Sitzung des APS am Vorlage Nr. 61/42/ Ulmer Höh - Weiteres Vorgehen Bauleitplanung

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1 X öffentlich nicht öffentlich Sitzung des APS am Vorlage Nr. 61/42/ Ulmer Höh - Weiteres Vorgehen Bauleitplanung Seite 1 von 5

2 Vorlage Nr. 61/42/ Ulmer Höh - - Weiteres Vorgehen Bauleitplanung Beschlussentwurf: BV Die Bezirksvertretung 1 wird zum geplanten Vorgehen im Projekt Ulmer Höh angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. AWM Der Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung wird zum geplanten Vorgehen im Projekt Ulmer Höh angehört und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. APS I. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis von der räumlichen Trennung des Bebauungsplans Nr. 01/004 - Ulmer Höh - in zwei Teile: 1. Südteil (Bebauungsplan Nr. 01/010 Ulmer Höh -Südteil) 2. Nordteil (Bebauungsplan Nr. 01/011 Ulmer Höh -Nordteil) II. III. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung, das Bebauungsplanverfahren für den Südteil unter Anwendung des Handlungskonzepts ZUKUNFT.WOHNEN DÜSSELDORF entsprechend des Ratsbeschlusses vom mit einem Anteil von 20 % sozial gefördertem Wohnungsbau und 20% preisgedämpftem Wohnungsbau durchzuführen. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beauftragt die Verwaltung, das Bebauungsplanverfahren für den Nordteil unter den in der Begründung formulierten Voraussetzungen zu entwickeln und hierbei eine erhöhte Quote von 50 % sozial gefördertem Wohnungsbau bei gleichzeitigem Verzicht auf preisgedämpften Wohnungsbau zu Grunde zu legen. Dabei müssen die geförderten Wohnungen ein möglichst großes Angebotsspektrum aus allen Förderangeboten der sozialen Wohnraumförderung aufweisen (studentisches Wohnen, betreutes Wohnen, Gruppenwohnungen für Betreuungsbedürftige, Pflegeplätze, familiengerechte Wohnungen, Bau- und Wohngruppenprojekte sowie Wohnungen für Personen der sog. Einkommensgruppe B ). Seite 2 von 5

3 Begründung: Sachstand: Mehr als 100 Jahre war die Justizvollzugsanstalt Ulmer Höh im Stadtteil Derendorf ansässig und damit - wenn auch als geschlossener und unzugänglicher Bereich - ein prägendes Element in der Stadtstruktur. Nach Verlagerung der Justizvollzugsanstalt von Düsseldorf nach Ratingen im Februar 2012 eröffnet sich erstmals die Möglichkeit, die Flächen der ehemaligen Justizvollzugsanstalt unter Einbeziehung weiterer, unmittelbar angrenzender Flächen auf benachbarten Grundstücken neu zu entwickeln. Vorrangiges Ziel der Planung ist die Schaffung neuer Wohnbauflächen für unterschiedliche Wohnformen und Wohntypologien im Bereich eines städtischen, qualifizierten Geschosswohnungsbaus. Im nördlichen Bereich und zur Ulmenstraße sind ergänzende gewerbliche Nutzungen u.a. zur Stärkung des Modestandortes gewünscht. Zur Neuordnung der maßgeblichen Flächen wurde von März bis September 2012 ein einstufiger, begrenzter und kooperativer Wettbewerb mit vorgeschaltetem Bewerbungsverfahren nach den Regeln der Architektenkammer NRW (RAW 2004) von den Grundstückseigentümern unter Federführung des Bau- und Liegenschaftsbetriebes NRW (BLB NRW) durchgeführt. Von den vorgestellten Arbeiten der sechs verschiedenen Planerteams erhielt der Entwurf des Büros BDP Khandekar aus Benthuizen (Niederlande) den 1. Preis. Der Entwurf wurde entsprechend der Juryempfehlungen im Weiteren überarbeitet. Eine städtebaulich verträgliche Nachverdichtung hat stattgefunden. Im Juni 2014 fand auf Grundlage des überarbeiteten Masterplans die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) statt. Ende 2014 wurden die Liegenschaften der AWISTA und des SKFM an die Wohnen in Düsseldorf auf der Ulmer Höh GmbH & Co.KG (Gesellschafter: DORNIEDEN Generalbau und WvM Immobilienprojektentwicklung GmbH; Projektsteuerer: DIE WOHNKOMPANIE NRW GmbH) verkauft. Eine gemeinsame Entwicklung des gesamten Plangebiets zusammen mit dem BLB NRW hat sich aufgrund öffentlichrechtlicher Anforderungen nicht realisieren lassen. Daher wird es keine zusammenhängende Entwicklung des Projektes mit dem BLB NRW und dem neuen Eigentümer der beiden südlichen Grundstücke geben. Der neue Eigentümer ist an die Verwaltung herangetreten mit dem Wunsch, für das Plangebiet zwei Bebauungspläne aufzustellen (s. Anlage). Dies wurde von der Verwaltung geprüft. Weiteres Vorgehen Ulmer Höh - Südteil Als Voraussetzung für die Trennung des Bebauungsplans wurde geprüft, ob auch bei getrennter Entwicklung die Erschließung des Quartiers unter Beibehaltung der städtebaulichen Konfiguration möglich ist. Dazu wurde eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben. Als Ergebnis zeigte sich, dass eine Ringerschließung an der Metzer Straße - wie sie der Siegerentwurf vorsieht - bei Trennung nicht möglich ist. Zum einen würde die Straßenbreite vor der bestehenden Kindertagesstätte an der Metzer Straße nur 4,30 m betragen. Damit wäre nur Verkehr in einer Richtung möglich. Zum anderen gibt es zwar eine bestehende Baulast zur Duldung der Durchfahrt von dem Grundstück Metzer Straße 6-8 zu dem ehemaligen AWISTA- Grundstück. Allerdings ermöglicht diese Baulast keine Weiterfahrt auf den zweiten Grundstücksteil. Damit ist eine Ringerschließung ausgeschlossen. Der neue Investor Seite 3 von 5

4 hatte das Gespräch mit dem Eigentümer der Metzer Straße 6-8 gesucht. Jedoch war dieser nicht bereit, die Baulast auf den zweiten Grundstücksteil auszuweiten. Aus diesen Gründen wird als Alternative eine Erschließung von der Ulmenstraße vorgeschlagen. Ein- und Ausfahrten in das Quartier sollen dabei über die Errichtung einer Lichtsignalanlage geregelt werden. Dadurch wären Verkehre in alle Richtungen möglich. Zusätzlich würde eine neue gesicherte Querungsmöglichkeit über die stark befahrene Ulmenstraße geschaffen, die vor allem dem Fuß- und Radverkehr zugute käme. Die genaue Ausgestaltung der Straße muss im weiteren Verfahren ausgearbeitet werden. Trotz gewisser Anpassungserfordernisse wird der städtebauliche Entwurf aus dem Wettbewerb nach wie vor Grundlage für das Bebauungsplanverfahren sein. Durch den Bebauungsplan 01/010 Ulmer Höh - Südteil wird Baurecht für etwa 150 Wohneinheiten geschaffen. Das vom Rat der Stadt beschlossene Handlungskonzept ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF kommt dabei vollumfänglich mit seinen Vorgaben zur Anwendung. Ergänzend zur Wohnnutzung werden Kita-Plätze geschaffen. Der Bedarf wird im Laufe des Verfahrens ermittelt. Weiteres Vorgehen Ulmer Höh - Nordteil Die Liegenschaft des Landes (ehem. JVA) soll im Laufe dieses Jahres nach 15 Abs. 3 HHG NRW veräußert werden. Nach Abschluss des Grundstücksverkaufes durch den Bau- und Liegenschaftsbetrieb würde sich das Bebauungsplanverfahren anschließen können. Konkrete Inhalte des Bebauungsplanes werden dann gemeinsam mit dem neuen Investor abgestimmt. Der Siegerentwurf gilt auch hier als Grundlage. Ziel ist die Schaffung von etwa 330 Wohneinheiten. Der Seitens der Verwaltung geprüfte Vorschlag des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (MBWSV) eine erhöhte Quote von 50 % an sozialem Wohnungsbau auf ihrer Liegenschaft umzusetzen, wird unter bestimmten Voraussetzungen akzeptiert. Als Voraussetzung wird im Konsens mit dem Land vorgegeben, dass die geförderten Wohnungen ein möglichst großes Angebotsspektrum (Bau- und Wohngruppen, studentisches Wohnen, betreutes Wohnen, familiengerechtes Wohnen und insbesondere auch Wohnungen für die sog. Einkommensgruppe B ) aufweisen. Das Land wird auf dieser Basis beim Verkauf der Liegenschaft entsprechende Auflagen formulieren. Vor dem Hintergrund einer solchen Differenzierung hält die Stadtverwaltung eine erhöhte Quote von 50 % für vertretbar. Die konkrete Absicherung erfolgt über den Städtebaulichen Vertrag. Es gibt bereits Interessenbekundungen für die Kapelle der ehemaligen JVA, an dieser Stelle eine Wohngruppe zu initiieren. Daher will das Land beim Verkauf seiner Flächen eine weitere Auflage formulieren, dass die Kapelle mit einem entsprechenden Grundstück von dem Käufer einem Wohngruppenprojekt zur Verfügung gestellt werden muss. Auf preisgedämpften Wohnungsbau soll vor dem Hintergrund des auf 50 % erhöhten Anteils sozialen Wohnungsbaus verzichtet werden. Seite 4 von 5

5 Verfahren: Es sollen zwei Bebauungsplanverfahren für das Gebiet Ulmer Höh unter Beibehaltung der wesentlichen Elemente des Entwurfes von BDP Khandekar durchgeführt werden. Dabei kann der Südteil vorab im Sinne einer ersten Stufe entwickelt werden. Nach Abschluss des Grundstücksverkaufes durch den BLB NRW würde sich das zweite Bebauungsplanverfahren anschließen können. Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und /-² Stadtentwicklung Bezirksvertretung /-² Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung /-² 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erfasst. Anlagen: X separat beigefügt nicht vorhanden Nr. Anlage 1 Plan Alternative: keine Amt / Institut: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordneter Dr. Bonin Seite 5 von 5