I N F O F Ü R I M M O B I L I E N

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1 I N F O F Ü R I M M O B I L I E N S T I N G L - T O P A U D I T VERGEBÜHRUNG VON BESTANDVERTRÄGEN Wien, Dezember 2012 Da durch das AbgÄGes 2012 einige Änderungen im Bereich des Gebührengesetzes ab 2013 vorgesehen sind, nachstehende Gesamtübersicht, die Immobilie betreffend: Zunächst zu den neuen Vereinfachungsregelungen ab dem : Bei Abschluss mehrerer Bestandverträge (Mietverträge, Pachtverträge) in einem Monat ist die Abgabe einer Sammelmeldung für jeweils einen Kalendermonat möglich. Bei Zahlung der Bestandvertragsgebühr über eine Verrechnungsanweisung mittels FinanzOnline bis zum Fälligkeitstag kann eine Anmeldung überhaupt entfallen. Unverändert unterliegen Bestandverträge und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sachen auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, einer Gebühr von 1% (bei Jagdpachtverträgen 2%) vom Entgelt ( 33 TP 35 GebG). Der Bestandvertrag ist nur dann gebührenpflichtig, wenn er beurkundet ist. Demnach lösen bloß mündlich geschlossene Bestandverträge keine Gebührenpflicht aus. Das heißt, größere Rechtssicherheit führt damit zu Kosten. Als Gebührenpflicht auslösend gelten auch nachstehende Vereinbarungen: - schriftliches Angebot / schriftliche Annahme; - mündliches Angebot / schriftliche Annahme; Die elektronische Signatur nach 4 Abs 1 Signaturgesetz gilt als Unterschrift. Die Gebührenschuld entsteht nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht erst durch Ausdruck dieser Urkunde. Der Gebührenpflicht unterliegen auch Zusätze und Nachträge zu Verträgen, die zu einer Erhöhung des Entgeltes oder zu einer Verlängerung bzw Befristung der Laufzeit führen (gebührenirrelevant ist eine Änderung der Fälligkeit oder eine Verringerung des Entgeltes). Gebührenfrei sind Gleichschriften, sofern sie innerhalb der Anzeigefrist (gem GebG) dem Gebührenfinanzamt angezeigt werden, bzw bei Selbstberechnung der erforderliche Vermerk angebracht ist. Basis für die Gebührenberechnung ist das Entgelt. Entgelt ist alles, was der Bestandnehmer dem Bestandgeber dafür zu leisten hat, dass er den Gebrauch der Sache erhält. Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem dreifachen des Jahreswertes zu bewerten. Gebührenrechtlich irrelevant ist ein einseitiger Kündigungsverzicht. Umfang und Höhe der Gebührenpflicht sind der nachstehenden 2 Abbildungen zu entnehmen. Übersicht Umfang und Höhe der Bestandvertragsgebühren 1

2 BESTANDVERTRAGSGEBÜHREN - UMFANG Leistungen für Gebrauchsüberlassung einmalige Gebührenpflicht von Basis 1) 1) 2) 3) 4) 5) 6) beide Vertragsteile auf bestimmte Zeit gebunden 3) bestimmte Dauer 4) wiederkehrende 2) nur ein Vertragsteil kann Vertrag jederzeit lösen unbestimmte Dauer 5) nach vereinbarter bestimmter Dauer Verlängerungs- Möglichkeit 6) bestimmte + bestimmte Dauer bestimmte + unbestimmte Dauer zb Baukosten und Finanzierungsbeiträge (nur soweit diese bei vorzeitiger Auflösung nicht rückzahlbar sind, andernfalls als wiederkehrende Leistung einzustufen), Pflicht zur Versicherung durch Mieter, Renovierungsverpflichtung des Mieters, Dachbodenausbau-Verpflichtung (nicht bei Berechtigung), allenfalls Schätzung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wobei die tatsächlichen Kosten nicht einzubeziehen sind (VwGH v , 93/16/0097) incl Nebenleistungen: Betriebskosten, Umsatzsteuer zb Vermieter-Verzicht auf Auflösung für 4 Jahre, Mieter-Verzicht auf 5 Jahre: 4-facher Jahreswert + unbestimmte Dauer 3 Jahre = 7-faches Jahresentgelt, wenn Nutzung nicht für Wohnzwecke auch wenn auf unbestimmte Zeit geschlossen, aber vor Ablauf einer bestimmten Zeit Vertrag von keinem der Vertragsteile einseitig auflösbar oder Auflösungsmöglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle =! auch wenn auf bestimmte Zeit geschlossen, aber vor Ablauf dieser Zeit von jedem der Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann = un! unter Bedingung der nicht erfolgenden Auflösung entweder ausdrücklich auf unbestimmte Zeit oder eine unbestimmte Anzahl bestimmter Zeiträume, zb Vertragstext... das Vertragsverhältnis verlängert sich um x-jahre 2

3 BESTANDVERTRAGSGEBÜHREN - HÖHE 1) Miet- und Pachtvertrag un 3-facher Jahreswert 1) 2) 3) 4) 5) 6) Wohnzwecke 3) - Nutzung 1% des Jahreswertes, maximal 3-fach 4) keine Wohnzwecke 3) - Nutzung 1% 6) des Jahreswertes, maximal 18-fach 2)5) idf d St Ref G 2000 (auch für Leasingverträge) insoweit es sich um eine im Inland befindliche Sache handelt, oder eine Partei im Inland zu einer Leistung berechtigt oder verpflichtet ist Ausnahme nur dann, wenn ein Österreicher im Ausland mit einem ausländischen Partner einen Leasingvertrag (bleibt im Ausland) abschließt, und sich das Leasingobjekt im Ausland befindet; - selbst dann Befreiung, wenn von Österreich aus dafür bezahlt wird Vervielfacher muß keine ganze Zahl sein, zb auf sechseinhalb Jahre abgeschlossen, Vervielfacher = 6,5 maßgeblich = überwiegen, idr nach Flächenanteil gilt auch: für Objekte zur Urlaubs- oder Freizeitgestaltung wenn Wohnobjekt zeitweise leersteht für zugeordnete Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze, Hausgärten, etc für einschlägige Sicherungsgeschäfte, zb Bürgschaften für Untermietverträge, genossenschaftliche Nutzungsverträge wenn später eigenmächtig oder einvernehmlich (ohne Beurkundung) geändert wird geht ein auf abgeschlossener Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen in einen auf un über, so kann es zum Überschreiten des Achtzehnfachen kommen, zb 18+3=21 bei Jagdpachtverträgen 2% 3

4 Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage sind alle Gegenleistungen des Bestandnehmers für die Gebrauchüberlassung heranzuziehen. Was zu den sonstigen Leistungen gehört, war lange Zeit umstritten, ist zwischenzeitig durch die Judikatur bzw durch die Gebührenrichtlinie(GebR) des BMF klargestellt worden. So wird in der Rz 680 der GebR die Meinung vertreten, dass auch atypische Leistungen, zu deren Erbringung sich der Bestandnehmer im Zusammenhang mit der Inbestandnahme verpflichtet hat und die der Sicherung und der Erhaltung der Bestandsache und deren störungsfreien Gebrauches dienen, zum Entgelt zählen, sofern sie Entgeltscharakter haben (nicht also: Kaution). Mitzuberücksichtigen (zu bewerten) ist auch eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Sanierung des Bestandobjektes. Nach Rz 681 GebR zählen nicht nur die Betriebskosten, Mietzinsvorauszahlungen, etc dazu, vielmehr auch die Kosten von Wartungsverträgen und Serviceverträgen. Wenn die Heizungs- und Warmwasserkosten vom Bestandnehmer verpflichtend dem Vermieter ersetzt werden müssen, zählen auch diese zur Bemessungsgrundlage (Rz 683 GebR). Auch die vertragliche Verpflichtung des Bestandnehmers, das Bestandobjekt versichern zu lassen und die Prämie aus eigener Hand zu finanzieren ist in die Bemessungsgrundlage für die Gebühr miteinzubeziehen. Einmalzahlungen sind bei Ermittlung der Bemessungsgrundlage unabhängig davon, ob verboten oder erlaubt mitzuberücksichtigen, sofern sie Entgeltscharakter haben (nicht also: Kaution). Mitzuberücksichtigen (zu bewerten) ist auch eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Sanierung des Bestandsobjektes. Bei ungewisser oder schwankender Höhe des Mietzinses (beispielsweise umsatzabhängiger Mietzins) ist der voraussichtlich zu erzielende Durchschnitt anzusetzen. Keine Berücksichtigung findet eine Wertsicherungsvereinbarung. Der Parteienvertreter haftet nur für die Entrichtung der selbstberechneten Gebühren, nicht jedoch für die Richtigkeit der Selbstberechnung. Als Parteienvertreter gelten auch die Immobilientreuhänder, welche die Anzeige in Form der Selbstberechnung beim Finanzamt für Gebühren vorzunehmen haben, in den allseits bekannten verpflichtend zu führenden Aufschreibungen (siehe Beilage). Diese Aufschreibungen werden regelmäßig von den zuständigen Spezialisten des Gebührenfinanzamtes geprüft und vor allem auf die oben genannten Zusatzleistungen durchgesehen. Eine Zusammenstellung jener Leistungen, welche zur Bemessungsgrundlage gehören, ist dem nachstehenden Merkblatt zu entnehmen. Formular Mietvertragsgebühr-Aufschreibungen und Merkblatt Vergebührung Bestandsverträge 4

5 FORMULAR MIETVERTRAGSGEBÜHR-AUFSCHREIBUNG 1). (Parteienvertreter 2) ).. (Aufschreibungsnummer fortlaufend) Steuer Nr. FAG:... am Rechtsgeschäft: Mietvertrag über Wohnung/Geschäftsraum 3) in Top Nr.... Gebührenschuldner: Vermieter... Mieter. 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) Entstehen der Gebührenschuld 4) : Bemessungsgrundlage: Monatsentgelt brutto 5) sonstige Leistungen pm 6) Monatsbetrag x 12 Monate = Jahreswert incl. USt Vertragsdauer in Jahren Vervielfacher daher Jahreswert x Vervielfacher = zuzüglich einmaliger Leistungen 7) Bemessungsgrundlage: Gebühr 8) :..... Gebührenjournale können händisch, aber auch EDV-mäßig geführt werden, Abschrift ergeht als Gebührenanzeige bis zum 15. des auf den Monat der Selbstberechnung zweitfolgenden Monats an das örtlich zuständige Finanzamt des Parteienvertreters. Sammelmeldung bei Abschluss von mehreren Bestandverträgen (Mietverträge, Pachtverträge) in einem Monat ab 2013 möglich. Bei Zahlung der Bestandvertragsgebühr über eine Verrechnungsanweisung mittels FinanzOnline bis zum Fälligkeitstag kann eine Anmeldung überhaupt entfallen. Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Notar, Rechtsanwalt, Wirtschaftstreuhänder, gemeinnützige Bauvereinigungen. Vermerk über Art und Datum der Entrichtung ist nicht vorgeschrieben, aber zu Kontrollzwecken sinnvoll. Datum der Unterzeichnung der Mietvertragsurkunde durch die Vertragsteile oder der Ausfolgung der einseitig unterschriebenen Urkunde an den anderen Vertragsteil. Alle anteiligen Gegenleistungen des Bestandnehmers, wie Mietzins, Betriebskosten und öffentliche Abgaben, zuzüglich Umsatzsteuer. Beinhaltet Thermenwartung, Warmwasser, Heizkosten, Haushaltsversicherung, Betriebshaftpflichtversicherung, soweit Bestandnehmer zum Abschluss verpflichtet. Beinhaltet Ausmalverpflichtung und sonstige einmalige Leistungen. 33 TP 5 GebG: allgemein 1% bzw bei Jagdpachtverträgen 2% der Bemessungsgrundlage. 5

6 MERKBLATT VERGEBÜHRUNG BESTANDVERTRÄGE Bemessungs- Betrag Tatbestand Anmerkung grundlage % * Jagdpachtverträge Entgelt 2% 33 TP 5 GebG * elektronisch signierter Vertrag Entgelt idr 1% Erlass des BMF vom GZ BMF /0087-IV/2/2008 * mündlicher Vertragsabschluss frei -,- Rz 129 GebR * schriftliches Angebot/schriftliche Annahme * mündliches Angebot/schriftliche Annahme Entgelt idr 1% 15 Abs 2 GebG, Rz 475 GebR Entgelt idr 1% Rz 476 GebR * schriftliches oder mündliches Angebot/schlüssige frei -,- Rz 432 GebR Annahme * Gleichschriften frei -,- wenn aufgeteilt, oder Vermerk bei Selbstberechnung * einseitiger Kündigungsverzicht frei -,- Rz 707 GebR * beidseitiger Kündigungsverzicht Entgelt idr 1% Rz 708 GebR * Hauptleistung inklusive öffentlicher Abgaben * Nebenleistungen spezial: - Betriebskosten, wenn nicht nachgewiesen - Heizkosten, wenn nicht nachgewiesen - Warmwasserkosten, wenn nicht nachgewiesen - Anteil für besondere Aufwendungen - Anteil vermietete Einreichungsgegenstände - Verpflichtung zum Abschluss eines Wärmeversorgungsvertrages - Verpflichtung Thermenwartung - Ausmalverpflichtung am Ende des Mietverhältnisses - Verpflichtung zum Abschluss einer Haushaltsversicherung - Verpflichtung zum Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung * Bürgschaftsverpflichtung als Bürge und Zahler, Schadlos- oder Ausfallbürgschaft oder Schuldbeitritt Brutto-Monats- Entgelt x 12 x Jahre idr 1% 1,30/m² pm / + USt x Jahre x 1% 0,58/m² pm / + USt x Jahre x 1% 0,29/m² pm / + USt x Jahre x 1% geschätzt pm / + USt x Jahre x 1% geschätzt pm / + USt x Jahre x 1% effektive Kosten x Jahre x 1% effektive Kosten x Jahre x 1% oder 150,- pa x Jahre x 1%, wenn nicht nachgewiesen 11,-/m² einmalig x 1% effektive Kosten pa bzw 2,-/m² pa aber mind 90,- x Jahre x 1% effektive Kosten pa x Jahre x 1% Rz GebR Rz 686 GebR Rz 686 GebR Rz 686 GebR Rz 681 GebR Rz 683 GebR Rz 689 GebR Rz 689 GebR Rz 687 GebR Rz 687 GebR Entgelt idr 1% - gesonderte schriftliche Anzeige gem 33 TP 7 GebG verpflichtend - Gebührenschuldner ist der Gläubiger - Rz GebR 6

7 Bei befristeten Verträgen ist die Art der Nutzung von wesentlicher Bedeutung: - Unbefristete Mietverträge Die Höhe der Gebühren bei unbefristeten Mietverträgen beträgt 1% des dreifachen Jahreswertes: - Befristete Mietverträge Bei befristeten Mietverträgen wird die Gebühr mit 1% des mit der Laufzeit in Jahren vervielfachten Jahreswertes (maximal 1% des 18-fachen Jahreswertes) berechnet. Eine Begrenzung der Gebühr besteht für befristete Mietverträge über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Diese beträgt höchstens 1% des dreifachen Jahreswertes. Begünstigt sind aber auch (ohne dass insoweit auf ein Überwiegen abzustellen wäre oder dass diese beim Abwägen mitzuberücksichtigen wären) sonstige selbständige Räume und andere Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten), die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind. Der Wohnzweck soll privates Leben, speziell auch Nächtigung, ermöglichen. Das Überwiegen wird in der Regel nach den Flächenanteilen des Bestandsobjektes zu ermitteln sein (und demzufolge nicht nach der Höhe der auf die jeweiligen Teile entfallenden Mietzinse). Solange es sich um zwei oder mehrere selbständige Mietobjekte handelt, wird niemand die Vertragspartner hindern können, anstelle eines (Sammel-)Mietvertrages (der überwiegend nicht Wohnzwecken dient) mehrere getrennte Mietverträge zu errichten (von denen zumindest einer bei isolierter Betrachtung überwiegend Wohnzwecken dient), um solcherart für diesen Teil in den Genuss der Begünstigungsbestimmung zu gelangen. Bei über 3 Jahre hinausgehenden befristeten Mietverträgen für Büro- und Geschäftsräumlichkeiten etc wird bei hohen Mietzinsen die Mietvertragserrichtung oft über Videofilm und andere elektronische Medien erfolgen. Diese gelten nämlich nach Meinung von Steuertüftlern als rechtsgültig geschlossene Verträge, sind jedoch keine Urkunden im Sinne des Gebührengesetzes. Anhand der nachstehenden Beispiele ist die Komplexität der Gebührenberechnung zu erkennen. Berechnungsbeispiele nachstehend 7

8 BEISPIELE BESTANDVERTRAGSGEBÜHREN-BERECHNUNG Bestandsvertrag auf Zusatz Jahreswert 1) keiner vereinbarte Dauer, maximal 18-fach un keiner 3-fach un einseitiger Kündigungsverzicht auf bestimmte Zeit 3-fach un zweiseitiger Kündigungsverzicht auf bei Nichtkündigung Verlängerung um eine weitere bestimmte Zeit 3) bei Nichtkündigung Verlängerung um jeweils bestimmte Zeit oder auf unbestimmte Zeit ein oder beide Vertragsteil(e) können jederzeit unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist auflösen ein oder beide Vertragsteil(e) können nur bei Vorliegen bestimmter im Vertrag genannter eng abgegrenzter Kündigungsgründe jederzeit kündigen über 18 Jahre/ nicht Wohnzwecke über 3 Jahre/ Wohnzwecke vereinbarte Dauer beiderseitiger Bindung, + 3-fach 2) 4) + 4) 4) + 3-fach 3-fach 4) 18-fach 3-fach 1) einmalige Leistungen sind unabhängig davon immer zur Gebührenbemessung heranzuziehen 2) zb Vermieter verzichtet 5 und Mieter 4 Jahre auf Kündigungsrecht: 4-fach +3-fach für unbestimmte Zeit 3) zb...das Vertragsverhältnis verlängert sich jeweils um x-jahre 4) bei Befristung über 3 Jahre und Objekten zu Wohnzwecken maximal 3-fach 8

9 Wie bereits in der Einleitung erwähnt, ist ab 2013, unter der Voraussetzung der elektronischen Meldung und Zahlung durch den Parteienvertreter, die Anmeldung bzw Sammelmeldung überflüssig. Übersicht Bestandvertragsgebühren-Abfuhr ab 2013 nachstehend 9

10 BESTANDVERTRAGSGEBÜHREN ABFUHR AB ) Miet- und Pachtvertrag Anzeige ohne Selbstberechnung bei FA 3) Anzeige und Selbstberechnung verpflichtend möglich bei Ausnahme gemäß Verordnung 4) Bestandgeber 9) 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) Anmeldung beim FA 3) auf amtlichen Vordruck Abfuhr 3)10) der Gebühr 2)8) bis zum 15. Tag des auf den Monat des Entstehens der Gebührenschuld zweitfolgenden Monats Auch für Leasingverträge Pro Vertrag Hundertsatz aber ohne Bogengebühr Örtlich zuständiges Finanzamt (FAG) des Bestandgebers oder Parteienvertreters, Lage des Bestandobjektes irrelevant Für atypische oder gemischte Rechtsgeschäfte, für Rechtsgeschäfte mit erst in Zukunft ermittelbaren Leistungen oder wenn persönliche Befreiung des Bestandgebers Anmeldung gilt als Gebührenanzeige, auf den Urkunden ist Vermerk anzubringen: Angabe über die erfolgte Selbstberechnung, über den berechneten Gebührenbetrag, Datum des Tages der Selbstberechnung Befugt sind Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftstreuhänder, Immobilienmakler und Immobilienverwalter sowie gemeinnützige Bauvereinigungen Aufschreibungen haben zu enthalten: Art des Rechtsgeschäftes, Gebührenschuldner oder Haftender, Zeitpunkt des Entstehens der Gebührenschuld, Bemessungsgrundlage, Höhe der selbstberechneten Gebühr Abschrift der Aufschreibungen pro Monat an Finanzamt bis zum Fälligkeitstag = Gebührenanzeige, Monats-Sammelmeldung bei mehreren Bestandverträgen in einem Monat ab 2013 möglich, entfallend ab 2013, wenn Entrichtung mit Verrechnungsanweisung mittels FinanzOnline auf den Urkunden ist Vermerk anzubringen: über die erfolgte Selbstberechnung, die Steuernummer des Parteienvertreters, die Nummer der Aufschreibung, die Höhe des Gebührenbetrages Aufbewahrungspflicht 7 Jahre für Original und je einer Abschrift (Durchschrift, Gleichschrift) Mehrere Gleichschriften sind hinsichtlich Hundertsatzgebühr befreit, wenn Vermerk gemäß Fußnote 5) oder 7) angebracht wird Bestandnehmer ist zwar auch Gebührenschuldner (zusammen mit dem Bestandgeber), aber idr nicht zur Gebührenanzeige verpflichtet; - es trifft ihn auch keine Gebührenerhöhung (auch nicht im Haftungswege); - Anzeigepflicht jedoch bei persönlicher Befreiung des Bestandgebers durch Barzahlung, Bankomat/Kreditkarte, Zahlschein Abfuhr 3)10) der Gebühr 2)8) bis zum 15. Tag des auf den Monat der Berechnung der Gebührenschuld zweitfolgenden Monats Parteienvertreter 6) übernimmt verpflichtende Selbstberechnung Aufschreibungen 7) 10