Aktuelle und künftige Bewertung von offenen Immobilienfonds

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Aktuelle und künftige Bewertung von offenen Immobilienfonds Dr. Gernot Archner, Geschäftsführer BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment- Sachverständigen e.v. 12. Oktober 2011 2

Zuständigkeit der Sachverständigen bei OIF Sachverständiger bei Erwerb 67 (5) InvG Bewertung im Zeitpunkt des Erwerbs Ein Vermögensgegenstand darf nur erworben werden, wenn er zuvor von einem Sachverständigen, der nicht einem von der Kapitalanlagegesellschaft gebildeten Sachverständigenausschuss angehört, bewertet wurde und die aus dem Sondervermögen zu erbringende Gegenleistung den ermittelten Wert nicht oder nur unwesentlich übersteigt. Jahr 1/Q1 77 (1)a InvG Folgebewertung Sachverständigenausschuss Ein Sachverständigenausschuss besteht aus drei Sachverständigen, die als Hauptgutachter oder Nebengutachter an der Bewertung von Vermögensgegenständen mitwirken. Jahr 2/Q2 Jahr 3/Q3 Jahr 4/Q4 3

Neue Regelungen für die Bewertung Bewertungsfrequenz abhängig von Ausgabe-/Rücknahmefrequenz von Anteilen, mind. 1 x Jahr Gleichverteilung der Stichtage (30%-Regel) Maximale Bestelldauer eines SVA-Mitglieds am- Stück nur noch 5 Jahre (2 Jahre fest + 3 x ein Jahr Verlängerung, wenn 30 %-Grenze auf Jahresbasis eingehalten) 2-jähriges Tätigkeitsverbot (cooling down) für Ankaufs- SV und SVA-Mitglieder 30%-Einnahmegrenze ab dem zweiten Jahr der Bestellung ist für Verlängerung jährlich einzuhalten (bei max. 3-maliger Wiederbestellung). Es wird nicht mehr an den Mittelwert der letzten 4 Jahre angeknüpft. Klarstellung, dass SV zeitgleich bei einer KAG nur max. in einem SVA Mitglied sein darf. 2-jährige Rotation der Hauptgutachter 4

Bewertung gestern OIF bis Mitte 90er ein reines Deutschland Produkt weitgehend positive Marktentwicklung in Deutschland bis ca. 2002 wenig volatile Märkte in Deutschland ruhige Anlegerschaft Anschaffungs-NK, Zyklus-Themen wuchsen sich über die Zeit aus KAG-Mütter standen ggf. Gewehr bei Fuß, um bei Bedarf Anteilsscheine auf die eigenen Bücher zu nehmen Bewertung war kein Risiko für Anleger OIF-Markenkern: jederzeit liquides Betongold 5

führte zu stabiler Performance Quelle: WHU Prof. Dr. Lutz Johanning Durchschnittliche indexierte Wertentwicklung der Offenen Immobilienfonds und des DJ STOXX 600. 1990 = 0 6

Bewertung heute (20/20 ggü. Vj.) Quelle: Eigene Berechnung nach Rechenschaftsberichten der offenen Immobilienfonds 20/20 7

Das große Thema: Marktgerechtigkeit der Bewertung?! 8

Transaktionspreise vs. letzte Bewertungen absolute Abweichungen 35 Deutschland Frankreich UK 30 25 % 20 15 5 0 2.000 1.500 1.000 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20 20 20 20 Anzahl der Verkaufsfälle 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20 20 20 20 Quelle: RICS/IPD, Okt 20 und Okt 20 9

Transaktionspreise vs. letzte Bewertungen Richtungsdifferenzen Deutschland Frankreich UK 5 % 0-5 - -15 2.000 1.500 1.000 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20 20 20 20 Anzahl der Verkaufsfälle 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20 20 20 20 Quelle: RICS/IPD, Okt 20 und Okt 20

Transaktionspreise vs. letzte Bewertungen gewichtete Richtungsdifferenzen % Quelle: RICS/IPD, Okt 20 und Okt 20 11

Bewertungs-Unterschiede für German Office nach Weistroffer Quelle: Weistroffer 20 12

Cap Rates offener Fonds glatter als der Marktdurchschnitt aber im Markt Cap Rates der Markttransaktionen vs. Cap Rates bei Verkehrswerten von Büroimmobilien in London Cap rate (%) Transaktionen Bewertungen bei offenen Fonds 9 8 7 6 5 4 3 2 Feb. 05 05 Okt. Aug. Mrz. Jan. Nov. Anmerkung: Kreisgröße ist ein Indikator für das Volumen der Transaktion. Quelle: RREEF Research, BIIS, RCA, Dezember 20 13

Die Unterschiede deutlicher bei einer Mittelwert-Betrachtung Cap rate (%) Cap Rates in Markttransaktionen vs. Cap Rates bei Verkehrswerten von Immobilien in London 9 8 Anzahl Transaktionen Anzahl Bewertungen IPD: Southeast IPD: West End Transaktionen Bewertungen bei offenen Fonds 200 175 150 7 125 6 0 5 75 4 50 3 25 2 Jan. 05 Jul. 05 Jan. Jul. Jan. Jul. Jan. Jul. Jan. Jul. Jan. Jul. 0 Quelle: RREEF Research, BIIS, RCA, Dezember 20 14

Werte pro m² in Markttransaktionen und bei Verkehrswerten von Büroimmobilien in London /m² 30.000 Transaktionen Bewertungen bei offenen Fonds 25.000 20.000 15.000.000 5.000 0 Feb. 05 05 Okt. Aug. Mrz. Jan. Nov. -5.000 Anmerkung: Kreisgröße ist ein Indikator für das Volumen der Transaktion. Quelle: RREEF Research, BIIS, RCA, Dezember 20 15

Kaufpreise/Marktwerte pro m² bei Markttransaktionen und bei Verkehrswerten von Büroimmobilien in London (gleitender 12-Monatsdurchschnitt) /m² 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 Anzahl Transaktionen 2000 Anzahl Bewertungen IPD: South East IPD: West End 1750 Transaktionen Bewertungen bei offenen Fonds abzgl. mittlere Diff 1500 1250.000 00 8.000 6.000 4.000 2.000 Unterschiede statistisch insignifikant 750 500 250 0 05 Mrz Sep. Mrz Sep. Mrz Sep. Mrz Sep. Mrz Sep. 0 Quelle: RREEF Research, BIIS, RCA, Dezember 20 16

Miete pro m² bei Markttransaktionen und bei Verkehrswerten von Büroimmobilien in London (gleitender 12-Monats-Durchschnitt) /m² 80 IPD West End to Southeast 2000 70 60 Anzahl Transaktionen Anzahl Bewertungen 1750 Transaktionen Bewertungen bei offenen Fonds abzgl. mittlere Diff 1500 50 1250 40 00 30 750 20 500 250 0 05 Mrz Sep. Mrz Sep. Mrz Sep. Mrz Sep. Mrz Sep. 0 Quelle: RREEF Research, BIIS, RCA, Dezember 20 17

Höhere Renditen (und Mieten!) in 20- und umgekehrt 20- % 8,0 7,5 7,0 6,5 Cap Rate 6,0 5,5 Bewertungen bei offenen Fonds 5,0 abzgl. mittlere Diff 4,5 Transaktionen 4,0 05 Feb. Apr. Aug. Okt. Feb. Apr. Aug. Okt. Feb. Apr. Aug. Okt. Feb. Apr. Aug. Okt. Feb. Apr. Aug. Okt. /m² 70 65 60 Mietniveau 55 50! 45 40 35! 30 05 Feb. Apr. Aug. Okt. Feb. Apr. Aug. Okt. Feb. Apr. Aug. Okt. Feb. Apr. Aug. Okt. Feb. Apr. Aug. Okt. Quelle: RREEF Research, BIIS, RCA, Dezember 20 18

Zusammenfassung Leichte Überbewertung von German Office/IPD in 2002-2005 Die Abweichungen zwischen Transaktionspreisen und OIF-Verkehrswerten pro m² sind statistisch nicht signifikant Unterschiede in der Einschätzung von Anfangsrenditen/Yields in London (geringerem Maß in Paris) sind vorwiegend durch Abweichungen der Mietansätze begründet Alte Bewertungswelt bis ca. 2005, ab 20 neue Zeitrechnung Quartalsbewertung wird zu Reduktion des Timelags in der Bewertung führen, aber nicht zur vollständigen Aufhebung Kein Verzicht auf Marktevidenz, d. h. aussagekräftige Transaktionsdaten (Mieten/Preise) weiterhin erforderlich Risiko-/Renditeprofil wird ehrlicher aber nicht schlechter 19

Kontakt: Dr. Gernot Archner BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e.v. Friedrichstraße 34 60323 Frankfurt Tel.: 9 2980289-0 Fax: 9 2980289-19 E-Mail: info@biis.info Homepage: www.biis.info 20