5 U 108/02 Brandenburgisches Oberlandesgericht 1 O 393/98 Landgericht Potsdam Anlage zum Protokoll vom 27.05.2004 Verkündet am 27.05.2004..., Justizobersekretärin als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil 1. der... Kirchengemeinde..., vertreten durch den Pfarrer...,..., Beklagte zu 1), 2. der Frau L...,..., Beklagte zu 2) und Berufungsklägerin, - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt... g e g e n 1. Frau Jo...,... und 2. Herrn Jo...,..., - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt... - Kläger und Berufungsbeklagte zu 1) und 2), hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche ZP 650 Urteil OLG allgemein - MEGA
- 2 - Verhandlung vom 4. März 2004 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht..., den Richter am Oberlandesgericht... und den Richter am Oberlandesgericht... für R e c h t erkannt: Auf die Berufung der Beklagten zu 2) wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 10. Mai 2002 Az.: 1 O 393/93 teilweise abgeändert und die Klage gegen die Beklagte zu 2) abgewiesen. Von den Gerichtskosten I. Instanz tragen die Beklagte zu 1) 50% und die Kläger zu 1) und 2) jeweils 25%. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) aus I. Instanz tragen die Kläger zu 1) und 2) jeweils zu 50%. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu 1) und 2) jeweils zu 50%. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte zu 2) Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Streitwert für das Berufungsverfahren: 26.178,15 EUR G r ü n d e : I. Die Kläger begehren gegenüber beiden Beklagten die Feststellung ihrer Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hinsichtlich des im Grundbuch von F... Blatt... eingetragenen Grundstücks Flur 73/2 mit einer Größe von 763 qm, postalische Anschrift F... straße 31 in F....
- 3 - Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes sowie wegen der Feststellungen des Landgerichts wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen. Das Landgericht hat der Klage insgesamt stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, die anspruchsbegründenden Voraussetzungen des 121 Abs. 2 lit. a) c) SachenRBerG lägen vor. Die Kläger hätten die von ihnen bewohnte Doppelhaushälfte aufgrund eines vor Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Mietvertrages genutzt und vor Ablauf des 14. Juni 1990, nämlich am 13. Juni 1990, einen wirksamen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück mit dem Rat der Stadt F... abgeschlossen. Die Tatsache, dass entgegen den Angaben in dem notariellen Kaufvertrag der Rat der Stadt F... nur Rechtsträger hinsichtlich des hälftigen Miteigentumsanteils der Beklagten zu 1) gewesen sei, berühre die Wirksamkeit des Kaufvertrages nicht. Der Rat der Stadt F... sei hinsichtlich des weiteren Miteigentumsanteils, der nunmehr im Eigentum der Beklagten zu 2) steht, als vollmachtloser Vertreter aufgetreten. Die damalige Eigentümerin dieses Miteigentumsanteils, Frau D... Jä..., habe mit notariell beglaubigter Erklärung vom 13. Juni 1995 den Kaufvertrag genehmigt. Gemäß 468 Abs. 2 S. 2 ZGB habe die Genehmigung nicht der für den Vertrag bestimmten Form bedurft. Die Genehmigung sei auch rechtzeitig erfolgt. Zwar gelte gemäß 59 Abs. 1 S. 2 ZGB die Genehmigung als verweigert, wenn sie nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Kenntnis des Vertragsschlusses erklärt werde. Die Beklagte zu 2) habe jedoch nicht nachgewiesen, dass die Genehmigung erst nach Ablauf von zwei Wochen ab Kenntnis der Frau Jä... von dem abgeschlossenen Kaufvertrag erklärt worden sei. Gegen das ihr am 20. Juni 2002 zugestellte Urteil hat die Beklagte zu 2) mit am 19. Juli 2002 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese, nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 20. September 2002, mit am 10. September 2002 eingegangenem Schriftsatz begründet. Die Beklagte zu 2) ergänzt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist weiterhin der Ansicht, der Grundstückskaufvertrag habe nicht formlos genehmigt werden können, 469 Abs. 2 ZGB sei auf solche Verträge nicht anwendbar. Zudem regele diese Vorschrift die Zustimmung eines Dritten, Frau Jä... sei jedoch nicht Dritter gewesen, sondern selber Vertragspartei. Der Erklärung vom 13. Juni 1995 könne eine Zustimmung zur Veräußerung ihres Miteigentumsanteils nicht entnommen werden; Frau Jä... sei nicht bewusst gewesen,
- 4 - dass sie an beiden Hausgrundstücken, F... straße 31 a und F... straße 31, Miteigentümerin zu jeweils ½ sei. Darüber hinaus fehle es an einem wirksamen Mietvertrag. Der Mietvertrag vom 16. September 1987 sei von der Stadt F... als vollmachtloser Vertreter abgeschlossen worden; Frau Jä... habe den Mietvertrag nicht genehmigt. Das Landgericht habe darüber hinaus die Beweislast verkannt, denn es sei Sache der Kläger darzulegen und zu beweisen, dass die Genehmigung rechtzeitig innerhalb der Frist des 59 Abs. 1 S. 2 ZGB erfolgt sei. Hilfsweise erklärt die Beklagte zu 2) die Anfechtung der Erklärung vom 13./14 Juli 1995 wegen Irrtums. Die Beklagte zu 1) beantragt, das am 10. Mai 2002 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam Az.: 1 O 393/98 hinsichtlich der Feststellung, dass die Kläger gegenüber der Beklagten zu 2) in Ansehung ihres Miteigentumsanteils an dem im Grundbuch von F..., Blatt... eingetragenen Grundstücks, Flurstück 73/2 (763 qm) anspruchsberechtigt sind, abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Kläger zu 1) und 2) beantragen, die Berufung der Beklagten zu 2) zurückzuweisen. Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung. Ergänzend tragen sie vor, ausweislich der vorgelegten Erklärungen zweier enger Bekannter der Frau Jä... habe sich diese darüber gefreut, dass die Kläger das Hausgrundstück F... straße 31 von der Stadt F... erwerben konnten. Frau Jä..., die zunächst davon ausgegangen sei, durch den Kaufvertrag mit der Stadt F... nicht in eigenen Rechten betroffen zu sein, weil sie gemeint habe, Alleineigentümerin des Hauses F... straße 31 a zu sein, habe bei Abgabe der Erklärung im Juli 1995 gewusst, dass sie hälftige Miteigentümerin des Hauses F... straße 31 ist. Zu der Genehmigung sei es nur deswegen gekommen, weil das Grundbuchamt... sie, die Kläger, aufgefordert habe, die Genehmigung des weiteren Grundstückseigentümers beizubringen. Deshalb sei Frau Jä... von ihnen ersucht worden, eine entsprechende Erklärung abzugeben. Zwar hätten sie keine konkrete Erinnerung mehr an die damaligen Vorgänge, sie gingen jedoch gesichert davon aus, Frau Jä... das Schreiben des Amtsgerichts... vom 30. Juni 1995 (GA 240) gezeigt zu haben. II.
- 5 - Die Berufung der Beklagten zu 2) ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet ( 517, 519, 520 ZPO). Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg; die Kläger zu 1) und 2) sind gegenüber der Beklagten zu 2) hinsichtlich des Grundstücks F... straße 31 in F... nicht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anspruchsberechtigt. Entgegen der Auffassung des Landgerichts liegen die Voraussetzungen des 121 Abs. 2 lit. a) c) SachenRBerG nicht vor. 1. Prozessual ist festzustellen, dass die Beklagte zu 1) am Berufungsverfahren nicht mehr beteiligt ist, da zwischen der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) keine notwendige Streitgenossenschaft im Sinne von 62 ZPO besteht. Zwar sind beide Miteigentümer des Flurstücks 73/2 der Flur... (F... straße 31) und als solche Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft nach 741 ff. BGB; die Kläger haben die Beklagten jedoch nicht als Miteigentümer des gesamten Grundstücks in Anspruch genommen ( 747 S. 2 BGB) sondern begehren gegenüber den Beklagten als jeweils einzelnen Anteilsinhabern ( 747 S. 1 BGB) die Feststellung ihrer Berechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (vgl. zur Zulässigkeit dieser Vorgehensweise BGH VIZ 2001, 619, 620). Hinsichtlich der einzelnen Miteigentumsanteile liegt jedoch nur eine einfache Streitgenossenschaft nach 61 ZPO vor. 2. Die Beklagten haben einen wirksamen Mietvertrag über die gesamte streitgegenständliche Doppelhaushälfte mit dem VEB Gebäudewirtschaft F... abgeschlossen ( 121 Abs. 2 lit. a) SachenRBerG). Der Wirksamkeit des am 8. September 1987 abgeschlossenen Mietvertrages steht nicht entgegen, dass der VEB Gebäudewirtschaft lediglich hinsichtlich eines hälftigen Miteigentumsanteils Rechtsträger war. Nach 100 Abs. 1 ZGB (DDR) kam das Mietverhältnis durch Abschluss eines Vertrages zwischen Vermieter und Mieter zu Stande. Voraussetzung hierfür ist jedoch nicht, dass der Vermieter zugleich Eigentümer des Grundstücks ist. 3. Die Kläger sind jedoch deswegen nicht nach 121 Abs. 2 SachenRBerG anspruchsberechtigt, weil es an einem wirksamen Kaufvertrag fehlt. Der Kaufvertrag vom 13. Juni 1990 ist wegen der fehlenden Eigentümerstellung der Veräußerin zumindest insoweit nichtig, als der Miteigentumsanteil der Beklagten zu 2) betroffen ist; insoweit lag auch keine Verfügungsbefugnis des Rates der Stadt F... vor.
- 6 - a) Die Stadt F..., die bei Abschluss des Vertrages wirksam vertreten worden ist, war als hälftige Miteigentümerin gemäß 37 ZGB-DDR zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Juni 1990 galt noch das ZGB lediglich befugt, über ihren eigenen Miteigentumsanteil zu verfügen; sie war auch nicht in sonstiger Weise berechtigt, über den Anteil der Frau Jä... zu verfügen ( 27 ZGB). In der notariellen Vertragsurkunde vom 13. Juni 1990 (GA 59) ist ausdrücklich festgehalten, dass der Rat der Stadt F... Rechtsträger des mit einem Eigenheim bebauten Flurstücks 73/2 der Flur... (F... straße 31 ist). Demzufolge hat die Stadt F... den Kaufvertrag allein im eigenen Namen abgeschlossen und nicht auch namens der weiteren Miteigentümerin. Die Stadt F... ist unabhängig von der Frage der Vertretungsmacht - beim Vertragsschluss nicht als Vertreterin der Miteigentümerin Jä... aufgetreten. Eine Genehmigung nach 59 ZGB kommt damit schon deswegen nicht in Betracht, weil es an einer Erklärung im fremden Namen fehlt. b) Im Ergebnis kommt aus Rechtsgründen unabhängig von der Erklärung der Frau Jä... vom 13. Juli 1995 die Genehmigung der Verfügung eines Nichtberechtigten schon aus Rechtsgründen nicht in Betracht. Eine solche Genehmigung wäre zwar nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich formfrei möglich gewesen ( 185 Abs. 2, 182 Abs. 2 BGB), die Frage der Genehmigung bestimmt sich aber gemäß Art. 232 1 EGBGB nach dem im Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblichen Recht der DDR. Die Voraussetzungen der danach allenfalls in Betracht kommenden Norm des 469 Abs. 2 ZGB liegen indes nicht vor. Diese Vorschrift regelt schon nicht den Fall der Genehmigung der Verfügung eines Nichtberechtigten durch den Berechtigten; eine solche Möglichkeit sah das ZGB ebensowenig vor wie den gutgläubigen Erwerb vom Nichtberechtigten. Nach seinem ausdrücklichen Wortlaut betrifft 469 Abs. 2 ZGB allein den Fall, dass die Wirksamkeit eines Vertrages von der Zustimmung eines Dritten abhängt. Der Vertrag der Stadt F... mit den Klägern vom 13. Juni 1990 war aber, soweit der Miteigentumsanteil der Frau Jä... betroffen ist, gerade nicht schwebend unwirksam nur dann könnte die Wirksamkeit von der Zustimmung eines Dritten abhängen -, sondern gemäß 68 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 ZGB endgültig nichtig, weil die Stadt F... nicht in der Lage war, den Klägern das Eigentum an dem
- 7 - Miteigentumsanteil zu verschaffen. Eine Genehmigung nach 469 Abs. 2 ZGB war damit von vornherein ausgeschlossen. c) Unabhängig davon konnte aber auch aus anderen Gründen eine Genehmigung nach dem maßgeblichen Recht der DDR nicht erteilt werden. Nach 297 ZGB musste in Grundstückskaufverträgen die unbedingte Erklärung zum Eigentumsübergang enthalten sein. Da diese Erklärung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegen musste, war bei Kaufverträgen über Grundstücke die nachträgliche Zustimmung generell ausgeschlossen; der Vertrag war in diesem Fall nach 66 ZGB nichtig (Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR vom 19. Juni 1975, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, Staatsverlag der DDR, 1985, 297 ZGB Ziff. 1.2). 4. Aber selbst dann, wenn eine nachträgliche Genehmigung aus Rechtsgründen nicht ausgeschlossen wäre, läge eine solche im konkreten Fall nicht vor. Die Erklärung der Frau Jä... vom 13. Juni 1995 differenziert schon nicht zwischen den beiden Flurstücken 73/1 und 73/2, sondern nimmt Bezug auf Blatt... des Grundbuchs, auf dem beide Grundstücke eingetragen waren. Frau Jä... erklärt ausdrücklich nur, sie sei damit einverstanden, dass die Kläger die Hälfte des Grundstücks und die darauf befindliche Haushälfte erwerben. Damit ging aber Frau Jä... offensichtlich von einem einheitlichen Grundstück aus und sie war nach dem Inhalt der Erklärung aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Empfängers lediglich damit einverstanden, dass die Kläger den hälftigen Anteil der Stadt F... erwerben. Sie wollte ersichtlich allein einer Verfügung der Stadt F... über deren Miteigentumsanteil die Zustimmung erteilen, nicht aber den eigenen Miteigentumsanteil unentgeltlich den Klägern übertragen; erkennbar ging sie davon aus, dass in dem Vertrag vom 13. Juni 1990, so wie dies in der Vertragsurkunde festgehalten ist, der Miteigentumsanteil der Stadt F... übertragen worden ist. Dass dies auch die Sichtweise der Frau Jä... war, ergibt sich eindeutig aus der weiteren Tatsache, dass sie ihre Anteile an beiden Flurstücken im Dezember 1995 auf die Beklagte zu 2) übertragen hat. 5. Gründe, die gemäß 543 Abs. 1 ZPO geeignet sind, die Zulassung der Revision zu rechtfertigen, sind nicht ersichtlich.
- 8 - Die Kostenentscheidung folgt aus 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO..........