste Steuerbelastung im Kanton)** 5.39 4.88 5.08 Stadt Zürich (Kantonshauptort) 5.21 4.88 4.88 * Familie mit zwei Kindern, Bruttoarbeitseinkommen CHF 100'000. ** Referenzjahr 2014 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Steuerbelastung Lediger (%)* 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 9.47 8.99 9.07 9.07 9.05 9.01 8.98 8.28 8.17 8.17 Gemeinde Rüschlikon (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** 6.86 6.86 6.86 Gemeinde Hofstetten (ZH) (höchste Steuerbelastung im Kanton)** 8.96 8.96 9.03 Stadt Zürich (Kantonshauptort) 8.66 8.62 8.62 * Lediger Steuerpflichtiger, Bruttoarbeitseinkommen CHF 70'000. ** Referenzjahr 2014 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Vergleich der Steuerbelastung von Familien (%) 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gemeinde Rüschlikon (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Hofstetten (ZH) (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Zürich (Kantonshauptort) Vergleich der Steuerbelastung von Ledigen (%) 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gemeinde Hofstetten (ZH) (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Rüschlikon (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Zürich (Kantonshauptort) * Referenzjahr 2014 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.

Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Junge Junge Mittlere Mittlere Ältere Ältere Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 4 Lebensphasen Gemeinde Steinmaur 4. Quartal 2015 Lebensphasen 2012 Junger Single (bis 34 J.) Mittlerer Single (35 bis 54 J.) Älterer Single (55+ J.) Junges Paar (bis 34 J.) Mittleres Paar (35 bis 54 J.) Älteres Paar (55+ J.) Familie mit Kindern (altersunabhängig) Einelternfamilie (altersunabhängig) Wohngemeinschaft (altersunabhängig) Total Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. MSRegion FPRERegion Haushalte Verteilung 134 9.2% 8.0% 9.6% 152 10.4% 9.7% 11.2% 204 14.0% 12.7% 16.2% 75 5.1% 5.0% 4.5% 116 7.9% 8.7% 7.4% 276 19.0% 17.9% 16.8% 377 26.0% 30.1% 25.9% 76 45 5.2% 3.1% 5.3% 2.5% 5.2% 3.2% 1'454 100.0% 100.0% 100.0% 8.7% 9.9% 17.4% 4.1% 6.7% 17.3% 27.3% 5.7% 2.7% 100.0% Verteilung der Lebensphasen in der Gemeinde Differenz zu schweizweiten Anteilen <5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 20 bis 25 <10 10 bis 6 6 bis 2 2 bis 2 2 bis 6 Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Lebensphasen 1990 2012, 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Prozent (%) 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP) 0% 1990 2000 2012 1990 2000 2012 1990 2000 2012 Junger Single Mittlerer Single Älterer Single Junges Paar Mittleres Paar Älteres Paar Wohngemeinschaft Familie mit Kindern Einelternfamilien Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.

5 Wohn und Lebensqualität 4. Quartal 2015 Wohn und LebensqualitätsIndex (WLQI) Zentralität Reisezeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (motorisierter Individualverkehr) Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (öffentlicher Verkehr) Qualität Wohnumfeld Exposition (Hangneigung, Besonnung) Landschaftsqualität Image Anteil OberschichtHaushalte Stabilität der Wohnverhältnisse Zusatznachfrage und Bauzonenreserven Quelle: Fahrländer Partner. 4.0 gut 2.5 mässigdurchschnittlich 4.0 gut 2.0 schlecht 2.0 schlecht 3.5 durchschnittlichgut 4.0 gut WLQI für Nachfragegruppen Junge, bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Gemeinde Steinmaur MSRegion Zürcher Unterland +/ +/ +/ Mittlere und ältere bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Bürgerlichtraditionelle Familien +/ Junge, aufgeschlossene Singles und Paare Mittlere und ältere aufgeschlossene Singles und Paare +/ +/ +/ +/ +/ +/ Aufgeschlossene Familien Junge, individualisierte Singles und Paare +/ Mittlere und ältere individualisiere Singles und Paare +/ Individualisierte Familien Gesamtindex +/ +/ Stark unterdurchschnittlich ( ), unterdurchschnittlich (), durchschnittlich (+/), überdurchschnittlich (+), gut (++), sehr gut (+++), exzellent (++++). Quelle: Fahrländer Partner.

6 Umzugsverhalten 4. Quartal 2015 Kennzahlen Wanderung von Haushalten 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013* 2014* Zuzüge (Inland) 158 169 138 153 162 141 158 157 138 106 Wegzüge (Inland) 156 173 139 156 151 176 149 157 142 140 Umzüge innerhalb Gemeinde 41 36 42 29 23 37 37 30 28 39 * Im Jahr 2012 hat die Post die Gebühren für Umzugsmeldungen erhöht. Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner. Herkunft der Zuzüger 2012 2014 (MSRegionen) Anzahl Haushalte 1 10 11 73 Bern BaselStadt Zürich Winterthur St.Gallen/Rorschach 74 257 0 0 0 0 Genève Lausanne Luzern Lugano Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner.

7 Wohnungsmarkt und Immobilien 4. Quartal 2015 Kennzahlen Wohnungsmarkt Anzahl Haushalte Wohnungsbestand* Wohnungsbestand 11.5 Zimmer Wohnungsbestand 22.5 Zimmer Wohnungsbestand 33.5 Zimmer Wohnungsbestand 44.5 Zimmer Wohnungsbestand 5+ Zimmer Neubau Wohnungszugang (netto) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1'333 1'430 1'454 1'501 1'353 1'396 1'419 1'426 1'442 1'492 1'518 1'519 1'539 1'544 37 37 37 37 36 67 55 53 54 119 126 126 126 150 142 152 148 153 330 352 362 362 349 382 390 389 392 388 399 410 411 390 419 438 438 444 479 482 484 489 517 482 483 491 496 21 34 23 7 18 0 52 8 12 21 43 23 7 16 50 26 1 20 5 Baubewilligte Wohnungen 56 30 11 31 13 24 14 11 9 * Ab dem Jahr 2009 beruhen die Bestände auf den Registerdaten. Deshalb gibt es einen Bruch zwischen 2008 und 2009. Gemäss dem BFS sind die Zahlen zwischen 2009 und 2011 mit grossen Unsicherheiten behaftet. Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Wohnungsbestand nach Zimmerzahl (2013) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Anteil der neu erstellten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

8 Leerwohnungen 4. Quartal 2015 Leerstandsquote 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Gemeinde (abs.) 30 42 50 61 36 36 33 33 32 26 Gemeinde (%) 2.22 3.01 3.52 4.28 2.50 2.41 2.17 2.17 2.08 1.68 MSRegion (%) 2.06 1.72 1.36 1.33 1.20 1.18 0.97 1.16 1.14 1.20 FPRERegion (%) 0.93 0.90 0.74 0.73 0.74 0.72 0.71 0.76 0.89 0.97 (%) 1.06 1.07 0.97 0.90 0.92 0.94 0.94 0.96 1.08 1.19 Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Leerwohnungen nach Zimmerzahl (2015) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Verteilung der Leerwohnungen nach Miete und Eigentum (2015) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Miete Eigentum Leerstandsquote 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich

9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus 4. Quartal 2015 Marktwerte von Eigentumswohnungen CHF CHF/m 2 Mittleres Segment (4.5Zimmer, 115m² HNF SIA 416)* 849'000 7'383 Unteres Segment (4.5Zimmer, 105m² HNF SIA 416)** 673'000 6'410 Altbau (4.5Zimmer, 100m² HNF SIA 416)*** 598'000 5'980 * Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. ** Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage, 1 TGPlatz. *** Baujahr 1985, Zustand intaktgut, im 1. OG, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) 12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2'000 Verteilung der Marktwerte (CHF), 44.5 Zimmer 1'600'000 1'400'000 1'200'000 1'000'000 800'000 600'000 400'000 200'000 teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median 0 EWG Neubau EWG Altbau* 0 EWG Neubau EWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2007. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Marktwerte von Einfamilienhäusern CHF CHF/m 2 Mittleres Segment (450m² Land, 710m³ SIA 416)* 1'404'000 10'400 Unteres Segment (370m² Land, 620m³ SIA 416)** 1'121'000 9'342 Altbau (450m² Land, 710m³ SIA 416)*** 1'135'000 8'407 * Freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. ** Einseitig angebaut, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, durchschnittliche Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. *** Baujahr 1985, freistehend, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) Verteilung der Marktwerte (CHF), 55.5 Zimmer 20'000 18'000 16'000 14'000 12'000 10'000 2'500'000 2'000'000 1'500'000 teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median 8'000 1'000'000 6'000 4'000 500'000 2'000 0 EFH Neubau EFH Altbau* 0 EFH Neubau EFH Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2007. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015.

9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (2) 4. Quartal 2015 Marktmieten von Wohnungen CHF/Monat CHF/m 2 a Mittleres Segment (3.5 Zimmer, 95m² HNF SIA 416, netto)* 1'990 251 Unteres Segment (3.5 Zimmer, 85m² HNF SIA 416, netto)* 1'865 263 Altbau (3.5 Zimmer, 80m² HNF SIA 416, netto)** 1'410 212 Mittleres Segment (4.5 Zimmer, 115m² HNF SIA 416, netto)* 2'300 240 Unteres Segment (4.5 Zimmer, 105m² HNF SIA 416, netto)* 2'165 247 Altbau (4.5 Zimmer, 100m² HNF SIA 416, netto)** 1'635 196 * Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. ** Baujahr 1985, Zustand intaktgut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Verteilung der Marktmieten (CHF/m²a netto) Verteilung der Marktmieten (CHF/Monat netto), 44.5 Zimmer 350 300 250 200 150 100 50 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1'000 500 teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median 0 MWG Neubau MWG Altbau* 0 MWG Neubau MWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2007. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Innere Werte von Bauland (erschlossen) CHF/m 2 Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage Bauland für Einfamilienhäuser* 1'095 1'150 1'215 1'345 1'550 1'800 Bauland für Mehrfamilienhäuser (EWG)** 1'305 1'370 1'695 1'875 2'185 2'540 Bauland für Mehrfamilienhäuser (MWG)*** 835 875 935 1'030 1'200 1'395 * Für freistehendes EFH mit typischer Landfläche, Gebäudevolumen und Ausbaustandard an der entsprechenden Lage. ** Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigentum verkauft werden. Ausnützungsziffer: 0.65. *** Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. Ausnützungsziffer: 0.65. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Diskontierungssatz MWGNutzung Diskontierungssatz MWGNutzung (real, mikrolage und objektneutral) 3.7% Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Preisniveau, Vergleich mit MSRegion Zürcher Unterland Vergleich mit Kanton Zürich Vergleich mit Einschätzung des heutigen Preisniveaus Quelle: IMBAS & RESC Fahrländer Partner. überdurchschnittlich durchschnittlich hoch sehr hoch bewertet

9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (3) 4. Quartal 2015 Marktwerte/Marktmieten in der Region Eigentumswohnungen* Einfamilienhäuser** Mietwohnungen*** CHF/m² CHF/m² CHF/m²a Steinmaur 7'383 10'400 240 Riedt (Neerach) 7'574 (+3%) 9'970 (4%) 267 (+11%) Ober Neerach (Neerach) Sünikon (Steinmaur) 6'887 7'591 (7%) (+3%) 9'222 10'007 (11%) (4%) 236 226 (2%) (6%) Neerach 7'061 (4%) 11'615 (+12%) 229 (5%) Dielsdorf 7'704 (+4%) 9'319 (10%) 228 (5%) Regensberg 7'191 (3%) 9'341 (10%) 318 (+33%) Schöfflisdorf 8'017 (+9%) 10'430 (0%) 217 (10%) Bachs 6'530 (12%) 9'133 (12%) 225 (6%) Stadel 6'209 (16%) 9'052 (13%) 197 (18%) Oberhöri (Höri) 7'043 (5%) 9'407 (10%) 238 (1%) Niederhasli 7'130 (3%) 10'163 (2%) 236 (2%) Oberweningen 6'643 (10%) 9'452 (9%) 217 (10%) Niederglatt 6'861 (7%) 9'570 (8%) 240 (0%) Niederhöri (Höri) 7'043 (5%) 9'407 (10%) 238 (1%) Mettmenhasli (Niederhasli) 7'922 (+7%) 9'726 (6%) 238 (1%) Nassenwil (Niederhasli) 5'574 (24%) 6'763 (35%) 244 (+2%) Höri 6'339 (14%) 7'970 (23%) 234 (3%) Schüpfheim (Stadel) 7'070 (4%) 7'459 (28%) 230 (4%) Schleinikon Hofstetten (Oberglatt) Wasen (Schleinikon) Dachsleren (Schleinikon) 6'861 6'087 6'722 6'617 (7%) (18%) (9%) (10%) 9'867 9'770 8'104 8'578 (5%) (6%) (22%) (18%) 227 244 213 227 (5%) (+2%) (11%) (5%) Windlach (Stadel) 5'800 (21%) 8'600 (17%) 205 (15%) Buchs 8'235 (+12%) 10'807 (+4%) 231 (4%) Oberhasli (Niederhasli) 6'991 (5%) 10'081 (3%) 224 (7%) * 4.5 Zimmer, Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. ** 450m² Grundstückfläche, 710m³ SIA 416, freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. *** 4.5 Zimmer, Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschnittliche Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015.

2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 2014:4 2015:1 2015:2 2015:3 2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (4) 4. Quartal 2015 Transaktionspreisindizes für Eigentumswohnungen, mittleres Segment Index (1. Quartal 2000 = 100) 220 200 180 160 140 120 100 80 MS Zürcher Unterland* FPRERegion Zürich Grosszentrale Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 30. September 2015. Transaktionspreisindizes für Einfamilienhäuser, mittleres Segment Index (1. Quartal 2000 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 MS Zürcher Unterland* FPRERegion Zürich Grosszentrale Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 30. September 2015. Marktmietenindizes MWG Index (1. Quartal 2008 = 100) 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 MS Zürcher Unterland* FPRERegion Zürich Grosszentrale Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 30. September 2015.

10 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) Gemeinde Steinmaur 4. Quartal 2015 Am schnellsten erreichbare Zentren von Steinmaur (öffentlicher Verkehr, öv) 2010 Fahrzeit nach Zürich* Fahrzeit nach Wetzikon (ZH)* Fahrzeit nach Baden* Fahrzeit nach Winterthur* * Mittlere Beförderungszeit unter Berücksichtigung der Quartiere (Fahrzeit zuzüglich Umsteigezeit), ohne Zu und Abgangszeiten. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 31 Min. 49 Min. 50 Min. 58 Min. Am schnellsten erreichbare Zentren von Steinmaur (motorisierter Individualverkehr, MIV) 2010 Fahrzeit nach Baden* Fahrzeit nach Zürich* Fahrzeit nach Brugg* Fahrzeit nach Lenzburg* * Reisezeit unter Belastung des mittleren Werktagverkehrs. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 23 Min. 25 Min. 29 Min. 32 Min. Erreichbarkeit* 15 Min. 20 Min. 25 Min. 30 Min. 45 Min. Bevölkerung (öv) Bevölkerung (MIV) Beschäftigte (öv) Beschäftigte (MIV) 44'446 111'638 17'160 47'145 65'819 227'546 38'609 133'219 71'777 429'256 40'816 260'872 94'622 1'001'781 58'592 795'714 692'222 2'163'589 648'070 1'405'030 * Erreichbare Bevölkerung (2014) / Beschäftigte (2013) mit öv (2010) / MIV (2010). Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Pendler: Modal Split (Arbeitsort in Wohngemeinde) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich öffentlicher Verkehr motorisierter Individualverkehr Langsamverkehr Kein Arbeitsweg Unbekannt Quelle: BFS (VZ 2000), Modellierungen Fahrländer Partner. Pendler: Modal Split (Arbeitsort ausserhalb Wohngemeinde) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich öffentlicher Verkehr motorisierter Individualverkehr Langsamverkehr Unbekannt Quelle: BFS (VZ 2000), Modellierungen Fahrländer Partner.

11 Bauzonenreserven, övgüteklassen Gemeinde Steinmaur 4. Quartal 2015 Grundflächen, Bauzonenflächen und Reserven Gesamtfläche Besiedelbare Fläche Bauzonenfläche Davon überbaut Davon unüberbaut Bauzonenfläche Wohnen Davon überbaut Davon unüberbaut Bauzonenfläche Arbeitsnutzungen Davon überbaut Davon unüberbaut 60 54 57 3 7 16 11 12 4 5 8% 14% 89% 95% 5% 11% 69% 76% 24% 31% 1) 2) 2) 2) 3) 3) 2) 3) 3) 25 26 28 * Bei konstanter mittlerer Ausnutzung und konstantem Flächenkonsum pro Wohnung bzw. pro Person auf Basis Datenstand 2012. 1) In % der besiedelbaren Fläche; 2) In % der Bauzonenfläche; 3) In % der Bauzonenfläche Wohnen bzw. Arbeitsnutzungen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. in Hektaren 940 664 85 73 78 7 12 in % 100% 71% 13% 86% 92% 71% 19% Wohnungen/ Hektare 18 Potential Wohnungen* 15'484 16'771 178 336 73 190 Potential Bevölkerung* 31'469 33'641 352 673 146 382 Entwicklung der unüberbauten Bauzonenflächen 2007 2012 Wohnen Arbeitsnutzungen * starker Rückgang (2), Rückgang (1), Konstanz (0), Zunahme (1) der unüberbauten Bauzonenflächen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Rückgang (1)* Rückgang (1)* Anteil der Bauzonenfläche 2012 nach övgüteklassen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. övgk A övgk B övgk C övgk D keine övgk Bauzonenfläche Wohnen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Davon überbaut Davon unüberbaut Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

12 Perspektiven 2030 (Szenario «Raumplanung wie bisher») 4. Quartal 2015 Perspektiven 2030 (Wohnen) unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Stagnation Bevölkerungswachstum 2014 2030 8 0.3% Veränderung Anzahl Haushalte 2014 2030 Zusatznachfrage MWG 2014 2030 +5% bis +10% (2) +1% bis +5% (1) > 20% (4) +10% bis +20% (3) +1% bis +5% (1) *5 bis 2: Potenzielles Verlustrisiko, 1: UnterPerformance, 0: Neutral, 1 bis 2: Potenzial vorhanden, 3 bis 4: Erhebliches Potenzial, 5: Hohes Potenzial. 138 10 9.1% 1.2% Zusatznachfrage Wohneigentum 2014 2030 128 18.1% Relatives Wertsteigerungspotenzial MWG Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 357 235 168 67 Trend 10.5% 15.4% 20.5% 9.5% Prosperität 802 439 237 +10% bis +20% (3) 202 23.7% 28.8% 29.0% 28.6% Potenzial vorhanden (2)* Entwicklung der Anzahl Haushalte, 2'500 2'000 1'500 1'000 500 0 2014 2015 2020 2025 2030 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Stagnation Trend Prosperität Perspektiven 2030 (Wohnen) MSRegion Zürcher Unterland Bevölkerungswachstum 2014 2030 Veränderung Anzahl Haushalte 2014 2030 Zusatznachfrage MWG 2014 2030 unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Zusatznachfrage Wohneigentum 2014 2030 unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Stagnation Trend Prosperität 1'389 4'534 3'821 1.3% 9.8% 14.8% 13'850 8'460 2'726 12.6% 18.3% 10.6% 28'163 14'674 4'492 25.6% 31.7% 17.4% +1% bis +5% (1) +5% bis +10% (2) +5% bis +10% (2) 713 3.5% 5'734 28.0% 10'182 49.8% +10% bis +20% (3) +10% bis +20% (3) +10% bis +20% (3) Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 3 Improvisierte Alternative 5 Aufgeschlossene Mitte 6 Etablierte Alternative

13 Perspektiven 2030 (Szenario «restriktive Raumplanung») 4. Quartal 2015 Perspektiven 2030 (Wohnen) Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum 2014 2030 8 0.3% 542 16.0% 488 14.4% Veränderung Anzahl Haushalte 2014 2030 138 9.1% 322 21.2% 292 19.2% Zusatznachfrage MWG 2014 2030 10 1.2% 212 25.9% 163 20.0% Zusatznachfrage Wohneigentum 2014 2030 128 18.1% 111 15.7% 129 18.3% Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Entwicklung der Anzahl Haushalte, 2'000 1'800 1'600 1'400 1'200 1'000 800 600 400 200 0 2014 2015 2020 2025 2030 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Stagnation Trend Prosperität Perspektiven 2030 (Wohnen) MSRegion Zürcher Unterland Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum 2014 2030 1'389 1.3% 11'470 10.4% 8'529 7.8% Veränderung Anzahl Haushalte 2014 2030 4'534 9.8% 7'456 16.1% 6'106 13.2% Zusatznachfrage MWG 2014 2030 3'821 14.8% 2'221 8.6% 237 0.9% Zusatznachfrage Wohneigentum 2014 2030 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 713 3.5% 5'235 25.6% 5'869 28.7% Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 5 Aufgeschlossene Mitte 3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative Verordnung über Zweitwohnungen Gemeinde fällt unter den Geltungsbereich der Verordnung (Stand 06.11.2015) Quelle: ARE, Fahrländer Partner. Nein